房地产专用名词知识(基础级).docx
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房地产专用名词
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。
现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
尾房尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积
套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积
套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（普通住宅80%左右，类住宅70%左右）
。
商品房面积分摊
1）应分摊的公共面积:
各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
2）不应分摊的公共面积
从属于人防工程的地下室、半地下室;
供出租或出售的固定车位或专用车位;
幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
开间
一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。
进深
一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。
层高
指本层楼（地面）到上一层楼面的高度。
净高
房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。
建筑层数
室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺序排列，向下分别为地下一层、地下二层。
层高小于2.2米的屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。
塔式建筑
是指各个面长高比都小于1的建筑
板式建筑
又称条式建筑。
是指塔式建筑以外的建筑，特点是:
进深小、面宽大，通透。
单元梯户比
建筑学所说的一梯，是指的一个交通核，与几部电梯无关
平层又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。
是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。
缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。
错层主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。
其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（2-4步楼梯）差进行空间隔断。
优点是和跃层一样能够动静分区。
错层式房屋不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。
复式在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7-3.0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。
跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立;最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给人以别墅同样的感受，同时跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面;最大缺点在于楼梯占用户内面积。
阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。
露台不计入建筑面积;
凸窗（飘窗）
窗台高度（室内地面到窗台台面的垂直距离）≥0.40米的凸出外墙的窗视为凸窗。
根据《规范》要求，当凸窗高度（窗台台面到凸窗顶板板面的垂直距离）<2.20米，且凸窗进深（室外墙面到凸窗的外边沿的水平距离）≤0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积;当凸窗高度≥2.20米，凸窗部分应计算全部建筑面积。
全地下室房间地平面，低于室外地平面高度超过该房间净高1/2者为地下室。
地下室顶板的底面标高低于室外地面标高的，称为全地下室。
半地下室
房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。
注:
全地下室与半地下室如无产权均可作为赠送面积使用，如有产权，需缴纳楼面地价款的1/3作为土地出让金。
建设用地面积指建设用地界线所围合的用地水平投影面积。
包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征地的面积，单位:
公顷（万平方米）。
建筑物基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
建筑面积按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。
容积率容积率是指一定地块内，总建筑面积（地上）与建设用地面积的比值;容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率以公式表示如下:
容积率=地上总建筑面积/建设用地面积容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。
同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降;容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。
容积率
对应的住宅产品类型（一般情况下）
0.5以内
独栋或双拼别墅（顶级别墅容积率一般在0.1-0.4）
0.6-1.0
联排、叠拼别墅
1.1~1.6
多层住宅（洋房）
1.8~2.1
小高层板楼或塔楼
2.1以上
高层建筑楼
建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度:
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。
单位:
%。
建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。
用地红线
是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。
道路红线
是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
建筑红线也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。
绿地率
绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。
绿化率
项目可计算的绿化面积与用地红线面积之比。
低层住宅
一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。
多层住宅
一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。
主要为叠拼、及4-6层洋房产品。
中高层住宅
一般指7-9层的住宅建筑。
高层住宅
10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。
超高层
100米以上的建筑。
楼间距
两相邻楼的外墙面距离。
关系到居民房屋的采光问题。
日照间距
指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于2小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。
（两楼间距不小于前楼高度的1.7倍）是决定最小楼间距的主要指标。
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