自考建设与房地产法规复习资料.docx
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自考建设与房地产法规复习资料
建设与房地产法规
复习材料
第一章建设工程基本知识掌握：
建设法规的概念：
建设法规指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律，法规的总称。
建设法规是以建设活动为调整对象，从横向看它包括所有建设工程，而不是一般房屋建筑工程，从纵向看它包括工程项目的整个过程，不只是建设的实施阶段发生的社会关系。
建设法规的特征1.行政隶属性：
授权：
国家-法规-授予国家某些管理机关某种权限或具体权利，对工程建设进行监督管理命令：
国家-法规-赋予主体某种作为的义务禁止：
国家-法规-赋予主体某种不作为的义务许可：
国家-法规-允许特别主体法律允许范围内有某种作为的权利免除：
国家-法规-对主体依法应履行的义务在特定情况下予以免除
确认：
国家-法规-授权工程建设管理机关依法对有争议的法律事实和法律关系进行认同，确认其是否存在，是否有效
2.经济性：
直接为国家创造财富，增加积累
3.政策适时性：
工程法规随着国家工程建设政策的变化而变化
4.技术性：
确保安全与质量，大量的技术规范
建设法规的基本原则P31.应当确保建设工程质量与安全2.应当符合国家的建设工程安全标准3.应当遵守法律、法规原则4.不得损害社会公共利益和他人的合法权益5.合法权利受法律保护
了解：
工程建设法律规范纵向结构体系工程建设法律的纵向结构：
1.宪法：
最根本的法的根源，法律地位和效力最高2.建设法律：
基本法律：
全国人民代表大会制定；一般法律：
全国人民代表大会常委会制
定
3.建设行政法规：
国务院制定的规范性文件
4.地方性建设法规：
省会城市及较大的市人民代表大会及其常委会制定的法律规范性文件
5.建设部门规章：
国家行政机关制定：
部门规章和地方政府规章
6.最高人民法院司法解释规范性文件
7.国际公约工程建设法律关系的构成要素行政规章：
1.部门规章：
国务院各部委制定的法律规范性文件，效力低于法律、行政法规
1
2.地方政府规章：
省会城市及国务院批准的较大的市人民政府制定的法律规范性文件。
效力低于法律、行政法规，低于同级或上级地方性法规。
注：
地方性法规、规章不一致时的裁决原则：
1.同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决。
2.地方性法规与部门规章不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定于适用该地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
3.部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。
工程建设法律规范横向结构体系1.决策阶段的工程法律2.招标投标阶段的工程法律3.勘查设计阶段的工程法律4.施工阶段的工程法律5.竣工验收阶段的工程法律6.中华人民共和国建筑法
第三章城市与乡镇建设规划法规掌握：
选址意见书
建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。
《城市规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地的，在批准或核准前，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
内容：
建设项目基本情况+选址意见核发权限见p60
建设用地规划许可证制度城市规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际情况，向提出申请的建
设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界线的证件核发程序：
用地申请——现场踏勘，征求意见——提供设计条件——审查总平面图、核
定用地面积——核发建设用地规划许可证
建设工程规划许可证制度城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证
件。
是申请工程开工的必备证件。
《城市规划法》规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核发。
程序：
领证申请——初步审查——核发规划设计要点通知书——核发设计方案通知书——核发建设工程规划许可证建设工程审批后的管理
1.验线：
按建设工程规划许可证的要求放线，验线后方可施工2.现场检查：
管理人员进入有关单位或施工现场，检查工程建设情况是否符合规划设计条
件。
不得阻挠或拒绝提供相关情况
2
3.竣工验收：
可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。
建设工程竣工验收后，建设单位应当在六个月内将竣工资料报送城市规划行政主管部门
临时建设的管理什么是临时建设：
企事业单位或者个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期
限内必须拆除的建设工程或者设施。
临时建设用地许可证：
应当办理临时建设工程许可证。
期限根据实际情况确定，一般不超过两年
临时建设的处理：
必须在使用期限内拆除
违法责任：
见p62-64
民事责任：
违约、侵权行政责任：
行政处分：
内部上下级；行政处罚刑事责任：
犯罪
了解：
城乡规划的概念：
从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学、工程学、环境科学、美学等多种学科。
从理论上讲，城市规划指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。
从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作。
城乡规划的类型P501.总体规划：
综合性的城市规划，确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。
还包括选定规划定额指标，制定城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。
内容详见p51-52
总体规划考虑的期限一般为20年，但对城市0年至50年的远景发展进程和方向应作出轮廓性的规划安排。
一般还应该有近期建设的五年计划，并要求与国民经济发展五年计划相协调.2.详细规划
以总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体布置的规划，为建筑设计提供依据，包括控制性详细规划和修建性详细规划详见p52
内容包括各项用地控制性坐标、建筑密度和高度等控制指标。
3.城市分区规划
以总体规划为依据做出的市内各局部地区的规划，任务包括：
在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细计划相衔接。
内容详见p52.
城市规划编制与审批权限1.城市规划编制权限《城市规划法》规定：
设市城市的规划必须由该市人民政府负责组织编制县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制
3
2.城市规划的审批权限《城市规划法》我国的城市规划实行分级审批制。
城市总体规划：
1.直辖市→国务院
2.省会、人口100万以上、国务院指定→省级政府审查后国务院审批→报请上级人民政府审批前，必须先经同级人民代表大会或其常务委员会审查、讨论并获得通过。
3.设市的城市→省级政府审批城市详细规划：
1.无分区规划的→市人民政府审批2.有分区规划的
重要的市区→市人民政府审批其他→该市政府规划行政主管部门
第四章建设程序与建设管理法规掌握：
建设许可概述：
建设行政机关根据公民、法人和其他组织的申请经依法审查，通过颁发证、照形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领域特定活动的行为。
设立在建设活动的许多环节上的。
申请领取施工许可证的条件《建筑法》关于申请领取施工许可证的条件1.已经办理该建筑工程用地批准手续2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
4.已经确定施工企业
5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
6.有保证工程质量和安全的具体措施
7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理8.建设资金已经落实。
建设工期不足1年的，到位资金原则上不少于工程合同价款50%；超过1年的，到位资金不少于工程合同价款30%9.法律、行政法规规定的其他条件
施工许可监督管理建筑工程施工许可证：
不是单纯的权利许可类型，而是属于附义务的权利许可，被许可人除享有被许可的施工权利，还被承担在一定期限内从事施工活动的义务，否则要承担一定的法律责任。
1.开工义务：
建设单位应在领取施工许可证之日起三个月内开工。
2.延期需申请：
因故不能按期开工的，应在期满前向发证机关说明理由，申请延期。
3.自行废止：
既不开工又不申请延期的，或者超过延期次数，时限的施工许可证自行废止。
4.中止与恢复：
施工的报告制度中的中止施工是指由于一定事件的出现，使得正在建设中的工程暂时停止施工的一种行为。
恢复施工，是在造成中断施工的情况消除后，继续进行施工的行为。
了解：
4
建设程序的概念建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序。
由项目建设过程的客观规律性决定的。
建设程序的步骤和内容1.我国基本建设程序，是指基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序，也是我国长期形成的基本建设工作的行政管理程序。
见p68图4-12.三个时期六项工作。
其中三个时期即投资决策时期、建设时期和生产时期。
六项工作即编制和报批项目建议书、编制和报批可行性研究报告、编制和报批设计文件、建设准备工作、建设实施工作（施工组织和生产准备）、项目施工验收投产经营后评价等
编制和报批项目建议书：
投资者提出大体轮廓性设想和建议批准后可以进行详细的可行性研究工作，并不表明项目非上不可。
编制和报批可行性研究报告：
可行性研究（由经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位承担）、可行性研究报告的审批（未经审批的项目到此为止）、组建建设单位（大中型和限额以上的项目要组成建设单位，负责组织编制设计文件开始到工程竣工验收交付使用全过程的建设任务。
）
编制和报批设计文件：
技术上和经济上进行全面而详尽的安排，决定性环节。
分为初步设计和施工图设计两个阶段。
建设准备工作列为预备项目、建设准备的内容（三通一平、订货、组织招投标、选定施工单位）和报批开工报告（进行充分准备、审计证明、3个月以上的施工图纸）
建设实施阶段关键阶段进度、质量、造价控制。
竣工验收阶段建设工程的最后一环后评价阶段
建设从业单位资质管理制度企业资质许可制度
《建筑法》第13条明确规定：
“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级资质证书后，方可在其质资等级范围内从事建筑活动。
”
建筑业企业资质等级
1.施工总承包：
可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。
可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。
企业资质分为特级、一级、二级、三级2.专业承包：
可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。
可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。
3.劳务分包：
可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业
工程勘察单位资质等级
1.工程勘察综合资质→只设甲级承接工程勘察业务范围不受限制2.工程勘察专业资质→根据工程性质和技术特定设立类别和级别。
原则上设甲、乙两个级别，确有必要设置丙级勘察资质的地区经建设部批准后方可设置。
可以承接同级别相应专业的工程勘察业务
5
3.工程勘察劳务资质→不分级别可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井工程勘察劳务工作
工程设计单位资质等级
1.工程设计综合资质→只设甲级。
承接工程设计业务范围不受限制2.工程设计行业资质→根据工程性质和技术特点设立类别和级别设甲、乙、丙三个级别，除建筑工程、市政公用、水利和公路等行业设工程设计丙级资质外，其他行业工程丙级资质设置的对象仅为企业内部所属的非独立法人单位3.工程设计专项资质→工程性质和技术特点设立类别和级别承接同级别相应的专项工程设计业务
建筑业企业资质年检制度
年检制度：
检查企业资质条件是否符合资质等级标准，是否存在质量、安全、市场行为等方面的违法违规行为1.合格：
符合资质标准，且在过去一年内未发生下述13种行为的
2.基本合格：
技术骨干总人数未达到资质分级标准，但不低于资质分级标准的80％，其他项均达到标准要求，且在过去一年内未发生上述13种行为的。
3.不合格：
技术骨干总人数未达到资质分级标准的80％或者主导工艺、主导专业技术骨干人数，各类注册执业人员数不符合资质标准的；有下述13种行为的。
申请晋升资质等级、转为正式等级或者申请增加其他资质的，在申请之日前一年内有下列行为之一的，建设行政主管部门不予批准。
1与建设单位勾结，或者企业之间相互勾结串通，采用不正当手段承接勘察、设计
任务的；
2将承接的勘察、设计业务转包或者违法分包的；
3注册执业人员未按照规定在勘察设计文件签字的；
4违反国家工程建设强制性标准的；
5因勘察设计原因发生过工程重大质量安全事故的；
6设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计的；
7设计单位违反规定指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商的；
8以欺骗、弄虚作假等手段申请资质的；
9超越资质等级范围勘察设计的；
10转让资质证书的；
11为其他企业提供图章、图签的；
12伪造、涂改资质证书的；
13其他违反法律、法规的行为。
建筑业企业资质管理
审查合格的建筑业企业，由资质审批部门颁发相应资质等级的《建筑业企业资质等级证
书》。
新设立的建筑业企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
年检不合格或者连续两年基本合格的，建设行政主管部门应当重新核定其资质等级。
新核定的资质等级应当低于原资质等级，达不到最低资质等级标准的，取消资质。
建筑业企业连续三年年检合格，方可申请晋升上一个资质等级。
企业在资质年检结束后两个月内提出申请，分批集中办理；资质其他变更事项，应当随时办理。
建设专业技术人员执业资格从业人员执业资格许可
概念：
在特定的领域、在一定范围内实行强制性就业准入控制的从业制度。
国际通行的是注
册会计师、执业医师、律师等有限的几个行业。
特定：
被承认具有对某些文件签字的权力，且要负法律责任。
政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准，必须通过考试方法取得，考试由国家定期举行。
从业人员资格许可主要类型：
注册建筑师、注册结构工程师、注册监理工程师、注册土木（岩土）工程
师、注册造价工程师、注册建造师
均需要参加统一考试均需要注册考试合格，没有注册，不享有注册人员资格。
均有各自的执业范围均须接受继续教育
执业的机构、业务的承担及收费须在相应单位执业不予注册的情形1.不具有完全民事行为能力；
2.因受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请注册之日不满五年的；
3.因在******相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日不满两年的；4.受吊销注册****证书的行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日至不满五年的；5.有国务院规定不予注册的其他情形的。
第五章建设发承包与招标投标法规掌握：
建设工程发包承包的概念（100）
0指建设单位或总承包单位作为发包人将拟建工程的勘察设计、发包代理、施工、安装、监理等工作的全部或一部分，委托给承包人即勘察设计、监理、施工等单位，并按照双方商定条件支付报酬，通过合同方式明确各方当事人权利义务的一种商业交易上的法律行为。
–由于交易客体的特殊性，交易规则不同于一般商业买卖行为。
–我国常见的发包范围有勘察设计、监理和施工安装，材料设备采购等。
0承包方式——承包项目内容为标准（书P108）
–全过程总承包一般议标方式确定单位，造价高，建设单位基本不参与实际管理任务，只起宏观监督控制作用
–设计施工总承包实施阶段的总承包，设计施工的充分结合，提高效益
–专业总承包设计总承包、施工总承包
平行承发包多个设计单位，多个施工单位招标工作量大，合同关系复杂，管理难度大。
建筑工程招投标概念（P117）建筑工程招标，是指招标人就拟建工程发布通知，以法定方式吸收承包单位参加竞争，从
中择优选定工程承包方的法律行为。
招投标条件（P118）
建设部颁发的招标投标管理办法规定，建设单位自行招标的，应具备下列条件：
（1）具有法人资格或依法成立的其他组织。
（2）有与招标工程相适应的经济，技术管理
7
人员。
（3）有组织编制招标文件的能力。
（4）有审查投标单位资质的能力。
（5）有组织开标、评标、定标的能力，具备上述条件的建筑单位，可组织相应的招标机构负责招标事宜，《招标投标法》还规定：
“任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。
”不具备上述条件的建设单位和个人，就必须委托招标代理机构来进行招标。
（P119）投标人具备的条件：
投标人在向招标人提出投标申请时，应附带有关投标资格的资料，以供招标人审查，这些资料应表明自己存在的合法地位、资质等级、技术与装备水平、资金与财务状况、近期经营状况及以前所完成的与招标工程项目有关的业绩。
《工程建设施工招标投标管理办法》中规定，投标单位应向招标单位提供以下材料：
①企业营业执照和资质证书；②企业简历；③自由资金情况；④全员职工人数（包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等）；⑤近三年承建的主要工程及质量情况；⑥现有主要施工要求，包括在建的和尚未开工的工程一览表。
熟悉：
建设工程承发包主体资格P104通常为建设单位及投资业主，分为一般建设单位和房地产开发企业。
国有单位投资国有单位投资建设：
经营性房屋建筑工程→项目法人非经营性房屋建筑工程→建设单位总承包单位
了解：
招标程序：
P121
成立招标组织，由建设单位自行招标或委托招标→编制招标文件和标底→发布招标公告或发出投标邀请书→对投标单位进行资质审查，并将审查结果通知各申请投标者→发售招标文件→组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑→确定投标人编制投标文件所需要的合理时间→签收投标书
第六章建设勘察设计法规掌握：
建设工程勘察是指根据建设工程要求，查明分析，评价建设场地的地质环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。
建设工程设计是指根据建设工程要求，对建设工程所需要的技术，经济资源，环境等条件进行综合分析、论证、编制建设工程设计文件的活动。
建设工程勘察设计法律、法规所调整的内容主要包括以下方面：
1.管理关系可分为：
1行政法上的管理关系，勘察设计主管部门对从事勘察设计活动的单位和个人实施管理活动发生的行政关系；国家工商行政机关对勘察设计企业的设立、变更、注册等方面发生的工商管理关系；建设行政主管部门对从事勘察设计单位的资质等级和个人执业资格的管理关系；以不在勘察设计主管部门与建设单位和勘察设计单位之间，因编制、审批、执行勘察设计文件，资料而发生的审批关系。
2勘察设计单位内部管理关系，主要因各种技术规定制度和操作规程，发生在单位内的计划管理、技术管理、质量管理以及各种形式的经济责任制关系，这种因内部的规章主动
8
发生的管理关系性质，不同于行政法上的管理关系，不具有法律上的强制性。
2.经济上的合同关系：
因工程项目的勘察设计而发生的建设单位与勘察设计单位之间的言词关系，这是平等主体之间合同产生的权利义务及其责任关系。
熟悉：
工程建设标准种类：
1.按标准的内容分，工程建设标准可分为技术标准、经济标准和管理标准。
2.按适用范围分，工程建设标准可分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。
工程建设行业标准是指在工程建设活动中，在全国某个行业范围内统一的技术要求。
如
行业专用的质量标准；专用的术语、符号、代号；专用的实验、检验、评定方法等。
工程建设地方标准是指在工程建设活动中，根据当地的气候、地质、资源、环境等条件，
在省、自治区、直辖市范围内统一的技术要求。
它不得低于相应的国家标准或行业标准。
工程建设企业标准是指工程建设活动中企业内部统一的技术要求，它不得低于国家标准、
行业标准和地方标准。
3.按执行效力分，工程建设标准可分为强制性标准和推荐性标准。
强制性标准是指必须执行的标准，如工程建设勘察、规划、施工及验收等通用的综合标准和质量标准等。
推荐性标准是指当事人自愿采用的标准。
凡是强制性标准以外的标准皆为推荐性标准。
了解：
建设勘察设计企业的经营管理制度工程勘察设计企业的经营管理制度
1）工程勘察设计单位的经营资格
经工商行政管理机关核准登记，领取企业法人营业执照后，方可开展经营活动
2）工程勘察设计单位收费资格
a.单位填写申请表，由勘察设计主管部门提出审查意见，报送国家或地方发证机关批准“勘察设计收费证书”。
b.条件：
持有全国规定的发证部门统一印制的“工程勘察/设计证书”
按照国家计委、财政部、劳动人事部设计（1983）1022号文件规定实行了技术经济责任制、经济上独立核算、自负盈亏的勘察设计单位。
不再享有国家事业费的单位按照国家财政、税务部规定照章纳税的
c.有勘察设计证书和勘察设计收费证书才能进入市场承接勘察设计业务d.工程勘察设计单位的经营范围
e.工程勘察f.工程设计
g.工程项目建设总承包h.岩土工程
i.工程监理j.建设服务k.咨询服务
l.其他兼营业务
建设工程设计事务所管理制度
9
建设部于2000年公布了《建筑工程设计事务所管理办法》。
建设工程设计事务所指由具备一级注册职业资格（或取得高级职称的），在当地有一定知名度的专业设计人员合伙设立，从事建设工程设计或其中某一专业设计业务的设计机构。
法律性质为合伙企业，合伙人对设计事务所的债务承担无限责任和连带责任。
名称应与责任形式及从事的专业相符合。
设立与任务承接设计事务所分为综合类和专业类。
由建设厅根据建设部的总量控制要求审批。
步骤分为先申报组建方案，再申报资质。
申报组建方案p134申报资质及资质标准p135-136建筑设计事务所结构设计事务所机电设计事务所
任务承接：
资质许可范围内承接业务，并承责任，异地承接业务需到异地建设部门备案。
不得转包，遵守相关法律。
外商投资建设工程设计企业管理制度
2002年建设部与对外贸易经济合作部发布了《外商投资建设工程企业管理规定》指根据中国法律、法规的规定，在我国境内投资设立的外资建设工程设计企业，中外合资经营建设工程设计企业以及中外合作经营建设工程设计企业。
依法设立即为中国企业，在中国境内要依法执业，合法权益与利益依法受到保护。
对外贸易经济合作部负责其设立的管理工作；建设部负责资质管理工
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