浙江省上半房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试试卷.doc

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浙江省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：

测算中的其他有关问题考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某一临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72m（即150英尺）、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124．

D．130

2、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者

B．承购人

C．预买客户

D．潜在客户

3、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2006年10月1日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．5000

4、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为__。

A．1

B．3

C．6

D．10

5、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：

368万元

B：

552万元

C：

561万元

D：

920万元

E：

工业用地的监测点评估价格

6、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__%。

A．15.0

B．15.7

C．12.6

D．11.6

7、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。

A：

0．08

B：

0．16

C：

0．5

D：

0．04

E：

工业用地的监测点评估价格

8、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证

9、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本

10、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。

假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：

4395

B：

4486

C：

4636

D：

4850

E：

工业用地的监测点评估价格

11、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。

A：

住房公积金管理委员会办公室

B：

住房公积金管理中心

C：

当地财政管理部门

D：

受托银行

E：

执行层的组织协调

12、工程造价控制是控制。

A：

部分管理

B：

自我调解

C：

全过程动态

D：

总价绝对

E：

执行层的组织协调

13、价格效应是指。

A：

当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：

在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：

其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：

由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：

执行层的组织协调

14、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．媒体的夸大宣传

15、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。

A．先征待用

B．分期使用

C．一次征齐

D．分期规划

16、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。

A：

市场

B：

财务

C：

政策

D：

经营

E：

借款合同

17、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于。

A：

物质折旧

B：

功能折旧

C：

经济折旧

D：

会计折旧

E：

工业用地的监测点评估价格

18、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：

3700

B：

4040

C：

4250

D：

5300

E：

工业用地的监测点评估价格

19、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

20、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

21、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。

A：

按套销售

B：

返本销售

C：

按房间销售

D：

售后包租

E：

执行层的组织协调

22、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。

A．工程建设费用

B．措施费

C．规费

D．直接工程费

23、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96

B．104

C．140

D．166

24、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：

195万元

B：

210万元

C：

213万元

D：

217万元

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某宗土地总面积2000㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。

A：

27．4万元

B：

30．9万元

C：

42．7万元

D：

99万元

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、物业管理的基本特征不包括__。

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．职能化

2、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有．【2006年考题】

A：

对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

B：

城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C：

分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D：

房地产估价人员可以假定估价时点

E：

对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

3、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是__。

A．砖混结构

B．钢筋混凝土结构

C．砌体结构

D．钢结构

4、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

5、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。

A：

环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平×100％

B：

环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平×100％

C：

环比发展速度：

（计算期发展水平+前一期发展水平）×100％

D：

环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平×100％

E：

执行层的组织协调

6、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：

市场上有足够多的生产者和消费者

B：

市场上的产品是同质的

C：

任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者

D：

资源完全自由流动

E：

市场信息是完全畅通的

7、下列需交纳契税的包括。

A：

建设用地使用权转让

B：

房屋交换

C：

以获奖方式承受土地、房屋权属

D：

法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属

E：

以土地、房屋权属抵债

8、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。

A：

房产分幅平面图

B：

房产分丘平面图

C：

房产分层分户平面图

D：

房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据

E：

房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据

9、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。

债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。

A：

0.3

B：

0.5

C：

0.8

D：

1.0

E：

执行层的组织协调

10、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。

A：

内部收益率总是大于目标收益率

B：

内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C：

同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D：

内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E：

内部收益率越高，投资风险就越大

11、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。

A．房地产价格

B．房地产市场预期

C．金融相关因素

D．相关商品价格

12、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__。

A．地方性法规

B．政府规章

C．部门规章

D．自治条例

13、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。

A．30

B．90

C．50

D．60

14、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。

A：

0．5

B：

1．0

C：

1．5

D：

2．0

E：

3．0

15、权属管理的首要核心内容是__。

A．征地制度

B．房产审查制度

C．登记发证制度

D．纠纷处理制度

16、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。

A．房地产经营

B．房地产管理

C．房地产开发

D．房地产运作

17、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

18、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。

A：

长期趋势

B：

季节波动

C：

不规则波动

D：

循环波动

E：

执行层的组织协调

19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。

A：

估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

B：

估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告

C：

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D：

估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见

E：

执行层的组织协调

20、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。

这里的资源包括了等诸方面。

A：

城市基础设施

B：

高新技术

C：

城市公用配套设施

D：

资金

E：

专业人员经验

21、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。

A：

4～5

B：

5～6

C：

4～6

D：

5～8

E：

借款合同

22、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：

商业信用工具

B：

消费信用工具

C：

国际信用工具

D：

国家信用工具

E：

短期信用工具

23、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元

B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元

C．取得了该房地产项目的土地使用权证书

D．实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上

E．实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上

24、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：

将影响商品需求的各种因素作为自变量

B：

将需求作为因变量

C：

将影响商品需求的各种因素作为因变量

D：

将需求作为自变量

E：

将供给作为自变量

25、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。

A：

平面形状

B：

占地面积

C：

建筑结构

D：

功能分区

E：

运输方式