上半天津房地产估价师《制度与政策》：合同的解除考试试卷.docx
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2015年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：
合同的解除考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A：
交通拥挤
B：
建筑技术进步
C：
城市规划改变
D：
自然环境恶化
E：
工业用地的监测点评估价格
2、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A．建设施工制度
B．建设投资规定
C．建设规划制度
D．建设监理制度
3、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．长期趋势法
4、现金流入与现金流出之差称为__。
A．现金波动值
B．现金后期值
C．净现金流量
D．现金流量差值
5、下列有关平均指标，表述正确的是__。
A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标
B．简单算术平均数适用于分组的分布数列
C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104
D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值
6、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。
A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
7、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
8、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
9、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。
经城市规划部门批准，该项目的建筑密度为0．70，该小区内的所有建筑的基底占地面积之和约为。
A：
3000
B：
5000
C：
7000
D：
10000
E：
执行层的组织协调
10、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。
A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．42.55%
11、房屋所有权证的附图是。
A：
地形图
B：
房产分幅图
C：
房产分丘图
D：
房产分户图
E：
执行层的组织协调
12、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。
A．1.2
B．1.5
C．1.8
D．2.0
13、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。
A：
县级以上人民政府土地行政主管部门
B：
县级以上人民政府建设行政主管部门
C：
县级以上人民政府房产管理部门
D：
县级以上人民政府发展和改革部门
E：
执行层的组织协调
14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。
A．16%
B．42%
C．58%
D．84%
15、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__%。
A．15.0
B．15.7
C．12.6
D．11.6
16、（）就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。
A．价值估算
B．有形预测
C．市场趋势预测
D．市场需求预测
17、拆迁估价时点一般为__之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
18、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。
A：
活期
B：
3个月整存整取
C：
6个月整存整取
D：
一年整存整取
E：
执行层的组织协调
19、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。
A：
150％
B：
200％
C：
75％
D：
400％
E：
借款合同
20、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日內办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
A：
10
B：
15
C：
20
D：
30
E：
执行层的组织协调
21、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。
后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。
A：
375
B：
450
C：
500
D：
600
E：
工业用地的监测点评估价格
22、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。
A．43
B．112.5
C．123.3
D．150
24、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。
A：
资产
B：
负债
C：
所有者权益
D：
费用
E：
执行层的组织协调
25、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A：
开发工作量
B：
经营利润
C：
经营收入
D：
投资数额
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列不可以拍卖。
A：
国家机关用地
B：
军事用地
C：
城市基础设施用地
D：
公益事业用地
E：
一般企业划拨用地
2、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。
A．业主大会
B．业主代表大会
C．业主委员会
D．居民委员会
3、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。
A．建设单位或工程监理单位
B．建设单位
C．工程监理单位
D．建设单位和工程监理单位
4、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。
A：
直接费
B：
间接费
C：
利润
D：
税金
E：
预备费
5、短期资金市场主要由等子市场构成。
A：
同业拆借市场
B：
票据市场
C：
大额定期存款单市场
D：
回购协议市场
E：
资本市场
6、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。
A．客观原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价时点原则
E．替代原则
7、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
8、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
9、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。
A：
因不可抗拒力造成开工延期
B：
因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
C：
因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的
D：
因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
E：
因房地产资金问题而不能如期开工的
10、盈利能力分析指标主要包括等。
A：
存货周转天数
B：
资产报酬率
C：
股东权益报酬率
D：
销售毛利率
E：
销售净利率
11、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。
A：
承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书
B：
承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠
C：
承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责
D：
勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书
E：
经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责
12、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。
A：
管制权
B：
征收权
C：
充公权
D：
没收权
E：
征税权
13、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（）与静态投资回收期（）的关系是。
A：
B：
C：
D：
P”/>
E：
借款合同
14、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
15、下列房地产中，不得设定抵押的有__。
A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．经济适用住房
16、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。
A：
沉降缝
B：
伸缩缝
C：
温度缝
D：
防震缝
E：
执行层的组织协调
17、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。
A：
法院强制拍卖的国家强制性
B：
目的的利他性
C：
目的的非利他性
D：
强制拍卖标的的非自有性
E：
强制拍卖标的的自有性
18、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。
A．市场价格
B．评估的价格
C．申报价格和市场价格的加权平均
D．申报价格和评估的价格的加权平均
19、房地产市场分析可以帮助开发商。
（2009年试题）
A：
选择合适的项目位置
B：
寻找投资合作伙伴
C：
确定满足市场需求的产品类型
D：
判断租买时机
E：
进行土地使用权出让决策
20、成本法中计算的销售税金及附加包括。
A：
营业税
B：
所得税
C：
土地使用税
D：
城市维护建设税
E：
教育费附加
21、下列关于合同，表述错误的是。
A：
合同是具有相应法律效力的协议
B：
合同是一方以上当事人的法律行为
C：
合同是平等主体之间的民事法律关系
D：
合同的本质是一种合意或协议
E：
执行层的组织协调
22、勘察设计的委托应遵守如下规定。
A：
委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B：
工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行
C：
工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行
D：
委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方
E：
委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方
23、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用，③物业管理区域清洁卫生费用，④办公费用，⑤物业管理区域秩序维护费用，⑥物业管理区的绿化养护费，⑦物业管理企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
24、风险辨识常用方法包括（）等。
A．专家调查法
B．解析方法
C．故障树分析法
D．幕景分析法
E．蒙特卡洛法
25、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。
A．不变和减少
B．上升和减少
C．下降和不变
D．上升和增加。
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