东原时光道商业步行街定位报告2013年6月.pptx

东原时光道商业步行街定位报告2013年6月.pptx

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,东原时光道商业步行街定位报告,嘉城大有,武汉，2013.6,项目本体分析,Contents,客户商户研判,整体定位说明,商业业态建议,城市区域浅析,开发运营建议,3,【开发商诉求】,开发商东原地产是重庆前三强房地产企业，也是全国百强房地产企业。

作为重庆东原在武汉市内的首个市区中心综合体项目，必须在经济和社会两个方面同步获得收益。

本地块的土地获取价格较高，在住宅市场溢价存在瓶颈的情况下，商业部分是其销售收益和利润的主要来源。

短期销售收益,作为大型开发商，对商业项目在销售的同时必须考虑到项目的招商和后期的长远运营。

项目长远发展,作为集团市中心综合体开发项目，肩负着树立的形象和品牌的责任。

品牌责任形象,东原地产,4,【地块指标】,地块相对方正，利于整体规划布局；商业临街展示面较窄，如何合理定位商业是本案重点思考难题,经济技术指标评价：

整体容积率4.72，开发强度大地块临主干道，但展示面较窄，受周边项目阻挡，可视性较差,5,本项目位于友谊大道与团结南路交汇处，友谊大道是本项目通往城市的核心干道本项目位于副市级商业中心徐东商圈内，区位成熟度较高,本项目位于友谊大道与秦园路交汇处，位于副市级商业中心徐东商圈，区位成熟度较高,【项目区位】,本案,徐东商圈,销品茂,欧亚达,新世界,中商平价,福客茂,福客茂,新世界,销品茂,欧亚达,6,北临友谊大道、福客茂东临团结南路西临秦园路南接本案住宅,受福客茂遮挡，主要沿街面较窄，展示性较差，不利于人流引入,【项目尺寸】,住宅,秦园路,友谊大道,福客茂,45M,75M,200M,福客茂,福客茂,团结南路,130M,7,【项目四至】,项目东侧和北侧受福客茂阻挡，视野及人流导入均受限，商业规划需规避此影响；目前周边商业氛围较好，主要以大型社会餐饮和宾馆为主,友谊大道,团结南路,秦园路,本案,佳馨花园底商,秦园路街铺,福客茂,福客茂,北临友谊大道、福客茂；东临团结南路西临秦园路；南接本案住宅,8,【项目周边资源】,项目周边有着丰富的居住资源，教育资源，为本案商业增加了客群范围,居住资源：

项目周边社区密集，入住率高，人口高度集中教育资源：

项目周边高校较多，为本案增加了客群范围,本案,湖北大学,航海学院,500M,1200M,湖大附中,9,【可达性分析】,本项目西侧、北侧路网良好，车行可达性佳,友谊大道:

双向8车道，城市主干道秦园路:

双向4车道，区域干道团结南路:

双向2车道，区域支路,团结南路,秦园路,本案,团结南路,秦园路,友谊大道,友谊大道,【公共交通分析】,本案两个公交站点，20余条公交线路连接武汉三镇，公共交通辐射性极佳,友谊大道团结村路站：

3,76,108,215,502,530,542,543,549,554,573,583,606,610,616,719,729,734,807,811秦园路友谊大道口站:

583,616,777,本案,秦园路友谊大道口,友谊大道团结村路,10,友谊大道团结村路,【车流人流浅析】,友谊大道、秦园路车流量大，充分利用两端商业的展示面，引导人车流进入,人流：

受销品茂截留影响，三个观测点的人流均较少,11,车流：

（车次）,观测点,【项目进度】,项目现已开工，物业结构可调性弱；商业停车位较少，为项目运营带来隐患,项目已开工，整体物业结构已经确定，物业结构可调性较弱现有商业部分规划停车位数较少（498个，含写字楼、公寓），较难满足后期运营需求，为项目成功运营带来隐患,12,【优劣势分析】,项目位于副市级商业中心，具备细分市场发展机会，同时体量小，昭示性差劣势明显,优势,区域优势：

项目位于徐东副市级商业中心，区域商业发展成熟，促进项目商业的市场细分性发展交通优势：

项目周边道路和公共交通辐射性强，可达性极佳,劣势,商业体量小：

商业面积2.1万方，不具备体量优势昭示性差：

受周边项目影响，昭示性弱物业结构：

开放式街区物业受季节、天气影响较大项目进度：

项目现处于施工阶段，可调整性较弱销售型物业：

后期招商、运营难度较大,项目劣势较明显，需合理规划，夹缝中求生存！

13,客户商户研判,Contents,城市区域浅析,整体定位说明,商业业态建议,项目本体分析,商业建筑建议,1、城市商业格局2、区域商业分析3、竞争项目分析4、其他重点项目简述,【城市商业分析】武汉现有商圈格局,武汉市共分为汉口,武昌,汉阳三大城市区域；整体商圈格局呈现“二主三副多区”的特点，项目位于徐东副市级商圈核心区内，周边商业氛围成熟,15,火车站商圈,“二主”：

指武广、江汉路两个市级商圈“三副”：

指三个副市级商圈，包括汉阳的王家湾商圈，武昌的街道口商圈、徐东商圈“多区”：

随着人口的增长，武汉已出现多个区域级商圈,区域中心,新市镇中心,核心商圈,区级商圈,新商圈,副市级商业中心,市级商业中心,汉口区域：

汉口历来是武汉的商业中心，拥有武广商圈、江汉路商圈两个市级商圈，其辐射力可达湖北全省，核心地位难被撼动,传统商圈持续稳步发展，其中以江汉路商圈和武广商圈为例，商业定位为城市级。

同时，区域内涌现大量散点商业体，如西园、武汉天地、花园道等，起到城市级或区域级商圈作用。

【城市商业分析】汉口,16,武昌区域：

经过多年发展，武昌旧有商圈慢慢通过一些新商业项目过渡串联，形成一个大武昌商圈；同时，随着万达中央文化区的开业，武昌商业影响力显著加强,武昌旧有司门口商圈、徐东商圈、中南中北商圈及街道口商圈，随着新兴商业项目的不断增多，各商圈间迅速聚拢，商业竞争激烈。

光谷片区商业得到迅速发展，但整体消费档次呈中档消费，缺乏高品质的商业中心，商户同质化较严重。

【城市商业分析】武昌,17,汉阳区域：

整体商业氛围落后于汉口及武昌片区，目前以钟家村及王家湾两大商圈为主。

王家湾商圈后来居上，发展为副市级商业中心，钟家村日渐没落，沌口商圈相对独立,钟家村商圈商业体较为陈旧，活力不足，商圈本身主要为满足区域内居民消费，属区域级商业。

随着沌口经济开发区的建成，区域商业需求持续增加，王家湾商圈快速发展，商业档次整体得到提升，但目前高端商业区域仍属于空白。

【城市商业分析】汉阳,18,未来，武汉市商业格局呈现“三主三次多区”的特点，分布趋于扁平化，远城区区域商圈开始形成,【城市商业分析】武汉未来商圈格局,19,市级商圈,副市级商圈,区域商圈,武汉市未来商业格局,呈现“三主三副多区”的局面“三主”：

指武广、江汉路和万达中央文化区三个市级商圈“三副”：

指三个副市级商圈，包括汉阳的王家湾商圈，武昌的街道口商圈、徐东商圈“多区”：

随着人口的迁移，武汉将出现多个区域商圈,吴家山商圈,沌口商圈,王家湾商圈,钟家村商圈,司门口商圈,中南商圈,街道口商圈,光谷商圈,武广商圈,江汉路商圈,菱角湖商圈,武汉天地商圈,徐东商圈,城北商圈,万达中央文化区,硚口宜家商圈,客户商户研判,Contents,城市区域浅析,整体定位说明,商业业态建议,项目本体分析,商业建筑建议,1、城市商业格局2、区域商业分析3、竞争项目分析4、其他重点项目简述,【区域商业分析】,徐东商圈形成的背景对于项目的市场占位具有重要的意义，当前徐东商圈是区域型的商业中心，客观上决定了项目的受众层面。

21,【区域商业分析】,22,徐东商圈经过多年发展已经属于副城市级商圈，它以销品茂为核心沿徐东大道和友谊大道扩散。

中百超市,麦德龙,徐东地区原先也为城中村区域，经过十年升级改造，如今在人口集聚，区域交通体系和商业体系等方面已逐步完善徐东商圈内整体商业氛围浓厚，发展较为成熟，已发展为区域核心商圈商圈内零售商业以销品茂、欧亚达家居、新世界百货、中商徐东平价广场为主导，客群稳定商圈内以购物功能为主，文化娱乐、餐饮功能为辅,【区域商业分析】,徐东商圈目前现有重点零售商业项目4个，总体量34.4万m2，各项目发展成熟，档次偏中端，功能业态规划较合理，以购物功能为主，餐饮、文化娱乐功能为辅,【区域商业分析】,24,典型商业项目,【区域商业分析】,商业类型：

包含购物中心、百货、日用品超市和建材超市、家具专业店等商业类型，精品超市、主题购物中心、商业街等商业类型尚属空白。

商业规模：

拥有全市最大的单体购物中心，百货总体规模相对较小，家居和建材店总体规模比较大。

品牌：

服装鞋帽类商品以汉派服饰、国内连锁品牌为主，国际时尚品牌和运动休闲品牌为辅，国际一线品牌和国际时尚休闲服饰品牌未有供应。

档次：

零售类商品主要满足大众化消费需求，以中档以及中低档居多，缺乏中高档商品。

日用品超市：

两大外资超市相距2公里范围，大型超市市场供应较多，但中百剧场类特色高端精品超市尚属空白。

百货：

中档百货居多，且品牌不强，中高档百货商场尚属空白，具备一定发展空间。

建材超市和家具卖场：

区域内商品房开发量大，建材和家具类专业市场氛围浓郁，但市场供应已非常充足。

餐饮休闲娱乐：

发展较为同质化，特色餐饮及娱乐聚会的场所缺乏,商业类型,品牌及档次,业态种类,25,徐东区域有大量居住区作为消费支撑，且该区域住宅均为中高档住宅，居民具有较强的消费能力，为整个徐东乃至本案商业提供大量潜在消费客群。

徐东片区新老社区相对集中，3公里范围内居民达9万户左右。

5公里范围内居民达15万户左右。

【区域商业分析】资源分析,26,【区域商业分析】,徐东目前商业体开发量巨大，每个商业都试图打造自有特色，从徐东众多商业竞争中突围出来。

未来徐东的商业竞争，不仅仅是业态种类的竞争，同时还是商业项目自身定位、招商运营综合实力的比拼。

27,客户商户研判,Contents,城市区域浅析,整体定位说明,商业业态建议,项目本体分析,商业建筑建议,1、城市商业格局2、区域商业分析3、竞争项目分析4、其他重点项目简述,28,【竞争项目分析1】福客茂,重点竞争项目：

国际城2期福客茂,29,重点竞争项目：

国际城2期福客茂,业态1F：

品牌店，化妆品、眼镜店、药房、格力空调；2F：

餐饮；3F：

酷玩天地电玩城；4F：

餐饮、儿童早教；5F：

银兴电影城。

30,【竞争项目分析】福客茂,业态1-3F：

工贸家电（局部招租、饰品、珠宝等）4F：

星聚点KTV5F：

银兴影院,业态1F：

品牌服饰、无油烟餐饮；2F：

女装、箱包、皮具、鞋类、饰品；3F：

女装、箱包、皮具、鞋类、饰品；4F：

儿童业态：

童装、童玩、儿童培训,重点竞争项目：

国际城2期福客茂租金说明,31,【竞争项目分析1】福客茂,重点竞争项目：

国际城2期福客茂竞争分析,本项目与福客茂唇齿相依，竞合大于竞争，福客茂是本项目最大的受益者,32,【竞争项目分析1】福客茂,挑战,区位条件优于本项目，位于干道交汇处，昭示性极佳具备体量优势开业较早，对本项目有先发优势,机会,散售型项目，业态无法控制，品质无保证租金期望过高，招商受阻,借鉴,确保统一运营，合理确定租金体系，注重养商,重点参考项目：

销品茂,33,【竞争项目分析2】销品茂,重点竞争项目：

销品茂业态,1F,2F,3F,4F,5F,34,【竞争项目分析2】销品茂,重点竞争项目：

销品茂竞争分析,本项目与销品茂在体量、业态丰富程度及影响力方面差异较大，本项目主要是做为徐东销品茂项目的补遗，并打造自身特色,35,【竞争项目分析2】销品茂,挑战,徐东商圈最核心的位置，辐射力广超大型购物中心，可实现一站式满足主力店驱动力强，如大卖场、影院、电玩等建筑空间舒适，可逛性强,机会,购物比例过高，餐饮娱乐缺乏，为本项目提供了打造休闲时光主题商业的机会档次偏向中低端，高端消费无法满足，如高端商务餐饮,借鉴,加大餐饮比例设置，打造多样化的餐饮业态构成建筑设计方面需有超前意识，体现独特性,重点竞争项目：

秦园路餐饮,36,【竞争项目分析3】秦园路商业,重点竞争项目：

秦园路娱乐,娱乐主要满足大众基本休闲需求，由低端向中高端发展，正处于转化过程中。

37,【竞争项目分析3】秦园路商业,重点参考项目：

秦园路（租金说明）,秦园路租金相较徐东销品茂友谊大道沿线租金较低，临街一层基本在80-150元/，二层在60-70元左右。

38,【竞争项目分析3】秦园路商业,重点竞争项目：

秦园路商业竞争分析,本项目将一定程度上顺延秦园路的餐饮风格，但在业态、品牌选择、经营管理水平上有巨大的提升空间,39,【竞争项目分析2】秦园路商业,挑战,区位条件优于本项目，位于秦园路临街面，昭示性佳停车方便，为餐饮消费者提供便利性,机会,自发型商业，业态组合混乱，无统一管理业态单一，缺乏特色,借鉴,注重餐饮对项目整体的带动，加大餐饮比例引进竞争对手缺失的品类，实现互补和提升,客户商户研判,Contents,城市区域浅析,整体定位说明,商业业态建议,项目本体分析,商业建筑建议,1、城市商业格局2、区域商业分析3、竞争项目分析4、其他重点项目简述,【区域商业分析1】其他项目,项目定位于品质型商业，以提升住宅价值，但商业街形态在区域内同质化较严重裙楼物业结构差，较难引入大型品牌主力店，因二桥影响，项目交通可达性差，定位较难实现,重点参考项目：

江尚天地,41,重点参考项目：

徐东万吨冷库,42,【区域商业分析2】其他项目,重点参考项目：

奥山世纪城,43,【区域商业分析3】其他项目,典型项目研究：

国际城3期群星汇,项目是徐东商圈内第二个购物中心，预计整体经营档次将高于销品茂，定位于时尚型购物中心,44,【区域商业分析4】其他项目,5/17/2023,【城市区域分析】机会威胁分析,成熟商圈：

徐东作为副城市级商圈，能够容纳较大体量的商业项目，能从中找到较多市场细分机会。

借势：

友谊大道和秦园路都已经具备一定的商业氛围，作为一个体量不大的商业项目可以借助周边项目的势头。

机会Opportunity,威胁Threat,未来竞争激烈：

未来徐东仍有大量商业项目入市，商圈将进入激烈竞争的时代。

其他项目的拦截：

本项目客流容易被周边项目拦截。

客户商户研判,Contents,城市区域浅析,整体定位说明,商业业态建议,项目本体分析,开发运营建议,1、消费者问卷调研2、商户访谈,【消费者分析】,走进消费者，从消费者习惯、偏好去思考如何实现借势与差异化战略的并存,47,【消费者分析】概述,调查目的、方法、范围、抽样样本概述,调查目的：

1.调查徐东片区消费者对东原时光道项目的认知度。

2.了解徐东片区商业消费者的消费能力、消费特征、消费喜好。

3.找出项目的发展空间，确定经营功能定位的方向，探寻客户定位的方向。

调查方法：

定量调查结合定性调查主要采取问卷调查和访谈调查结合的方法，使分析依据更具有直感，强化论证的真实性与可靠性。

一般调查结合深度访谈为获得更深入、更核心的信息、通过深度访谈，进行消费者心理及消费需求的发掘等，完善信息的全面性，提高准确性。

抽调样本概述：

项目位于市级副商圈中心，周边均为徐东片区日常主要消费场所（超市、百货、集中式商业），通过研究此区域消费场所数据及在此区域消费的人，完全可以客观反应徐东片区消费者的众多信息，为本项目客群定位提供有力的数据支持。

调查范围,48,【消费者分析】,共访问60组客户，均为项目周边3公里内各行业中的消费人群。

客户资源来源：

项目周边众多时尚社区客群（专访、拦访）；销品茂随机客群；（问卷访谈）秦园路目的性消费客群；（深度访谈）,49,【消费者分析】结构情况,人群结构分析,性别：

女59%；男41%。

年龄分布/家庭结构：

26-35岁占37%；收入情况分布：

2001-3000元占25%；3001-4000元占33%；数据表明，项目区域商圈内活跃的是20-35岁左右，收入在3000-4000元左右的年轻群体，项目两年建成后，届时他们会是主力消费对象。

被访者月收入,50,【消费者分析】购物行为习惯分析,平均逛街购物频率。

综合比对各年龄层消费者在区域内逛街购物频率上，每月3-4次比例最高，其次是每月5-6次。

购物频率,20-25岁被访者逛街购物频率每月1-2次比例最高，其次是每月2-3次和每月3-5次；26-35岁被访者逛街购物频率每月1-2次比例最高，其次是每月2-3次和每月6-10次以上；36-45岁被访者逛街购物频率每月1-2次比例最高，其次是每月2-3次和每月6-10次以上；,51,【消费者分析】购物行为习惯分析,2.选择购物场所考虑的因素。

综合比对各年龄层消费者选择购物场所的考虑因素上，商品品质比例最高，其次是价格适中、购物环境因素。

选择购物场所考虑因素,20-25岁被访者通常考虑价格适中因素比例最高，其次是商品品质和服务态度；26-35岁被访者通常考虑购物环境因素比例最高，其次是商品品质和价格适中；36-45岁被访者通常考虑购物环境因素比例最高，其次是商品品质和价格适中；,52,【消费者分析】休闲娱乐习惯分析,被访者对休闲娱乐场所的偏好。

综合比对各年龄层消费者对休闲娱乐场所的偏好上，KTV比例最高，其次是电影院。

娱乐场所偏好,20-25岁被访者偏好KTV比例最高，其次是电影院、电玩城；26-35岁被访者偏好KTV的比例最高，其次是电影院、酒吧；36-45岁被访者偏好电影院的比例最高，其次是KTV、足浴桑拿；,53,【消费者分析】休闲娱乐习惯分析,被访者去休闲娱乐场所的频率。

综合比对各年龄层消费者休闲娱乐频率上，每月2-3次比例最高，其次是每月3-5次。

休闲娱乐频率,20-25岁被访者休闲娱乐频率集中在每月2-3次比例最高，其次是每月3-5次；26-35岁被访者休闲娱乐频率集中在每月2-3次比例最高，其次是每月3-5次；36-45岁被访者休闲娱乐频率集中在每月2-3次比例最高，其次是每月1-2次；,54,【消费者分析】休闲娱乐习惯分析,休闲娱乐场所的单次消费水平。

综合比对各年龄层消费者休闲娱乐场所上，200-300元比例最高，其次是100-200元。

休闲娱乐消费水平,20-25岁被访者在休闲娱乐场所消费200-300元比例最高，其次是100-200元以内；26-35岁被访者在休闲娱乐场所消费200-300元比例最高，其次是100-200元；36-45岁被访者在休闲娱乐场所消费200-300元比例最高，其次是100-200元；,55,【消费者分析】餐饮消费习惯分析,被访者对特色餐饮的期待方向。

综合比对各年龄层消费者对餐饮的偏爱上，特色轻食比例最高，其次是川湘菜和中西简餐。

特色餐饮偏好,20-25岁被访者偏爱特色轻食比例最高，其次是中西简餐和日韩风味，接着是川湘菜和中西快餐；26-35岁被访者偏爱特色轻食比例最高，其次是川湘菜和中西快餐；36-45岁被访者偏爱中西简餐比例最高，其次是川湘菜和本地口味；,56,【消费者分析】餐饮消费习惯分析,被访者外出就餐频率。

综合比对各年龄层消费者外出就餐频率上，每周3-4次比例最高，其次是每周1-2次。

就餐频率,20-25岁被访者外出就餐频率集中在每周至少3-4次的比例最高，其次是每周1-2次；26-35岁被访者外出就餐频率集中在每周3-4次的比例最高，其次是每周1-2次和每周5-6次；36-45岁被访者外出就餐频率集中在每周3-4次的比例最高，其次是每周1-2次；,57,【消费者分析】餐饮消费习惯分析,被访者外出就餐人均消费水平。

综合比对各年龄层消费者外出就餐人均消费上，50-80元比例最高，其次是30-50元。

人均消费水平,20-25岁被访者外出就餐消费集中在人均30-50元的比例最高，其次是50-80元和30元以下；26-35岁被访者外出就餐消费集中在人均50-80元的比例最高，其次是30-50元和80-100元；36-45岁被访者外出就餐消费集中在人均50-80元的比例最高，其次是30-50元和80-100元；,58,【消费者分析】餐饮消费习惯分析,选择餐饮场所的考虑因素。

综合比对各年龄层消费者外出就餐场所的考虑因素上，口味特色和味道因素比例最高，其次是交通方便和环境档次。

餐饮选择因素,20-25岁被访者外出就餐消费主要考虑口味特色、交通方便和价格适中；26-35岁被访者外出就餐消费主要考虑口味特色、交通方便和价格适中；36-45岁被访者外出就餐消费主要考虑口味特色、环境和交通方便；,59,【消费者分析】本项目看法,具有特色的“餐饮休闲娱乐”是本项目的发展选择,从受访者调查数据来看，项目所在区域内消费者认可一个集特色零售、餐饮、娱乐体验式的休闲场所。

60,【消费者分析】本项目看法,根据消费习惯、特征、消费力等推导出我们的目标客户的生活较为丰富，餐饮、咖啡、酒吧等都是他们经常消费的场所,客户语录经常去的娱乐场所是KTV、茶馆、美容院这些。

日常消费服装、化妆品和餐饮花销比较大，感觉徐东好一点的特色小吃比较少。

餐饮业吴小姐节假日和周末喜欢跟朋友打打牌，茶舍、棋牌、茶馆、洗浴中心是常去社交场所设计院吴先生徐东一段商业比较齐全，如果有一些有特色的地方如餐饮休闲还是不错的。

咨询公司李总会和朋友太太们去一些中西简餐厅聚会，希望有一些有特色的咖啡休闲地方在附近。

教师王女士节假日一般和家人朋友一起聚聚，哪里出了新菜式都会去尝尝。

喜欢逛精品饰品店，经常选购特色礼品送客户和家人。

房产商李总,61,【消费者分析】小结,通过项目条件和访谈，根据消费习惯、特征、消费力三个维度进行分类，我们的目标客户推导为三类人群,62,客户商户研判,Contents,城市区域浅析,整体定位说明,商业业态建议,项目本体分析,开发运营建议,1、消费者问卷调研2、商户访谈,【商户访谈】,64,【商户访谈】,65,【商户访谈】,66,【商户访谈】,67,【商户访谈】,68,【商户访谈】,69,【商户访谈】,70,【商户访谈】,71,【商户访谈】,72,【商户访谈】,73,【商户访谈】,74,【商户访谈】,75,【商户访谈】,76,【商户访谈】小结,通过对商户的访谈，大部分商户对区域比较了解，对该项目需进一步了解，对物业特色、定位及后期运营非常关注。

77,项目定位说明,Contents,城市区域浅析,客户商户研判,商业业态建议,项目本体分析,商业建筑建议,1、整体方向定位2、建筑设计建议3、案例参考,【主题定位】,项目适合采取小而精的定位策略，借助地处正徐东商圈的区位优势，实现差异化发展,夹缝中求生存，补缺和升级！

差异化：

在激烈的竞争环境中做出自己的特色，与商圈竞争者互补而非直接竞争,借势：

借助徐东副市级商业中心的区位优势，寻找细分市场空间,地段具备优势商业体量小展示面严重不足铺位进深过长商业停车位不足,79,80,80,东原时光道正徐东首个休闲时光主题街区,【主题定位】,东原时光道步行街以年轻人为核心目标客群，以时尚、交流、体验和乐趣为核心理念，引领徐东片区品味生活,香港MegaBox,特色零售,81,休闲娱乐,时尚餐饮,【客群定位】,情侣：

大学生和青年一族，项目位于徐州成熟商圈，具备较多的随机消费客群，本项目具有重要的辐射机会,主要针对周边三口之家、上班族及大学生，并辐射徐东商圈随机消费者，客群覆盖18-40岁之间，并以22-35岁的年轻人为核心,上班族：

以白领阶层为主，项目为综合体物业，写字楼/公寓的办公人群将为本项目带来可观的白天客流,三口之家：

项目位于高品质住宅区，自身住宅规划约1100户，家庭客群是本项目的重点客群,82,【客群定位】,以1公里为核心商圈，1-3公里为次级商圈，主要辐射徐东片区客群,核心商圈：

1公里为主，区域内人口为混合式结构，主要以高尚住宅为主，并有办公区及大专院校-如水岸星城居民、湖北大学-周边众多商住楼和商业体，白领、商业从业人口比例较高次级商圈：

1-3公里，主要为辐射客群，主要为徐东副市级商圈的随机客流,83,【业态建议】,项目以特色轻食和特色小吃为主，做大做强，形成规模优势；并辅以休闲娱乐和特色零售，增加驱动力和收益,业态组合,业态组合说明,84,【业态建议】,品质餐饮，如日韩料理、自助餐、精致火锅、牛排等，满足小资和时尚人群们的聚会需求,85,特色轻食与特色小吃，提升餐饮餐饮业态的多样化和独特性,【业态建议】,86,【业态建议】,休闲娱乐，如KTV、健身房、美容美发、美甲、书吧等，体现休闲主题,87,【业态建议】,特色零售，如精品时装、个性购物、礼品、工艺品等，提升业态丰富性,88,【业态建议】,服务配套，如银行、便利店、邮政通讯、干洗店等，满足社区便利性需求,89,项目定位说明,Contents,城市区