南京土地楼面价.docx
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南京土地楼面价
地价频过万开发商豪赌未来2007南京地王大盘点
2007-11-299:
23:
00
07年，注定是南京地产最不平凡的一年。
地产大腕齐齐进军南京，各板块地王不断推陈出新，动辄每平方米过万元的楼面地价成本，“面粉屡屡贵过面包”现象不断上演。
7月下旬诞生江宁“地王”之后，8月中旬再次诞生板桥“地王”，11月的江北地王更是以12000元/平米以上的楼面地价创下新高。
在房价疯长的同时，我们不得不重新审视这些屡屡创下新高的天价地王。
延伸阅读:
万科中海仁恒扩张版图地产大腕谋划南京新布局
开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果？
一是直接导致地价加速度上涨。
江苏省统计局统计数据显示，今年1月至6月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2%，而土地成交价款同比增幅高达60%以上。
二是“面粉涨价引发面包涨价”。
每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成为普遍现象，购房人深受其累。
从万科拿下江宁地王后，周边房价一周就涨了七百元/平米，地王效应可见一斑。
延伸阅读:
面对创下五千新高的地价江宁房价又在蠢蠢欲动
北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。
未来三年内，房价必须保持15%至18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。
但高地价也不一定决定高房价，开发商豪赌未来的气魄着实令人敬佩！
延伸阅读:
江北别墅用地拍出12亿天价别墅投资也要擦亮眼
第一名：
城南板桥地王总地价南京史上第二（金地集团）
11家开发商豪赌地王大战
07年8月，南京市国土局三楼会议室“大腕”云集，由于有板桥新城地块的拍卖，来自全国各地的11家开发商将整个会议室围得水泄不通，他们或观摩，或亲自上阵。
南京市国土局的工作人员介绍，这幅编号为“G36”的巨无霸地块共吸引了11家开发商报名竞拍，包括上海富力、上海复地、金地集团、中南房产、常州新城、广州雅居乐、荣盛置业、华光集团、中惠集团、仁恒置地（与交通建设联合竞拍）、香港新界裕华等地产大鳄均名列其中。
“22亿5000万”！
金地最终锁定胜局。
而据记者统计，从拍卖开始到结束的短短一刻钟时间，最终拿地的金地集团至少有8轮一次加价达到或者超过4500万。
4个月连拿南京2块地王 金地曾染指“中国地王”随着金地集团击败仁恒与交通建设的联合竞标体，以22.5亿拿下板桥新地王，
与5.7亿元的挂牌底价相比，这一新诞生的地王身价整整高出近3倍。
国土局现场的显示屏清晰显示，挂牌5.7亿时，该地块单位地价只有1218元/平方米，楼面地价只有554元/平方米。
但短短15分钟之后，显示屏显示的以上数据分别变成了单位地价4807元/平方米，楼面地价2185元/平方米。
现场拿地的金地集团有关负责人用“还可以”、“在预期之内”来形容自己的疯狂拿地之举。
而来自南京一家知名开发商的测算，按照2185元/平方米楼面地价计算，该地块建成后的成本价将达到5000元/平方米左右，而售价极有可能突破6000元/平方米。
据了解，该地块所处的板桥新城位于南京市西南方位，东抵宁马高速公路，西至长江，北至绕越公路，距离主城新街口大约17公里。
目前，该区域并无任何商品房项目，而是以大量集体土地楼盘为主，包括向阳雅居、胜利南苑、清香美苑、板桥新村、金叶花园等公寓均在此地，且均价大多在2500元／平方米左右。
地价赶上房价，板桥楼盘真能“奔六”？
有业内人士认为，板桥实际是南京目前被低估的一个区域。
从直线距离来看，板桥新城距市中心新街口的距离等同于“江宁地王”地块。
而要以距河西CBD的路程来计算，板桥新城显然更近。
在地理位置上，此次拍卖的地块位于板桥新城的东北部，而东北组团则是板桥新城最先启动的组团，也是目前重点开发的以居住为主的生活功能区。
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第二名：
江宁地王掀开江宁房价冲万序幕（万科）
7月26南京市国土局三楼土地拍卖现场，经过117轮竞拍，万科旗下的上海两家房地产公司以惊人的17.85亿元，拿下江宁牛首山河一幅住宅地块。
这幅住宅地块的面积接近30万平方米，且未来的可售建筑面积将超过50万平方米，对于开发商来说，这是一只名副其实的“潜力股”。
在昨天的拍卖会上，共有11家开发企业报名参与竞拍，其中不乏栖霞建设、南京华光等品牌企业，以及广州、上海和香港等外地发展商。
拍卖刚开始，各家企业便展开了惨烈的争夺，地价从6亿、7亿、8亿一直飙至15亿，最后只剩下银河房地产与万科旗下的上海两家企业在“拼杀”，当地价定格在“17.85亿元”时，银河房地产无奈放弃。
由于这幅地块的起拍价5.82亿元已经是江宁地区住宅用地的“制高点”，因此17.85亿元的成交价更将该地块拥上了“地王”的宝座，在南京市历年来土地成交价排名中也高居第二。
按照其成交价及容积率计算，这幅住宅用地的土地成本将高达每平方米3278元，加上建安成本、营销费用、相关税费等，业内人士预计其开发成本就已经超过每平方米6000元。
再加上临近地铁一号线南延线小龙湾站的位置优势，算上万科的品牌价值，未来售价有可能逼近万元。
业内领军企业万科的疯狂拿地无疑给平淡的7月楼市注入了一针“兴奋剂”。
刚刚过去的周末两天，南京楼市认购火爆，官方网站南京网上房地产的数据显示：
周六、周日全市商品住宅分别认购497套、410套，相比前几日一日认购200余套的局面，上升明显。
其中上周四刚诞生17.85亿地王的江宁板块，两日共认购211套，占整个楼市认购近1/4。
由于有万科江宁地王的刺激，江宁各楼盘大有跃跃欲试、水涨船高之势。
有业内人士称，甚至更可怕的是，人们在这种不知不觉的地价、房价推算过程中，开始渐渐认可或者被动接受江宁未来七八千的房价。
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第三名：
江北地王总价江北第一楼面价南京第一（美达房产）
12.05亿江北新地王地价刷新三项记录
在11月17日刚刚结束的土地拍卖会上，江北一块标号为G75的巨幅地块，引得近十家国内地产大鳄火热争夺，最终经过95轮厮杀，华南5虎之一的招商局地产不敌浙江双雄，最终12亿痛失江北地王。
与13幅江宁中小地块不同，G75浦口区江浦街道象山路西侧地块，用地总面积316081.1平方米，实际出让面积248365.9平方米，规划用地为一类居住用地，容积率≤0.4。
“这幅地是江北不可多得的好地，靠近未来的过江隧道入口，与老山为邻，很适合开发低密度高档别墅。
”拍卖会前，业内人士就普遍看好这幅别墅用地的出让。
拍卖会现场，该地块竟迎来了9家南京乃至国内地产大鳄的争抢。
招商局地产、上海复地、华润置地、美达地产...，望着这份大地产商名单，记者不禁倒吸了口冷气！
果不其然，短短7轮举牌，该地块就从3.35亿底价被迅速抬升至6亿，开发商一次举牌就加价1.4亿，引得现场一片哗然！
华润、招商、美达之间展开了激烈争夺，7亿、8亿、10亿...，拼红了眼的开发商挥起刺刀，最后一刻，招商局地产不敌美达，金盛田地产也放弃了最后的争夺，美达集团南京公司联合浙江宏强投资，以12.05亿天价拿下该地块，成交价竟整整翻了3.6倍。
单位地价高达4852元/平米，折算楼面地价12130元/平米。
地块总价、单位地价、楼面地价齐齐刷新了江北地价新高。
而面对华润置地、招商、复地等众多国内地产巨头的挑战，名不见经传的美达地产笑到了最后，实力雄厚的地产巨头们在南京竟齐遇"滑铁卢"，不仅令业内人士大跌眼镜。
而据记者了解，上一幅江北地王，则是由红太阳集团于上半年拿下的柳州路地块，总价9.5亿。
而会后，美达地产南京公司总经理范少军也透露，今后该地块将打造高端别墅项目。
根据1.2万元的楼面价计算，业内人士预计今后该项目售价将不会低于2万元/平米。
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第四名：
仙林地王起牌价33.6亿（12月6日拍卖，总价33.6亿）
12月6日将要出让的两幅仙林巨无霸地块，引起了业内广泛关注。
G81、G82地块起拍价合计竟高达33.6亿，其中G81地块最后成交价，极有可能超过06年12月仁恒创造的河西地王24亿的天价记录。
1、地块编号：
NO.2007G81地块
土地坐落：
南京市栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北A1、A2地块；
用地总面积为435853.0平方米，其中规划道路用地面积13211.4平方米，绿化用地面积3522.1平方米，教育用地面积73000平方米，实际出让面积为346119.5平方米；
规划用地性质：
二类居住用地；起拍价18.6亿
2、地块编号：
NO.2007G82地块
土地坐落：
南京市栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块；
用地总面积为345929.5平方米，其中规划道路用地面积10747.2平方米，绿化用地面积2768.3平方米，实际出让面积为332414.0平方米；
规划用地性质：
二类居住用地；起拍价15亿
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第五名：
河西南湖地王楼面地价过万河西第一（中北地产）
“疯了，真的疯了，河西的楼面价破万了！
”当主持人一锤落下，现场不仅沸腾起来。
经过33轮紧张竞价，南湖湖西街地块最终以3亿元被南京中北房地产拿下，单位地价竟高达13535元/平米，按照1.3的容积率计算，楼面地价10411元/平米。
而本站之前预测此次拍卖会，南湖地块楼面价很有可能破万，还遭到了众多业内人士的质疑，然而河西楼面价正式破万的现实，还是让无数人安家河西的梦想瞬时破灭。
缺地！
还是缺地！
小地块竟引来8家大牌开发商
此次拍卖会共出让3幅土地，其中2幅均位于六合区，南湖地块做为唯一一块位于主城的地块，自然受到了众多开发商关注的目光。
该地块位于集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧，虽地理位置优越、但实际出让面积仅22165平方米，是不折不扣的一幅小地块。
然而这幅小地块竟吸引了8家开发商竞拍，其中竟不乏金地、融侨、长发这样的大牌开发商，不仅让人不解。
拍卖前，一位参加此地块的开发商坦言，这块地虽小，但我们还是来拿了，因为真的拿不到地，我们就快无地开发了。
看来近一个月南京未推出新地块，开发商已普遍感觉饥渴，缺地已成为开发商不得不面对的现实。
而1.44亿的起拍价，被一路爆炒到3亿元，成交价格整整翻了一倍多。
业内人士称，该地块起拍时楼面地价已达到4800多元/平米，建成后房价也铁定过万元。
如此高价的地块仍被开发商哄抬2倍多，不得不让人深思。
南湖新房以后要卖一万五
周边房价将闻风而动
业内人士计算，按照10411元/平米的楼面地价计算，再加上建安成本、营销税费等支出，该楼盘建成后起码要卖到15000元/平米以上，注定了该楼盘今后必须走高端路线。
而该地块与中北68、78路底站仅一墙之隔、与中北湖西街项目也数百米之遥，中北地产对拿下这幅位于大本营的土地可谓志在必得。
而记者走访了周边的二手房中介，紧邻该地块的湖西村、茶南等二手房目前售价在8500-9000元/平米，对面的弘辉缤纷家园因建造年代较新，也只不过卖到了10000元/平米左右。
南湖地块的楼面成交价竟远远超过了周边的二手房价。
某二手房中介负责人坦言，如此高的地价，将迅速拉动南湖周边二手房价，同时也会提前透支未来几年周边房价的升值潜力。
正如万科江宁地王所带来的效应那样，高地价将直接推动周边房价的迅速上涨。
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第六名：
城北三汊河地王地价翻了13倍（交通置业）
疯了，抢疯了！
当底价1亿元的下关三汊河地块被拍出13.55亿元的天价时，在场的人无不发出惊叹声。
昨天下午，在南京市国土资源局进行的本月第二次土地出让会上，这幅位于河西北部的滨江地块在总共五幅地块中最受关注，南京交通建设投资集团经过158轮的激烈争夺后如愿以偿，而该项目今后上市销售的房价铁定在每平方米万元以上。
两家企业“火拼”抬价
拍卖会开始前，南京市国土部门宣布了参与三汊河地块竞买的企业名单，竟有五家企业看上了这幅被“捆绑”了六项市政工程的地块。
交通投资、银河房地产、首创置业、雅居乐、财富投资这些业内数一数二的大型房产商，这次齐齐相中三汊河地块，确实让人想不到。
“决战”打响后，举10号牌的银河房产与举7号牌的交通投资频频加价，当地价从1亿元迅速飙升至6.73亿元后，银河房产放弃了竞争，而首创置业加入到“抢地战”中。
来自南京本土的交通投资与北京的首创你来我往，地价从7亿、8亿“一路小跑”，最终在13.55亿关口停住了“脚步”，南京交通投资在经历158轮应价后取得土地使用权。
拍卖师“泼冷”也没用
在上周五板桥大方村地块的争夺战上，拍卖人员曾三次提醒竞拍者要“理性应价”。
昨天的会场上，国土部门再次发出了类似的“友情提醒”。
当三汊河地块飙升到11亿元时，主持人说道，“竞买土地要符合自身的价值，不可盲目”；而当地价飙升至11.9亿元时，主持人又提醒开发商“这是毛地”，生怕两家企业被现场热烈的气氛“冲昏头脑”。
在接受记者采访时，北京首创置业负责人表示遗憾的同时，仍然对在南京拿地搞开发充满信心，“这幅地块的位置相当好，滨江房产开发的前景很诱人啊”。
记者了解到，该地块是今年河西片区推出的面积最大的一幅综合性居住用地，也可以算是滨江绝版地块，可以建设的住宅面积大约为30万平方米。
令开发商动心的是，这幅地块没有对90平方米以下的套型面积做任何要求，也就是说，大量滨江豪宅将成为这个项目今后上市的“卖点”之一。
房价过万“铁板钉钉”
根据出让公告，由于该地块属于综合性用地，整个项目的容积率无法计算，再加上开发商要承建滨江大道工程、规划三路、三汊河河口公园、规划二路、学校以及沿江绿化带等工程，总量达到整个地块的一半，且项目拆迁费用也难以预估，因此无法算出这处滨江地块的楼面地价。
不过，由于周边的海德卫城、侨鸿国际、银城宝船听涛等项目的房价均在每平方米7000元以上，有的卖到了1万元，因此该地块今后的房价铁定过万。
一位在现场参与竞拍的业内人士认为，从成交的地价上可以看出，这幅地块的定价还是便宜了一些。
以均价万元计算，这处建筑面积为30万平方米的项目可销售总额为30亿元，而地价只有1亿，相关部门对于其他附加工程的预算有点偏高，而实际拍出的13.55亿的价格显然仍在拿地企业的承受范围内。
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第七名湖南路商业地王单位地价34831元/平米南京第一（南京新城创置）
“4.05亿”，当南京新城创置开发部经理庄平最后一次举起手中的10号牌，一场悬念才最终揭晓。
经过59轮的激烈竞争，2007G29湖北路地块终于花落新城，坐镇一旁的总经理单磊磊才松了一口气。
从起价2.2亿，到4.05亿，最终楼面地价达到了11164元/平米。
面对南京金居房地产、南京达来房地产的激烈挑战，新城创置在举牌过程中一直保持着遥遥领先。
2007G29地块位于南京鼓楼区湖北路51号，紧邻商业中心湖南路广场，地理位置十分优越。
该地块用地总面积14043平方米，实际出让面积11627平方米，规划用地为商业用地。
会后，南京新城创置总经理单磊磊告诉记者，这次拿地的实际成交价尚在预计之内。
而关于该地块今后的开发规划，庄平经理则表示目前正在紧张规划当中，没有最终确定。
据悉，新城创置是一家来自常州的开发公司，在省建设厅的评选中当选为2006年江苏地产50强综合实力第一名。
而新城创置早在03年就在莫愁湖边开发了高档楼盘新城逸境，并创造了当年拿地、当年开发、当年交付的销售神话。
而新城在仙林开发的低密度住宅新城尚东区，更是销售一片红火，预计今年将全面售罄。
新城在南京的成功，几乎可以和万科在南京创造的神话媲美。
此次又斥4亿巨资拿下湖南路商业地块，业内人士预计新城将走高端商业地产路线，结合商业中心及顶级写字楼酒店。
该地块楼面地价已达到11164元/平米，开发后项目成本将不会低于15000元/平米。
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第八名河西商业地王94万平米巨无霸商圈（大连万达）
正如本站先前预测的那样，位于河西江东商业区的三幅核心商业地块，均被大连万达打包拿下。
要配建8万平米商场、3000平米公交首末站、开发商具有国内一级开发资质...，设置了众多门槛后，在几乎没有竞争对手的情况下，万达最终以底价14.8亿拿下这三幅地，也证实了在万达大当家王健林上月考察过河西后，坊间流传的这几幅商业地块均是为万达量身定做的传言。
相比上周土地拍卖会的“戒备森严”，23号下午的拍卖会可谓冷清了不少。
偌大的会场只坐满了一半，G76、G79地块只有一家开发商报名，分别以底价被大连万达和南京赛特联合南京建邺开发拿下。
G77、G78、G80则分别有3家开发商报名，其中G77、G78因只有大连万达一家举牌，分别以底价成交。
而位于雨花台养回红村的G80“迷你地块”，土地面积仅11129平米，因地理位置优越，遭到了盈嘉恒升、爱涛置业等三家地产公司的争抢，最终被爱涛置业以9600万元高价竞得。
而万达此次拿下的三块地，G76地块位于南京市建邺区明园地块，水西门大街南侧，福园路北侧；G77、G78地块位于建邺区江东路与集庆门大街交汇处西北角。
江东商业中心，做为未来南京16个地区级商业中心中的一个，也是未来地铁2号线、6号地铁环线相交的换乘枢纽，并连接纬七路过江隧道过江，地理位置十分优越。
据记者了解，万达在G77、G78地块上将建设一个建筑面积超过80万平米的城市综合体。
该项目建成以后不但会汇聚大量人气，还将最终完善河西商业配套并辐射中央商务区和龙江南部、奥体北部约3-5公里内的居民。
届时，以万达项目为中心的江东文化商业中心成为河西乃至南京市的另一个城市副中心。
随着河西大量住宅陆续交付，政府这次大规模推出商业性质土地，意图可谓十分明显。
中国指数研究院的高级研究员表示，推出百万平米体量的商业用地，显然是为河西的商业配套发力，商业配套的完善也将巩固河西的房价。
目前河西入住较低，商业配套跟不上，业主开车去买菜已是平常事，受这些制约影响，目前河西房价已出现滞涨现象。
打造百万平米河西商业中心的利好，将刺激河西房价的进一步上扬。
12月7日，在南京国土局的土地出让会上，仙林地区四块住宅地又上演了一出疯狂的抢地大战：
平均溢价50％；其中一块地以25．95亿元成交，荣升南京“新地王”。
此前，仙林核心地区房价在8000元／平方米左右，如今土地竞拍的楼面价已由3000元／平方米上升至5000元／平方米多，房屋总成本将在8000元／平方米以上，两年上市后，市场销售价肯定要上万。
南京将新推6幅住宅用地河西楼面价4503元
2007-09-2201:
04:
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记者昨日从南京市国土部门获悉，在刚刚挂牌的最新一期土地出让公告中，南京将再添6幅住宅用地，主要分布在城北、河西以及六合一带（详见下表）。
值得关注的是，这些居住地块的面积全部不足100亩，出让底价最高的也只有4.2亿元，拿地“门槛”的降低无疑将引来众多中小规模开发企业的拼杀。
河西地块楼面价4503元
在昨日公布的6幅地块中，位于河西中部、奥体附近的一幅住宅用地最受瞩目。
该地块坐落于富春江东街以南、楠溪江东街以北，夹在黄山路与嵩山路之间，实际出让面积不到4.7万平方米，规划用地性质为二类居住，容积率被限定在2.0以内。
公告上显示，国土部门给出的出让底价为4.2亿元，记者计算了一下，该地块在出让前的每平方米土地成本折合4503元，略低于目前河西奥体住宅的土地价。
在今年4月份出让的所街地块，其楼面价被拍到了5530元，而上周成交的南湖地块则拍出了1万元的天价。
行家预计，新推的这幅住宅用地的价格极有可能翻番，未来房价将在万元上下。
除了河西以外，昨天的出让公告上还推出了两幅城北黑墨营附近的地块，其中一幅位于华东电子集团旁，实际出让面积为4.3万平方米，容积率为1.95，出让底价为3.5亿元；另一幅黑墨营南邮地块的面积仅为8300平方米，容积率为1.55，出让底价为5100万元。
面积适中吸引中小企业
记者注意到，昨天推出的6幅住宅用地全部都是不足100亩的“袖珍地块”。
一位南京老牌开发商称，拿地“门槛”的降低将吸引众多中小规模的企业参与竞拍。
国土部门表示，地块规模的缩小将成为今后南京市在土地出让过程中的一大趋势，原则上地块面积维持在100—200亩之间，开发周期将被限定在3年左右，以避免开发商故意延长开发周期、囤地涨价。
记者从国土部门获悉，今年下半年南京还将追加100公顷的住宅用地计划，以满足市场需求。
马祚波
奥体地块房价要奔15000？
2007-10-249:
29:
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【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日24版的《江南时报》，A06版一条题为《奥体地块房价要奔15000？
》的报道值得向您推荐。
以下就是该报记者范盼盼的报道——
今天下午，包括奥体黄山路与嵩山路之间的一幅“宝贝”地块在内，7幅地块即将举行现场拍卖。
据悉，由于奥体地块位置绝佳，争夺势必激烈。
奥体地块底价4.2亿元
此次出让的奥体地块（G53）用地总面积为46640.4平方米，实际出让面积为46640.4平方米。
规划用地性质为二类居住用地，容积率不大于2，按此计算，新项目总建筑面积为9.3万平方米。
规划要求建筑高度不高于60m，地块可能会建20层左右的高层住宅。
目前附近在售的楼盘包括万科光明城市、中海塞纳丽舍、一代天骄以及万达华府，普通住宅售价每平方米1万元左右。
由于地块位置绝佳，实际出让面积只有46640.4平方米的新地块挂牌底价高达4.2亿元，折合楼面价（分摊到每平米的土地成本）4502元/平方米。
业内人士分析说，按目前地价为房价31%左右的占比，即使以底价成交，该地块开发后，房价每平方米将逾14500元。
新地块紧挨万科嵩山路（社区）新项目，而今年3月万科嵩山路（社区）地块（48937.5平方米）挂牌底价为2.8亿，楼面价仅2860元/平方米，最后以5.35亿成交，折合楼面地价5466元/平方米。
近22万平方米土地开拍
除了奥体地块，今天一同拍卖的还有6幅地块。
地块总出让面积达到21.89万平方米，起拍总底价达14.14亿。
这次出让的土地中，除一幅来自六合的商业用地外，其余全部为普通住宅用地。
此次挂牌的7幅地块，除郊区六合两幅地块挂牌底价较为便宜外，其余各地块价格均不菲。
栖霞区东井村40号地块，实际出让面积49007.1平方米，挂牌底价3.2亿元；玄武区黑墨营路藤子村（北片）过街三组地块，实际出让面积43031.3平方米，挂牌底价为3.5亿元；雨花台区铁心桥秦淮新河以北宁丹路以西地块，实际出让面积42317.4平方米，挂牌底价2
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