某房地产开发项目商住小区建设项目可行性分析论证报告优秀甲级资质最新项目可行性分析论证报告.docx
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某房地产开发项目商住小区建设项目可行性分析论证报告优秀甲级资质最新项目可行性分析论证报告
第一章申报单位及项目概况
1.1申报单位概况
申报单位：
常州某某置业发展有限公司
法人代表：
注册资金：
858万元
经营范围：
房地产开发、建设工程项目咨询、房屋中介（包括房屋销售、出租）
常州某某置业发展有限公司，创建于2008年1月，注册资金858万元人民币，公司现有在职员工26人。
其中具有大中专以上学历的专业技术人员占80%，中级5人，初级8人。
公司具有三级开发资质，目前正在申办二级开发资质。
常州某某置业发展有限公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。
坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展。
常州某某置业发展有限公司现即将开建“常州市新北区春江中央花苑”，预计两年完成。
1.2项目概况
1.2.1建设内容及规模
项目名称：
常州市新北区春江中央花苑
建设地点：
常州市新北区春江镇新民西路南侧
占地面积：
65374平方米
建设规模：
建筑总面积135548平方米，其中办公16690平方米，商业33410平方米，公建配套579平方米，花园洋房6459平方米，商品房64920平方米，地下13490平方米。
项目总投资：
38126万元人民币
本项目地处常州市新北区春江镇兴民西路南侧，占地面积65374平方米，该地块为规划中的春江镇的核心区域。
其东为春风路，西为祁连山路，南为赣江路，北为兴民西路。
本期申报内容由1#、2#、5#、13#、14#、15#、16#、17#共8栋高层住宅，3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#共9栋别墅及S1#、S2#、S3#、S4#、S5#、S6#、S7#、S8#、S9#、S10#、S11#、S12#沿街商铺组成。
地上建筑面积122058平方米，地下建筑面积13490平方米。
小区设计风格延续整体典雅庄重的格调，体现现代建筑厚重的风格特点，特别注重打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。
1.2.2修建性详细规划
常州市新北区春江中央花苑，分01#、02#、03#三个地块，其北临兴民路，东靠春风路，南接赣江路，西倚祁连山路，春政路从小区中横穿而过，将用地分为南北两个地块。
其中南地块占地约2.39公顷，作为二期开发用地；北地块约4.14公顷，为一期开发用地。
规划总建筑面积135548平方米。
地块原为农田及河塘，地势平坦，地质情况良好，适宜开发用地。
本方案建筑沿祁连山路，自兴民西路向赣江线，形态由“简洁规整”向“自由舒展”自然过渡，高度由高到低再到高的灵活变化，从而形成不同形态的街景轮廓，丰富了城镇景观，架空区域使绿地景观和人的活动得以渗透和延伸。
因该建筑用地原为农田及河塘，由常州某某置业发展有限公司竞拍所得，故本项目不涉及原地块房屋拆迁。
1.2.3工程设计宗旨及原则
1.2.3.1设计宗旨
1.以人为本，突出人的生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的拆迁安置小区。
2.打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。
3.注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。
4.完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。
5.充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。
6.适应不同阶层人群的居住要求，从花园洋房到小户型公寓式住宅级差式配置，满足不同阶层及不同需求人群的要求。
1.2.3.2设计原则
科学性：
房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。
经济性、合理性原则：
合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。
超前性和协调性：
项目建设是农村城镇建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。
项目包括居住建筑和公共建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城镇发展的要求。
坚持“以人为本”的原则：
由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。
因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。
1.2.4工程建设方案和内容
1.2.4.1总平面布局
总体布置原则：
居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：
1.方便居民生活，有利组织管理；
2.组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；
3.合理组织人流、车流、有利安全防卫；
4.合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；
5.注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排；
6.供电、电讯、路灯等管线地下埋设；
1.2.4.2规划设计：
本项目占地面积65374平方米，建筑面积135548平方米，小区容积率为1.87，绿地率大于30%，住宅户数615户，机动车位678辆，非机动车位4982辆。
本项目建筑设计主要针对商业建筑和住宅房型的设计。
根据该项目的具体情况，沿街设计商业空间，尽量扩大商业面积，并完美结合小区主入口设置，为小区品质的整体提升提供便利条件。
1.商业建筑采用围合式规划布局，为创造一个具体多样化的商业群落和优美宁静的居住小区完美结合的范本而努力。
2.遵从住宅设计的规律，以人为本，营造理想居所。
小区建筑布置疏密有致，小高层、高层、洋房布置有机结合，一方面使小区有一个理想的整体环境，另一方面在住宅的均好性上下足功夫，使每个单元的住户都能享受到整体环境营造的优雅气氛。
3.充分利用沿街面的宽度布置商业群房，使商业建筑连续而集中，营造理想的商业气氛。
利用地块规则的有利条件，住宅建筑发散式布置，便于围合成大面积的中心绿地和组团空间。
高层住宅与花园洋房错落布置，使小区内部空间疏密有序，层次交叠，丰富有趣。
4.小区的建筑风格建立在实用、坚固、美观的基础上，为现代欧式风格。
在细部处理上以线脚和拱圈等手法及底层石材饰面彰显建筑的高贵品质。
其建筑色彩以砖红色为主，厚重而大气，底层花岗岩饰面及宽敞气派的门厅，配以周边大面积的欧式绿化，营造出纯正的欧洲品味和高贵气质。
1.2.4.3道路设计：
1.小区主要道路沿商业建筑内侧呈环形设置，将高层及小高层串联起来，交通便利而流畅。
洋房则以次要道路通同主要道路相联系，使洋房建筑具有良好的私密性。
2.小区内部人车相对分流，环形道路以车行为主，中心绿地则为人行道路。
主入口布置在春政路两侧，南北地块主入口相对布置，形成开阔的入口空间，体现高档住宅应有的高贵与气派。
东西两侧设置辅助出入口，主要供车辆出入使用。
小区内部的步行流线主要位于中心绿化空间中，并且串联了各个组团绿地，方便居民的休闲游憩。
3.机动车停车以地下车库结合地面车位解决。
地下车库位于中心绿地下，出入口的设置靠近小区东西两侧的辅助出入口，可以就近方便进入地下车库，减少对小区内部环线上的车流压力，保证小区的安全宁静的氛围。
地下车库采用双层复式机械停车，最大限度的提高车库的使用效率，商业及办公建筑停车主要靠地面解决，存取车辆方便而快捷。
4.中心绿地地下车库坡道与洋房北侧半地下车库坡道相结合，在地块中部形成一条联系东西辅助入口的“沉降式”道路即减少了坡道所占用的地面空间，又通过道路沉降，使车辆的噪声得到一定的阻挡。
“沉降式”道路上设景观式廊桥，联系南北景观绿地，即使平面式的景观增加了层次，又使“沉降式”道路带来的消极影响得到消化。
1.2.4.4景观设计：
1.小区中心绿地以主入口广场为起点，逐渐引向小区中心地带及周边的每个角落，利用乔、灌、地坡、草坪等的多层次、多样性和丰富的四季季相变化进行疏密配置，形成以观赏为主、居民适量游歇的中心绿地和中心广场。
2.道路绿地以中心绿地为骨架，采用统一、整齐的大乔木、小乔木和花灌木。
种植配置上讲究层次并与两侧建筑物和设施结合，高低错落富有变化和动感，在植物选择搭配上形成有特点的不同组合。
3.于此同时，小区在楼前宅后及住宅底层部位提供居民室外活动、邻里交往以及儿童游戏和老人聚集的适度空间。
用植物种植和小路分隔、融合空间，形成各具特色的绿地景观，如以健身器械、硬地、戏水池为主的儿童活动空间，以景观溪流、假山、观景亭的休闲场所。
1.2.4.5单体设计及功能
名称
长×宽
面积（m2）
层数
高度（m）
单元
结构形式
1#
93.38×15.5
20705
18
53.2
3
框剪结构
2#
39.1×17.7
7195
18
58.8
1
框剪结构
5#
39.1×17.7
7195
18
58.8
1
框剪结构
13#
51.2×11.3
4150
9
27.7
3
框剪结构
14#
51.2×11.3
4229
9
27.7
3
框剪结构
15#
51.2×11.3
5065
11
33.5
3
框剪结构
16#
51.2×11.3
5065
11
33.5
3
框剪结构
17#
82.27×11.3
11316
11
33.5
5
框剪结构
常州市新北区春江中央花苑项目
住宅建筑物一览表
名称
长×宽
面积（m2）
层数
高度（m）
户数
结构形式
3#
19×12
733
3
10.8
2
框架结构
4#
19×12
733
3
10.8
2
框架结构
6#
14.2×12.5
600
3
10.8
2
框架结构
7#
19×12
733
3
10.8
2
框架结构
8#
19×12
733
3
10.8
2
框架结构
9#
14.2×12.5
600
3
10.8
2
框架结构
10#
18.6×12.9
520
3
9
2
框架结构
11#
18.6×12.9
587
3
9
2
框架结构
12#
18.6×12.9
520
3
9
2
框架结构
别墅建筑物一览表
商业、办公建筑物一览表
名称
长×宽
面积（m2）
层数
高度（m）
结构形式
S1.S3#
80.575×15+61.247×12
6985
5
18.9
框架结构
S2.S4#
82.265×15+71.91×12
7399
5
18.9
框架结构
S5#
93.87×12
3426
3
11.7
框架结构
S6#
89.07×12
3324
3
10.6
框架结构
S7#
58.656×15.8+10.828×12
2291
2
7.4
框架结构
S8#
58.364×15.8+10.922×12
2361
2
7.4
框架结构
S9#
54.682×15.2+19.959×12
2376
3
10.6
框架结构
S10#
60.581×15.2+8.163×12
2008
2
8.1
框架结构
S11#
83.463×18+43.251×12
10500
5
18.9
框架结构
S12#
51.408×18+54.802×12
8934
5
18.9
框架结构
1.2.4.6供电设计
小区电源由常州某某置业发展有限公司与市供电局协商解决。
小区采用箱式变电站供电。
每个箱式变电站的变压器容量均为630KVA。
变压器一次电压为10KV。
10KV侧设有负荷开关。
变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。
箱式变电站设有计量电度表。
箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。
箱式变的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。
环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。
在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。
各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。
小区内的供电网络为环式。
每户住宅的设计用电负荷为6KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。
住宅套内的电源插座与照明分路配电。
厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。
配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。
1.2.4.7给排水设计
生活给水系统：
生活给水直接由市政给水管网供给，生活用水与工业用水分别独立设置给水管网。
生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。
消防给水系统：
消防给水直接由市政消防给水管网供给。
消防设计按同时发生一次火灾考虑。
室外消火栓水量25L/S。
小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据《建筑灭火器配置设计规范》配置室内手提式灭火器。
排水系统：
卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政污水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水井排入雨水管最后排入市政雨水管网。
雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。
管材：
生活给水管道采用塑料给水管。
室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。
室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。
室内消火栓给水管道采用焊接钢管。
室内排水管道采用排水塑料管。
室外排水管道采用UPVC加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。
1.2.4.8供热、燃气设计
小区采用新型保温材料，根据常州市新北区春江镇气象特点，无需安装供热系统，由住户自己安装空调。
住房设计满足国家相应的节能要求。
日光充足，南北通透，保证了冬暖夏凉。
燃气气源由市政区与管网介入供给。
管网埋于冻结线以下，管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管，否则采用PE管。
住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mpa，套内的燃气设备设于厨房内，燃气设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。
1.2.5项目招标方案
国务院发展计划部门确定的国家重点建设项目和各省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。
常州市新北区春江中央花苑，工程估算价约38126万元，按七部委第30号令《工程建设项目施工招投标办法》必须依法进行招标。
1.2.5.1招标范围
本拟建房屋涉及土建及安装工程，招标范围为：
建筑工程
安装工程
1.2.5.2招标的组织形式及招标方式
招标具体情况表
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额
（万元）
备注
全部
招标
部分
招标
自行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请
招标
勘察
√
√
√
设计
√
√
√
监理
√
√
√
建筑工程
√
√
√
安装工程
√
√
√
本拟建工程为住宅工程且涉及公共安全，按规定实行招标，由建设单位委托招标代理机构依法进行编标、招标、投标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，并达到预期的施工进度。
有关依据如下：
《中华人民共和国招标投标法》；
《江苏省建设工程招标投标管理办法》；
《常州市建设工程招投标管理实施细则》。
1.2.5.3施工资质等级及其他要求
为确保本拟建工程质量，投标单位拟具备建筑、安装工程二级、三级资质，并对投标单位进行资格预审。
1.2.6建设工期
本工程项目于2009年10月份开工建设，预计2011年竣工。
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1国民经济和社会发展总体规划方案
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。
要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。
常州市新北区春江中央花苑的建设符合国家及常州市加强和谐社会建设、推进福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、提高农村城镇发展的纲要要求。
本期项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是纲要精神和发展原则的具体贯彻和落实。
2.1.2区域规划
将要出台的《长江三角洲地区区域规划纲要》中明确提出区域内资源配置和生态环境保护方案，即“实行差别化土地政策：
对沪宁杭沿线，采取最严格措施保护优质基本农田和重要生态功能保护区；对沿江（长江）、沿湾（杭州湾），优先安排建设用地指标；对沿海和宁湖（湖州）杭线及其他沿路发展带，适度安排建设用地；对沿湖（太湖）地区则控制土地开发强度。
”
而《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》进一步提出了“走新型城市化道路，培育具有较强国际竞争力的世界级城市群，提高城乡规划和建设管理水平。
合理规划城市规模，优化城镇建设布局。
严格控制新增建设用地规模，促进城镇集约紧凑发展”，这一指导意见将上述长三角区域规划纲要中的方案上升到战略性的高度。
具体措施：
即“稳步推进城乡一体化进程。
统筹城乡基础设施建设，推动城市基础设施、公共服务和现代文明向农村延伸。
进一步做好村庄规划，节约农村建设用地。
加强城市饮用水安全保障工作，加快实施农村饮水安全工程建设和中小河流及湖泊河水环境整治，推进农村节能减排，加强城乡绿化美化一体化建设。
统筹城乡社会事业发展，逐步实现城乡基本公共服务均衡化。
全面落实被征地农民基本生活保障制度，确保做到即征即保，探索建立农村养老保险制度，积极做好城乡社会保障制度的统筹衔接。
提高农村最低生活保障水平，逐步实行城乡统一的低保制度。
统筹城乡劳动就业，逐步建立城乡统一的人力资源市场和公平竞争的就业制度”。
本期项目的建设不仅在程序上符合各项法律、法规规定，在实质上亦切合国家政策、地区规划和国计民生的要求，其逐步改变目前乡镇中心的空间格局，加强乡镇新镇建设，构筑分工明确的多层次空间结构，加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。
于此同时，通过疏散城区的产业和人口，大力推进新型城镇化进程，促进人口向周边城镇分散，扩大城市发展规模。
2.1.3城市总体规划
1996年12月31日由江苏省人民政府批准的《常州城市总体规划1996-2010》中具体规划了常州市城市总体布局。
2.1.3.1城市结构形态
根据经济、社会发展要求和市区行政辖区范围、对外交通、土地和水资源、能源等条件，确定城市空间发展战略为“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”。
常州的城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组成的L形布局形态。
考虑到常州市区南侧武进区新城区和西侧奔牛镇区的发展和建设，常武地区城市密集区的总体布局将形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态。
2.1.3.2主城区
范围南至武进市界，北至沪宁高速公路，西至德胜河，东至采菱港。
土地总面积约152平方公里。
规划2010年人口达87万人，建设用地达75平方公里。
主城区以中心分区（旧城区）为核心，与外围的青龙、茶山、红星、西南、西北和城北高新技术产业开发区共七个分区组成，作为常州城市的主体。
它是第三产业集中、第二产业发达、城市化程度最高的地区。
2.1.3.3向东发展带
范围为戚墅堰区和雕庄行政区，西至采菱港。
土地面积42平方公里。
规划2010年人口17万人，建设用地18平方公里。
2.1.3.4向北发展带
按照城市结构形态，向北发展带范围为：
南起沪宁高速公路，北至长江，东西分别为江阴市和武进区界，由新龙和新港两个分区组成，为城市新区的重要组成部分。
土地面积86平方公里，规划2010年人口11万人，建设用地15平方公里。
本期项目的建设以《常州城市总体规划1996-2010》提出“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”的城市空间发展战略为指导，对新港区的春江镇兴民路南侧的地块进行开发建设，充分发掘了原利用效率较低的土地资源及附着于土地上的其他资源的价值，便利了交通，缩小了城乡距离，扩大了城市发展空间，有助于形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态和以主城区为中心，向东、向北两个发展带组成的L形布局形态。
2.1.4行业发展规划
《常州市2009年住房建设计划》明确对常州市房地产业的发展作出了具体规划。
2.1.4.1指导思想
坚持以科学发展观为指导，以改善人居环境，建设资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点，以满足城市不同收入层次居民住房需求为导向，扩大住房保障范围，完善住房保障体系，调整住房供应结构，进一步完善以市场为主导，以政策性住房为辅的多渠道、多层次的住房分类供应保障体系；坚持房地产宏观调控政策，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，使房地产的发展与我市经济社会发展相适应、与相关产业发展相协调，促进房地产业可持续发展。
2.1.4.2建设目标和住房供应结构
2009年计划新建住房1100万平方米。
其中，经济适用住房50万平方米，在经济适用住房和普通商品房项目中配建廉租住房、公共租屋1200套，收购廉租住房实物房源200套。
在年度新审批、新开工的商品住房，套型面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上。
经济适用住房、普通商品房项目中配建的廉租住房、公共租屋单套建筑面积控制在50平方米左右。
2.1.4.3区位布局及土地供应计划
区位布局与城镇发展方向相结合，促进城镇空间结构的形成，优先实施基础设施建设到位地区、公共设施完善地区，节约城市建设成本，提高居住环境质量。
强化公共交通的引导作用，充分考虑中低收入家庭对交通等基础设施条件的需求。
兼顾不同方面群众对住房的需求，按照大分散小集中的原则，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体的混合布局，促进和谐社区建设。
在坚持土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证政策性保障住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。
2.1.4.4保障措施
加强住房规划设计指导，严格执行住房套型设计面积标准，提高服务和审批效率，保证廉租住房、经济适用住房按计划开工建设。
加强用地计划管理，确保不低于70%的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和中低价位、中小套型普通商品房建设。
加强房地产宏观调控，规范房地
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