宁夏省房地产估价师《理论与方法》：寿命长久试题.doc

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宁夏省2015年房地产估价师《理论与方法》：

寿命长久试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年．该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期．建筑物经济寿命为50年．假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为．【2007年考题】

A：

2．00％

B：

2．13％

C：

2．22％

D：

2．50％

E：

工业用地的监测点评估价格

2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款

3、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：

2427

B：

2500

C：

2575

D：

2632

E：

工业用地的监测点评估价格

4、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：

30％

B：

45％

C：

65％

D：

75％

E：

工业用地的监测点评估价格

6、根据，民事权利可分为财产权和人身权。

A：

权利标的的不同性质

B：

权利的作用

C：

权利效力的不同

D：

权利是否具有转移性

E：

执行层的组织协调

7、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘

8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】

A：

自然折旧

B：

物质折旧

C：

功能折旧

D：

经济折旧

E：

工业用地的监测点评估价格

9、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350

B．580

C．600

D．880

10、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。

A．560

B．700

C．437.5

D．280

11、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。

该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：

5850

B：

6125

C：

6510

D：

6675

E：

工业用地的监测点评估价格

12、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。

A：

类似写字楼的客观收益

B：

市场比较法

C：

该写字楼的实际收益

D：

无风险报酬法

E：

工业用地的监测点评估价格

13、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。

A：

成本法

B：

假设开发法

C：

收益法

D：

比较法

E：

工业用地的监测点评估价格

14、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担__。

A．质量责任

B．经营责任

C．经济责任

D．服务责任

15、消费信用有两种类型，分别是__。

A．民间信用和商业信用

B．国家信用和商业信用

C．商业信用和银行信用

D．银行信用和民间信用

16、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

17、下列关于房地产转让，表述错误的是。

A：

因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让

B：

房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为

C：

房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移

D：

凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记

E：

执行层的组织协调

18、下列不属于住房公积金归集内容的是__。

A．缴存住房公积金的对象

B．缴存住房公积金的工资基数

C．缴存比例

D．公积金使用

19、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。

A．2648

B．2688

C．2708

D．2734

20、房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对__具有吸引力。

A．物业管理公司

B．政府

C．承包商

D．租客

21、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A．学习

B．经济状况

C．对渠道的信赖度

D．购买动机

22、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124

D．130

23、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在。

A：

3个以上

B：

5～10个之间

C：

5个以上

D：

3～10个之间

E：

借款合同

24、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

25、下列应计入用地面积的有。

A：

有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地

B：

市政管辖的道路、街道等公共用地

C：

公共使用的河涌、水沟、排水沟

D：

经规划部门核定需要作为市政建设的用地

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。

A．1

B．2

C．3

D．4

2、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。

A：

动态投资回收期大于静态投资回收期

B：

动态投资回收期等于静态投资回收期

C：

动态投资回收期小于静态投资回收期

D：

动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期

E：

借款合同

3、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

4、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

5、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。

A：

无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

B：

重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

C：

考虑建筑物存在对土地价值的影响

D：

考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

E：

重视土地对建筑物价值的影响

6、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。

A：

委托代理

B：

法定代理

C：

指定代理

D：

本代理

E：

复代理

7、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券

8、下列不属于金融范畴的是__。

A．货币

B．信用

C．商品

D．银行

9、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。

A：

施工单位

B：

建设单位

C：

监理单位

D：

设计单位

E：

借款合同

10、作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。

A：

分散风险

B：

组织经济补偿

C：

融通资金

D：

防灾防损

E：

执行层的组织协调

11、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

个人住房抵押贷款包括__。

A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款

C．商业性住房抵押贷款

D．政策性住房抵押贷款

E．个人置业抵押贷款

12、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有。

A：

认知价值定价法

B：

价值定价法

C：

领导定价法

D：

挑战定价法

E：

随行就市定价法

13、建筑功能评价是指__。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算

D．对建筑产品社会性功能的评估

14、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。

A：

纳税人所在地在城市市区的，税率为7％

B：

在县城、建制镇的，税率为5％

C：

在县城、建制镇的，税率为3％

D：

不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％

E：

不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％

15、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。

A：

业主

B：

承租人

C：

物业服务企业

D：

业主、承租人和物业服务企业共同

E：

借款合同

16、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。

A：

自筹资金

B：

国内商业银行贷款

C：

风险投资公司的资金

D：

租赁公司的资金

E：

预售收入

17、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。

A．利害关系人之间的交易

B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易税费非正常负担的交易

E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易

18、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）．决定基准收益率大小的因素主要是。

A：

资金来源

B：

资金成本

C：

项目风险

D：

预期利润

E：

机会成本

19、收益性房地产包括__。

A．未出租的餐馆

B．旅店

C．加油站

D．农地

E．未开发的土地

20、债券按发行方式分类，可分为__。

A．附息债券

B．贴现债券

C．公募债券

D．私募债券

E．长期债券

21、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A．发起者

B．影响者

C．决策者

D．购买者

22、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向__申请领取施工许可证。

A．工程所在地的县级人民政府

B．工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门

C．工程所在地的县级以上人民政府

D．工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门

23、下列建设工程必须实行监理的是（）。

A．三峡水利工程

B．农民个人出资自建住宅

C．利用亚洲银行贷款工程

D．利用法国政府援助资金的工程

E．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

24、担保物权包括。

A：

地役权

B：

典权

C：

抵押权

D：

留置权

E：

质权

25、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。

A．以投资估算价控制设计方案的选择

B．用预算造价控制施工图设计

C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商

D．合同管理

E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据