辽宁省上半房地产估价师《制度与政策》：合理使用征地补偿相关费用考试试卷.doc
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辽宁省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：
合理使用征地补偿相关费用考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605
B．600
C．650
D．550
2、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
40
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是．（2006年试题）
A：
资本金现金流量表
B：
资金来源与运用表
C：
损益表
D：
投资计划与资金筹措表
E：
借款合同
4、对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加的10％。
A：
正税
B：
副税
C：
纳税人
D：
税率
E：
执行层的组织协调
5、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动平均法
D：
指数修匀法
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。
A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
7、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。
A．300
B．213.50
C．171.19
D．500
8、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。
A：
弱流动性
B：
异质性
C：
寿命周期长
D：
不可移动性
E：
借款合同
9、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。
A：
本票
B：
银行卡
C：
支票
D：
汇票
E：
执行层的组织协调
10、房地产泡沫产生的基础是。
A：
投机需求膨胀
B：
金融机构过度放贷
C：
房地产市场中的过度开发
D：
土地资源的稀缺性
E：
借款合同
11、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．阶段性调查
12、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】
A：
1.9％
B：
2．1％
C：
2．3％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
13、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。
（2007年试题）
A：
观察法
B：
实验法
C：
讨论法
D：
问卷调查法
E：
借款合同
14、住房公积金的本质属性是__。
A．奖金
B．津贴
C．贷款
D．工资
15、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
16、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：
自然折旧
B：
物质折旧
C：
功能折旧
D：
经济折旧
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。
A：
7．5％
B：
8．3％
C：
12．5％
D：
16．7％
E：
借款合同
18、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
A：
3275
B：
3287
C：
3402
D：
4375
E：
工业用地的监测点评估价格
19、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。
A．行政管理部门
B．房产管理部门
C．工商行政管理部门
D．中介管理部门
20、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。
A．购买价格
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
21、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。
（2009年试题）
A：
发现地下文物
B：
银行贷款未按期到账
C：
相关建材供应缺货
D：
更改建筑设计
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。
A．国内外市场环境调查
B．技术发展调查
C．市场需求容量调查
D．竞争情况调查
23、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。
A：
防潮
B：
防潮与排水相结合
C：
卷材防水
D：
钢筋混凝土防水
E：
执行层的组织协调
24、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。
A．投资公司
B．股份有限公司
C．有限公司
D．股份公司
25、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产估价所评估的是房地产的__。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价俏
E．交换价值
2、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．差距较大
D．大致接近
3、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润
4、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。
A：
标准厂房
B：
房地产开发用地
C：
行政办公楼
D：
写字楼
E：
在建工程
5、从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于__。
A．资金的供求关系
B．投资利润率
C．通货膨胀率
D．风险因素
E．利率
6、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。
A：
市场分析
B：
选择目标市场
C：
细分市场
D：
市场定位
E：
市场调查
7、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。
A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
8、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
9、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。
A：
向原估价机构申请复估
B：
申请行政复议
C：
向人民法院提起诉讼
D：
自行委托估价机构评估
E：
申请估价专家委员会鉴定
10、票据贴现的期限最长不得超过__个月。
A．2
B．4
C．6
D．8
11、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。
A：
城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工
B：
城镇个体
C：
城镇工商户
D：
城镇自由职业人员
E：
农民
12、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是。
A：
可贷资金利率理论
B：
储蓄投资决定理论
C：
流动性偏好利率理论
D：
马克思利率决定理论
E：
借款合同
13、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。
后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。
这时土地出让者__。
A．可以无偿收回土地使用权
B．可以征收200万元以下的土地闲置费
C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款
D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
14、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。
对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。
A：
利润总额
B：
投资利润率
C：
资产负债率
D：
财务净现值
E：
偿债备付率
15、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。
A．5.00%
B．7.50%
C．18.36%
D．28.85%
16、在地籍图中，属于地籍要素的有。
（2009年试题）
A：
土地的编号
B：
土地的利用类别
C：
地理名称
D：
房屋、道路、水系
E：
土地的面积
17、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。
A：
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务
B：
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
C：
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
D：
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
E：
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
18、房地产开发项目财务评价报表分为。
A：
财务报表
B：
经营报表
C：
辅助报表
D：
基本报表
E：
资金来源与运用表
19、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。
A．建设工程规划许可证
B．选址规划意见通知书
C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务
E．1/2000或1/500的地形图
20、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。
其中期间费用包括。
A：
管理费用
B：
营业费用
C：
财务费用
D：
统筹费用
E：
额外费用
21、对于权责发生制原则，下列说法错误的是。
A：
在收入和费用实际发生时进行确认
B：
在实际收到现金或者支付现金时确认
C：
凡是当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用
D：
凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用
E：
权责发生制与收付实现制相对应
22、广义而言，财产保险包括。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
出口信用保险
23、住房公积金的特点包括。
A：
义务性
B：
强制性
C：
互助性
D：
保障性
E：
短期性
24、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：
__。
A．0
B．5%
C．10%
D．15%
25、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是__。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
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