重庆写字楼报告.docx
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重庆写字楼报告
2011重庆写字楼分析报告
Vendymm
2011-09-06
目录
目录1
一、前言2
办公楼选址需知:
2
投资写字楼需注意以下几点：
3
写字楼划分档次4
二、市场现状5
1、宏观政策影响5
2、今年8月写字楼新盘在售项目5
3、江北区售价10000RMB/m2以下写字楼统计：
9
三、空置率11
1、八月调查报告显示，重庆主城区写字楼空置率超三成：
11
1.1写字楼已供大于求：
11
1.2写字楼不要见楼就买：
11
1.3门面空置率低于写字楼11
2、平均租金涨6.2%12
四、重庆写字楼二手市场简析12
五、重庆写字楼租赁市场简析13
六、重庆市主城区写字楼入驻企业分析14
一、
前言
——写字楼基础知识扫盲
办公楼选址需知:
1、办公楼租金是按照每天每平方米来报价和磋商的。
比如，某办公楼的报价为“人民币5元/平方米/日”。
办公楼往往是一个大产证，每一个具体的租赁部位没有进行具体的产权分割，租户租赁的面积是可以与开发商进行协商的。
因此，必须按照实际租赁的面积来计算租金，从而也就形成了上述这种报价惯例。
首次租赁办公楼的客户一定要注意此点，按照该报价方式来计算自己真实的租金成本，从而做出合理的判断。
2、在办公楼租赁交易过程中，物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，因为一座办公楼的环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关。
各个物业管理公司的收费往往有高有低，因此，在租赁办公楼时，应当事先明确物业管理费水平以及支付方式。
另外，还需要明确物业管理费所包含的具体服务内容。
一般情况下，物业管理费应包含公共部位和外墙的保洁、公共设施（如电梯等）的维护保修、公共部位水和电、工作时间的中央空调费以及保安管理费等。
需要指出的是，物业管理费中包含的中央空调服务一般仅仅在工作时间提供，即为工作日的早上9点到晚上18点。
如果在非工作时间需要提供中央空调的话，得与物业公司另行协商、另行付费。
这点对于IT公司等工作时间与日常工作时间不同的公司而言，显得比较重要。
3、租赁涉外办公楼需留意租赁对象上有何特别之处。
涉外办公楼除了可以出租给在境内注册成立的企业（包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等）外，还可以出租给境外公司在境内设立的不具有法人资格的办事机构。
一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。
非涉外办公楼则不能出租给境外机构在境内设立的办事机构。
是否属于涉外办公楼，须以政府外经贸委的批准为准。
4、办公楼交付形态大都是毛坯房，当然有些会有简单的吊顶、地板等装修，但绝大多数租户均会对其进行再次装修。
因此，出租人往往会给予租户一段时间来装修。
由于租户在该段期间装修房屋，并不能实际使用房屋，出租人一般会免收这段时间的租金。
但是，物业管理费和实际使用的水、电等费用不免。
当然，这只是一般的商业惯例，并不是出租人的法定义务，因此，在签订租赁合同时，必须将该内容表述成合同条款，否则对于双方没有当然的约束力。
5、其他须注意的问题有：
营业执照问题，合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照；车位问题，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用；电话容量问题，有一些老的办公楼可能会有电话容量的限制，对于电话容量要求较大的企业，应当事先确认该问题；租赁税费负担问题，一般租赁产生的税费应由出租人承担，并由出租人交付租户租金发票。
投资写字楼需注意以下几点：
1、区位
房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限。
是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
2、形象档次
个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。
选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象。
值得一提的是，如果投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，就要特别当心，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益
3、品质
因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等
4、软性配套与物业管理
一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。
在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置。
而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等
5、置业门槛和投资回报
置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼。
根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。
若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
写字楼划分档次
一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级
三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
什么是5A智能化呢？
“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。
过去也有3A级写字楼的说法，即：
OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。
如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。
二、市场现状
6、宏观政策影响
商业地产前一个周期跟中国的实体经济挂钩在一起，没有急剧的泡沫酝酿过程，本身税费也不低，而将来的税费只会往下走。
而从今年4月开始的楼市调控对商业地产是个好机遇，楼市调控政策将大部分地产投资客档在了门外，现在住宅投资应该较理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有更多机会。
目前开看来现在投资商用物业显然更能规避风险，因此大量的闲散资金开始进入商业地产投资。
7、今年8月写字楼新盘在售项目
从整个写字楼市场来看，8月中旬主城有19个写字楼新盘在售，市场均价为15575元/平方米•月，相比上月末环比下降2.60%，原因是位于西永微电园的康田国际企业港开盘，拉低市场价格。
（8月新盘一览表）
序号
楼盘名称
所在区域
所在商圈
地址
分类
开发商
销售价格
最新动态
1
渝中区
解放碑
民权路40号
写字楼
英利集团
28000-30000元/平方米
在售面积200-2000平方米，半层起售；所有自持物业对外招租，租金155元/平米·月（不含其他费用）。
英利国际金融中心
2
渝中区
解放碑
五一路
写字楼
申基实业
均价23000元/平方米
在售面积100-2200平方米，全球预定中，可享受全款98折、按揭99折的优惠。
威斯汀国际
3
渝中区
解放碑
民权路
写字楼
新华书店集团
起价27000元/平方米
在售面积990-1100平方米，整层出售，只剩6层，可以接受几个客户购买一层。
新华国际
4
渝中区
解放碑
新华路201号
写字楼、公寓
麦吉可房地产开发
均价20000元/平方米
在售面积46-144平方米，可享受全款97折，分期付款99折的优惠，购买整层的客户可享受更大的优惠。
联合国际
5
渝中区
两路口
重庆村57号
写字楼、公寓
渝开发新干线置业
公寓10400元/平方米
公寓在售面积43-60平方米。
商务写字楼在售面积100-129平方米，享受全款96折、团购97折、按揭98折的优惠。
写字楼15000元/平方米
新干线大厦
6
渝中区
大坪
大石路
写字楼
龙湖成恒地产开发
均价15000元/平方米
在售面积125-1500平方米，分零整层均可，一次性付全款可享受一定优惠措施。
龙湖·时代中心
7
江北区
观音桥
江北一院旁
写字楼、公寓
邦和置业
均价13000元/平方米
在售跃层办公楼和LOFT写字楼，可享受一次性付款96折、分期付款97折、按揭99折的优惠。
观音桥COSMO
8
江北区
观音桥
北城天街48号
公寓
九街视野
均价17000元/平方米
A区商务空间在售面积20-50平方米，目前购房可享全款97折、按揭99折的优惠。
九街高屋
9
江北区
寸滩
港城工业园D区
写字楼
冠陆房地产开发
均价3800元/平方米
在售单层面积在1100平方米和1400平方米，起价3600元/平米，半层起售。
冠陆汇谷
10
渝北区
高新园
金开大道66号
写字楼
协信控股集团
均价16000元/平方米
3号楼509/1018平米LOFT整层跃式写字楼在售，均价16000元/平米左右，全款享受97折优惠。
远都房地产开发
金开·协信中心
11
渝北区
龙头寺
树兰路178号
写字楼、公寓
合桂置业
均价14000元/平方米
B栋商业写字楼整层建面约825平方米，一次性付款96折、按揭98折、VIP用户可享受“预交1万优惠10万、预交10万优惠100万、预交20万优惠200万”的优惠活动。
合桂·纵贯线
12
渝北区
龙头寺
新溉大道
写字楼、公寓
仁安置业
均价13000元/平方米
写字楼整层建筑面积约600平米，整层出售，可以根据客户的付款方式给一定的优惠，具体咨询售楼部。
仁安·龙城国际
13
渝北区
汽博中心
金渝大道68号
写字楼
新科建设工程
均价15000元/平方米
写字楼整层面积为840平米，半层起售，355-842平方米的商政写字楼总价约530-1330万元，全款9.5折，按揭无优惠。
新科国际
14
南岸区
南坪
国际会展中心旁
写字楼、公寓
会展中心置业
均价21000元/平方米
5T写字楼整层面积1648平方米，在售面积200-1648平方米，凯宾斯基酒店的私家官邸34-54层即将全球发布。
豪斯凯宾·国汇中心
15
南岸区
南坪
南坪步行街
公寓
协信集团
均价11500元/平方米
6号楼户型为40-60平方米，赠送绝版院馆，性价比超高。
目前正在办理VIP卡，办卡者得享2万元大礼，并享受折上99折。
协信城
16
南岸区
南坪
南坪西路38号
写字楼、公寓
嘉发实业
均价13000元/平方米
在售面积70-189平方米，现余多在中间层，客户享受一次性付款9.65折、按揭98折的优惠。
上海城·嘉德中心2号
17
沙坪坝区
沙坪坝
石碾盘
写字楼、公寓
南方东银置地
均价14000元/平方米
写字楼在售面积140-1160平方米，SOHO公寓在售套内面积26-43平方米，均价12000元/平方米，享受全款97折、按揭99折的优惠。
品筑物业发展
南方东银ARC中央广场
18
沙坪坝区
西永
西永微电园
写字楼
康田置业
8250-8500元/平方米
在售高层写字楼面积33-960平方米，另外，独栋写字楼同步出售，8800元/平方米起。
康田国际企业港
19
大渡口区
九宫庙
大渡口步行街
写字楼、公寓
华立地产
均价12000元/平方米
精装公寓套内40平方米起，写字楼67-80平方米，建面92折后均价10000元/平方米，享受一定优惠。
新天泽国际广场
8、江北区售价10000RMB/m2以下写字楼统计：
（以下数据为网络发布的出售信息）
西普大厦华新街车站旁边写字间200平米出售
更新时间：
2011-7-25
级别：
乙级写字楼
地址：
江北区华新街华新村1-8#
建面：
200㎡
售价：
7000元/㎡140万元
茂业东方时代观音桥步行街小户型高性价比写字楼
更新时间：
2011-7-21
级别：
乙级写字楼
地址：
建新北路16号
建面：
100㎡
售价：
8000元/㎡80万元
中信大厦写字间出售
更新时间：
2011-7-21
级别：
甲级写字楼
地址：
江北区观音桥步行街口
建面：
234㎡
售价：
7898元/㎡184万元
重庆江北红旗河沟100平米世纪英皇北塔
更新时间：
2011-7-12
级别：
甲级写字楼
地址：
江北区（红旗河沟转盘）建新北路38号3幢
建面：
130㎡
售价：
7000元/㎡91万元
江北商圈黄金地段阳光城写字楼出售
更新时间：
2011-7-51
级别：
商住楼
地址：
江北区观音桥步行街阳光城
建面：
942㎡
售价：
7218元/㎡679万元
茂业东方时代
更新时间：
2011-7-51
级别：
甲级写字楼
地址：
观音桥建新北路与洋河路交汇处
建面：
1107㎡
售价：
7000元/㎡774万元
浩博天庭
更新时间：
2011-7-51
级别：
商住楼
地址：
江北建新南路11号
建面：
99㎡
售价：
7878元/㎡77万元
阳光城
更新时间：
2011-7-51
级别：
甲级写字楼
地址：
重庆市江北区北城天街2号
建面：
942㎡
售价：
7430元/㎡700万元
茂业东方时代
更新时间：
2011-7-59
级别：
乙级写字楼
地址：
建新北路16号
建面：
100㎡
售价：
8000元/㎡80万元
重庆江北观音桥华新街纯写字楼西普大厦
更新时间：
2011-7-51
级别：
甲级写字楼
地址：
江北区华新街华新村1-8#
建面：
250㎡
售价：
7000元/㎡175万元
重庆中信大厦
更新时间：
2011-7-51
级别：
甲级写字楼
地址：
江北区观音桥步行街口
建面：
210㎡
售价：
8000元/㎡168万元
拓展大厦
更新时间：
2011-7-59
级别：
商住楼
地址：
观音桥新世纪（赛博数码旁）
建面：
132㎡
售价：
6818元/㎡89万元
理想大厦
更新时间：
2011-5-11
级别：
甲级写字楼
地址：
红旗河沟汽车北站与公交车站之间
建面：
95㎡
售价：
7368元/㎡69万元
重庆气博大厦出售
更新时间：
2011-4-28
级别：
商住楼
地址：
重庆北部新区金渝大道99号（气博中心）气博大厦5-15号
建面：
48㎡
售价：
6458元/㎡31万元
北辰名都
更新时间：
2011-3-19
级别：
甲级写字楼
地址：
江北观音桥茂业百货对面
建面：
142㎡
售价：
6197元/㎡87万元
东和银都
更新时间：
2011-3-19
级别：
商住楼
地址：
红旗河沟转盘
建面：
35㎡
售价：
8000元/㎡28万元
年底急售！
拓展大厦
更新时间：
2011-3-19
级别：
商住楼
地址：
观音桥新世纪（赛博数码旁）
建面：
132㎡
售价：
6363元/㎡83万元
另附：
重庆主城在售写字楼统计表（待完善）
三、空置率
9、八月调查报告显示，重庆主城区写字楼空置率超三成：
1.1
写字楼已供大于求：
据世邦魏理仕调查，二季度我市优质写字楼平均空置率被推高9.1个百分点至33.2%。
写字楼销售价格应声回落。
而年内还将有超过40万平方米的优质写字楼入市。
综合来看，市场消化带来一定压力，空置率还会进一步推高。
（见右图）
1.2写字楼不要见楼就买：
由前面数据可看出，目前租户对写字楼的需求表现出较强的区域性，主力租户仍集中在解放碑以及江北、渝北配套成熟区域，建议投资写字楼应采取谨慎态度。
1.3门面空置率低于写字楼
相比写字楼，二季度商业门面市场表现稳定。
据世邦魏理仕的调查，主城商业门面仍属稀缺资源。
二季度门面租金表现稳定，仅小幅度下滑0.3个百分点至每天每平方米22.3元。
空置率则持续了上季度的下降趋势，环比下降了1.8个百分点至10.8%，远低于写字楼。
10、平均租金涨6.2%
优质零售物业首层平均租金保持稳定仅小幅下滑0.3个百分点至每天每平方米22.3元。
现有物业被持续吸纳，优质零售物业空置率持续上个季度的下降趋势，环比下降1.8个百分点至10.8%。
下半年的供应项目将集中在渝中区及渝北区，分别代表着传统核心商圈的升级及新兴副商业中心的成形。
四、重庆写字楼二手市场简析
相对于写字楼新盘的火爆，写字楼二手市场则更加稳定的支撑着整个写字楼行业。
7月份重庆写字楼存量房市场并没有新增楼盘入市，甲级写字楼、乙级写字楼及高档公寓的存量房总量仍为300.87万平方米。
7月份重庆写字楼二手均价为12,435元/平方米，环比上涨0.63%。
就区域而言，渝中区、渝北区、九龙坡区二手价格上涨不明显，江北区、南岸区二手价格小幅回落。
7月份渝中区二手均价为11,908元/平方米，环比上涨1.31%，甲级写字楼、乙级写字楼、高档公寓的二手均价均出现上涨现象。
江北区二手均价为13,612元/平方米，环比下降0.13%，二手均价仅次于渝北区，甲级写字楼、高档公寓二手均价回落、乙级写字楼二手均价上涨。
渝北区二手均价为13,921元/平方米，环比上涨1.28%，居主城之首，甲级写字楼、乙级写字楼、高档公寓的二手均价都小幅上涨。
南岸区二手均价为12,855元/平方米，环比下降0.66%，甲级写字楼二手均价回落，乙级写字楼、高档公寓二手均价小幅上涨。
九龙坡区二手均价为8,875元/平方米，环比上涨0.78%，甲级写字楼二手均价上涨，乙级写字楼、高档公寓二手均价小幅下跌。
五、重庆写字楼租赁市场简析
据统计，7月份重庆写字楼存量房市场并没有新增楼盘入市，甲级写字楼、乙级写字楼及高档公寓的存量房总量仍为300.87万平方米，存量房市场分布保持不变，重庆沙坪坝区、大渡口区仍缺乏同档次写字楼。
对重庆74栋写字楼租赁情况的统计结果表示，7月份重庆写字楼租金均价为56.79元/平方米·月，环比上涨0.67%。
由于上半年江北区、南岸区新入市写字楼的消化速度过慢，加上7月份租赁需求环比下降15%左右，整个写字楼市场空置率上升，价格波动不大。
从各大区域情况上看，渝中区整体租金均价为57.85元/平方米·月，环比上涨0.73%，租金均价仅次于江北区，甲级写字楼的租金均价有所回落，乙级写字楼租金上涨是该区域租金均价上涨的主要原因；江北区为65.47元/平方米·月，环比上涨3.23%，租金领衔重庆写字楼租赁市场，甲级写字楼、乙级写字楼租金均价均有所上涨；渝北区为56.63元/平方米·月，环比下降5.60%，降幅居重庆各区之最，主要由甲级写字楼租金均价大幅下浮所致；南岸区为53.84元/平方米·月，环比涨幅6.19%，是本月重庆各区涨幅最大的区域，主要因为甲级写字楼租金均价上涨过快所致；九龙坡区为39.60元/平方米·月，环比上涨4.51%，租金涨幅仅次于南岸区，整体市场均价居重庆各区之末，该区域甲级写字楼、乙级写字楼受重庆整体市场需求的影响，本月均出现上涨现象。
六、重庆市主城区写字楼入驻企业分析
（1）已入驻写字楼企业主要为生活服务类、电子信息产业、机电家私以及房地产业企业和金融机构
根据对重庆市主城区近3000家企业的调研，其数据统计结果表明，目前重庆市写字楼市场最主要的租户为生活服务类、电子信息产业、机电家私以及房地产业类企业，其中电子信息类最多，公司个数所占比例为15.6%。
（2）已入驻写字楼企业主流需求以100~200平米为主
重庆市主城区写字楼租户中，租赁面积在套内100-200平方米的企业所占比例最大，达40.8%，其次是40-100平方米租户。
目前重庆市主城区写字楼物业中中小型企业个数较多。
将个数换算成为面积，套内500平方米以上的企业所占面积比例较大，所占比例达到29.9%，套内200－500平方米区间比例也有所上升，说明目前重庆市写字楼市场，整层或半层需求仍然较为旺盛。
（3）各行业需求面积
套内100－200平方米的办公面积成为目前企业主力需求面积
40~100
100~200
200~500
500以上
合计
A类专业事务所类
24.2%
42.2%
25.8%
7.8%
100.0%
B类：
旅游/教育/培训类
26.3%
40.7%
23.7%
9.3%
100.0%
C类：
政府机关
10.0%
45.0%
40.0%
5.0%
100.0%
D类：
银行/保险/证券/金融类
19.2%
27.7%
34.5%
18.6%
100.0%
E类：
餐娱/生活服务类
42.1%
26.4%
21.9%
9.5%
100.0%
F类：
电子信息类
6.1%
10.8%
45.3%
37.8%
100.0%
G类：
机电/家私产品类
32.2%
47.4%
13.0%
7.4%
100.0%
H类：
房地产及相关行业类
30.8%
45.1%
16.2%
7.8%
100.0%
I类：
商贸运输类
29.7%
43.4%
16.3%
10.6%
100.0%
J类：
生物/医药/环保/科技类
29.7%
41.6%
17.8%
10.9%
100.0%
K类：
广告/展览/策划/礼仪/庆典类
23.5%
59.4%
11.1%
6.0%
100.0%
综合各行业需求办公面积的特征，可以发现，100平米~200平米是现在的主力市场需求。
江北－渝北区写字楼租赁市场生活服务类以及房地产行业类企业需求最大，企业个数所占市场比例也最大，其比例分别占22.6%和20.7%。
其次是机电家私类产业，需求较为旺盛。
已入驻江北、渝北区写字楼企业面积需求以100平米-200平米为主。
（未完待续。
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