房地产开发经营概论行业必读.docx

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房地产开发经营概论行业必读

目录

第一章房地产的基本概念和属性特征

第二章房地产业

第三章房地产产权

第四章房地产开发

第五章房地产市场

第六章房地产交易

第一章房地产的基本概念和属性特征

1、住宅的社会经济功能主要体现在：

（P5）

1）生活功能。

通过房屋建筑物的面积、质量满足生活功能。

2）社交功能。

通过合理的房屋结构布局以及邻里单位的设计与建设实现其社交功能。

3）心理功能。

家庭关系

2、配套设施：

（分清什么是基础设施和生活服务设施）

指设置在某个特定的社区中，为该社区内全体居民生活服务的固定资产设施及其经营部门的综合体，是为居住及工作提供公共的物质和劳动服务的系统。

基础设施————包括底下和地面各种设施（一般由市政提供的）；

生活服务设施————公建配套、街坊配套。

（绿地、医院、公园）

3、房产特征：

（P7）

1）固定性

2）耐久性

3）收益递减性

4）效用的多层次性

地产特征：

（P8）

①数量有限

②位置不可移动

③多用途

④聚集资本

4、房产与地产的区别:

（理解P9）

1）地产可单独存在，房产则应依托地产存在

2）房产是最终产品，能直接满足需求，地产往往要进行再次开发

3）房产有折旧，地产没有

4）地产的价格主要受级差地租规律的支配，而房产的价格则决定于建筑成本加上土地价格

房产与地产的联系：

1）地产的价值实现往往要通过与房产相结合，房产也要建立在土地基础上才具有价值

2）地价与房价相互影响

3）房产与地产的产权联系较为紧密，房产产权交易也意味着地产的产权交易

4）房产与地产的资本循环过程相互融合

5）在生活资料方面，房屋与土地同属财产，在生产资料方面，又同属资产

5、房地产的属性特征（第12页理解）

自然特征：

1）不可移动性

2）房地产整体的单一性

3）使用耐久性

4）稀缺性

5）体积庞大、消耗材料多

社会特性：

1）建设周期长、投资规模大

2）开发条件差、涉及面广

3）供求调整缓慢

4）变现难

5）保值增值性

6、房地产的分类：

（第16页）

物质形态：

土地、在建工程、建成后物业

用途：

森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地

经营方式：

由于出售的房地产、用于出租的房地产

是否产生效益：

收益性物业、非收益性物业

开发程度：

生地（未开发）、熟地（开发）、毛地（待拆迁-已开发但不能直接用于）

7、城市综合体：

“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合

8、商业地产主要模式：

商品零售和批发市场

复合商城

购物中心

商业步行街

住宅配套型商业

大中型SHOPPINGMALL

特色主题商业街

专业市场模式

城市综合体模式

9、相关术语与规定：

房地产住宅层数的划分

低层：

1-3层多层：

4-6层小高层：

7-11层中高层：

12-16层16层以上为高层住宅

土地最高使用年限：

居住用地70年

工业50年

教育、科学、文化、卫生、体育用地50年

商业、旅游、用地40年

综合或其他用地50年

五证：

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证

两书：

住宅质量保证书、住宅使用说明书

三通一平：

水通、电通、路通及场地平整

五通一平：

水通、电通、路通、通气、通讯及场地平整

七通一平：

通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整

建设用地面积（净用地面积）：

指城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

总建筑面积：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和

容积率：

总建筑面积和建设用地面积的比值

建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台。

挑廊、地下室、室外楼

梯等，且具有上盖、结构牢固，层高2.2m以上的永久建筑

建筑覆盖率：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率

绿地率：

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率，据建筑外墙1.5M和道路边线1M内的绿地不计入

绿化率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，但不包括屋顶、晒台的人工绿地

套内建筑面积：

房屋单元内范围的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台面积

套内使用面积：

指室内能实际使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积

实用面积：

套内建筑面积扣除公共建筑面积（共用墙）后的余额

公摊面积包括：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅、过道灯功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔，以及外墙墙体水平投影面积的50%

得房率：

套内建筑面积与套建筑面积之比

*套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

期房：

指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止期间的商品房。

现房：

开发商已办妥大产证的商品房。

但在现在一般指项目已竣工可入住的商品房

空置率：

某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率

入伙：

指业主领取钥匙，接房入住

安居房：

指实施国家安居工程而建设的住房，属于经济适用房的一类

经济适用房：

指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房

廉租房：

指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质的住房

房改房：

指一定的福利性质，各产区单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房，分为成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权

第2章房地产业

1、房地产业的特征：

（P23）

资金积累的初始性

经济效益的可靠性

房地产业的兴衰是经济发展状况的指示器

高收益与高风险并存

房地产业经营活动的政策性、计划性强

对金融业的依赖性

2、房地产业是国民经济的基本承载体，只要表现：

（第32页）

1）房地产业伟社会一切产业部门提供不可缺少的物质空间条件

2）房地产业为社会劳动力生产和素质提高提供了先决条件

3）房地产业为城市经济的建设提供重要的物质基础

4）房地产业是过敏经济资金积累的重要来源

3、理解房地产业在国民经济中先导性产业的地位（第33页）

第三章房地产产权

1、房地产产权的概念：

即存在在土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的权利集。

我国的房地产产权：

指房屋所有权及其该房屋所占用的土地使用权，以及由此所产生的各种他项权利的集合。

2、房地产产权的特征：

（理解41页）

（1）房地产产权的绝对性和排他性

（2）房地产产权主体的特定性

（3）房地产产权的法定性

（4）房地产产权的可分离性

（5）房地产产权的长期性和有限性

（6）房地产产权在经济上得以实现

（7）土地和房屋产权主体的一致性

*房地产产权的绝对性和排他性：

绝对性：

指只有产权人对其拥有的房屋以及该房屋占用的土地的使用权才享有直接的利益和充分而完整的支配权

排他性：

指当某产权人对其房地产享有所有权的同时，就排除了他人对该宗房地产的所有权。

主要指使用权的排他性和拥有权的排他性。

排他性使用权：

指房地产所有者在被允许的范围内，对其使用拥有不受限制的选择权利，以保证其所有者获得稳定的经济预期

3、房地产产权的发生（43页）

（1）房地产产权的原始取得

定义：

产权人取得其房地产的所有权是最初的且不以原产权人的所有权和意志为根据的，称为原始取得。

土地所有权的原始取得方式：

没收、社会主义合作化、集体化、无主土地、添附

房屋所有权的原始取得：

没收、社会主义改造、新建、无主房屋、公私合营、单位撤、并、转和调整

（2）房地产产权的继受取得

定义：

也称传来取得，指根据法律或合同，继受人从原产权人处取得房地产产权的法律事实。

与原始取得的区别：

原始取得的事实多为事实行为和行政行为，后者则多为民事法律行为

取得的方式：

买卖、交换、赠与、继承

*土地：

征用土地--即把集体所有土地通过国家征用转为国家所有（土地不能买卖、赠与）

*房屋：

买卖、产权交换、遗赠、赠与和继承

房地产产权的灭失（44）（客体灭失指什么？

什么是绝对相对灭失）

（1）产权客体灭失—绝对灭失

（2）产权主体灭失—相对灭失

（3）产权抛弃—相对灭失

（4）产权因强制手段而被消灭—相对灭失

4、他项权：

（P57）

定义：

在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。

特点：

是在他人土地上享有的权。

（1）抵押权

（2）地役权（指在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水、排水的权利）

（3）租赁权

（4）典当权

（5）采光通风权、相邻安全权等

土地他项权：

抵押权、地役权、空中、地上、地下权

房屋他项权：

抵押权、租赁权、典当权、采光通风权、安全权

第四章房地产开发

1、房地产开发原则：

全面规划、合理布局、综合开发、配套建设

房地产开发全过程：

投资决策、前期工作、项目建设、房屋租售四大阶段

房地产开发形式：

土地开发、房屋开发、房地产综合开发（按开发对象划分）

2、房地产开发的主要程序：

（P88）

1）投资机会选择与决策分析---项目选址与可行性研究

2）前期工作---获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计

3）建设阶段---落实承发包、施工组织、建设监理、市政、公建配套

4）竣工验收与交付使用阶段

3、城市规划分为：

总体规划和详细规划（控制性、修建性详细规划）（83页区别理解这三者）

4、房地产开发过程中的规划管理：

（P88各阶段各部门审批的文件）

（1）开发项目选址、定点审批阶段。

-《选址规划意见通知书》

（2）申请《建设用地规划许可证》阶段

（3）规划设计条件审批阶段-《规划设计条件通知书》

（4）设计方案审批阶段-《规划设计方案审批通知书》

（5）申请《建设工程规划许可证》

（6）竣工验收阶段

5、政府宏观调控目标、手段：

宏观调控主要目标：

一是保持房地产业发展的适度规模和速度，

二是优化结构，实现有效供给；

三是保持房地产业供求总量的大体均衡。

*政府宏观调控遵循反周期原则

宏观调控手段：

（结合例子）

经济手段：

指政府唉依据和运用价值规律的基础上，借助经济杠杆的调节作用，对房地产业进行宏观调控。

经济手段包括金融手段和财税手段。

法律手段：

指政府通过立法和司法，运用法律和法规来规范和约束各利益主体的方法。

行政手段：

政府通过制定和实施有关房地产的方针、政策、计划、规划，采取行政命令和指令等形式，按照行政隶属关系管理房地产经济活动的方法。

6、开发商的风险：

（1）政策风险

（2）政治风险（3）自然风险（4）社会风险

（5）技术风险（6）国际风险（7）经济风险

7、购房者风险：

（1）中介风险

（2）开发商经营风险（3）利率风险

（4）质量风险5）法律风险

8、银行在房地产开发经营中所面临的风险：

（1）信用风险（不还贷）

（2）房地产商的经营风险（烂尾楼）

（3）市场风险（市场的状况）

（4）流动性风险（偿还贷款者的钱资金链）

（5）政策法规风险

第五章房地产市场

1、房地产市场的特性：

104页

区域性

不充分性和不完全开放性

有很强的产业关联性

要求高素质专业顾问服务

易出现市场的不均衡和垄断

2、房地产市场架构：

一级市场：

又称土地出让市场，指国家土地管理部门按照土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将城市土地的使用权，按一定年限规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者的市场。

二级市场：

即房地产转让市场，又称开发经营市场，指房地产开发商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

三级市场：

指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁市场，是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

3、房地产市场的影响因素：

*社会因素：

传统观念及消费心理、社会福利、人口数量与状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等

*经济因素：

经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比

*政策因素：

供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、价格政策等

家庭生命周期：

（查资料补充）

4、房地产价格的概念及特征、形成条件

房地产价格：

和平地获得他人房地产所必须付出的代价—货币或实物、无形资产和其他经济利益

房地产价格形成的条件：

（P114理解）

（1）有用性

（2）稀缺性

（3）有效需求

5、房地产价格的种类：

成交价格---可以是正常的成交价，也可以是非正常的成交价

市场价格---短期均衡价格

理论价格---长期均衡价格

6、基准地价、标定地价和房屋重置价格

基准地价：

以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相同、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格

标定地价：

在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格

房屋重置价格：

指在某一基准时点，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要费用、税金加上应得的利润。

楼面地价：

平均到每单位建筑面积上的土地价格（P120）

*楼面地价=土地总价/总建筑面积

*楼面地价=土地单价/容积率

7、房地产市场的周期循环：

（表述出各阶段特征要点）

房地产市场周期循环：

指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，并且此现象是重复发生的。

*传统房地产周期循环

*房地产市场的自然周期

*房地产市场的投资周期

*自然周期和投资周期

第6章房地产交易

1、不可转让的情形：

（P129理解什么样的房子可以转让，什么样的不能）

（1）属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产,未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

各种转让情形

（1）以出让方式取得的土地使用权

*注意土地使用年限以及补地价

（2）以划拨方式取得的土地使用权

*注意两种不同的转让方式：

第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

2、房地产赠与：

房地产所有权人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

3、房地产抵押的一般规定：

（P134理解什么能抵押eg产权清晰的合法的）分值不高