新疆上半房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念考试题.doc
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新疆2017年上半年房地产估价师《相关知识》：
房地产面积测算的概念考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】
A：
过去数据简单算术平均法
B：
过去数据加权算术平均法
C：
未来数据简单算术平均法
D：
未来数据加权算术平均法
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
3、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。
A：
谨慎价值
B：
市场价值
C：
快速变现价值
D：
投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
4、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。
A：
3％
B：
10％
C：
15％
D：
20％
E：
执行层的组织协调
5、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
6、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：
0.95
B：
0.99
C：
1.01
D：
1.05
E：
工业用地的监测点评估价格
7、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A：
估价师声明
B：
估价的假设和限制条件
C：
估价方法
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
8、供给价格弹性>1，此时称。
A：
供给完全无弹性
B：
供给有完全弹性
C：
供给富有弹性
D：
供给缺乏弹性
E：
执行层的组织协调
9、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
10、不属于法人成立必须具备的条件是。
A：
独立承担法律责任
B：
依法成立
C：
必要的经费
D：
自己的名称、组织机构和场所
E：
执行层的组织协调
11、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。
A：
1667
B：
1765
C：
1875
D：
2000
E：
工业用地的监测点评估价格
12、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元；折现率为12％时，净现值为一870万元。
则该投资项目的内部收益率是。
A：
11．12％
B：
11．36％
C：
11．66％
D：
12．95％
E：
借款合同
13、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。
A：
相应配套的基础设施
B：
土地的形状
C：
组合完成的功能
D：
立体空间
E：
工业用地的监测点评估价格
14、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
15、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：
1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。
A．2292
B．2236
C．2240
D．2290
16、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。
A：
5‰
B：
2．5‰
C：
1．5‰
D：
0．8‰
E：
执行层的组织协调
17、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
18、运用平均增减量法进行估价的条件是__。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
19、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。
A：
省级人民政府
B：
市、县人民政府
C：
市、县人民政府土地管理部门
D：
乡镇人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。
如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。
A：
390.5
B：
399.5
C：
523.5
D：
543.0
E：
借款合同
21、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。
A：
28．73
B：
29．11
C：
344．74
D：
349．31
E：
借款合同
22、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。
A：
区位因素
B：
社会因素
C：
实物因素
D：
权益因素
E：
工业用地的监测点评估价格
23、下列统计指标中属于变异指标的是。
（2007年试题）
A：
众数
B：
调和平均数
C：
中位数
D：
标准差
E：
执行层的组织协调
24、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
25、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列证券品种中，属于货币证券的是。
A：
股票
B：
支票
C：
债券
D：
投资基金
E：
执行层的组织协调
2、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。
A：
平等原则
B：
诚实信用原则
C：
公序良俗原则
D：
自愿原则
E：
强制原则
3、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20％，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6％，则月还款额为元。
A：
1655．33
B：
1719．43
C：
1743.69
D：
2149．29
E：
借款合同
4、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。
当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元。
则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。
A：
1800
B：
2040
C：
2100
D：
2380
E：
借款合同
5、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．贷款金额
6、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．估价时点原则
D．独立客观公正原则
7、超额利润有以下三种。
A：
创新利润
B：
风险利润
C：
垄断利润
D：
正常利润
E：
平均利润
8、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。
A．114
B．63.84
C．31.92
D．28.71
9、下列说法不正确的是（）。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
10、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。
（2005年、2009年试题）
A：
目标定价法
B：
价值定价法
C：
挑战定价法
D：
成本加成定价法
E：
借款合同
11、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。
A：
甲工厂缴纳
B：
乙公司缴纳
C：
甲工厂与乙公司各缴纳一半
D：
甲工厂与乙公司协商缴纳
E：
执行层的组织协调
12、不属于房地产投资的物业类型是。
A：
居住物业
B：
商用物业
C：
工业物业
D：
农业物业
E：
借款合同
13、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．（2009年试题）
A：
1800
B：
2040
C：
2100
D：
2380
E：
借款合同
14、房地产贷款担保的形式有。
A：
保证
B：
保险
C：
质押
D：
抵押
E：
信用
15、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有__的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
16、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。
A：
同质偏好
B：
分散偏好
C：
集群偏好
D：
集中偏好
E：
借款合同
17、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。
A：
原出让方
B：
转让人
C：
规划行政主管部门
D：
原出让方和市、县规划行政主管部门
E：
执行层的组织协调
18、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
19、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。
A：
业主大会制度
B：
业主公约制度
C：
物业服务企业资质管理制度
D：
住宅小区综合验收制度
E：
住宅专项维修资金制度
20、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。
（2006年试题）
A：
随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B：
反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C：
调查对象就是被调查和访问的具体单位
D：
调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E：
相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
21、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。
A．客观性原则
B．一贯性原则
C．持续性原则
D．相关性原则
22、下列符合房地产广告要求的有。
A：
房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
B：
房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C：
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
D：
房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积
E：
预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
23、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
24、通风施工图纸可分为。
A：
立面图
B：
平面图
C：
剖面图
D：
系统图
E：
详图
25、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。
弥隙市场的特点是。
A：
消费者愿意支付较高的价格
B：
企业处于领导地位
C：
消费者以年轻人为主
D：
商品住宅多为豪宅
E：
以投资性购买为主
升级会员 