上海房地产估价师《理论与方法》：估价目的考试试题.doc
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上海2017年房地产估价师《理论与方法》：
估价目的考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、路线价估价法是一种评估大量土地的__。
A．迅速估价方法
B．较慢估价法
C．简易法
D．延迟法
2、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。
管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：
7.78％
B：
8.28％
C：
13.21％
D：
14.21％
E：
工业用地的监测点评估价格
3、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B：
运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：
假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D：
假设开发通常是一次性的价格剩余
E：
工业用地的监测点评估价格
4、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。
A：
根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿
B：
根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿
C：
产权调换
D：
货币补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。
A：
152．43万元
B：
160万元
C：
609．71万元
D：
640万元
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价（单价）数额为。
A：
300元／㎡
B：
30元／㎡
C：
4240元／㎡
D：
1272元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
7、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。
A：
规划
B：
土地
C：
房地产开发
D：
建设
E：
执行层的组织协调
8、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
9、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。
（2008年试题）
A：
1260
B：
1380
C：
1440
D：
2100
E：
借款合同
10、拆迁估价时点一般为__之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
11、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
A：
拖欠的建筑工程材料费
B：
拖欠的建筑工人工资
C：
抵押担保债权
D：
出租房屋租金
E：
执行层的组织协调
12、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。
该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。
A：
4653
B：
5347
C：
5352
D：
5366
E：
工业用地的监测点评估价格
13、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
14、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A：
15
B：
30
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、维修基金属于代管基金。
业主委员会成立前，维修基金由__代管。
A．当地财政管理部门
B．当地税收主管部门
C．当地房地产行政主管部门
D．物业公司
16、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。
A：
业主大会制度
B：
物业管理议标制度
C：
物业承接验收制度
D：
住宅专项维修资金制度
E：
执行层的组织协调
17、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。
A：
个人
B：
合伙企业
C：
有限责任公司
D：
股份有限公司
E：
执行层的组织协调
18、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
19、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指
A：
会计主体
B：
货币计量
C：
会计分期
D：
持续经营
E：
执行层的组织协调
20、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。
A：
社会环境因素
B：
政治环境因素
C：
经济环境因素
D：
金融环境因素
E：
借款合同
21、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
22、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
23、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
24、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。
A：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
E：
工业用地的监测点评估价格
25、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。
A：
甲>乙>丙>丁
B：
乙>丁>甲>丙
C：
乙>丙>甲>丁
D：
丙>乙>丁>甲
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。
A：
增量供给
B：
存量供给
C：
潜在供给
D：
总量供给
E：
借款合同
2、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
3、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。
A．房地产经营
B．房地产管理
C．房地产开发
D．房地产运作
4、下列哪种房地产最适用成本法估价__。
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅
E．油田
5、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。
A：
拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标
B：
招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C：
拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D：
招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E：
是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
6、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．竞争充分性
D．交易复杂性
7、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：
城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分
B：
城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：
城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：
城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：
城市环境保护规划属城市专项规划范畴
8、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．优惠利率
D．公开市场业务
9、住房公积金制度的作用体现在。
A：
是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一
B：
增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换
C：
建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力
D：
住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款
E：
增强了职工解决住房问题的能力
10、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。
（2005年试题）
A：
行业基准收益率
B：
政府政策
C：
通货膨胀率
D：
内部收益率
E：
投资者的目标收益率
11、我国住房公积金制度实行的利率政策是__。
A．低存低贷
B．低存高贷
C．高存低贷
D．高存高贷
12、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是。
（2008年试题）
A：
净现值法
B：
差额部收益率法
C：
费用现值法
D：
内部收益率法
E：
借款合同
13、从宏观上讲，房地产市场结构不包括__。
A．总量结构
B．存量结构
C．区域结构
D．产品结构
14、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。
A：
12.45%
B：
10.26%
C：
11.98%
D：
9.68%
E：
借款合同
15、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。
如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。
A：
投资利润率为16．67％
B：
投资利润率为22．50％
C：
资本金利润率为31．25％
D：
资本金利润率为37．50％
E：
资本金利润率为62．50％
16、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是__。
A．还本付息比率
B．抵押收益率
C．投资回报率
D．项目收益率
17、房地产开发项目策划的主要工作内容有。
A：
开发内容和规模的分析与选择
B：
评价方案构造
C：
区位分析与选择
D：
开发时机的分析与选择
E：
融资方式的分析与选择
18、在房地产相关业务中，目前没有职业责任保险。
A：
工程师责任
B：
注册会计师
C：
开发商
D：
律师
E：
执行层的组织协调
19、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。
A：
估价方法选用
B：
估价结果确定方式
C：
估价师的职业道德
D：
估价技术路线
E：
估价参数选取
20、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
21、预期原理是__等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
22、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A．完全产权价值
B．出租人权益价值
C．快速变现值
D．承租人权益价值
E．残余价值
23、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
A：
二者既有相同之处，又有质的区别
B：
股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：
股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：
在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：
股票投资风险是很大的。
相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
24、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。
A．12%
B．12.55%
C．12.68%
D．13.55%
25、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
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