从与全国比较看广西城市商业综合体.docx

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从与全国比较看广西城市商业综合体

从与全国比较看广西城市商业综合体

近几年，随着城市化进程加快，人口向区域中心首府南宁集中，现代生活方式和商业资源向柳州、桂林等三四线城市渗透、扩展，具有国际化商业管理模式的城市商业综合体在广西主要城市应运而生。

这些城市商业综合体以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类消费人群、提供综合性服务，成为代表城市品牌与生活方式的标志区，在扩大流通、带动消费、促进经济发展等方面所发挥了重要作用。

城市商业综合体是城市综合体的其中一类，国家统计局专项调查资料显示，截止2016年底，广西城市商业综合体总共有17家。

这17家城市商业综合体表现如何，可以从总体情况、结构特征、经营效率与全国平均水平逐一比较，看到一个基本的轮廓。

一、总体情况

从总量指标看，广西多数指标占全国的比重在1.6%-1.8%之间；从商户销售额（营业额）指标增长变化情况看，增长幅度略高于全国平均水平；从一些相对指标看，与全国平均水平相比，高低参半。

㈠总量规模

广西17家城市商业综合体中，2011-2016年新开业12家，占全部城市商业综合体的70.5%，该比例与全国平均数69.6%非常接近。

其中2012-2015年是广西城市商业综合体发展较快的时期。

从广西各城市商业综合体的开业时间看，2012年以前就已经开业的仅有5家，其中北海2家，桂林、南宁、百色各1家。

2012-2015年平均每年3家开业，其中2012年南宁、梧州和钦州各1家；2013年柳州2家，玉林1家；2014年梧州2家，南宁1家；2015年南宁、柳州、桂林各1家（见图1）。

图1按开业年份分组的城市商业综合体数量（家）

截止2016年底，广西17家城市商业综合体中独立经营的商户总共3427户，占全国的1.8%；其中法人单位667户、分支机构366户、个体户2394户，分别占全国的1.4%、1.4%、2.0%。

2016年末，广西17家城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务的从业人员2.7万人，占全国1.6%；其中零售业从业人员1.4万人、餐饮业从业人员1.0万人、服务业从业人员0.4万人，分别占全国1.5%、1.9%、1.6%。

截止2016年底，广西17家城市商业综合体拥有营业面积112.6万平方米，占全国1.7%；营业面积占全部可出租（使用）面积90.9%，比全国平均85.5%的水平高5.4个百分点。

截止2016年底，广西17个城市商业综合体共有停车位1.7万个，占全国城市商业综合体停车位总数的1.6%。

2016年，广西17家城市商业综合体年客流量为1.2亿人次，占全国城市1231家城市商业综合体年客流量的1.2%。

图22016年主要总量指标占全国的比重（%）

㈡销售额（营业额）增长变化

2016年，广西17家城市商业综合体中商户实现销售额（营业额）（零售业为销售额，餐饮业和服务业为营业额）80.33亿元，占全国1.3%。

比上年增长17.8%，增幅比全国高4.0个百分点。

从经营方式看，自营联营部分商户销售额（营业额）增长1.8%，增幅比全国低0.8个百分点；租赁部分商户销售额（营业额）增长20.5%，增幅比全国高3.7个百分点。

从行业看，零售业商户销售额增长17.1%，增幅比全国高5.1个百分点；餐饮业商户营业额增长11.0%，增幅比全国低10.4个百分点；服务业商户营业额增长39.3%，增幅比全国高26.5个百分点。

（见图3）

图32016年广西城市商业综合体商户销售额（营业额）增幅与全国对比（%）

从零售业看，百货店、超市和专业专卖店销售额分别增长5.2%、25.8%和17.9%。

从服务业，新型服务业态商户营业额增长快。

其中教育培训和健身养生营业额同分别增长97.8%和50.1%，电影院、游乐游艺和KTV营业额同增幅均超过25%。

服务业业态丰富是商业综合体有别于传统的商品交易市场和一般的百货商场或超市的特征之一。

截止2016年末，17家城市商业综合体均有电影院商户入驻，有游乐游艺商户、健身养生商户和KTV商户入驻的城市商业综合体分否选有16、11和12家，仅有6家城市商业综合体有教育培训商户入驻。

㈢平均水平

1、户均经营商户。

截止2016年底，广西平均每个城市商业综合体中独立经营的商户为202户，比全国平均水平多44户。

分单位类型看，法人单位39户，与全国平均水平一致；分支机构22户，比全国平均水平多1户；141个体户，比全国平均水平多43户。

分行业看，零售业商户137户，比全国平均水平多31户；餐饮业商户50户，比全国平均水平多14户；服务业商户14户，比全国平均水平少1户。

2、户均从业人员。

截止2016年底，广西平均每个城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务业的从业人员为1607人，比全国平均水平多243人。

其中零售业为803人，比全国平均水平多69人；餐饮业为591人，比全国平均水平多150人；服务业为214人，比全国平均水平多25人。

3、户均营业面积。

截止2016年底，广西平均每个城市商业综合体营业面积为6.6万平方米，比全国平均水平多1.4万平方米。

零售业营业面积为3.6万平方米，比全国平均水平多0.5万平方米；其中餐饮业营业面积为1.8万平方米，比全国平均水平多0.8万平方米；服务业营业面积为1.2万平方米，与全国平均水平一致。

4、户均车位数。

截止2016年底，广西平均每个城市商业综合体可提供车位1003个，比全国平均水平多118个，多13.3%。

从城市看，南宁市平均每个城市商业综合体可提供车位2291个，比一线城市平均水平多152.6%，比二线城市平均水平多106.4%；柳州等7个市平均每个城市商业综合体可提供车位607个，比三线及其他城市平均水平少18.1%。

5、年客流量。

2016年，广西平均每个城市商业综合体客流量为700.9万人次，分别比全国中部地区、西部地区高54.6、58.5万人次，比东部地区低212.4万人次。

其中处于二线城市的南宁，平均每个城市商业综合体客流量为1671.8万人次，比全国一线城市平均水平高410.9万人次；处于三线城市的柳州平均每个城市商业综合体客流量为1671.8万人次，比全国二线城市平均水平高164.7万人次。

除南宁柳州以外的6个市，平均每个城市商业综合体客流量仅有270.1万人次，不及全国三线及其他城市平均水平的一半。

广西17家城市商业综合体中，其中有1家城市商业综合体全年总客流量达到或超过2000万人次；全年总客流量在1500-2000万人次之间（分组区间包含下限，不含上限，下同）的有2家；1000-1500万人次之间的有3家；500-1000万人次之间的有2家；100-500万人次之间的有6家；100万人次以下有3家（见图4）。

图42016年按客流量分组的城市商业综合体数量（家）

6、日均客流量。

2016年，广西城市商业综合体日均客流量为32.6万人次，即每天有32.6万人次进入广西这17家城市商业综合体，占全国的1.2%；平均每个城市商业综合体日均客流量为1.9万人次，比全国平均水平少0.2万人次。

日均客流量水平明显低于全国平均水平的原因主要是受北海和安商港、北海和安商都、柳州步步高广场和南宁青秀万达广场等4家城市商业综合体2016年客流量比2015年大幅减少的影响，2016年，广西17家城市商业综合体总客流量仅有1.2亿人次，比2015年减少40.1%。

7、户均销售额。

2016年，广西平均每个城市商业综合体实现商户销售额（包括零售业销售额、餐饮业和服务业营业额）4.7亿元，比全国平均水平少0.4亿元。

其中处于二线城市的南宁平均每个城市商业综合体实现商户销售额为12.2亿元，比全国一线城市平均水平高1.7亿元。

在南宁市以外的13个城市商业综合体中，桂林市万达广场、北海和安商港、玉林银丰广场、柳州步步高广场和北海和安商都等5个城市商业综合体的商户销售额比全国三线及其他城市平均水平（3.2亿元）高，百色恒基广场、钦州市年年丰广场、柳州银泰城、桂林TOO大摩联达广场、梧州市旺城广场、梧州梅西商业广场、柳州万达广场和梧州市太阳广场等8个城市商业综合体的商户销售额比全国三线及其他城市平均水平低。

二、结构特征

㈠行业分布

1、零售业商户占比近七成。

截止2016年底，广西17家城市商业综合体中独立经营的商户总共3427户。

分行业看，零售业商户2325户，占全部商户数的67.8%，比全国平均水平高0.6个百分点；餐饮业商户858户，占全部商户数的25.1%，比全国平均水平高2.0个百分点；服务业商户243户，占全部商户数的7.1%，比全国平均水平低2.6个百分点。

2、零售业市场份额占七成多。

2016年，广西城市商业综合体中零售业商户实现销售额59.2亿元，占全部销售额的73.7%，比全国平均水平高2.4个百分点；餐饮业商户实现销售额13.4亿元，占全部销售额的16.7%，比全国平均水平低2.8个百分点；服务业商户实现销售额7.7亿元，占全部销售额的9.6%，比全国平均水平高0.4个百分点（见图5）。

与2015年比，广西城市商业综合体中零售业、餐饮业比重同比分别下降0.5、1.0个百分点，服务业比重同比提高1.5个百分点。

图5广西2016年商户销售额（营业额）各行业比重

在服务业商户中，电影院营业额占比最高，2016年实现营业额2.9亿元，占服务业营业额的37.5%，比全国平均水平高5.8个百分点。

（见图6）

图62016年广西服务业各业态商户营业额占服务业营业额的比重

3、零售业营业面积占五成多。

截止2016年底，广西17家城市商业综合体中零售业面积为61.2万平方米，占总营业面积的54.4%，比全国平均水平低4.6个百分点；餐饮业面积为31.4万平方米，占总营业面积的27.9%，比全国平均水平高8.9个百分点；服务业面积为19.9万平方米，占总营业面积的17.7%，比全国平均水平低4.3个百分点。

从全国不同城市行业配比看，一线城市的城市商业综合体中零售业、餐饮业和服务的面积之比为56:

23:

21，二线城市为59:

18:

22，三线及其他城市为60:

18:

22，

相比而言，广西饮食业比重偏高，零售业、服务业比重偏低。

从零售业看，百货、超市和专业专卖店占零售业面积的比例分别为24.7%、25.7%和45.5%，百货、超市比例分别比全国平均水平高2.9和1.8个百分点，专业专卖店比例比全国平均水平低4.5个百分点。

从服务业看，电影院、游乐游艺、KTV、教育培训和健身养生占零售业面积的比例分别为35.5%、16.8%、20.8%、2.8%和12.2%，电影院、KTV和健身养生比例分别比全国平均水平高4.8、8.9和1.2个百分点，游乐游艺和教育培训比例分别比全国平均水平低3.2和6.9个百分点。

㈡地域分布

1、广西城市商业综合体主要集中在南柳桂梧北5市。

调查的17家城市商业综合体分布在广西8个设区市13个城区，其中首府南宁4家，柳州、梧州各3家，桂林、北海2家，钦州、玉林和百色各1家（见图7）。

南柳桂梧北四市合计有14家，占全部城市商业综合体数量的82.4%，其中南宁市占全部城市商业综合体数量的23.5%。

从各城区看，南宁青秀区有3家城市商业综合体，梧州万秀区、北海海城区各有2家，南宁西乡塘区、柳州城中区、柳州鱼峰区、柳州柳北区、桂林象山区、桂林七星区、梧州长洲区、钦州钦南区、玉林玉州区和百色右江区各有1家。

图72016年按设区市分组的城市商业综合体数量（家）

从商户数看，南柳桂梧北5市城市商业综合体共有商户2982个，占广西17个城市商业综合体商户总数的87.0%。

其中南宁市城市商业综合体共有商户867个，占广西17个城市商业综合体商户总数的25.3%。

从从业人员数看，截止2016年底，南柳桂梧北5市城市商业综合体共有从业人员2.3万人，占广西17个城市商业综合体商户从业人员的85.0%。

其中南宁市城市商业综合体共有从业人员1.2万人，占广西17个城市商业综合体商户从业人员的43.2%。

从销售额看，2016年，南柳桂梧北5市城市商业综合体的商户实现销售额70.9亿元，比2015年增长19.9%；占广西17个城市商业综合体的商户实现销售额的88.3%，比2015年提高1.6个百分点。

其中南宁市城市商业综合体的商户实现销售额49.0亿元，比2015年增长17.1%；占广西17个城市商业综合体的商户实现销售额的61.0%，比2015年回落0.3个百分点。

从营业面积看，2016年，南柳桂梧北5市城市商业综合体的营业面积共有93.3万平方米，占广西17个城市商业综合体营业面积的82.9%。

其中南宁市城市商业综合体的营业面积共有34.3万平方米，占广西17个城市商业综合体营业面积的30.5%。

㈢规模分布

广西中型城市商业综合体数量较多，而全国则是中、小型城市商业综合体数量较多，小型略过于中型。

截止2016年底，17家城市商业综合体2015年末全部可出租（使用）面积达123.8万平方米，平均每家7.3万平方米。

从全部可出租（使用）面积看，广西无特大型城市商业综合体，全国有20家，占1.6%；广西大型城市商业综合体有5家，占29.4%，它们分别是柳州万达广场、南宁万象城、南宁青秀万达广场、南宁航洋国际和钦州年年丰广场，全国有137家，占11.1%；广西中型城市商业综合体有8家，占47.1%，它们分别是梧州旺城广场、桂林万达广场、柳州步步高广场、南宁安吉万达广场、北海和安商都、桂林TOO大摩联达广场、玉林银丰广场和百色恒基广场，全国有484家，占39.3%；广西小型城市商业综合体有4家，占23.5%，它们分别是梧州梅西商业广场、北海和安商港、梧州太阳广场、柳州银泰城，全国有590家，占47.9%。

从全部营业面积看，广西达到或超过10万平方米的城市商业综合体有2家，5-10万平方米的有10家，少于5万平方米的有5家，营业面积最大的城市商业综合体是2015年开业的柳州万达广场，达16.1万平方米；营业面积最小的城市商业综合体是2013年二季度在柳州开业的银泰城，只有2.30万平方米。

图8为17家城市商业综合体2016年末全部可出租（使用）面积和营业面积对比图。

需要特别说明的是，本次专项调查商业综合体报告期末可用于出租或自用的全部面积为报告期末实有建筑面积，既包括出租面积，也包括自用面积；但不包括写字楼和酒店的面积，也不包括停车场面积。

如南宁青秀万达广场是万达第三代综合体，总建筑面积约90万平方米，业态涵盖旗舰购物中心、城市商业街、超五星级酒店、5A甲级写字楼、城市奢装豪宅等物业形态，这次城市商业综合体调查的面积不包括其酒店、写字楼和住宅部分的面积。

图82016年可出租（使用）面积和营业面积（万平方米）

三、经营效率

㈠租金水平（单位面积租金）

2016年，广西城市商业综合体中商户平均每平方米租金为939.5元，比全国平均水平低7.5%，比东部地区低24.9%，比中部地区和西部地区分别高43.2%和18.3%。

从行业看，广西城市商业综合体中零售业平均每平方米租金为1098.2元，比全国平均水平低0.3%；餐饮业平均每平方米租金为780.8元，比全国平均水平低37.0%；服务业平均每平方米租金为790.7元，比全国平均水平高26.7%。

从城市看，南宁市城市商业综合体中商户平均每平方米租金为2087.0元，比一线城市平均水平仅低0.7%，比二线城市平均水平高107.3%；柳州等7个市商业综合体中商户平均每平方米租金为348.8元，比三线及其他城市平均水平低45.0%。

㈡日均平效（单位面积实现的日销售额）

2016年，广西城市商业综合体日均平效为19.5元/平方米/天，比全国平均水平低27.1%。

从行业看，广西城市商业综合体中零售业日均平效为26.5元/平方米/天，比全国平均水平低18.5%；餐饮业日均平效为11.7元/平方米/天，比全国平均水平低57.5%；服务业日均平效为10.6元/平方米/天，比全国平均水平低5.4%。

从城市看，南宁市城市商业综合体日均平效为39.1元/平方米/天，比一线城市平均水平低21.6%，比二线城市平均水平高41.7%；柳州等7个市商业综合体日均平效为11.0元/平方米/天，比三线及其他城市平均水平低41.9%。

㈢有效消费（单人次客流实现的日销售额）

2016年，广西城市商业综合体实现的有效消费为67.4元/人次，比全国平均水平高3.2%。

从城市看，南宁市城市商业综合体实现的有效消费为73.2元/人次，比一线城市平均水平低12.5%，比二线城市平均水平高14.6%；柳州等7个市商业综合体实现的有效消费为60.0元/人次，比三线及其他城市平均水平高6.2%。

4车位利用率（平均每天每个车位能够承载的客流量）

2016年，广西城市商业综合体车位利用率为19人次/个*天，比全国平均水平低20.8%。

从城市看，南宁市城市商业综合体车位利用率为20人次/个*天，比二线城市平均水平低13.0%；柳州等7个市商业综合体车位利用率为18人次/个*天，比三线及其他城市平均水平低14.3%。

总体来看，广西城市商业综合体发展极不平衡，南宁市是广西外来人口重点流入的城市，城市商业综合体发展水平明显高于区内其他城市，一些相对指标好于全国二线城市平均水平，个别指标甚至优于全国一线城市平均水平。

四、广西城市商业综合体发展面临的问题

与发达地区相比，广西的城市商业综合体起步晚，发展潜力巨大。

城市商业综合体作为新的商业模式，与其他商业模式一样会受到居民收入水平的制约，而能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。

㈠城市商业综合体发展受到居民收入水平的制约。

城市商业综合体面向追求时尚，喜欢享受休闲娱乐生活的高净值人群和年轻人，以本地城镇居民为主，外地游客和农村居民为辅。

城市商业综合体发展主要受本地城镇居民收入的高低及规模的大小的影响，它们是正相关的关系。

2016年，广西城镇居民可支配收入在全国31个省（市、自治区）中排21位左右，比2015年后退明显，居于中下游水平。

广西人均GDP在全国31个省（市、自治区）仅排26位（即倒数第6位）左右，居于下游水平。

作为城市商业综合体最大的潜在客源，本地城镇居民收入平均水平提高缓慢，与发达省市相比，人数偏少，比重偏小，对体验式消费的支撑力度有限。

㈡能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。

纵观国内零售市场，这几年似乎成为了电商特别是电商巨头的表演舞台，新型零售业态的不断涌现，新零售、无人店等影响着零售市场发展格局。

零售业公认的革命有三次：

百货商店、连锁商店和超级市场。

第四次零售革命是建立在互联网电商基础上、又超越互联网的一次革命，它将把人类带入智能商业时代。

在智能商业时代，城市商业综合体能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。

目前，广西已经开业的城市综合体及正在建设，即将投入使用的城市综合体有很多，尽管它们未达到本文所界定的城市商业综合体标准，但它们与城市商业综合体在定位、业态以及现有品牌等方面存在交叉重叠，竞争是不可避免的，有些可能做到错位竞争，有些则存在一定程度上的同质化竞争。

这几年，一家新城市综合体或大型商场开业后顾客熙熙攘攘，热闹非凡，周边商场生意明显趋淡的现象屡见不鲜。

面对这样的格局，如何吸引和留住足够的商家，进一步激发消费者购买力，形成一个良好的现金流模式，考验着每一家城市商业综合体。

这些问题如果没有解决好，可能会带来诸多的负面影响。

㈢城市商业综合体管理水平有待提高。

拥有高度专业化管理团队，具备多年的专业经验积累是城市商业综合体后期管理成功的基本条件。

作为传统落后业态的替代者，城市商业综合体的竞争力理应比传统的百货商场和购物中心店更强，更能吸引顾客，更能让商户产生赚钱效应。

调查中发现，有些城市商业综合体优势并不明显。

2016年，广西的社会消费品零售总额增长速度为10.7%，如果城市商业综合体内大部分商户经营正常，商户销售额（营业额）增长速度理应在10.7%以上。

这次调查的17家城市商业综合体中，有7家城市商业综合体商户销售额增幅在10.7%以下，其中1家仅增长2.0%，4家降幅在1%以内，3家降幅超过3%。

在同样的大环境下，业绩比不上平均水平表明管理上出现问题。

五、建议

作为新的商业模式，城市商业综合体仅仅是各种商业模式的一种。

目前，广西的城市商业综合体并不多，但这几年各地的城市综合体如雨后春笋般地出现，城市综合体也将面临过剩的风险，今后各城市综合体之间的竞争将会更加激烈。

为避免走上传统商圈百货零售业同质化竞争的老路，为了促进广西经济的持续、稳定、健康发展，提出以下建议：

㈠完善有关商业综合体规划的地方性法规和制度规定。

依法治国是发展社会主义市场经济的客观需要，是国家民主法治进步的重要标志，是国家长治久安的重要保障。

大型商业综合体开发需要商业综合体规划的相关法律作为发展的支持和依据。

用法律的方式解决商业综合体规划存在的问题具有强制性的效果。

一要在有关全国性商业法规中确立制定城市商业规划的法律地位，增强城市商业规划的影响力和约束力。

二要进一步完善商业综合体规划决策机制。

三要让广西“城市商业综合体发展规划”成为地方法规或制度规定。

四要落实和完善听证制度。

听证的主要作用在于警示、指导、保护商业综合体开发者和投资者的积极性，而不是限制。

五要建立并落实商业综合体市场信息披露制度。

政府和行业协会应利用信息引导大型商业综合体的开发，让开发商在掌握行业基本信息的基础上做出理性的分析和决策，避免盲目性，减少整个社会资源在投资上的浪费和损失。

㈡加快由传统市场监管向治理创新转型的步伐。

市场监管是现代市场经济条件下政府的基本职能。

随着消费结构升级，释放内需潜力直接依赖于市场监管的有效性。

建设统一开放、竞争有序的市场体系，重在以监管转型推动形成有效的市场治理，由事前审批为主向事中事后监管为主转型，由分散监管向统一监管转型，由行政型监管为主向法治化监管为主转型。

实现行政审批与市场监管严格分开，推进以破除服务业领域行政垄断为重点的监管转型。

在强调政府市场监管主导作用的同时，引导各类市场主体自治，促进市场主体自我约束、诚信经营，充分发挥行业组织的自律作用、舆论和社会公众的监督作用，逐步形成统一开放、竞争有序的市场生态环境，形成政府与社会协同的市场治理体系。

以大数据为重点创新市场监管方式，支持建立全国统一的市场监管信息平台，实现市场监管的标准化、专业化、技术化，建立信用失范的联合惩戒机制。

坚持监管改革于法有据，完善市场治理的法律体系，依法梳理和公布各级政府监管权力清单，依法规范市场监管程序，推进市场监管的法治化进程。

㈢深化供给侧结构性改革，让我们提供的产品和服务成为有效供给。

中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

发展不平衡不充分，这已经成为满足人民日益增长的美好生活需要的主要制约因素，在消费多样化、个性化今天，消费者需要质量更可信的产品、更好的购物体验、性价比更高的产品和服务。

必须加快供给侧结构性改革，通过体制机制变革释放出活力和创造力，通过科技进步造就新产业和新产品，提高供给体系的质量和效率，通过降低税收、降低社保费率、提高小微企业税收起征点、大量清理不合理收费、降低企业的融资成本等各项措施降低企业成本，释放企业生产力和活力。

必须引导企业从满足“有没有”的粗放低水平数量扩张，转向满足"好不好"的集约和质量效益型发展。

通过土地制度，金融体制、国企体制的改革，把整个资产盘活，使资源得到优化配置增加供给。

要通过创新促进新兴产业的发展，大力发展需求不满足的产业比如养老、健康、医疗、旅游等，使它适应日益增长的需求。