《房地产开发经营与管理》真题及解析.docx

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《房地产开发经营与管理》真题及解析

2016年《房地产开发经营与管理》真题解析

　　一、单项选择题

　　（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

　　1.每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　）。

　　A.用途广泛性

　　B.异质性

　　C.弱流动性

　　D.长寿命性

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

参见教材P8。

　　2.与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（　）。

　　A.房地产投资更易变现

　　B.房地产投资所需资金少

　　C.房地产投资收益更高

　　D.房地产能保值增值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产投资具有保值增值的特性。

参见教材P10。

　　3.能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（　）。

　　A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

　　B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

　　C.机会型房地产投资

　　D.刚竣工的收益型房地产投资

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

参见教材P23。

投资者特点

投资目的

投资对象

收益型

承受低风险低收益水平的长期投资者

获得稳定租金收益

进入稳定期的收益性物业

收益加增值型

能承受中等风险和收益水平

物业租金收益＋物业增值收益

未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业

机会型

承受较大投资风险，期望获得高收益

　　4.若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（　）。

　　A.14%

　　B.19%

　　C.21%

　　D.22%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。

资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%。

参见教材P26。

　　5.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（　）。

　　A.开发强度系数

　　B.土地转化率

　　C.住房可支付性指数

　　D.住房市场指数

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。

开发强度系数，是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。

选项B，商品房销售面积与出让土地规划建筑面积之比，用于监测土地供应与住房供应之间的关系。

选项C，住房可支付性指数，等于家庭可承受房价的上限与城市实际住房中位数价格之比，说明房价与收入的关系。

选项D，住房市场指数反应开发商对未来市场的预期。

参见教材P43。

　　6.房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（　）。

　　A.平均空置率

　　B.平均吸纳量

　　C.平均交易量

　　D.平均租售价格

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。

从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

参见教材P50～51。

　　7.房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（　）。

　　A.房地产开发企业对市场预测的偏差

　　B.购房者对市场预测的偏差

　　C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

　　D.房地产开发资金的易得性

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。

过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。

参见教材P54。

　　8.房地产开发项目可行性研究是（　）阶段的工作内容。

　　A.投资机会选择与决策分析

　　B.项目招标

　　C.工程建设

　　D.项目租售

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是投资机会选择。

投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的阶段。

该阶段最重要的工作就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。

参见教材P65。

　　9.关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（　）。

　　A.应在招标文件规定的地点开标

　　B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标

　　C.开标前应检查投标文件的密封情况

　　D.应当众开标

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是工程建设招标。

开标应在招标文件规定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。

参见教材P78。

　　10.某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　）。

　　A.挑战定价法

　　B.价值定价法

　　C.成本加成定价发

　　D.认知价值定价法

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是制定租售方案。

当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。

参见教材P99。

　　11.某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（　）。

　　A.试探性调查

　　B.推测性调查

　　C.因果性调查

　　D.描述性调查

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。

试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。

参见教材P107。

　　12.某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（　）万m2。

　　A.465

　　B.485

　　C.665

　　D.915

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。

2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。

参见教材P116。

　　13.某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（　）。

　　A.市场集中化

　　B.选择专业化

　　C.产品专业化

　　D.市场专业化

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是目标市场选择。

市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。

参见教材P121。

　　14.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　）。

　　A.确定调查方式

　　B.设计调查问卷

　　C.收集市场信息

　　D.定义市场区域

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。

房地产市场是地区性市场，其供给和需求都是地区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。

参见教材P137。

　　15.房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（　）。

　　A.购买一出售

　　B.购买一更新改造一出售

　　C.购买一持有出租一出售

　　D.开发一出售

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。

购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。

参见教材P148。

　　16.张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（　）

　　A.7.05%

　　B.7.17%

　　C.14.10%

　　D.14.34%

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。

F=P（1+r/2）20=2P；（1+r/2）20=2，r=7.05%。

参见教材P155。

　　17.某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。

若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。

　　A.110.00

　　B.110.47

　　C.119.31

　　D.172.43

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是复利计算。

参见教材P158。

　　分两步走：

　　第一步，将3年的资金回收折现为0点的现值

　　第二步，将0点位置上的现值，折算为未来3年末的等额年值

　　18.某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。

若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（　）元。

　　A.23096.67

　　B.24308.23

　　C.24754.28

　　D.25523.64

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是等比年值与现值的换算。

注意年初年末。

参见教材P160。

　　19.李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利率为6%，按月等额还本付息。

如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（　）元。

　　A.948.72

　　B.1039.09

　　C.1200.58

　　D.2149.29

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是一次性提前偿还本金的相关计算。

　　第一步：

计算出等额的月供

　　第二步：

一次性提前偿还10万元本金，对应着第11年到第20年的月供

　　n-m＝（20-10）×12＝120

　　第三步：

提前偿还本金之后的月还款额

　　0.214929-0.111021＝0.103908（万元）

　　20.某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（　）元。

　　A.10923.89

　　B.12673.39

　　C.23326.61

　　D.25076.11

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是投资回收与投资回报。

参见教材P177。

　　21.某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。

如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。

　　A.12.00%

　　B.14.00%

　　C.14.80%

　　D.17.20%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。

参见教材P179。

　　22.在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（　）。

　　A.建造费用

　　B.融资费用

　　C.其他工程费用

　　D.专业人员费用

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。

在计算房地产投资项目静态开发成本时，管理费用需要计算利息，融资费用以及销售费用不需要计算利息。

参见教材P192。

　　23.某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元。

　　A.896

　　B.910

　　C.1050

　　D.1099

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是利息。

当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）×贷款利率=（10000+300+5000/2）×7%=896（万元）。

参见教材P202。

　　24.某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。

方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（　）。

　　A.F1

　　B.F2

　　C.F3

　　D.F4

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。

差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：

先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

参见教材P209。

　　25.当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（　）。

　　A.净现值法

　　B.等额年值法

　　C.差额投资内部收益率法

　　D.内部收益率法

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是方案经济比选方法的选择。

净现值法和差额投资内部收益率法适用于开发经营期相同的方案比选，等额年值法适用于开发经营期不同的方案间比选。

D不存在此种比选方法。

参见教材P210。

　　26.当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（　）。

　　A.绿地率

　　B.容积率

　　C.建筑密度

　　D.建筑限高

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。

容积率=建筑面积/用地面积。

当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

参见教材P215。

　　27.房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。

　　A.利润为零

　　B.容许的最低经济效益指标

　　C.期望的最高经济效益指标

　　D.最可能实现的经济效益指标

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。

房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。

参见教材P219。

　　28.若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化-12.1%、12.6%和-11.8%,则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序（　）。

　　A.E1、E2、E3

　　B.E3、E2、E1、

　　C.E2、E1、E3

　　D.E1、E3、E2

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。

敏感度大小看变化程度，及绝对值，正负号表示影响的方向是同向还是反向。

参见教材P224。

　　29.某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（　）。

　　A.市场分析

　　B.财务评价

　　C.国民经济评价

　　D.规划设计及方案选择

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是可行性研究的内容。

国民经济评价是针对工业开发区等大型房地产开发项目进行的。

参见教材P255。

　　30.在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（　）。

　　A.单元估算法

　　B.概算指标法

　　C.单位指标估算法

　　D.工程量近似匡算法

『正确答案』A

『答案解析』本题考查房屋开发费的估算方法。

参见P261。

名称

内涵

案例

单元估算法

以基本建设单元的综合投资×单元数

如以每间客房的综合投资×客房数

单位指标估算法

以单位工程量投资×工程量

如土建、安装每平方米造价×工程量

工程量近似匡算法

匡算工程量，配上预算定额单价和取费

进行概预算

概算指标法

综合的单价×建筑面积

每平方米造价×建筑面积

　　31.下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　）。

　　A.资产负债表

　　B.资本金现金流量表

　　C.项目投资现金流量表

　　D.财务计划现金流量表

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是基本报表。

财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。

参见教材P270。

　　32.在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（　）。

　　A.动态盈利性指标

　　B.动态淸偿性指标

　　C.静态盈利性指标

　　D.静态清偿性指标

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是基本报表。

利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

参见教材P271。

　　33.与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的（　），为贷款的偿还提供担保。

　　A.标的物

　　B.典当物

　　C.质押物

　　D.抵押物

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。

与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。

参见教材P301。

　　34.在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（　）。

　　A.利率风险

　　B.通货膨胀风险

　　C.资本价值风险

　　D.收益现金流风险

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产项目融资方案。

在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。

参见教材P330。

　　35.在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（　）直接管理。

　　A.业主

　　B.租户

　　C.物业服务企业

　　D.物业管理协会

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。

参见教材P369。

　　二、多项选择题

　　（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

　　1.确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（　）。

　　A.国债收益率

　　B.银行存款利率

　　C.市场平均投资收益率

　　D.银行贷款利率

　　E.银行同业拆借利率

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。

确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。

所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。

这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

参见教材P28。

　　2.下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（　）。

　　A.房屋基础和结构的投资

　　B.土地购置费用

　　C.城市公共配套设施建设费

　　D.房屋水、电、卫等附属工程的投资

　　E.厂房内的工艺设备购置和安装费用

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。

竣工房屋的价值包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

参见教材P41。

　　3.关于房地产空间市场的说法，正确的有（　）。

　　A.存在的目的是为获取房地产投资收益

　　B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　C.需求者可以通过租赁来满足其需求

　　D.供给来源于房地产资产市场

　　E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。

选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。

参见教材P48。

　　4.关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。

　　A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

　　B.招标项目必须编制标底

　　C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

　　D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

　　E.招标控制价必须保密

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是工程建设招标。

B错误，是否有标底由招标人确定；选项C正确，全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。

还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，无需保密，应在招标文件中公布。

参见教材P75～76。

　　5.根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（　）。

　　A.同质偏好市场

　　B.异质偏好市场

　　C.分散偏好市场

　　D.集群偏好市场

　　E.个体偏好市场

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是市场细分。

产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。

参见教材P119。

　　6.作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（　）。

　　A.产品定位

　　B.避强定位

　　C.竞争性定位

　　D.对抗性定位

　　E.重新定位

『正确答案』BDE

『答案解析』本题考查的是市场定位。

主要定位方式有三种：

避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。

参见教材P122。

　　7.关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（　）。

　　A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

　　B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

　　C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

　　D.当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：

i=er-1

　　E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。

选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间