下半海南省房地产估价师《理论与方法》：金融制度政策考试试题.docx
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2016年下半年海南省房地产估价师《理论与方法》：
金融制度政策考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。
A：
信用贷款
B：
保证贷款
C：
信用保险贷款
D：
定值保险贷款
E：
执行层的组织协调
2、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是．【2006年考题】
A：
房地产投机
B：
物价变动
C：
财政收支状况
D：
居民收入水平
E：
工业用地的监测点评估价格
3、长期贷款展期期限累计不得超过年。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
8
E：
执行层的组织协调
4、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：
政府大楼建设用地
B：
商品房建设用地
C：
经济适用住房建设用地
D：
国家重点扶持的水利项目用地
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
6、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
8、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元／、3300元／、3500元／，则该城市2006年至2008年房价年平均增长。
A：
9．04％
B：
13．86％
C：
109．04％
D：
113．86％
E：
执行层的组织协调
9、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。
且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏形基础
D．箱形基础
10、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。
A．人民政府城市规划行政主管部门
B．建设行政主管部门
C．房地产市场管理部门
D．人民代表大会常务委员会
11、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：
房地产开发企业自有资金周转的速度
B：
估价对象房地产变为现金的速度
C：
估价对象房地产带来净收益的速度
D：
房地产开发企业流动资金周转的速度
E：
工业用地的监测点评估价格
12、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。
A．在建工程
B．停建工程
C．可改变用途的旧房
D．荒地
13、运用假设开发法估价必须考虑资金的。
A：
实用价值
B：
有效价值
C：
折算价值
D：
时间价值
E：
工业用地的监测点评估价格
14、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。
A．越大
B．越小
C．坚挺
D．疲软
15、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350
B．580
C．600
D．880
16、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。
A：
《城市房地产开发经营管理条例》
B：
《商品房销售管理办法》
C：
《房地产开发企业资质管理规定》
D：
《城市商品房预售管理办法》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。
A．空置量
B．空置率
C．空置水平
D．空置面积
18、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为．【2003年考题】
A：
27．6万元
B：
28．2万元
C：
29．0万元
D：
29．9万元
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。
该幢写字楼的销售利润率为。
A：
7.90％
B：
11.08％
C：
11.83％
D：
13.73％
E：
工业用地的监测点评估价格
20、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A：
国务院各部委
B：
省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会
C：
国务院
D：
全国人民代表大会及其常务委员会
E：
执行层的组织协调
21、不属于影响消费者购买因素的是。
A：
经济因素
B：
社会因素
C：
个人因素
D：
理性因素
E：
借款合同
22、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．独立、客观、公正原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价职业道德
23、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：
1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。
A．2292
B．2236
C．2240
D．2290
24、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。
A：
取得待开发房地产的时间
B：
开发期间的某个时间
C：
开发完成后的时间
D：
开发完成之后的某个时间
E：
工业用地的监测点评估价格
25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值最大
C．流动性差和价值最大
D．不可移动和用途多样
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。
A：
允许流通物
B：
限制流通物
C：
禁止流通物
D：
动产
E：
不动产
2、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。
A：
地役权设立的情况
B：
土地使用期限
C：
基础设施完备程度
D：
容积率
E：
临街状况
3、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋__登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
4、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。
A：
物业托管
B：
物业服务
C：
物业管理
D：
物业委托
E：
执行层的组织协调
5、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。
A：
潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B：
财务稳定性和长期盈利的能力
C：
所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
D：
租户的经营管理水平
E：
租户对写字楼内其他客户的影响
6、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
7、编制城市分区规划的主要任务是。
A：
在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排
B：
以便与城市详细规划更好地衔接
C：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
D：
强化城市规划的控制功能
E：
指导修建性详细规划的编制
8、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。
A．房地产经纪人员
B．房地产估价师
C．房地产咨询人员
D．房地产估价员
9、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。
A：
1．80
B：
2．00
C：
2．20
D：
2．50
E：
执行层的组织协调
10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
11、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。
A．3816
B．3899
C．4087
D．4920
12、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。
A．1
B．3
C．5
D．10
13、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。
（2008年试题）
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
资产负债率
D：
存货周转率
E：
股东权益报酬率
14、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。
A：
地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：
原有建筑物、构筑物补偿费用
C：
场地平整费用
D：
通水、通电、通路的费用
E：
公共配套设施建设费
15、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。
建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。
A．1700
B．2000
C．2100
D．2400
16、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。
暂停期限最长不得超过__。
A．1年
B．2年
C．3年
D．5年
17、盈利能力分析指标主要包括等。
A：
存货周转天数
B：
资产报酬率
C：
股东权益报酬率
D：
销售毛利率
E：
销售净利率
18、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。
A：
2010年1月9日
B：
2012年1月9日
C：
2013年1月9日
D：
2015年1月9日
E：
执行层的组织协调
19、下列属于支票特点的是。
A：
在银行信用基础上产生，以存款为依据
B：
在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C：
支票有效期短，见票即付
D：
签发支票金额，以贷款余额为限
E：
签发支票金额，以存款余额为限
20、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。
A：
面积误差比在3％以內（含3％）的房价款由买受人补足
B：
面积误差比在5％以内（含5％）的房价款由买受人补足
C：
面积误差比绝对值在3％以內（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D：
超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人
E：
超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
21、工程项目管理的基本职能是计划、__。
A．组织
B．决策
C．控制
D．协调
E．反馈
22、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。
A：
物业租金必须能抵偿所有投资成本
B：
只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C：
租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D：
市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E：
利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
23、一般抵押登记包括。
A：
房屋抵押权设立登记
B：
房屋抵押权变更登记
C：
房屋抵押权转移登记
D：
房屋最高额抵押权确定登记
E：
房屋抵押权注销登记
24、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元（含500万元土地使用权出让金），如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。
A：
200
B：
250
C：
400
D：
500
E：
执行层的组织协调
25、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。
A：
给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分
B：
给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网
C：
给水排水总平面图亦称给水排水外线图
D：
给水排水总平面图是指在建筑物（一群或单个）以外的给水排水线路的平面布置图
E：
给水排水总平面图亦称给排水外线图
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