商铺的20个问题.docx
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商铺的20个问题
商铺20问（必须懂得）
问一：
投资商铺有风险吗？
问二：
投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？
问三：
投资商铺要考虑那些因素？
问四：
商铺投资的周期是多少？
问五：
商铺投资具有那些显著特点？
（即为什么投资商铺的人越来越多？
）
问六：
商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点？
问七：
商铺投资具体有那些投资类型？
问八：
商铺投资贷款具有那些规定？
问九：
投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？
问十:
何为商铺的使用权和产权？
二者的区别在哪里？
问十一：
专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里？
问十二：
投资商铺的有那些盈利方式？
问十三：
商铺的实用率一般为多少？
它和住宅、写字楼有什么不同？
问十四：
何为售房返租？
它有那些风险？
问十五：
商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点？
问十六：
投资商铺如何最大化规避风险？
问十七：
目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点
问十八：
资金较少能投资吗，应注意哪些问题？
适合到哪里投资？
问十九：
如何规避商铺投资风险？
（广告承诺要作合同补充协议）
问二十：
如何多角度分析产权式商铺有何优势？
问一：
投资商铺有风险吗？
有。
世界上根本不存在没有风险的投资！
道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。
房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。
这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境（规划及交通辐射等等）、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。
如果将这些因素了解清楚后再做投资打算，那么风险就会降到最低。
问二：
投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？
一般来说，住宅的投资利润率为6％－8％左右，写字楼的投资利润率为10％左右，而商铺的投资利润率一般为10％－15％，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20％。
据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。
作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。
其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
问三：
投资商铺要考虑那些因素？
投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家以及众多投资者的投资经验来看，投资商铺一般考虑如下因素：
1、
商铺周边房地
产发展趋势
对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。
在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
2、
经营商品的类型
经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。
不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。
如果商铺投资者在进行商铺投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型，那么该商铺投资者一定胜人一筹。
规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。
规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。
项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。
3、
整个项目规划设计的科学性
4、
交通
条件
交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著打折扣。
5、
商业
氛围
在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：
商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。
在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状商情和未来预期商情进行分析，看商业氛围变化的空间，从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。
6、
租金
收益
租金收益对于熟悉房地产的人士来讲，是很简单的概念。
以出租方式回收投资是房地产业资金流转的基本方式之一，当然对于商铺来讲也不例外。
7、
商铺初始售价
商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。
商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。
商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
8、
硬件
条件
随着汽车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右。
从经验上来看，商业面积与停车位的比例大致为40－60：
100。
当然，地段不同，商业业态不同，对停车位的要求程度也不一样。
9、
停车
条件
商铺所在的楼层对商铺价值的影响力非常大，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出三倍之多。
一楼的租金自然也比二层、三层的商铺高出很多
10、
楼层
客流量对于商铺的价值至关重要。
客流量和商业氛围看似属于同样的内容，但事实上其区别很大：
商业氛围所阐释的是商铺所在地区的"宏观"商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的"微观"量化。
商业经营者对商铺门前客流量极为关注，也许两个距离50米的商铺的客流量因为其他原因，客流量会差距很大，所以客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。
11、
客流量
12、
价值升值收益
价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。
实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价。
需要指出的是，租金收益和价值升值收益共存，但同时有矛盾的地方：
对于一个租金收益水平很高的商铺来讲，其价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，呈现逐渐提升的态势。
13、
商铺投资收益
商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。
其测算中，商铺投资者势必对后期的收益依据市场状况和趋势做出推测，当然也包括卖出后的升值收益。
在这里，商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和，在
问四：
商铺投资的周期是多少？
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不相同的，根据对北京、上海、广州等沿海商铺投资市场的市场行情来粗略估计，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
（现在为12到15年）
问五：
商铺投资具有那些显著特点？
（即为什么投资商铺的人越来越多？
）
（1）、商铺投资具有稳定性特点
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。
承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。
此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。
租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。
相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。
长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
（2）、商铺具有增值的特点
（3）、商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。
据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。
购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。
我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"，商铺投资的升值空间也因此会有一个很大的提升空间。
（4）、商铺具有投资潜力
（5）、商铺可出租、可经营，方式灵活
调查显示，商铺的投资者主要有两种：
一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。
这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。
问六：
商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点？
比较类型项目
投资收益
风险因素
周期
变现能力
投资难度
通用性
商铺
15％
较小
长
强
小
强
住宅
8％
小
长
一般
小
居住
写字楼
10％
较小
长
强
小
强
古董
强
大
较长
一般
大
装饰
证券
强
大
短
一般
小
无
期货
强
大
短
强
无
无
问七：
商铺投资具体有那些投资类型？
商铺的形式多种多样，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
根据市场上常见的商铺特点将投资型商铺大致分为以下几类：
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
从市场反映情况来看，专业型的商业街（小吃一条街、建材一条街、服装一条街、IT一条街等）成功几率大，而复合型商业街成功几率小。
全国著名的商业街有上海的南京路、北京的王府井、广州的上下九步行街等。
（2）、社区
商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（3）、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1，2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。
对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。
（4）、百货商场、购物中心商铺
（5）、
商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（6）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。
该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
问八：
商铺投资贷款具有那些规定？
1、商铺贷款条件
（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力；
（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款50％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；
（3）在X行开立储蓄存款账户，并持有X行银行卡；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证（4）所购商铺须为现房。
2、贷款额度
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的50％。
3、贷款担保方式
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
4、贷款期限及利率
最长不超过10年。
利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
目前的商业基准利率为7.05％左右。
5、申请人应提供的资料
本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。
未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合同原件；所购买商铺的发票（首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。
投保险种为财产险，保险费由借款人支付。
投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明X业银行为第一受益人。
办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。
6、办理流程
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押
7、贷款偿还方式（同住宅）
借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月X日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。
借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。
提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限"或"贷款期限不变，月还款额减少"的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。
问九：
投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？
与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。
⏹投资者在前期购买环节应注意以下几点：
第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；
第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是5成１０年，利率是7.05%。
但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。
因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。
第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。
具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。
⏹在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：
第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；
第二，物业管理费高于普通住宅，一般在4-5元／月／平方米左右；
第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；
第四，由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。
问十:
何为商铺的使用权和产权？
二者的区别在哪里？
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。
即通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
而房屋的产权（所有权）不仅可以对发挥基本效用的权利，同时产权人还拥有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。
产权与使用权有着本质的差别，具体体现在以下几个方面：
使用权
永久产权
角色
房客
房东
本质意义
不同时期的租赁关系
对资产的终身买断
资产属性
不属于资产
属于私有财产
交易
租赁关系
可以再次销售
继承限制
不可以继承
可以继承
时间限制
有时间限制，10年、20年等
没有时间限制
贬值升值
租金越来越高
随着商圈的逐渐成熟，时间越久价值越高
补偿标准
如遇拆迁，得不到相应的保障
可以得到等额甚至超额的补偿
变现能力
可以转租
可以转租、抵押、买卖
拥有证件
只有合同
有合同，有产权证
问十一：
专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里？
专业商铺
沿街商铺
人气方面
规模大、人气量大而集中，购买力强，集客手段强
规模小、人气散而弱小、等客上门、比较原始
优惠政策
•享受工商、税务等优惠政策
•没有优惠政策，而且乱收费现象严重
管理方面
专业管理公司进行统一管理，省心省力
自由散乱，无管理
商品方面
•集中而全，产品丰富，无假货，消费者可信度高；
•分散，不丰富，有假货，消费者可信度低
广告方面
统一宣传，广告力度大，吸引客流大
无广告，吸引客流量少
促销方面
有各种各样的特价促销、公关活动、节日促销等吸引消费者
•只能在店头POP的打广告，形不成力量
形象方面
•消费者满足感强，有品牌、有统一形象、消费者放心；
缺乏统一的形象
安全方面
•有保安，监视系统，比较安全
•不安全，比如偷窃等时有发生
环境方面
环境优美，一站式消费
脏、乱、差
升值方面
•升值潜力大、升值速度快
升值潜力有限
经营时间
统一经营时间
没有限制，可只有掌控
问十二：
投资商铺的有那些盈利方式？
购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：
一是自己经营；二是出租；三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。
一、
自己
经营
相对于其他三种经营方式，自己经营具有更大的灵动性，利润的大小也有其不可确定性，风险的加大也是不言而喻的。
自己经营对于在经营方面有一技之长的业主来说应该是个不错的选择。
不过这里还得重申的一点是机会成本，业主自己经营，劳动力的付出也是一种不折不扣的成本。
二、
出租
出租易于操作，收入也比较稳定，但是获取的利润也往往被控制在一定的范围内。
出租对于手头比较宽松，平时忙于其他工作的业主来说是个首选。
这里有一点得提醒一下，租金不等同于年纯收入。
因为我们还得考虑出租前的装修费用、出租营业房缴纳的个人所得税、物业管理费、房屋折旧费，更重要的是商铺出租不太可能是全年满租。
三、
短时间内转手获取差价
相对于其他三种经营方式，短时间内转手获取差价变现能力强，但是它并不适合每一位投资者，它需要投资者对市场具有相当的敏锐力。
四、
先经营，后转手
是指投资者自己先经营，等到商铺火爆后再以高价出售。
先经营，后转手可以在不长的时间内带来最大的收益。
这种理想的状态当然对投资者提出了更高的要求，它不但需要对当前的市场有一个基准的把握度，而且需要对未来的市场有一个很好的预计。
问十三：
商铺的实用率一般为多少？
它和住宅、写字楼有什么不同？
商铺的使用率并不是越高越好，按照发达国家的商铺使用率来看，较高档次的商铺实用率都较低，一般为50％左右（门面房较高，商场类商铺较低），如果太高，商场的人流量将会大大受影响，消防也会受到严重的影响。
物业类型
实用率
商铺
50％左右，
写字楼
60％，甚至不到60％
住宅
80％－90％或者高达90％以上
问十四：
何为售房返租？
它有那些风险？
售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由购房者贴补。
1、如果把租金、税费、利息等因素考虑进去，返租率就会大打折扣，开发商承诺10％只达到8％左右；
风险
2、计算者故意或无意忽略掉的因素，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入；
3、购房返租是建立在一系列假设上，要所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会灰飞烟灭；
3、一个商铺三年之内如果不能做旺，无论是发展商还是消费者都是难以坚持下去的；
4、当初承诺签约的主力店没来、原定的交铺时间交不了铺、就连最基本的规划设计也在不停的调整，这些将严重影响置业者的优质回报；
5、一旦开发商经营受阻，市场萧条，作为小业主的投资者必将成为泡沫的牺牲品，银行贷款你来还，那可是签了合同的，开发商倒了，你可以获得陪偿，可你耗的起打官司的精力吗？
但银行贷款你必须还，毕竟那是国家的钱；
6、“返租”的方式其实是发展商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然落到业主身上，发展商则以高于回报率的价钱租出去，无形中充当了一回中介的角色，得到一笔无风险的利润。
问题是，万一物业租不出去，万一租价达不到回报率，万一发展商的资信或投资组合出现问题或开发商跑了，业主的投资利益将得不到保障。
问十五：
商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点？
商铺投资的付款方式有一次性付款、分期付款和银行按揭三种形式。
特点
适宜投资主体
一次性付款
优惠大，不用向银行交利率；
风险程度较大。
资金充裕者
分期付款
优惠较小，风险较小，可以监督开发商
资金充裕或暂时有压力的投资者
银行按揭
优惠最小，可减轻置业压力，但置业成本较高，每万元月还款114.058元/平方米
资金压力大的投资者
问十六：
投资商铺如何最大化规避风险？
专家认为能最大化规避风险，才是真正的投资高手；而对于一般投资者，投资的安全性更为重要。
一般来说，投资商铺要走好以下六步骤：
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。
1、摸清城市发展规划
同样是位于一条商业街，有的商铺生意红火，租金一路高涨，而有的商铺却起起落落，数易其主，不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。
2、重视经营管理水准
套现能力是评估商铺价值的重要指标。
产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，还可以收“建设费”或“顶手费”；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大
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