老旧住宅小区基础配套设施改造实施方案.docx
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新疆兵团第七师 124团
老旧住宅小区改造配套基础设施 建设项目
（2016-2018年）
实施方案
（代可行性研究报告）
项目建设单位：
新疆兵团第七师124团
项目编制单位：
奎屯农七师勘测设计研究院（有限公司）项目编制时间：
2016年05月
建设地点：
第七师124团高泉镇
项目建设单位：
第七师124团
项目建设单位负责人：
杨建（团长）
项目编制单位：
奎屯第七师勘测设计研究院（有限公司）
项目编制单位法人：
桂军荣（董事长）项目总负责：
王 振（副总经理）技术总负责：
焦玉峰（总工程师）
项目编制负责人：
顾卫东（主任）（高级工程师）项目编制人员：
任 蒸（工程师）
江祥盛（助理工程师）
目 录
第一章 总则 .-1-
1.1、项目背景及基础资料...........................................................................-1-
1.2、编制的重点对象...................................................................................-3-
1.3、项目建设原则.......................................................................................-4-
1.4、建设的必要性.......................................................................................-4-
1.5、社会效益...............................................................................................-6-
1.6、范围和期限...........................................................................................-8-
1.7、改造规模...............................................................................................-8-
1.8建设总投资估算.....................................................................................-9-
第二章 现状需求分析.....................................................................................-10-
2.1、建设单位概况.....................................................................................-10-
2.2、棚户区城镇基础设施，公共服务设施配套情况.............................-11-
2.3、棚户区、危旧住房存在的问题.........................................................-12-
2.4、项目建设风险分析.............................................................................-13-
2.6、技术经济指标和改造方式.................................................................-14-
2.7、年度计划.............................................................................................-15-
第三章 棚户区改造建设方案.........................................................................-17-
3.1 建设理念.............................................................................................-17-
3.2 建设原则.............................................................................................-18-
3.3 规划总体布局.....................................................................................-18-
3.4、改造的总体任务及年度计划.............................................................-19-
3.5、建设方案.............................................................................................-20-
第四章改造规划管理规定、实施措施.............................................................-38-
4.1、改造规划管理规定...........................................................................-38-
-1-
4.2、实施措施 .-38-
第五章 资金筹措...............................................................................................-41-
第六章 投资估算...............................................................................................-42-
6.1投资估算依据........................................................................................-42-
6.2改造投资估算.......................................................................................-42-
6.2、总投资估算.........................................................................................-43-
第七章机构与人力资源配置.............................................................................-44-
附图
新疆兵团第七师3449120-58a0b64c4ce41.pdf
第一章 总则
1.1、项目背景及基础资料
1、项目建设背景
根据国务院印发的《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发
〔2013〕213号）文的指示精神，第七师124团对老旧住宅小区改造配套基础设施作了具体的安排和部署，明确提出要加快推进团场老旧住宅小区改造。
采取团党委引导、市场运作相结合的方式，最大限度地提供政策支持，确保至2018年期基本完成124团老旧住宅小区改造任务。
2、编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施），
2、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日），
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正），
4、《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（住房城乡建设部建住房〔2007〕109号），
5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号），
6、《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕190
号），
7、《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕
190号），
8、《城市住房建设规划编制导则》（建房改研〔2012〕1号），
9、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），
10、《兵团贯彻落实国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（新兵发[2015]61号）
11、《第七师124团国民经济和社会发展第十三个五年计划》，
12、《第七师124团总体规划》（2010—2030年），
13、 第七师124团编报的老旧住宅小区改造调查数据及相关规划资
料，
14、国家、自治区其他有关政策、文件要求。
3、指导思想
坚持以人为本、改善民生为根本目的，落实国务院领导以及兵团、
第七师党委执政为民、关注民生、构建和谐社会的重要举措，彻底改善棚户区居民的居住条件的生活环境，提高团场品位相结合，与保障性住房建设和房地产开发相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。
4、编制原则
老旧住宅小区改造政策性强、公益性强，应坚持以下原则：
1、以人为本，依法行政。
改造要充分尊重职工群众意愿。
项目确定和补偿安置方案，要广泛征求群众意见，以群众满意不满意作为项
目是否实施的依据。
坚持依法拆迁、征收，补偿到位，保证群众迁的出、搬的进、住的稳，切实让群众得到实惠，共享改革发展的成果。
2、政府主导，市场运作。
政府要发挥棚户区改造的主导作用，在政策和资金方面给予支持。
要充分运用市场机制，调动企业和居民的积极性，动员社会力量参与棚户区改造。
3、科学规划，分步实施。
政府要根据当地经济社会发展水平和财政能力，按照城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，统一编制改造规划和年度计划,坚持尽力而为、量力而行，积累经验，逐步推广。
优先改造危旧住房集中、基础设施缺乏、安全隐患严重、群众改造要求迫切的区域。
4、综合开发，配套建设。
坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好改造片区的供水、燃气、供热、污水与垃圾处理等市政设施和社区服务、商业、教育、医疗卫生等公共服务设施建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
根据124团总体规划确定镇区发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定近期住房建设发展目标、内容及时序，从而提出2016-2018年期间合理安置棚户区发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，并纳入124团近期建设规划，指导住房建设及房地产业发展。
-15-
1.2、编制的重点对象
依据实地调查分析研究124团住房实际状况，124团棚户区改造对象为国有土地上的建设，为了使低保困难家庭和三无家庭职工住上住房，充分利用国家补助资金、援建资金、单位自筹资金。
集中建设面积在50平方米左右、具备基本生活功能和设施、产权归公的住房，采取先租后买，提供给困难职工家庭租住，当经济有所好转，鼓励其出资购买。
1.3、项目建设原则
按照棚户区住房建设与小城镇建设、产业发展相协调的原则，结合124团土地资源特征、人口增长特点及城镇发展的方向，规划期内改造棚户区住房建设规划在不同区域内应遵循以下原则：
1、科学合理的制定优惠政策，棚户区改造既需要政策保障，也需要政策支持。
2、为解决124团棚户区改造问题，规划期内应结合旧城改造，重点建设一批适应中低收入者的中小套型安置住房。
3、政策性住房应合理选择建设地点，重点发展交通和生活较为便利的区域。
4、确保棚户区改造资金是保证。
5、结合实际情况合理确定拆迁范围。
1.4、建设的必要性
1、政策的必要性
根据2013年6月26日，国务院常务会议，专题研究棚户区改造，提出２０１３－２０１７年棚户区改造的目标任务
2013年7月4日，国务院印发实施《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国法发【２０１３】２５号），明确了政策措施。
2015年，国务院印发实施《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕
37号），明确了政策措施。
2、加快棚户区改造建设是构建和谐社会加快团场发展的需要
124团老旧住宅小区住房状况差、基础设施不配套、安全隐患突出、社会管理薄弱。
通过上述对老旧住宅小区现状存在问题的叙述可看出，为了使人民生活水平进一步提高，124团老旧住宅小区的改造基础配套设施建设已势在必行、刻不容缓。
目前124团老旧住宅小区现有住户3618户。
对棚改区拟建及保留建筑进行统一规划，以改善居民的居住条件。
建设规模符合棚户区改造规划各项政策的要求，为居民创造舒适的生活环境，促进124团的发展。
该工程的建设不仅对保证当地中、低收入居民的正常生活生产秩序十分必要，而且该工程建成后将对124团提供极为有利的外部环境，
亦将对该团的稳定产生很大作用。
因此国家出台了棚户区改造等几项措施，以此解决中、低收入群体的住房需求。
棚户区改造工程对124团职工来说是一件大事，是一项迫切的工程，对124团的发展有着举足轻重的作用。
1.5、社会效益
1、 实施棚户区改造是实践“三个代表”重要思想、落实执政为民宗旨的具体体现
贯彻“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。
2、 实施棚户区改造是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求
在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重资源与环境的协调，注重124团职工中、低收入困难群众的基本生活保障。
实施124团棚户区改造，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深化，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平，促进社会和谐。
同时，在124团老旧住宅小区配套基础设施改造中，要按照总体规划，进行道路、绿化、亮化、环卫等基础
设施建设，这将进一步完善镇区整体功能，促进124团建设和发展，而且还有利于集约高效的利用土地资源。
3、本项目建设是满足群众住房的需求
住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。
随着社会经济的发展、人民生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。
随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。
改善中、低收入居民的居住条件，提高住房水平，棚户区改造是实现他们这一愿望的必由之路。
建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高124团居民人居环境，加快城镇化建设的需要。
4、项目的实施是提升居民生活水平进程的需要
项目的实施可以推进项目区域的城镇化进程，近年来，随着经济的发展，124团小城镇化建设成效显著，第七师124团将按照国家相关的要求，着力做大、做强、做优、做美124团老旧住宅小区配套基础设施改造项目，加快城镇化建设步伐。
本项目的实施将有利于美化城镇环境，完善城镇功能，此项目是按照124团总体规划要求，合理的规划棚户区居民，具有综合的社会经济效益。
5、本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要
本项目建设是按照国家有关规范规定，容积率控制在0.6-0.8，建筑密度不超过30%，绿地率为大于30%，住宅建筑层数为多层，均符合国家节约集约土地资源的政策要求。
1.6、范围和期限
1、期限
本次棚户区改造规划期限：
2016年-2018年。
从2016年起,力争用3年时间,基本完成本次规划棚户区改造任务。
2、范围
本次规划的范围为124团团域范围内。
1.7、改造规模
1、2016-2018年棚户区改造项目计划共完成棚户区改造3618户
项目名称
住房建设年度
改造住房户数
棚改计划户数
开工年份
建成年份
新华里（机关东
）
2001
180
180
2016
2016
新华里（机关西
）
2005
80
80
2016
2016
政通里
1998
120
120
2016
2016
新华里（银行西
）
1999
90
90
2016
2016
振兴里（四合院
）
2009
245
245
2016
2016
果香里（二期）
2014
1345
1345
2017
2017
淮安小区
2011-2013
1558
1558
2018
2018
合计
3618
3618
1.8建设总投资估算
124团棚户区改造总投资34820万元，
项目名称
住房建设年度
改造住房户数
棚改计划户数
项目投资
新华里
（机关东）
2001
180
180
小计
住房改造投资
配套投
资
新华里
（机关西）
2005
80
80
330
150
180
政通里
1998
120
120
160
80
80
新华里
（银行西）
1999
90
90
1200
振兴里
（四合院）
2009
245
245
900
果香里
（二期）
2014
1345
1345
3200
淮安小区
2011-2013
1558
1558
13450
合计
3618
3618
15580
34820
230
34590
第二章 现状需求分析
2.1、建设单位概况
第七师124团位于天山北麓，古尔图河和四棵树河之间的倾斜平原上，地理坐标东经84º02’24”至84º15’00”，北纬44º20’00”至44º42’11”，南北长44公里，东西宽平均8公里，全团土地面积
142万亩，山区和戈壁牧场88万亩，平原垦区面积近52万亩，现有耕地14.39万亩。
经过50多年几代垦区人的艰苦奋斗，建成一个以农业为主，农工牧林商全面发展的机械化的生产水平较高的现代化国营农场。
团场经济发展迅速，职工收入稳定上升，安居乐业。
人员结构：
全团总人口2.05万人，其中职工6799人，在职职工一般具有初中以上文化程度，其中高中以上学历占36%。
各类专业技术人员900人，占职工总数的16.78%，人口素质较高，现有农业专业技术人员900余人，其中：
中、高级职称人员360人。
2014年播种面积14.6万亩，其中：
棉花5万亩，小麦2.8万亩，番茄1.5万亩，玉米2.2万亩，甜菜1万亩，青贮1.1万亩，苜蓿0.5
万亩，枸杞种植面积0.12万亩，其他作物种植面积0.48万亩。
2014年营业总收入22476万元，营业外收入1883万元，营业成本
20461万元，营业费用226万元，营业税及附加0.6万元，管理费用
460万元，财务费用655万元，营业外支出1836万元，实现利润720万元。
资产总额24476万元，负债总额15628万元。
所有者权益6848万元，资产负债率63.85%。
2014年国内生产总值31869万元，其中：
第一产业23771万元；第二产业2041万元（工业1280万元，建筑业761万元）；第三产业
6057万元。
职均收入12000元（16982元），人均收入4800元。
2014年营业总收入23241.38万元，营业外收入4282.76万元，投资收益214万元，营业成本20818万元，营业费用88万元，管理费用
1434.63万元，财务费用283.26万元，营业外支出3881.99万元，实现利润1234.64万元。
资产总额51373.49万元，负债总额32912.32万元。
所有者权益18461万元，资产负债率64.06%。
2016-2018年，124团预计完成棚户区改造3618套。
主要针对老旧住宅小区配套基础实施改造为主。
2.2、棚户区城镇基础设施，公共服务设施配套情况
规划棚户区范围内目前无外保温、供排水、供热、供气、消防、绿化、道路等基础设施达不到规定标准,基础设施配套不全。
棚户区用地范围内团部镇区建有部分排水管道外，由于小区建设初期基础配套设施建设资金有限，基础设施建设配套不完善，小区管道老化、渗漏现象时有发生，急需改造。
老旧住宅小区道路均是土路，下雨便泥泞不堪，这种情况早已不适应目前124团镇区城镇化发展要求，整个棚户区的基础设施情况非常落后。
由于受经济的制约，124团镇区规划的棚户区范围内过去由于没有资金投入，居民住房、室外供排水、供热、供电、道路等基础设施及公共服务设施配套基本没有，给群众生活带来了极大困难。
随着生活水平的逐步提高和周围环境的改变，棚户区规划范围内的居民迫切希望改善现有的面貌，增加基础设施、公共服务设施投入，从而提高生活质量，更好的构造和谐城镇。
2.3、棚户区、危旧住房存在的问题
结合124团现有情况及实地调查，规划改造的棚户区内现住房问题基本为：
居民居住比较集中，离城镇较近，出行方便，规划棚户区范围内目前供排水、供热、供气、消防、绿化、道路等设施达不到规定标准,基础设施配套不健全。
棚户区基础设施改造是一项大型工程，需要投入大量的资金，依据我团的财力、物力远远满足不了需要改造的投资
2.4、项目建设风险分析
1、经济基础薄弱，地方财政配套不足
我镇区以农业为主，经济总量小，各地发展极不平衡，贫困面大，地方财力弱，棚户区改造资金缺口较大，加上我镇区不少棚户区住户收入低、住房状况差，迫切需要进一步加大支持力度。
2、管理分配，人
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