湖南省房地产估价师《经营与管理》：实物期权适用的范围考试试题.docx
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湖南省2016年房地产估价师《经营与管理》：
实物期权适用的范围考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、收益法适用的条件是房地产的。
A：
收益能够量化
B：
风险能够量化
C：
收益或风险其一可以量化
D：
收益和风险均能量化
E：
工业用地的监测点评估价格
2、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为时点的状态。
A：
现在
B：
未来
C：
过去
D：
B和C
E：
工业用地的监测点评估价格
3、竣工验收费，属于房地产价格的。
A：
开发成本
B：
销售费用
C：
管理费用
D：
投资利息
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。
A：
投资利润率
B：
成本利润率
C：
直接成本利润率
D：
销售利润率
E：
工业用地的监测点评估价格
5、目前，我国房地产业中占主体地位。
A：
房地产开发经营业
B：
房地产咨询业
C：
房地产经纪业
D：
房地产估价业
E：
房地产估价机构必须加盖公章
6、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。
A：
2040.82
B：
3451.83
C：
5089.01
D：
6666.37
E：
借款合同
7、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。
A：
一类用地
B：
二类用地
C：
三类用地
D：
四类用地
E：
执行层的组织协调
8、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为．[2004年考题]
A：
10．0％
B：
11．1％
C：
11．9％
D：
12．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
9、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：
0.95
B：
0.99
C：
1.01
D：
1.05
E：
工业用地的监测点评估价格
10、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末）．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：
3173．45万元
B：
3205．26万元
C：
4971．37万元
D：
7602．76万元
E：
工业用地的监测点评估价格
11、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。
A：
个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B：
个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C：
我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D：
我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％
E：
借款合同
12、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。
A：
不予补偿
B：
按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C：
减半补偿
D：
给予正常补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
13、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。
A：
1297.91
B：
3584.01
C：
4881.93
D：
5158.71
E：
借款合同
14、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A：
开发工作量
B：
经营利润
C：
经营收入
D：
投资数额
E：
借款合同
15、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
16、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。
A．450
B．475
C．490
D．500
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
18、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
19、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
20、在我国对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过__年。
A．2
B．3
C．5
D．10
21、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。
A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
22、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。
A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
23、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。
A：
居民收入分配趋于平均化
B：
居民收入呈现出下降的趋势
C：
居民收入分配两极分化越来越严重
D：
居民收入呈现出上升的趋势
E：
执行层的组织协调
24、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。
假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。
银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。
A：
55.20
B：
103.22
C：
109.63
D：
114.82
E：
工业用地的监测点评估价格
25、假设开发法的基本理论依据是。
A：
生产费用原理
B：
预期原理
C：
替代原理
D：
供求原理
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、会计假设包括。
A：
会计主体假设
B：
会计客体假设
C：
持续经营假设
D：
会计分期假设
E：
货币计量假设
2、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
3、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面（）。
A．房地产产权与交易政策
B．生产和工作方式的转变
C．自然环境的变化
D．家庭生命周期
E．物价水平
4、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。
A：
房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B：
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C：
房产分丘图的比例尺为1：
100～1：
1000
D：
房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E：
房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
5、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。
A：
情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
B：
情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金
C：
情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
D：
情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
E：
政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
6、成本控制的主要对象是主要费用中的__。
A．固定费用
B．变动费用
C．经营费用
D．原材料费用
7、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
8、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润
B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息
C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息
D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息
9、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。
已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。
A．28.62
B．29.16
C．41.56
D．48.24
10、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。
A．比较法
B．成本法
C．基准地价修正法
D．标定地价修正法
E．假设开发法
11、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。
（2005年试题）
A：
文献查阅
B：
观察
C：
专题讨论
D：
问卷调查
E：
实验
12、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。
A．净收益A每年不变
B．收益年限n为有限年
C．报酬率Y不等于零
D．价格V符合评估时点市场情况
13、债券是分别由发行的。
A：
政府
B：
股份公司
C：
银行
D：
企业
E：
发起人
14、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。
A：
出售
B：
抵押
C：
转让
D：
经营
E：
借款合同
15、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。
开发商定价的方法包括（）。
A．成本导向定价法
B．收益导向定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
E．产品导向定价法
16、直接资本化法的优点是__。
A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B．通常只需要测算未来第一年的收益
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E．计算过程较为简单
17、在运用成本法时最主要的有。
A：
区分计划成本和实际成本
B：
区分实际成本和客观成本
C：
结合实际成本来确定评估价值
D：
结合实际开发利润来确定评估价值
E：
结合市场供求分析来确定评估价值
18、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了__的转让房地产开发项目条件。
A．以出让方式取得的土地使用权
B．以划拨方式取得的土地使用权
C．以转让方式取得的土地使用权
D．以出租方式取得的土地使用权
E．以抵押方式取得的土地使用权
19、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。
A：
项目投资资本金可以用货币出资
B：
项目投资资本金也可以用实物出资
C：
项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：
项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
20、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是__。
A．0.5～10元
B．0.4～8元
C．0.7～10元
D．0.6～9元
21、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
A．1
B．2
C．3
D．4
22、不属于税收制度的构成要素的是。
A：
纳税人
B：
课税对象
C：
纳税时间
D：
税基
E：
税点
23、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
24、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的。
A：
可接受性
B：
保值增值性
C：
现实社会需要程度
D：
未来发展趋势
E：
同定性
25、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品交换兑现
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