上半新疆房地产估价师《理论与方法》：房地产实物状况描述模拟试题.docx
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2015年上半年新疆房地产估价师《理论与方法》：
房地产实物状况描述模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：
在用价值为市场价值
B：
投资价值属于非市场价值
C：
市场价值的前提之一是继续使用
D：
同一估价对象可能有不同类型的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
2、民事法律关系的內容是指。
A：
民事主体间民事权利义务所共同指向的对象
B：
参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人
C：
民事主体所应承担的义务
D：
民事主体所享有的权利和应承担的义务
E：
执行层的组织协调
3、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。
A：
信用贷款
B：
保证贷款
C：
信用保险贷款
D：
定值保险贷款
E：
执行层的组织协调
4、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。
A：
形式重于实质原则
B：
实质重于形式原则
C：
重要性原则
D：
谨慎原则
E：
执行层的组织协调
5、下列证券中，风险最小的是__。
A．债券
B．普通股
C．优先股
D．投资基金证券
6、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
7、房地产需求的交叉价格弹性是指__。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
8、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。
A．该部分的建筑面积/总建筑面积
B．（土地总价值/总建筑面积）×该部分的建筑面积
C．（土地总价值/房地总价值）×该部分的房地价值
D．该部分的房地价值/房地总价值
9、一已知其临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。
A：
109万元
B：
117万元
C：
124万元
D：
130万元
E：
工业用地的监测点评估价格
10、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。
A：
3
B：
5
C：
7
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。
A．收入效应=价格效应+替代效应
B．价格效应=替代效应+收入效应
C．替代效应=收入效应+价格效应
D．替代效应=收入效应-价格效应
12、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
13、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家__收回。
A．有偿
B．补偿
C．无偿
D．根据情况确定
14、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。
A．1
B．2
C．3
D．6
15、土建工程计划利润的计算基数是。
A：
人工费
B：
直接工程费
C：
间接费
D：
直接工程费+间接费
E：
执行层的组织协调
16、是商业银行的最基本职能。
A：
充当信用中介
B：
变货币收入为货币资本
C：
充当支付中介
D：
创造派生存款和信用流通工具
E：
执行层的组织协调
17、证券市场上的资金供给者是。
A：
证券发行人
B：
证券投资者
C：
证券监管机构
D：
证券市场的中介机构
E：
借款合同
18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。
A：
0~50
B：
50~75
C：
50~100
D：
100~150
E：
工业用地的监测点评估价格
19、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。
A：
县级以上人民政府
B：
县级以上人民政府土地管理部门
C：
县级以上人民政府农业管理部门
D：
乡级以上人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、国有土地上房屋征收主体是。
A：
国务院
B：
省级人民政府
C：
市、县级人民政府
D：
房屋征收部门
E：
执行层的组织协调
21、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
22、现金流入与现金流出之差称为。
A：
现金波动值
B：
现金后期值
C：
净现金流量
D：
现金流量差值
E：
借款合同
23、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的流动比率为（）。
A．150%
B．200%
C．300%
D．400%
24、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
25、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。
A．初始
B．变更
C．转移
D．他项权利
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。
A：
发现新的需要查证的事实
B：
受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
C：
作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
D：
发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
E：
裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
2、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的住宅用地
C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地
E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地
3、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．（2007年试题）
A：
商用房地产风险更高
B：
商用房地产的收益更高
C：
商用房地产的价值更高
D：
商用房地产的增值潜力更大
E：
借款合同
4、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。
A：
差旅交通费
B：
工程排污费
C：
工程定额测定费
D：
社会保障费
E：
危险作业意外伤害保险费
5、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。
A：
应采用实际成本而不是客观成本
B：
应采用客观成本而不是实际成本
C：
应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
D：
应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整
E：
应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整
6、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。
A：
利润是指企业在一定会计期间的经营成果
B：
净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额
C：
营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润
D：
补贴收入不计入利润
E：
执行层的组织协调
7、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。
A：
工程进度控制
B：
工程质量控制
C：
工程投资控制
D：
工程形象控制
E：
工程报表控制
8、保险合同的当事人有。
A：
被保险人
B：
受益人
C：
保险人
D：
投保人
E：
保险代理人
9、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
10、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。
A：
票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场
B：
票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现
C：
贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行（或办理贴现业务的其他金融机构）兑取现款以获得短期融资的行为
D：
转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为
E：
再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为
11、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
12、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。
A：
人工费
B：
材料费
C：
企业管理费
D：
施工机械使用费
E：
规费
13、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。
A．全面性
B．科学性
C．客观性
D．准确性
E．概括性
14、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
15、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。
A：
现金流量分析
B：
资金来源与运用表
C：
贷款偿还分析
D：
盈亏平衡分析
E：
敏感性分析
16、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。
A．承租人将承租的房屋擅自转租的
B．签订无效合同的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．承租人故意损坏房屋的
17、拆迁人拆除，不予补偿。
A：
必须拆除的违章建筑
B：
代管房屋
C：
产权有争议房屋
D：
抵押房屋
E：
超过批准期限的临时建筑
18、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。
A：
资金实力
B：
企业信誉
C：
企业偿债能力
D：
项目获利能力
E：
资金担保方式
19、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
20、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。
A．《暂定资质证书》有效期为3年
B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期
C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
21、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
22、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
23、以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为。
A：
商业保险、社会保险和政策保险
B：
财产保险和人身保险
C：
自愿保险和强制保险
D：
单一危险保险与综合危险保险
E：
执行层的组织协调
24、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。
A．一般因素
B．区域因素
C．个别因素
D．其他
25、提议召开业主大会临时会议的业主达到__以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
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