上海老洋房.docx

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上海老洋房

上海老洋房酒店

投资分析

一、项目概况

本案项目位于上海市中心区域静安区，具体地址为康定路935弄（与延平路交界）。

交通极其便利，距离地铁2号线静安寺站、机场大巴航站楼步行15分钟，数条公交路线，开车上内环高架5分钟；地理位置优越，地处上海市中心成熟商圈-98创意产业园近在咫尺，本建筑物却能闹中取静，是上海典型的老洋房住宅。

本项目建筑物共有三层，建筑面积近270㎡。

经由设计师测算，建筑可装修改选成酒店标准客房8-10间，主要房型面积为22㎡—30㎡

现状照片

二、市场分析

根据世界旅游理事会的预测，21世纪将是旅游业走向更加发展与辉煌的世纪，中国将成为世界上第一旅游接待大国和第四客源输出大国，旅游业前景可观。

同时，2010年上海世博会的举办必将带动和加快促进上海市旅游及相关产业的发展，国家旅游局根据历届世博会相关数据的统计，预测2010年上海世博会将接待旅游人数7000万人次，接待能力为城市人口的四倍。

这必将给上海的旅游及酒店业带来前所未有的机遇。

而上海老洋房酒店以其安逸、怀旧的氛围，独特的建筑风格，一直是游客们特别是国外旅游者青睐的对象，因此必将成为此次上海世博会的最大受益者之一。

三、最具代表性的上海老洋房酒店

首席公馆（上海新乐路82号；与襄阳北路交界）

位于徐汇区原上海法租界内。

是三十年代至四十年代为上海帮会首领黄金荣、杜月笙和金廷荪合办的三鑫公司总部和会馆。

目前共有三十间奢华客房，中西餐厅，及小型高档会务中心。

标准间最低房价为1500元/天，每月平均入住率达到90%以上。

宝丽会馆（上海湖南路285号）

老洋房改造酒店项目，中庭为典型的明清建筑风格，客房的家具及配件采用中西结合的方式，明式的座椅、西式的床榻、现代风格的淋浴间，以及泰国风味的美食，都使会馆充满吸引力。

酒店拥有客房14间，标准间最低房价为1000元/天，每月平均入住率在80%以上。

客堂间（上海永嘉路335号；与襄阳南路交界）

老洋房改造酒店项目，为上海历史性保留住宅建筑。

整间酒店建筑面积330㎡，花园面积近80㎡。

整个酒店的设计及装修充满老上海的怀旧气息，为上海典型的精品老洋房酒店之一，并在上海有两家分店。

酒店于2009年9月开业。

酒店拥有客房6间，标准间最低房价为1800元/天，每月平均入住率在80%以上。

联艺凯文公寓（上海衡山路525号；与宛平路交界）

老洋房改造酒店项目，该建筑建于1933年，原为俄国公主OlgaGregorievnaOgneff在上海期间的府邸，为此座建筑增添了传奇色彩。

于2009年3月开业的酒店经过设计大师的精心修缮，成为一家充满艺术气息的精品酒店。

酒店拥有39间豪华型客房，标准间最低房价为1500元/天，每月平均入住率在80%以上。

四、项目定位及营销设想

项目定位：

精品酒店

鉴于本项目所处的地理位置，建筑物原有的建筑面积较小、并为上海特有的老洋房建筑的固有条件等各种因素的综合考虑，建议将本建筑改造定位为精品老洋房酒店比较合适。

主要客户群体为高档商务客人和国外游客。

同时，希望通过设计师的专业设计及精心修缮，使本项目成为一家既完好保留原有上海老洋房特有建筑风格又充满艺术气息的精品酒店。

一：

贵族式的管家服务

贵族式的管家服务在服务理念上，追求“快、专、细、暖”。

“快”就是服务及时到位，全天24小时无间断、一对一的贴身服务，从时间上、质量上保证服务的快速性；“专”是指服务的专一性和专业性，一对一的专一性服务，更好地满足了顾客的各种需求；“细”是指精致和细微的服务，采用“管家式”的服务方式，并用“管家”取代传统酒店的大堂副理，提供更精致、细微的服务；“暖”是顾客在享受“管家式服务”的温馨与舒适中能体验到一种家外之家的感觉。

二：

辅业务的外包策略

一般来说，酒店客房的收入占到了总收入的80%，餐饮、娱乐也是酒店经营的主要环节，但却不是利润的主要来源，往往还提高了酒店的经营成本。

精品酒店的鼻祖Ian Schranger认为，精品酒店的经营必须有别于一般酒店的运作模式，他提出通过餐饮、娱乐等辅业务的外包来专注于客房这一主业务的经营，有利于酒店集中有限资源用于经营的核心环节—客房产品的创新。

“外包”可以有效整合内部和外部资源，发挥资源最大的利用效率，产生巨大的协同效应，在企业核心竞争力发挥最大的基础上实现企业利润的最大化。

这是目前企业运用最多、最为重视的一种经营战略，已被实践证明是一种成功的商业模式。

三：

个性化的文化体验

　通过各种文化要素的聚集，再通过各种表现方式传达出来，让顾客入住精品酒店能够产生强烈的尊贵感或亲切感，充实感或轻松感，复古感或时代感，从而使顾客印象深刻。

　　精品酒店的文化主要有三种：

地域文化、建筑文化、装饰文化。

地域文化是精品酒店在选址上所体现出来的文化意境；建筑文化是精品酒店的整体外观所表现出来的文化内涵；装饰文化是与建筑文化相对应的，体现在酒店内部设计及装饰的文化内涵，大到整个建筑的内部设计皆出自世界名家之手，小到各种装饰品均是历代名家真品，宛如一个文化艺术馆。

改造后客房总数量为8-10间。

价格定位分析：

根据目前上海老洋房酒店的市场分析，特别是通过对具有较大可比性的“客堂间”精品酒店平均房价（1800元）的分析，同时考虑到本项目新开业缺乏品牌以及本项目建筑位置不靠街等因素，建议将客房价格定位为：

门市价1000-800元/间。

同时，酒店开业二至三年成熟期后可作适当的上浮。

客源分析及营销策略：

精品酒店规模较小，客源主要为高端商务人士、社会名流等富有阶层，对于这种靶向式的客源群体，采取“一对一”的专向化营销策略。

对于区域内部的客源，老客户的回头率是精品酒店高入住率的一个重要保障，对于区域外部的客源，与网络分销巨头合作，开展网络预订是宣传精品酒店的一个良好途径。

另一方面，由于精品酒店客源市场群体的稳定性，客源市场内部本身就存在着一定的关系网，因此，可以利用一定的口碑效应，收到意想不到的营销效果。

五项目投资预算

综合考虑到本项目的原有现状，建筑物的固有结构及装修要求，初步预算该项目的室内装修整改总投资额需要100-120万元左右（平均8万元/间），其中包括客房杂件、低值易耗品、客房布草等物品。

具体细则见附件：

装修报价预算及物品清单（设计单位配合出具）

六人员成本预算

按小型精品酒店的人员编制核算成本，并达到精简、高效的用工原则。

人员编制控制在5人以内（此编制按只提供简易早餐为标准）。

其中：

经营经理1人，负责日常管理、登记、营销网络管理

清洁PA工人2人，负责清洁及房务，考使用经过培训后的虑钟点工

值班经理1人，负责夜间管理及服务

采购1人，负责日常用品、消耗品采购及自助早餐原料采购

（早餐拟采用全自助式，提供原料由客人自行制作咖啡、烤面包、煎蛋等）

人员总预算：

控制在1.5万元/月。

七酒店经营收入、管理成本与经营收益预测分析

经营收入（以保守8间房为测算）

客房：

开房率55%

平均房价800元/天

每月营业收入：

800元*8间*30天*55%=10.5万元/月

合计：

全年客房经营收入：

126.7万元/年

经营及管理成本

租金成本:

48万元/年（拟）

客房易耗品成本2.5万元/年（按2%计提）

营业税金及附加:

6.9万元/年

工资及福利:

18万元/年

能源费用:

11.5万元/年

折旧及其它费用：

5万元/年

合计：

全年总成本为92万元/年

营业利润：

全年经营利润=总收入-总成本=34万元/年

备注：

以上分析以第一年为分析基数，开业后在日常经营中加强促销力度，一般开业2-3年入住率一般可达到70%以上，并在房价不变的基础上，加大能耗等成本控制，减少费用开支，全年经营利润可达到60万元以上。

基于上海2010年世博会的举行，拟与当年争取开房率超过70%，完成原本酒店经营的品牌蓄水期，提前进入利润增值期，年经营利润达到60万元以上，其后争取逐年增长。

八、结论

通过以上分析，我们可以看到在本项目的投资和开发中，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。

根据国内酒店业统计数据显示，酒店投资回报最快的为经济型酒店。

目前中国的经济型酒店如果能保证90%的入住率，三年左右可全部收回投资，具有较高的投资回报率。

然而，本项目的精品老洋房酒店由于客房数量不多，可控性强。

如果可以通过设计体现其特色，并且加以专业酒店化的贴身管家式服务，只要入住率达到55%以上，便可以在两年以内收回全部投资，最终实现本项目的赢利目标。

因此，项目投资收益率较高，具有较大的投资吸引力，甚至具备了比经济型酒店更高的潜在投资回报率。

通过以上分析，本项目的静态投资回收期为3年。

综上所述，本项目的投资是具备可行性的。

上海喜图酒店管理有限公司

2010-1-25

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