浙江省下半房地产估价师《相关知识》：信用保证保险考试题.doc

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浙江省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：

信用保证保险考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。

若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。

A．100

B．111

C．112

D．118

2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

3、房地产的供给曲线表示。

A：

房地产的出售量与其价格之间的关系

B：

房地产的出售量与购买量的关系

C：

房地产的供给量与其价格之间的关系

D：

房地产的供给量与购买量的关系

E：

工业用地的监测点评估价格

4、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.00

5、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。

A．1

B．2

C．3

D．5

6、某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为12．92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。

A：

53．34

B：

85．34

C：

106．68

D：

213．36

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

估价时点原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

8、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。

A：

超出了估价机构业务范围的估价业务

B：

估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C：

估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D：

承接后出现很大执业风险的估价业务

E：

工业用地的监测点评估价格

9、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。

A．出让

B．竞争

C．招标

D．申请

10、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。

A．370

B．385

C．420

D．550

11、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。

A．协议出让

B．招标兼出让

C．行政划拨

D．行政划拨兼协议出让

12、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

13、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是__。

A．收益递增递减原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．适合原理

14、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】

A：

358．85万元

B：

360．49万元

C：

362．93万元

D：

365．29万元

E：

工业用地的监测点评估价格

15、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。

（2009年试题）

A：

面积

B：

套

C：

成交价格

D：

件

E：

执行层的组织协调

16、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。

A．单位比较法

B．分部分项法

C．工料测量法

D．指数调整法

17、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。

A：

征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府

B：

征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C：

基本农田由国务院审批

D：

基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。

A．总经理

B．董事长

C．职代会

D．董事会

19、下列关于门和窗，表述错误的是。

A：

门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件

B：

门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用

C：

窗是建筑上阳光和空气流通的通道

D：

门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用

E：

执行层的组织协调

20、已知某一临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72m（即150英尺）、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124．

D．130

21、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指__因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

A．城市市区、郊区

B．城市市区、城市行政区域内

C．城市市区、郊区以及城市行政区域内

D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内

22、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

23、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。

A：

总工程量

B：

实测工程量

C：

工程量清单

D：

最终工程量

E：

借款合同

24、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.00

25、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。

A．12%

B．18%

C．27%

D．33%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：

全国通用定额

B：

行业通用定额

C：

专业专用定额

D：

施工定额

E：

概算定额

2、房地产测绘的作用，__

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部门提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据

3、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元／亩。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：

征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人

B：

该耕地的土地补偿费最少为6万元

C：

该耕地的土地补偿费最高为10万元

D：

征收该耕地需要报A省人民政府审批

E：

执行层的组织协调

4、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。

A：

保护房地产权属登记部门的合法权益

B：

保护房地产权利人的合法权益

C：

保证交易安全，减少交易成本

D：

是房地产管理的基础工作

E：

为城市规划、建设、管理提供科学依据

5、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为__。

A．6.2%

B．7.2%

C．8.2%

D．9.2%

6、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

7、下列房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有．（2006年试题）

A：

发行企业债券

B：

向银行借入信用贷款

C：

房地产开发贷款

D：

在公开市场上发行股票

E：

土地储备贷款

8、保险合同的当事人有。

A：

被保险人

B：

受益人

C：

保险人

D：

投保人

E：

保险代理人

9、构成利率最高界限的是__。

A．预期通货膨胀率

B．平均利润率

C．再贴现率

D．物价上涨率

10、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险

11、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。

A．工程保险

B．工人人身保险

C．第三方保险

D．意外保险

E．质量保险

12、经济适用住房的开发建设应通过__的方式确定开发建设单位。

A．由有购经济适用住房资格者投票选择

B．公证处随机摇号

C．政府在实力强、信誉好的企业中指定

D．招投标

13、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。

A．单元估算法

B．多元估算法

C．单位指标估算法

D．工程近似匡算法

E．概算指标法

14、提议召开业主大会临时会议的业主达到__以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

15、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为万元。

（2003年试题）

A：

95

B：

100

C：

120

D：

175

E：

执行层的组织协调

16、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。

A：

说明估价报告的合法性、真实性

B：

说明估价的独立、客观、公正性

C：

规避估价风险

D：

保护估价报告使用者

E：

防止委托人提出高估或低估要求

17、在中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A：

市级购物中心

B：

地区购物商场

C：

居住区商场

D：

邻里服务性商店

E：

借款合同

18、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

19、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。

A：

建设项目选址意见书

B：

建设用地规划许可证

C：

建设工程开工许可证

D：

建设工程规划许可证

E：

建设工程施工报告

20、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

（2009年试题）

A：

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

B：

《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

C：

房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

D：

取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准

E：

房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

21、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：

在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B：

在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C：

在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D：

在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E：

在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

22、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。

A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

23、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。

A．14140元/m2

B．4242元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

24、房地产开发的四个阶段包括。

A：

投资机会选择与决策分析

B：

前期工作

C：

招标阶段

D：

建设阶段

E：

租售阶段

25、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。

A：

市场分析

B：

选择目标市场

C：

细分市场

D：

市场定位

E：

市场调查