清远市楼市环境分析Word下载.docx
《清远市楼市环境分析Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《清远市楼市环境分析Word下载.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2010年3月份,广清高速扩建工程征地工作已全面完成,沿线进入全面开工,计划工期为608个工作日。
原高速公路为双向四车道,路基宽24.5米,扩建后为八车道,路基宽度41米,其中清远段路线长19.53公里。
设计时速每小时100公里,工程扩建后对清远深度融入广佛都市经济圈将起到有力的推进作用。
B、广清轻轨立项
清远市委副书记、市长徐萍华表示,清远要融进珠三角,最直接的方法就是城际轨道对接。
经过努力,清远市建设城市轻轨并与广州市地铁9号线连接的设想已获省人民政府同意。
目前,清远正在全力推进广州至清远城际轻轨的建设,据悉,广清城际轻轨投资近400亿元,项目建成后,从清远市区到广州白云国际机场和广州CBD中央商务区,利用城际轻轨仅需15-25分钟。
C、武广高铁开通
2009年12月26日,武广高铁正式开通。
武广客运专线为京广客运专线的南段,北起武汉新火车站,南到广州番禺的新火车站,于2005年6月23日在长沙首先开始动工。
全长约1068.6公里,投资总额1166亿元。
列车最高时速可到394公里,清远到广州只需15分钟。
D、清远候机楼启用
2009年1月15日,酝酿已久的广州白云国际机场清远好来登候机楼隆重开业。
好来登候机楼的建设和使用,完善了清远市与周边地区的空中交通网络。
提前办理快速登机手续,仅40分钟车程就可直达广州白云国际机场。
白云机场真正成为清远市民的机场。
C、金谷启动,承接广州主城功能
金谷选址东城,项目首期占地6800亩,根据发展需要,扩大用地到1.5万亩。
计划一期投资200亿元,带动产值1500亿元。
同步建设教育、旅游、高端地产、高端商务、金融等项目,是集现代服务业、高新技术产业和先进技术业于一体的高端人才集聚地、高端科技孵化器和国际一流水平的生态宜居新城。
目前已有“先进储能材料国家工程研究中心院士工作站”、“中国先进电池检测评价中心”和“广东新能源汽车动力系统研究院”等十余项目落户金谷,将成为珠三角的新能源基地。
清远成为广东首个有新能源院士工作站的城市。
展望未来,十年以后清远交通将实现大跨越,实现与广州、佛山及周边县、市的快速通达和无缝对接,与港澳的联系更紧密。
清远将与大广佛融为一体,形成大珠三角中部广（州）佛（山）清（远）新城市群,清远经济社会将全面融入珠三角,成为珠三角经济圈和粤港澳经济合作区不可分割的一部分。
清远房地产业在国民经济中的地位与作用。
清远市现辖一区两市五县，市政府位于清城区，即中心城区。
北与清新县相邻，是珠三角开发地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一。
全区总面积929平方公里，总人口52万，其中城区人口占28万。
清城区一河两岸，河的南岸叫新城区也叫小市。
新城区主要是企业单位、酒店、高尚住宅区以及市政设施的集中地，包括清远市政府、国税局等。
新城区是新规划新发展的代表，对两岸就是清远市的旧城区，旧城区主要是居民原住地及商务集散地，市区人口70%以上的人口居住于旧城区。
从清城区现状来看，清远市中心城市规模占总体比重太小，城市化水平偏低，这种“小马拉大车”的局面难以充分起到对区域经济的带动作用。
为此，清远市委、市政府提出了“三化一园”的战略目标，也就是说清远要加快发展，推进市场化、工业化、城市化和建设珠江
三角洲后花园的战略，提升整个城市的形象档次，使清远市赶上发达
地区的发展速度，成为粤北地区的中心城市。
二、清远市房地产市场现状
清远市房地产发展较晚，在2000年取消福利分房后商品房市场才得到大力的发展，一时间开发商大幅增加房价上扬速度较快，特别是2005～2009年清远市房地产开发投资及整体规模保持了较快的发展态势正成为二、三线城市中新的投资热潮。
1、房地产市场迅猛发展
截至2010年3月底止，清远市实有房地产开发企业561户，其中内资529户，注册资本41.36亿元，外资32户，投资总额5.61亿美元，注册资本4.29亿美元；
实有房地产中介企业（含个体工商户）227户。
与清远市中心相靠的清新县城同样也有很大的提高，甚至在某些方面超过清城区，2009年清新县房地产开发项目2.5个，同比增长40.12%，建设面积71万平方米同比增长89.6%，销售面积59万平方米同比增长23.3%，销售金额4亿元同比增长42.9%。
与2008年以前相比，清远市在投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。
基本保持了清远市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。
2、清远市房价一路高走
2009年1月,清远的商品房均价是3259.7元/平方米；
7月,商品房均价达到4701.6元/平方米,比1月份增长了44.23%；
而从2009年8月至今,清远房价一直在高位震荡。
刚刚过去的2010年第一季度,
清远住宅成交3188套,同比增长49.8%；
住宅均价4711元/平方米,同比增长近5成。
基于未来清远市的发展规划逐步成熟，房价能继续保持上升态势。
3、清远市区域房价现状
据市房管局数据显示,清远市区今年第一季度商品房成交4163套,其中住宅成交3188套,同比增长49.8%；
商品房成交45.84万㎡,其中住宅成交42.64万㎡,同比增长47.97%；
住宅均价4711元/㎡,同比增长48.6%,增长了近5成。
首季商铺均价涨9%据市房管局数据显示,今年商铺成交依旧火爆,前三月总成交667套,总成交面积1.73万㎡,同比增长了9%；
均价同比上涨了700余元,增幅为12.4%；
成交均价为6976元/㎡,同比上涨9%。
3月住宅成交均价和2月持平。
据市房管局数据显示,市区3月商品房成交2032套；
商品房交易20.75万余㎡,其中住宅成交19.05万㎡,环比增长122%,同比增长39%；
商品房成交金额10.26亿元,环比增长133%,同比增长108%；
住宅成交均价4810元/㎡,与2月基本持平,同比增长44.4%。
三、清远市潜力购房消费者特征分析
消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。
1、购房群体更年轻
根据调查结果显示2010年初有65%的、左右的清远市民打算在近五年内购房，而且在打算购房的人群中23岁---40岁之间占了约80%的比重。
2、不同年龄消费者购房意向分布
一是低龄化群体需求上升，从供求关系的角度来讲，中低档市场有一定的发展机会，如经济户型（包括部分小户型）；
二是近两年中档项目的定位会更加艰难，高档市场有一定的发展机会。
目前是清远重点推进“三化一国”战略期间，而市场化的前提是工业化，这几年清远招商引资在整个广东省成效都很突出。
2009清远市成为全省工业、发展最迅猛的地区，外来企业的购房群体基本以高层管理人员以主，同样他们也是最富有阶层，高档住宅有很大的市场空间，如一线江景高层项目等；
三是年轻消费者购房意向强烈，年轻人求新、求变偏好高层建筑，高层、小高层略有上升。
从不同的年龄层住宅的需求来看，清远市房地产总体趋势是：
低端市场需求增长，中端市场需求萎缩，高端市场需求略升。
3、不同收入消费者的购房意向分布
30岁以下有购房意向的年轻人决大部分正处于事业起步阶段，他们家庭平均收入大部分在3000—4000元/月。
而且单位职位多为普通员工，另一方面需要补充知识，发展自己的事业，所以这部分群体
在置业消费上的总体购买力不高。
必然导致可支配收入的减少和购买力下降，再加上这几年政府加大了对房地产的宏观调控，在发展速度将不会得到很快的提高。
房价上升空间目前较低，但由于开发成本的比前几年有了较大的提高，也限制了近期房价下调的可能。
四、清远市房地产发展趋势
1、小高层、高层住宅唱主角，高层还是集中以江景楼盘为主，小高层因为兼有多层和高层优势，比多层节约用地，又比高层住宅节省成本和建价，所以也会有很大的发展空间。
2、有序发展别墅区，开发区远离市区，自然环境和地理环境都比城区有优势；
适当发展高档住宅，既可满足社会需要又符合发展需要。
3、中小户型比例适当扩大，如单身家庭、丁克家庭、老年家庭越来越多，以及第二套住宅，旅居模式的大量涌现。
中小户型无疑成为这些人的首选，而且也是许多年轻夫妇购房的第一个里程碑。
再就是受到国六条“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”的新规定的影响。
4、居住性和适应性要增强，住宅设计从追求豪华外表和大面积转向房间设计“以人为本”和整体质量提高，面积不一定要大，但要有适合的比例。
5、住宅科技含量增高，推广环保技术、智能系统等。
第二部分清远市市场走势
一、新政调控
1、4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议制定并部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
措施主要从通过差别化的信贷政策抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性住房建设、加强市场监管等四方面着手，具体措施包括：
Ø
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；
加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策；
房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；
在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式；
各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应；
各级地方政府要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
大力发展公共租赁住房；
严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。
2、4月17日，国务院又下发通知：
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
此次出台的调控措施可以说是自2007年9月27日后中央最为严厉的一次，对多套房贷大幅度收紧，政策的力度超出市场的意料；
而且连部分首次购房者也受到波及。
2009年12月14日国务院会议
2010年3月份全国两会
2010年4月14日国务院会议
继续大规模推进保障性安居工程建设。
力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
继续大规模实施保障性安居工程。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。
建设保障性住房300万套。
加快保障性安居工程建设。
各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
大力发展公共租赁住房
增加普通商品住房的有效供给。
继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。
继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。
盘活住房租赁市场。
增加住房有效供给。
加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应
加强房地产信贷风险管理。
抑制投机性购房。
加大差别化信贷、税收政策执行力度。
完善商品房预售制度。
抑制不合理住房需求。
实行更为严格的差别化住房信贷政策。
地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。
加强市场监管。
数据来源于中原清远市场研究部
其实，此次调控措施出台之前已有某些迹象，只是政策的收紧程度、出台的具体时间尚不确定而已。
首先，我们回想一下今年以来中央层面对房地产市场的态度转变。
在3月份全国两会期间，温家宝总理所作的政府工作报告中对2010年经济工作任务部分首先提及的即是“经济增长内动力不足”，然后才是部分行业产能过剩、农业领域及金融、医疗、教育、住房、收入等方面的问题。
虽有GDP继续保八、适度宽松的货币政策稳定延
续等内容，但同样也有对房地产市场调控方面的措施，如要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业（注意：
不是大力发展房地产市场而是大力发展面向民生的房地产也即保障性住房）；
坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求等。
对两会中的相关信息，我部当时曾作分析：
措施中对改善性、投资性购房并未提及，反映出政府意识到改善性及投资性购房行为实难明确界定，可能会在对市场再监测一段时间之后再视情况而出台针对性的措施。
另外，中央此次明确提出要抑制土地价格过快上涨，反映出中央认为在房价的大幅上涨中地价的上涨有着重要的推动作用，希望通过对地价的调控来实现对楼价的调控；
且在“抑制土地价格过快上涨”之前还有“完善土地收入管理使用办法”的表述，显示出中央已经着手准备对现有的土地出让金制度进行调整即土地出让金全部或大部分上缴中央，一旦此情况落实，地方政府土地财政的局面将被打破，维持高房价、高地价的意愿度将大大降低，将有助于地价及房价回调。
两会后不久的3月下旬，国土资源部副部长贠小苏主持召开国土资源系统视频会议，贠小苏在该次会议上的讲话延续了之前两会期间温家宝总理所作政府工作报告中关于加强保障性住房建设的调控思路，且所有细化，显示出中央希望通过加强对土地环节的调控来调节市场需求，进而保障房地产市场稳定发展的思路；
同时也透露出中央接下来调控楼市的一些方向。
从是次会议暨之前不久的国资委召开的部分中央企业会议上相关领导的讲话来看，其措辞较以往严厉许多，反映出中央的态度同两会前相比已有一定的变化，2009年二季度以来楼价的过快上涨已远超中央的预期，楼市的潜在风险已引起中央的警惕。
于是，在4月14日，以针对多次贷款置业者的收紧型措施配合加大保障性住房建设的重手陆续出台。
至于之前几天刘明康透露出的首付成数调整的信息也属真实，只是其透露该信息的场合、时机都不合适，随后的被“辟谣”反而更是验证了该措施的真实性。
其次，从经济环境看，近一年以来我国经济形势虽仍保持稳定增长的势头，但“内忧外患”仍不容忽视。
内部：
2009年8.7%的GDP增长中投资占了大头，且过于倚仗房地产行业及由政府主导的基建投资；
扩大内需虽有成效，但上涨过快的楼价严重压抑了其它消费需求的空间。
外部：
出口形势同2008年相比虽有明显好转，但其在三驾马车中的分量仍不够；
另一方面，我国经济的V型反弹及出口的回复也产生新的问题，在欧美等经济体的失业率仍在高位的背景下，针对中国商品的贸易保护主义现象近期也显著增加，人民币面临着巨大的升值压力。
若升值，出口产品价格优势不再，外贸及制造业必定有所回落，经济增长必受影响；
若不升值，高额反倾销税下的中国外贸产品能否维持足够的竞争力？
如何应对大量热钱的觊觎？
当前我国所面临的形势同当年日本广场协议前相比更加复杂，而房地产市场作为热钱最为集中的区域，自然也是本次汇率战中的一个战场。
另外，从
近期国内、国际经济环境来看，中央极有可能在今年5、6月份采取加息、人民币升值等措施，此次针对房地产市场的大力度调控很有可能是在为此作铺垫。
如果加息在今年上半年成为现实的话，必然会使得各方对房地产市场短期内走势的信心产生不利的影响。
另外，我们再看下近期股市的表现。
地产股四大金刚“万保招金”的股价走势一直都与楼价的走势极为贴合。
在2008年的楼市调整中，各地产公司的股价一路回落；
在2009年，地产股强势上涨。
但从2010年以来的走势来看，很多机构在全国两会前已经不看好房地产板块在短期内的前景，他们的动作已经传递出了讯号，近期房地产市场出现调整已是必然。
二、新政影响
从本次调控措施的影响来看，一是通过差异化的信贷政策来抑制部分非刚性需求。
对改善型买家而言置业门槛有所提高，需付出的成本更多，其购买行为必然有所减少；
对不少投资者而言，首付款及利率标准的提高所增加的成本降低了其投资的杠杆效应，其投资意愿必然受到一定程度的抑制。
购买需求的下降必然会缓解当前供不应求的局面，房价的上涨趋势也会得到控制，此为短期内的措施。
二是从土地环节着手加大供应，使供求关系趋于平衡，此为针对市场长期平衡的手段。
土地供应量的加大将使市场的供求关系更加合理，也将会对部分恐慌型购房行为产生明显的影响，挤出部分非理性购房需求。
三是规范房企市场行为，对违反相关规定的房企通过限制购地、控制开发贷款等手段进行查处并追究相关负责人的责任。
房企违规风险成本的增加将有助于市场秩序的规范，有利于促进市场更加公平合理。
其四，产品结构的调控将使保障性住房的供应量加大，住房需求被分化后供需矛盾自然能够得到很大程度的缓解。
而且同以不同的是，保障性住房的建设将会作为硬性规定与地方政府土地出让计划捆绑实施，且有硬性的时间要求——“各级地方政府要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务”，300万套是个什么概念？
假如每户申请保障性住房的家庭成员有3人的话，300万套足可解决900万低收入群体的住房需求，这将一定程度上分流市场的住房需求。
此四方面的措施将会对楼市产生极为明显的直接影响。
可以肯定的是，在本次调控措施出台后的一段时间内，市场各方会对政策进行消化、观望。
之后，国内大部分城市必将出现住宅成交量萎缩的现象，楼价的回落将无可避免。
国内房地产市场将会两极分化的发展趋势将会愈发明朗——随着大量保障性住房投入市场，不少低收入群体的住房问题得以解决；
随着部分投资及投机需求的被抑制，自住型购房需求将成为未来一段时间里面购买行为的主体。
三、新政下的清远
1、土地市场环境
今年,6.5亿元再刷新清远地王纪录,尽管土地交易中心方面认为,成交价比预估价高出两倍,远远超过了心理预期,但拍买方却认为6.5亿元物有所值,双赢的局面让地王乐得其所。
而据清远市国土资源局公布,3月5日来自温州的“天颐物业”以1.99亿元竞得一江景地块,地面单价为6384元/平方米,成为清远地价近两年来单价新高。
据清远市国土资源局公布,今年以来截至3月底,清远市土地储备中心公开招拍挂土地共3宗,64万余平方米,而去年上半年只有1宗,总面积仅约2万平方米,总出让面积前者是后者的32倍。
另外,据市房管局数据得知,清远本地一些知名地产商也在倾其全力拿地。
樵顺地产、朝南地产、中凯置业等均已拿地,有的已囤地超过上百万平方米,而另一些开发商也在积极筹钱拿地。
对此现象,可理解为：
现在广州等一线城市可开发的土地越来越少,成本高,各房企为了后续发展,大量储备土地,到二三线城市跑马圈地很正常,且这也是趋势；
高地价,高房价从一线城市延续到二三线城市是一种必然,只是这个进程的速度快或慢而已。
这两年,许多大的房地产开发商开始进入清远房地产市场。
据市规划局数据得知,目前活跃在清远房地产界的开发商和投资者,主要有广东人、香港人和福建人,并且有部分来自广、深、佛的投资者或房企已经开发了一些大项目,如碧桂园、奥园、恒大金碧天下等。
受到新政出台的影响，短期内难有新地王的出现，但随着本地政策利好的兑现，清远市依然会受到各大发展商的热捧，地价也随之飙升。
2、商品住宅市场环境
自本4月来，国家对楼市调控重拳频出，目标准确有力，直指投机型购房。
但由于此次国务院只是给出了一个指导意见，具体如何实施及实施日期还比较模糊，有待明确，为此中原市场研究部在新政颁布之后到各项目的销售中心进行现场了解情况。
●看房氛围未受影响
新政颁布后，中原研究部调研了市区的多个楼盘，发现很多楼盘的看房客流量仍然很高，与新政出台前的客流量没有什么变化。
在云山诗意，仅新政颁布后两，即4月17、18日两天时间，就售出102套房，据银行贷款纪录统计得知，买房的客人不少是二次甚至是三次置业，其中来自珠三角的客人占了三成。
按照新政，无论首套置房还是二套置房，首付一下子多了很多，而二套房利息也增了不少。
市房管局表示，国家的宏观性政策刚出台，目前有多大影响还不好说，要等到各大银行解读政策后出台实施细则，才能看出有什么影响，但提高首付比例对清远等三线城市的影响不会太大，但对于北京、深圳、上海等房产很高的一线城市，则可能产生较大的影响。
中原市场研究部也了解到，以新政出台的原因而要求退房的现象暂时没有出现。
有开发商坦言，已对新政出台后可能出现的观望期做了充分的准备，并认为，新政
升级会员 