物业管理工作手册.docx
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物业管理工作手册
重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册目录LY-WM-BA
序号文件名称
1保安部组织机构
2保安部职责
3保安部经理岗位说明书
4保安部主管岗位说明书
5保安部领班岗位说明书
6保安部门岗岗位说明书
7保安部车管员岗位说明书
8保安部中控值班员岗位说明书
9保安部巡逻岗岗位说明书
10保安部消防主管岗位说明书
11保安部文员岗位说明书
12保安部管理人员自我约束准则
13保安部请示汇报制度
14保安部军事、消防及其它培训管理规定
15保安部交接班制度
16保安部权利范围
17保安部节日战备值班制度
18保安部员工行为举止规范
19保安部员工着装管理规范
20保安激励管理制度
21消防监控中心管理规定
22出入口管理作业规程
23保安器械器材使用管理规定
24紧急集合作业规程
25国际俱乐部中控室操作规程
26国际俱乐部红外系统操作规程
27突发事件处理操作规程
28交通意外操作规程
29俱乐部停电处理操作规程
30业主入户门未锁处理操作规程
31拾获及报失财物处理操作规程
32保安巡逻车辆使用规程
33棕榈泉国际花园消防演练方案
34消防给水系统的维护保养作业规程
35磷酸铵盐干粉灭火器操作规程
36消防控制台操作规定
编码
WM-BA–01
WM-BA-02
WM-BA-03-01
WM-BA-03-02
WM-BA-03-03
WM-BA-03-04
WM-BA-03-05
WM-BA-03-06
WM-BA-03-07
WM-BA-03-08
WM-BA-03-09
WM-BA-04-01
WM-BA-04-02
WM-BA-04-03
WM-BA-04-04
WM-BA-04-05
WM-BA-04-06
WM-BA-04-07
WM-BA-04-08
WM-BA-04-09
WM-BA-04-10
WM-BA-05-01
WM-BA-05-02
WM-BA-05-03
WM-BA-05-04
WM-BA-05-05
WM-BA-05-06
WM-BA-05-07
WM-BA-05-08
WM-BA-05-09
WM-BA-05-10
WM-BA-05-11
WM-BA-05-12
WM-BA-04-13
WM-BA-05-14
WM-BA-05-15
页码
3
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72-74
75
76-78
1
序号文件名称
37车辆管理系统操作规程
38业主室内安防报警处理规程
39保安部交接班操作规程
40停车库车辆管理作业规程
41室内安防系统操作规程
45对讲系统操作规程
46门禁系统操作规程
47巡更系统操作规程
48背景音乐系统操作规程
49中控室日常工作操作规程
50抢劫处理操作规程
51大件物品吊运上楼工作规程
52公共区域施工动工申请工作规程
53施工材料卸载工作规程
54保安部质量记录清单及表样
编码
WM-BA-05-16
WM-BA-05-17
WM-BA-05-18
WM-BA-05-19
WM-BA-05-20
WM-BA-05-21
WM-BA-05-22
WM-BA-05-23
WM-BA-05-24
WM-BA-05-25
WM-BA-05-26
WM-BA-05-27
WM-BA-05-28
WM-BA-05-29
WM-BA-06
页码
79-85
86-88
89
90-91
92-97
98-100
101-102
103-105
106-107
108-110
111-113
114-115
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117
118-135
2
重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部组织机构WM-BA–01
保安部经理
安全主管消防主管
保安部文员保安部领班中控室操作员
形象岗保安员固定岗保安员巡逻岗保安员车库管理员俱乐部保安员
3
工作手册
1.1基础管理
重庆联英物业管理有限公司A/0
保安部职责WM-BA-02
1.1.1执行公司的各项规章制度；
1.1.2编写、修订本部门各项规章制度及岗位操作规程，并组织实施和监管；
1.1.3制定和执行本部门工作计划；
1.1.4督查各班次工作执行情况；
1.1.5组织实施部门管理例会、及各班班会的开展；
1.1.6整理、归档及保管部门资料；
1.1.7加强与辖区派出所、消防等政府职能部门的联系。
1.2企业文化
1.2.1维护企业形象；
1.2.2组织、参与员工活动；
1.2.3积极参与公司的各项评优工作，加强自身团队建设；
1.2.4协助社区文化活动的开展。
1.3人事管理
1.3.1招聘、甄选部门员工；
1.3.2合理调配部门人员，保持各岗位的分工与协作；
1.3.3合理编制部门工作班次，并统计员工出勤情况；
1.3.4执行奖惩制度，督促检查各班次奖惩执行情况；
1.3.5根据公司工作计划拟定本部门绩效目标；
1.3.6检查、跟进部门绩效目标的完成情况；
1.3.7组织实施部门绩效考核，改善、提升绩效标准；
1.3.8建立健全部门培训制度；
1.3.9参与公司组织的各项培训；
1.3.10负责部门员工的岗前培训和技能培训；
1.3.11定期组织部门人员开展案例分析会。
1.4固定资产管理
4
1.4.1管理部门使用的固定资产，保证账实相符；
1.4.2配合财务部门做好固定资产盘查工作。
1.5低值易耗品管理
1.5.1拟订部门低值易耗品采购计划，控制办公成本；
1.5.2配合财务部做好低值易耗品的盘查工作。
1.6车辆及交通管理体系
1.6.1使用车管系统，发现异常情况及时报修，并配合工程部、网络管理人员进行日常维
护；
1.6.2负责地下停车场的行车秩序、车位使用情况、道路标识、指示等综合管理；
1.6.3负责俱乐部停车场的行车秩序的管理；
1.6.4做好小区道路交通管理工作；
1.6.5完成小区交通设备设施的日常维护、检查、报修；
1.6.6管理小区内货物及施工材料的卸载；
1.6.7制定交通管理应急预案。
1.7消防管理体系
1.7.1做好消防设备设施的日常维护、检查、报修工作；
1.7.2及时跟进、处理监控屏显示的报警信息；
1.7.3对不合理的消防设施设备提出整改措施或建议；
1.7.4制定联动装置的操作规程，并实施；
1.7.5定期组织部门人员进行消防培训；
1.7.6定期组织全员性消防演练；
1.7.7制定消防应急预案；
1.7.8制定消防联合安全检查制度，并组织实施；
1.7.9节日期间，启动战备值班制度；
1.7.10对业主进行小区消防宣传；
1.7.11协助消防主管部门对火警、火灾的调查处理。
1.8治安管理体系
1.8.1拟订和执行小区安防方案；
1.8.2制定治安突发事件处理流程，并组织实施；
5
1.8.3制定门禁和安防系统的管理规定，做好日常的维护、检查、使用；
1.8.4落实对施工人员的施工监管；
1.8.5拟订出入口管制措施，规范管理；
1.8.6协助当地派出所对外籍人员进行管理，并建立外籍人员管理挡案；
1.8.7拟订住户室内安防报警的出警流程，并实施；
1.8.8组织全员安全教育宣传活动。
1.9领导交办的其它工作
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部经理岗位说明书WM-BA-03-01
岗位名称
保安部经理
直属上级
常务副总经理
管理幅度
69人
所属部门
保安部
1.0岗位职责
1.1治安管理：
1.1.1
负责治安、巡逻管理
1.1.2
负责防火、防盗、宣传工作
1.1.3
负责智能化设施设备的运行管理
1.1.4
负责及时处理监控信息
1.1.5
负责及时向公安机关汇报流动人口的信息
1.1.6
负责对小区内施工人员的治安管理
1.2消防管理；
1.2.1负责消防设施正常使用状态的管理
1.2.2负责消防设施的使用管理
1.2.3负责对火警、火灾的现场处理
1.2.4负责协助有关部门对火警、火灾的调查处理
1.2.5负责对消防隐患进行有效整改
1.2.6负责定期对管理区域进行消防检查
1.2.7负责提出消防整改措施、方案
1.2.8负责公司消防宣传教育工作
1.3交通管理；
1.3.1负责交通设施、设备正常使用和维护管理
1.3.2负责车场、道路的标志及设施管理
1.3.3负责交通秩序管理
1.4内务管理
1.4.1负责制定培训计划及新员工入职培训
1.4.2负责组织专业技能培训及综合素质培训
1.4.3负责服务工作质量的提高和管理
1.4.4负责保安员仪容、仪表的督查和管理
1.4.5负责保安部劳动纪律、岗位职责及内务管理
1.4.6负责对保安部员工进行业绩考评；
2.0权限：
2.1有权对本部门员工工作业绩进行考核。
2.2对本部门员工的招聘、解聘有建议权。
2.3在紧急情况下，可直接调动相关部门人员进行现场即时事务的即时处理。
3.0岗位能力要求：
3.1教育：
大专或以上学历。
3.2工作经验：
3年以上保安工作；1年以上从事管理经验。
3.3必要的技能和素质：
熟悉物管安全保卫工作特点及法律法规，原则性强，对突发事件具有沉着冷静、处变不惊的分析处置能力，具有较强的组织协调能力；
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部主管岗位说明书WM-BA-03-02
岗位名称保安主管直属上级保安经理
管理幅度所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1负责治安巡逻管理
1.2负责物品、人员的进出管理
1.3负责防火、防盗、宣传工作
1.4负责及时处理监控信息
1.5负责对流动人口的清理
1.6负责对小区内施工人员的治安管理
1.7负责对火警、火灾的现场处理
1.8负责协助有关部门对火警、火灾的调查处理
1.9负责对消防隐患进行有效整改
1.10负责消防设施、设备正常使用状态的管理
1.11负责消防设施的使用管理
1.12负责定期对管理区域进行消防检查
1.13负责提出消防整改措施、方案
1.14负责车辆安全的管理
1.15负责车位的使用管理
1.16负责车场的标志、设施管理
1.17负责车场岗位清洁卫生管理
1.18负责道路标识管理
1.19负责交通秩序管理
1.20负责新员工入职培训
1.21负责检查评比工作开展考评结果的实施
1.22负责仪容、仪表的督促检查及服务意识的培养和提高
1.23负责服务用语的规范化管理
1.24负责本班员工劳动纪律及岗位责任制管理
1.25负责宿舍内务管理
2.0权限：
2.1有权对部门人员进行考核、考评。
2.2有权制止小区内的违规行为，对违法人员有扭送权。
2.3有权制止小区内违反消防规定的用火。
2.4负责本部门的成本指标的控制。
3.0岗位能力要求：
3.1教育：
高中或以上学历。
3.2工作经验：
3年以上保安工作；1年以上保安管理工作经验。
3.3必要的技能和素质：
熟悉物管工作性质和流程，有良好的沟通、协调和应变能力，处事不惊，心理素质稳定，具有良好的组织、沟通和协调能力。
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部领班岗位说明书WM-BA-03-03
岗位名称保安部领班直属上级保安部经理
管理幅度无所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1内部管理
1.1.1严格执行公司及部门的规章制度；
1.1.2执行部门制定《保安领班操作规程》；
1.1.3拟订本班周工作计划；
1.1.4负责本班内日常工作，督促、监管下属执行《岗位操作规程》的情况；
1.1.5带领全班，开展学习各种文化知识及业务技能活动，思想进步，作风优良，以健康的思想头脑武装班集体；
1.1.6组织实施在岗培训；
1.1.7组织实施本班班会，及案例分析会；
1.1.8保证集队带岗质量，保证仪容、仪表检查质量；
1.1.9检查、监管本班宿舍内务管理；
1.1.10对本班人员进行阶段性考核；
1.1.11掌握各种突发事件的处理流程；
1.1.12执行公司及部门的管理制度；
1.1.13每日认真填写《领班值班记录表》，指导基层岗位工作，督促并跟进落实效果；
1.1.14负责对本部门所管的设备、设施完好情况进行抽检并填写检查记录；
1.1.15完成上级交办的其他任务。
2.0权限
2.1建议权
2.1.1对小区基层队员的奖惩有建议权；
2.1.2对小区基层队员的工作业绩考核有建议权；
2.1.3对部门管理有建议权。
3.0岗位要求
3.1教育：
高中或以上学历；
3.2工作经验：
3年以上保安工作；1年以上保安管理工作经验；
3.3技能和素质：
3.3.1熟悉安保工作性质和流程；
3.3.2有良好的沟通、协调和应变能力；
3.3.3工作热情，爱业敬业，良好的职业道德。
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部门岗岗位说明书WM-BA-03-04
岗位名称门岗队员直属上级保安主管
管理幅度无所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1治安服务
1.1.1严格遵守劳动纪律及岗位责任制和内务管理制度；
1.1.2严格遵守公司规定，执行部门《门岗操作规程》；
1.1.3监管大门附近的车辆停放情况，严格执行人车分流；
1.1.4熟悉掌握车辆管理系统操作方法，严格执行出入口管理规定；
1.1.5负责管理区域内的道路标识、交通秩序的管理；
1.1.6注重服务礼仪，突出形象窗口作用；
1.1.7严格执行工作纪律，加强岗位间配合与协调；
1.1.8做好值班记录，发现问题及时跟进、处理、报告；
1.1.9掌握突发情况的处理流程；
1.1.10严格执行《交接班制度》；
1.1.11遵守收费员管理规定与要求，负责车辆收费工作；
1.1.12管理本岗位消防设施；
1.1.13认真负责，文明值岗，着装整齐，妥善处理各种安全问题并及时上报。
1.2领导交办的其它工作。
2.0权限
2.1处理权
2.1.1对不遵守小区管理规定的访客有权拒绝其进入；
2.1.2对违反小区管理规定的人员有权予以制止。
3.0
岗位要求
3.1
教育：
高中或以上学历，退伍军人优先。
3.2
工作经验：
半年以上保安工作经验。
3.3
技能和素质：
3.3.1
五官端正，身高
175CM以上；
3.3.2
普通话流利；
3.3.3有良好的沟通、协调和应变能力。
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部车管员岗位说明书WM-BA-03-05
岗位名称车管员直属上级保安领班
管理幅度所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1治安服务
1.1.1严格执行公司及部门的规章制度；
1.1.2执行《地下停车场车辆管理员岗位操作规程》的要求；
1.1.3执行《物品放行管理制度》的要求，加强出行物品的检查；
1.1.4落实部门制定的《施工材料卸载管理规定》的要求，加强对卸载材料的有效管理；
1.1.5有效监管区域内的道路标识、交通秩序；
1.1.6准确填写《地下停车场检查登记表》，确认车辆的停放状态；
1.1.7掌握地下停车场突发事件处理流程，发现异常及时跟进、处理、报告；
1.1.8制止违例停车和乱停乱放的现象；
1.1.9控制车库内无关人员的流动，确保车辆及行车秩序的安全；
1.1.10熟记车位的使用情况；
1.1.11严格执行《交接班管理制度》；
1.1.12增强服务意识、使用规范化服务语言、提高服务质量。
1.2领导交办的其它工作
2.0权限
2.1处理权
2.1.1在日常工作中对设备设施有检查权；
3.0
岗位要求
3.1
教育：
高中或以上学历，退伍军人优先；
3.2
工作经验：
3年以上保安工作经验；
3.3
技能和素质：
3.3.1
五官端正，身高
175CM以上；
3.3.2
普通话流利；
3.3.3有良好的沟通、协调和应变能力。
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部中控值班员岗位说明书WM-BA-03-06
岗位名称中控值班员直属上级保安领班
管理幅度所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1内部管理
1.1.1严格执行公司及部门的规章制度；
1.1.2负责智能化设施设备的运行管理；
1.1.3处理实时监控报警信息；
1.1.4对夜间的报事、投诉、报警等突发事件作出回应，并及时通知相关部门进行处理；
1.1.5记录中控室设施设备运行状态和各类信息；
1.1.6准确掌握监控镜头内的覆盖区域的安全情况，及时发现并跟进处理；
1.1.7管理后备锁匙，并做好借用登记；
1.1.8熟悉掌握监控设施设备的操作，发现隐患及时跟进处理；
1.1.9熟练使用消防联动装置，掌握相应操作规程；
1.1.10协助有关部门对火警、火灾的调查处理；
1.1.11负责中控室日常安全的管理工作；
1.1.12负责中控室电话管理工作；
1.1.13做好交接班、值班、设备运行状况、报事、报警记录；
1.1.14负责中控室器材、设施、设备的操作运行及维护保养；
1.1.15定时播放小区背景音乐；
1.1.16熟练使用电梯三方通话，掌握应急处理流程。
1.2领导交办的其它工作
2.0
权限
2.1
处理权
2.2.1
启动应急预案时对临近的岗位队员有指挥权；
2.2.2
在日常工作中对设备设施有检查权。
3.0
岗位要求
3.1
教育：
高中或以上学历；
3.2
工作经验：
一年以上相关工作经验；
3.3
技能和素质：
3.3.1
熟悉消防系统和监控系统；
3.3.2
能操作电脑；
3.3.3
有良好的沟通、协调和应变能力；
3.3.4有良好的职业道德和敬业精神。
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部巡逻岗岗位说明书WM-BA-03-07
岗位名称巡逻岗直属上级保安领班
管理幅度所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1内部管理
1.1.1严格执行公司及部门的规章制度；
1.1.2保持警惕，做到勤走、勤听、勤触、勤闻、勤问的五勤方针；
1.1.3按部门指定的路线和时间进行巡逻；
1.1.4对巡逻区域的可疑物品、人员进行核查；
1.1.5负责装修施工的违规巡查工作；
1.1.6负责对管理区域出现的突发事件进行处理；
1.1.7检查本岗位责任区域内的标志、设施；
1.1.8熟记辖区的监控系统、消防系统、报警程序、巡逻路线，熟练掌握灭火器材的使用；
1.1.9加强要害部位、薄弱环节等地的巡逻；
1.1.10准确填写巡视记录，对工作中发现的问题要有明确时间、事情经过、上报及处理结果，以备检查；
1.1.11增强服务意识、使用规范化服务语言、提高服务质量。
1.2领导交办的其它工作
2.0
权限
2.1
对违反施工要求的行为有权进行制止。
3.0
岗位要求
3.1
教育：
高中或以上学历，退伍军人优先。
3.2
工作经验：
半年以上保安工作经验。
3.3
技能和素质：
3.3.1
身高175CM以上；
3.3.2
有良好的职业道德和敬业精神；
3.3.3有良好的沟通、协调和应变能力。
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重庆联英物业管理有限公司A/0
工作手册保安部消防主管岗位说明书WM-BA-03-08
岗位名称消防主管直属上级保安部经理
管理幅度所属部门保安部
1.0岗位职责
1.1内部管理
1.1.1严格执行公司及部门的规章制度；
1.1.2承担区域的消防、门禁可视对讲、监控、车管等管理工作；
1.1.3拟定工作计划，落实消防、门禁、车管等系统具体工作要求，并积极地跟进维护、保养、检修等事项，检查消防安全制度的落实；
1.1.4组织实施消防安全、监控、车管及门禁使用的培训和考核；
1.1.5主持中控室做好日常管理工作，组织中控操作员的业务培训和考核；
1.1.6负责组建、培训义务消防队，做好义务消防队的管理工作；
1.1.7制定消防演习方案，并组织实施，每周填写《消防主管周检查记录表》；
1.1.8负责防火安全检查，对发现的火灾隐患提出处理意见，并督促整改；
1.1.9与工程部加强联系，了解掌握园区消防设施情况，制定消防系统的检测计划；
1.1.10建立防火管理档案，对施工现场进行检查监督；
1.1.11与公安消防机关保持密切联系，完成消防机关布置的任务；
1.1.12负责组织社区防火宣传教育活动；
1.1.13监督领班的工作，跟进保安部后勤保障，向部门经理及时反应部门存在各种问题。
1.2领导交办的其它工作
2.0权限
2.1处理权
2.1.1对消防设施设备的整改有建议权；
2.1.2对中控的日常管理有管理权。
3.0
岗位要求
3.1
教育：
中专或以上学历。
3.2
工作经验：
一年以上相关工作经验。
3.3
技能和素质：
3.3.1
具有良好的职业道德和敬业精神；
3.3.2
对消防、中控有较系统的了解；
3.3.3
有良好的沟通、协调和应变能力；
3.3.4具有危机处理能力。
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