XX大学南校区建设项目可行性研究报告.docx
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XX大学南校区建设项目可行性研究报告
XX大学南校区建设项目可行性研究报告
2011年2月
目录
第一章项目总论
第二章建设条件
第三章工程规划设计方案
第四章投资估算
第五章项目实施进度计划
第六章资金筹措及用款计划
第七章经济分析
第八章结论
第一章项目总论
1.项目概要
1.1.1项目名称
本项目名称为XX大学南校区
1.1.2项目承办单位
本项目由XXX建筑有限公司承建。
公司董事长为XXX，总经理为XXX，本项目由XXX总经理总负责。
1.1.3项目主管部门
本项目行政主管部门为省教育厅，石家庄市桥西区人民政府，石家庄市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门。
1.1.4项目拟建地点
本项目建设用地位石家庄市西南，桥西区宫家庄村与尹村交界地段。
该建设场地属石家庄市桥西区管辖。
1.1.5项目用地概况
本项目建设用地面积为25.4公顷，部分为耕地,部分为荒地。
场地内有零星农用蔬菜大棚及养殖基地,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。
1.1.6项目可行性研究概况
本项目可行性研究由中国兵器北方勘察设计院和河北李氏工程咨询公司共同承担。
可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。
拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。
可行性研究的主要内容包括：
投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。
1.2项目背景
1.2.1项目提出背景
为落实国家和学院的“第十个五年计划”。
以及学院创建国家百强示范院校发展的需要，XX大学决定建设XX大学南校区。
该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。
鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2002年初开工建设，五年内全部完成并交付使用。
1.2.2承建投资方式
本项目由省财政厅拨款XXXX万元，校方自筹资金XXXX万元，投资方式全部为现金投入。
1.2.3承建单位背景
XXXX集团下设XXX建筑有限公司、XXXX建筑安装工程公司。
XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元。
年开发及施工能力为100万平方米。
第二章建设条件
2.1建设条件
2.1.1场地条件
XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米,东西长度约500米,场地北高南低,自然坡度基本在0.3‰范围内，场地东为拟建20M红线的红旗大街，场地南为拟建40M红线原有住宅楼，场地西为400M红线的三环路，场地北为拟建100M红线的二印小区，场地内有应拆除的小型砖混结构建筑物。
工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。
2.1.2供水条件
本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。
2.1.3污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。
在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。
2.1.4雨水排放条件
本项目设雨水收集排放管道汇入城市雨水管网。
2.1.5供热条件
本项目利用宫家庄村供热系统做为热源
2.1.6供电、电讯条件
本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，校区设动力中心，高压电网经箱式变压器降压后直接进入教学楼。
城市通讯及宽带网情况大致相同。
第三章工程规划设计方案
3.1工程规划
3.1.1规划布局
XX大学南校区项目包括教学楼1#、2#、3#、7#及综合办公楼9#及校园硬化道路、标准田径体育场等配套设施。
3.1.2给水工程规划
XX大学南校区工程设计供水量为8000M3/日
设计每小时最高用水量为670M3/时
给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。
高层建筑高层部分另网供水。
3.1.3热力工程规划
XX大学南校区工程供热总负荷为82.60MW。
利用宫家庄村供热系统做为热源，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。
3.1.4电气工程规划
本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。
3.1.5通信工程规划
固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，通信线路采用直埋方式敷设。
3.2建筑设计
Ø按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑
Ø尽量采用成套技术
Ø按节能建筑标准设计
3.3技术经济指标
规划用地面积：
25.4公顷
建筑总面积:
35000M2
容积率2.34
绿地率35%
第四章投资估算
4.1投资估算范围:
本次投资估算范围按医院学校项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。
4.2投资估算
4.2.1土地购置费用
土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。
为简化计算，各种费用一并并入单价。
XX大学南校区工程土地购置费用如下表。
土地征地费用估算表单位：
万元
宫家庄征地费
2870.50
尹村征地费
600.00
小计
3470.50
征地费单价
13.41
出让金
3710.00
10.05万元/亩
土地总费用
7110.50
土地单方成本
19.27
4.2.2工程前期费用估算
前期工程费估算表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
2
3
4
5
6
规划、设计、可研费
水文、地质勘察费
道路费
供水费
供电费
土地平整费
2076.80
472.00
100.00
可研费按建安工程总造价的0.15%~0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%~3.5%计
按工程概算投资额的0.3%~0.8%计
7
其他
合计
2648.80-
4.2.3基础设施建设费
基础设施建设费估算表单位：
万元
序号
项目
建设费用
接口费用
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
供电工程
供水排污工程
供暖工程
校区道路工程
路灯工程
绿化工程（含环卫）
通讯工程
智能化工程
1200.00
525.00
975.00
525.00
837.00
637.50
1408.68
1770.00
1393.00
3000.00
9440.00
10
其他（有线工程）
11
消防工程
1602.00
合计
9480.18
13833.00
23313.18
4.2.4建筑安装工程费用
建筑安装工程费用估算表单位：
万元
项目
建筑面积
建筑工程费
设备采购费用
安装工程费费
金额合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
老年公寓
30000
950
2850.00
200.00
3050.00
经济适用住房
200000
900
18000.00
18000.00
多层商品住宅
400000
950
38000.00
38000.00
高层商品住宅
400000
1400
56000.00
2800.00
58800.00
商店
130000
1500
19500.00
1400.0
20900.00
中小学校
5000
1000
500.00
150.00
650.00
幼儿园
5000
1000
500.00
150.00
650.00
其余配套建筑
10000
1200
12000.00
12000.00
合计
1180000
147350.000
4700.00
152050.00
4.2.5开发期税费
开发期税费估算表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
土地使用税
市政支管线分摊费
供电贴费
用电权费
分散建设市政公用设施建设费
绿化建设费
电话初装费
墙改基金
散装水泥保证金
建安工程劳保调节费
人防费
1888.00
2322.50
2360.00
合计
6570.50
4.2.6其它费用
其它费用估算表单位：
万元
序号
项目
金额（万元）
估算说明
1
临时用地
133.50
2
临建费
141.60
3
定额编制费
568.65
4
工程合同预算或标底审查费
663.30
5
招标管理费
227.40
6
总承包管理费
2950.00
7
合同公证费
225.00
8
施工执照费
9
工程质量监督费
568.65
10
工程监理费
1231.95
11
竣工图编制费
337.20
12
工程保险费
13
基桩检测费
合计
7047.25
4.2.7总投资汇总
投资汇总表单位：
万元
序号
项目
金额（万元）
估算说明
1
土地费用
47823.00
2
工程前期费用
2648.80
3
基础设施建设费
9480.18
4
建筑安装工程费用
152050.00
5
公共配套设施建设费用
400.00
6
开发期税费
6570.50
7
其它费用
7047.25
8
小计
226019.7
8
不可预见费
6780.59
合计
232800.32
4.2.8静态投资总额
静态直接投资总额:
232800.32万元
第五章项目实施进度计划
5.1实施进度计划总体划分构想
XX大学南校区整个工程计划分五年完成，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工。
5.2二零零二年度工程计划
2002年度内将完成整个项目立项,前期手续审批,项目可行性研究,规划设计,部分开工地段工程地质勘察,开工地段土地整理,部分项目施工图设计、开工项目招投标及部分项目施工。
5.3二零零三年度工程计划
2003年度内计划建成1#主体。
室外配套项目同步施工。
5.4二零零四年度
2004年度内计划建成2#主体，室外配套项目同步施工。
并开始3#的基础施工
5.5二零零五年度工作计划
2005年度内计划建成3#主体，室外配套项目同步施工。
并开始7#和9#的基础施工
5.6二零零六年度工作计划
2006年度内计划建成7#和9#主体，室外配套项目同步施工。
完成现场的清理道路硬化和绿化工作
第六章资金筹措及用款计划
本项目计划以三条渠道筹集解决建设用资金，首先是政府投资，其次是银行信贷。
按一般筹资惯例，银行信贷占总投资百分之四十。
本项目静态直接投资总额为232800.0万元，计划通过银行信贷解决90000.00万元，信贷比例为38.66%；最后是由校方自筹资金方式解决部份资金。
6.3资金现金流量计划
各年度现金流量计划表表6.3单位:
万元
用款项目名称
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
合计
1
静态开发投资
86856.24
40914.36
37622.4
37622.4
29784.4
232800.0
2
建设期贷款利息李
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
4
所得税
4747.05
10988.20
12040.24
11355..30
39130.48
5
银行还贷款
90000.00
6
抽回自有资金发
50000.00
7
现金流出
96201.24
52706.86
54354.90
60430.60
143369.63
13390.00
9
自有资金
50000.00
10
银行贷款
90000.00
上年转入
82798.76
113591.90
146236.99
169806.38
105436.75
79046.70
第七章经济分析
7.1银行贷款还本付息计划
整个项目自2002年至2006年均属投资阶段,项目计划2007年内一次偿清全部银行贷款本金，银行贷款利息按年度偿还。
还本付息计算表表7.1单位：
万元
项目
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
合计
1
年初借款累计
90000.00
90000.00
90000.00
90000.00
90000.00
90000.00
2
当年借款
90000.00
90000.00
90000.00
90000.00
90000.00
3
本年应付利息
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
36000.00
4
本年还本付息
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
97200.00
4.1
本年还本
0
0
0
0
90000.00
90000.00
4.2
年末付息
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
7200.00
5
年末累计借款
90000.00
90000.00
90000.00
90000.00
0
第八章结论
8.1结论
通过上述计算分析得出如下结论：
即本项目可行。
在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而为建设方节约资金。
另外从社会效益与主环境效益方面讲，也是一个很好的投资项目。
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