商业街片区及东城根街沿线建筑立面综合整治工程可行性研究报告.docx

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商业街片区及东城根街沿线建筑立面综合整治工程可行性研究报告

商业街片区及东城根街沿线建筑立面综合整治工程

可行性研究报告

第一章总论5

第二章项目建设及背景必要性8

第三章现状评价及建设条件12

第四章建设规模与内容16

第五章工程实施方案17

第六章节能............................................63

第七章工程建设管理方案66

第八章组织机构与人力资源配置70

第九章工程实施进度计划72

第十章建设项目招投标75

第十一章环境影响及评价79

第十二章投资估算及资金资金筹措84

第十三章社会效益评价86

第十四章风险分析与对策研究87

第十五章研究结论与建议93

第一章总论

一、项目基本情况及项目业主

（一）项目名称：

商业街片区及东城根街沿线建筑立面综合整治工程

（二）项目性质：

改建项目

（三）项目地点：

商业街片区及东城根街地处少城区域东部，包括商业街、商业后街、黄瓦街、长发街、长顺街和东城根街，其中东城根街起于八宝街口，止于金盾路口

（四）项目业主：

某区建设和交通局

单位详细地址：

某区奎星楼街1号

二、编制依据及研究的主要内容

（一）可研报告主要编制依据

1、《建筑工程可行性研究报告估算编制办法》；

2、##市《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

3、《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会办公厅）；

4、《##市城市总体规划》（1995－2020年）；

5、市政府、计委、规划建设局有关文件及指导意见；

6、某区自然、社会、经济、城镇建设相关基础资料；

7、《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会出版）；

8、《四川省建设工程工程量清单计价定额》（2015年）；

10、相关法律法规和技术规范；

11、项目周边地区类似工程的建设投资指标。

（二）研究的主要内容

本可行性研究报告的主要研究商业街片区及东城根街沿线建筑立面综合整治工程区域概况、项目建设背景及必要性、建设条件、工程方案、工程建设管理方案、投资估算及资金来源、社会效益评价等。

三、可行性研究主要结论与建议

（一）项目建设的必要性

该项目建设作为片区基础设施改造项目之一，其必要性主要有以下几个方面：

1、项目建设是经济发展对城市面貌的要求

2、项目建设是城市发展空间扩展的要求

3、项目建设是促进区域社会经济发展的需要

（二）项目建设内容及规模

本改造工程包括以下建设内容及规模：

对商业街、商业后街、黄瓦街、长发街、长顺街和东城根街（起于八宝街口，止于金盾路口）沿线建筑以及道路两侧的部分围墙、大门等进行改造，改造建筑约76栋。

建筑立面面积约30万平米。

工程建设内容包括：

建筑外立面整治、围墙、大门改造、店招整治及广告清理等。

（三）项目施工进度安排

本项目建设期为13个月（2015年12月至2016年12月）。

（四）项目总投资及资金来源

经测算该工程总投资为18582.02万元，其中：

第一部分工程费用16491.97万元，第二部分工程建设其它费用1205.19万元，第三部分预备费884.86万元。

资金筹集方案为：

整治建筑属居民住宅的，整治经费由市政府承担40%，区政府承担60%，整治建筑属非居民住宅的，整治经费由业主承担65%，市、区政府各承担17.5%。

（五）、结论

##市是中国西南地区重要的发达城市，是全省的政治、经济和社会活动中心，在中西部之间起着承上启下的作用。

##市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市和全国统筹城乡改革配套试点城市，使##在全国的经济和战略地位越来越明显。

城市基础设施建设和改造对促进城市社会经济事业发展、满足人民群众生产生活的基本条件、保障城市安全运行、改善城市环境、提升城市承载水平、增加城市容量和发展后劲、发挥城市功能、实现城市稳定协调发展等均具有重要作用。

商业街片区及东城根街沿线位于##的心脏地带的天府广场旁，该道路两侧老旧建筑较多，立面破损严重，与周边环境严重不符，特别是蜀都大道西段及宽窄巷子周边进行整治以后，该路段的打造更是迫在眉睫。

为提升##市城市形象和品位，改善城市环境，市、区相关文件的要求，打造出另一条亮丽风景线，与蜀都大道西段、天府广场连成一片。

该项目建设条件具备，建设内容与规模适当，建设方案科学、合理，具有可行性。

项目建设可以带动区域人居环境改善和带动区域经济的发展。

项目建设的社会效益显著。

总之，项目建设条件具备，项目建成后具有显著的社会效益和环境效益，因此建设本项目是非常必要的，也是切实可行的。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

城市现代化在很大程度上取决于城市基础设施建设的现代化。

城市基础设施既是促进城市社会经济事业发展、满足人民群众生产生活的基本条件，又是保障城市安全运行、改善城市环境、提升城市承载水平、增加城市容量和发展后劲、发挥城市功能、实现城市稳定协调发展的基础。

##区处于##西部主城区，是《##市城市总体规划（2008~2020年）》规划的##市重点向西发展的重点区域，同时也是##市建设西部新城的核心区域。

目前，##区按照“五区一带”的发展规划，积极打造现代服务业、文化旅游业、先进制造业等特色产业集群，进一步增强特色支柱产业对项目和资金的集聚功能。

2007年6月以来，##市全面部署并启动实施了产业发展、基础设施建设、重点改革和社会事业四大领域37项重大项目和重要工作。

二、项目建设必要性

（一）改造区域现状情况：

商业街片区西侧与宽窄巷子文化街区相接，南侧通过东城根街与

祠堂街片区相连。

片区内遗存的传统建筑也隐隐透出厚重的历史文化氛围。

商业街片区东侧紧临东城根街，尤其是与东城根街交通上的密切联系也为该片区带来了现代城市的气息。

该区域位于##市中心，常住人口较多，同时以小商业为主，但

建筑年代差距较大，建筑风格分布不均衡，沿街也有高强度的开发，使得该片区的城市功能互相干扰，从而造成了城市空间秩序和城市风貌缺乏个性和协调，片区内老旧的建筑，缺乏统一规划，呈自我封闭状态，亟需重新统一改造。

（二）项目建设的必要性

该片区位于四川##的心脏地带的天府广场旁，该广场是中国西

部最大的城市中心广场##市中心地区，是##市的政治、经济、文化和商业中心，是##市的交通枢纽地带，历来是##乃至四川的象征，更是##的一张城市名片。

该片区西侧与宽窄巷子文化街区相接，南侧通过东城根街与祠堂街片区相连。

片区内遗存的传统建筑也隐隐透出厚重的历史文化氛围。

商业街片区东侧紧临东城根街，尤其是与东城根街交通上的密切联系也为该片区带来了现代城市的气息。

##区政府办公区（##市第三办公区）位于该区域，为未来##区政治主要办公地点，四川省美术馆、##市图书馆位于东城根街旁，另外，文物总店等重要建筑均位于此地。

这些重要建筑高端大气，特色鲜明，更加凸显沿街两侧立面建筑陈旧，严重影响城市形象。

经本次改造后，通过综合整治及调整商业业态，成为##市又一大亮点。

随着生活水平的不断提高，人们对城市环境舒适的要求也越来越高。

商业街片区及东城根街沿线建筑立面建筑通过外立面改造，将原来旧楼房装修一新，对商铺统一规范，大大美化了环境，增加人该片区的吸引力，人流量会大大增加，给当地居民生产和生活带来极大的方便的同时，繁荣了该片区的经济发展。

项目建设将极大优化片区的城市形象和经济业态，为第三产业特别是房地产业、商贸业、现代物流业、现代服务业的发展创造了的发展环境，项目的建设将极大改善区域居民的生活条件和生活环境，促进区域经济的持续快速发展，为老百姓做好事，做实事。

第三章现状评价及建设条件

一、地理位置与行政区划

（一）地理位置

##区位于##市区的中西部位，东经104°03′，北纬30°41′，辖区幅员面积67.78平方公里，区境东西向长约16公里，南北向宽约8公里，地形呈不规则的长条形。

区域四至为，东与锦江区毗邻，南与武侯区相望相连，南西与双流县相望，西与温江区接壤，西北与高新区西区相望，北与金牛区相邻相望。

“##原点”在其区域文武路与锣锅巷交叉路口的人行道上。

##区位于##市平原地带中心部位，属##市平原地质结构，其主要特征：

一是由许多河流的冲积扇复合联缀而成，主要以岷江、锦江之南河、府河冲洪积扇；二是区域海拔高程均在500米以下，地势起伏平缓，且呈西北略向东南微倾斜，平均坡度为3—5‰，地表相对高差基本上在1.5米以下；三是区域内平原冲积物沉淀深厚，腹心地带一般达250米左右，上部覆盖着1—3米厚的黑色或黄褐色粘土、亚粘土，耕作层好，土壤肥沃；四是平原上河谷发育，为全国著名的水网稠密地区之一。

（二）行政区划

##区辖15个街道办事处（太升路、草市街、新华西路、少城、西御河、汪家拐、府南、草堂、光华、金沙、东坡、苏坡、文家、黄田坝、锦里路），74个社区居委会。

二、城市规模

##区位于##市区的中西部位，得名于区域内驰名中外的道观“##宫”。

全区幅员面积66平方公里，辖14个街道办事处；年末总户数181139户，户籍总人口537401人，人口密度为8142人∕平方公里，人口出生率8.48‰，人口自然增长率3.47‰。

三、自然条件

1.地形地貌

##区位于##市区的中西部位，东经104°03′，北纬30°41′，辖区幅员面积66平方公里，区境东西向长约16公里，南北向宽约8公里，地形呈不规则的长条形。

区域四至为，东与锦江区毗邻，南与武侯区相望相连，南西与双流县相望，西与温江区接壤，西北与高新区西区相望，北与金牛区相邻相望。

“##原点”在其区域文武路与锣锅巷交叉路口的人行道上。

2.气候条件

##区域气候属东部季风区中亚热带湿润气候区。

热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季，其特征：

一是冬季较暖少雨，无霜期较长；二是春季气温与同纬度地区相比，回升早，天气变化不稳定，降水量偏少，春旱时有发生；三是夏天多暴雨、洪涝，时有干旱；四是秋季阴雨绵绵；五是阴天多，日照时数较少。

正常年景区域年平均气温为16.2℃，年平均水量为978.9毫米，年平均日照时数为1213小时，相对湿度为82%，年平均风速为1.2米／秒。

2008年1月11日至31日，##市区上空受到强冷空气入侵，持续发生阴冷雨雪天气，连续3次出现降小雪过程，日平均气温仅0—3℃，较历史同期偏低4℃左右。

9月23日20时至24日15时，##市区上空受到副高边缘暖湿气流影响，遭遇强暴雨、雷电袭击，持续普降大到暴雨，##区域降雨量超过100毫米，尤以羊市街等处降雨量最大，达到140.8毫米以上。

3.水文地质和工程地质

##区地域位于##市平原地带中心部位，属##市平原地质结构，其主要特征：

四、自然条件对工程项目的影响

上述自然条件对工程项目总体影响不大，但直接关系到工程的施工和造价。

有时阴雨连绵，或者有强暴雨天气，施工过程要考虑在内。

五、发展战略

（一）是中央商务区核心区。

积极推进旧城改造，加快文化宫、西御街等地块的拍卖转让，进一步发展现代服务业，振兴“骡马商圈”，吸引更多的资金和项目投入##。

（二）是文化旅游区。

加快实施宽窄巷子、文殊院、锦绣工场等项目建设，鼓励和带动投资商参与文化旅游开发。

（三）是高尚住宅区。

通过地块拍卖和完善光华、东坡、金沙片区的基础设施，引进有实力的开发商建设高品质住宅。

（四）是工业集中发展区。

东区充分发挥成飞集团和611所的龙头带动作用，引导发展电子信息、航空电器、新型材料等配套产业，加快现代航空工业城的建设。

（五）是##新区。

围绕文家老街改造、3000亩国有土地整理及基础设施建设，吸引各类资本加大投入。

（六）是生态休闲带。

用好“拆院并院”政策，通过包装启动##绿舟公园二期、百仁、康河马厂、高坎和绕城外侧绿地“五大项目”，引进民间资本加快非城市建设用地的开发利用。

六、工程建设条件

1、公共设施条件

该区域位于城市中心地带，人口密集，公共设施齐备，各种配套设施齐全，为居住、商业、旅游的成熟片区，为沿线立面整治创造了条件。

2、施工条件

建设单位、设计单位等对沿线建筑、景观进行了详细的调查摸底、收集了大量及基础资料，同时对沿线居住群众、公建业主以及店家进行了走访和调查，群众要求改造的愿望强烈，非常支持政府对该工程的建设。

同时对沿线建筑物的施工障碍进行了调查，如高压线、违章建筑等，部分违章建筑已经拆除，高压线的迁改已与管线单位进行了协调，在施工过程中逐步迁改或下地，该部分改造不纳入本项目，也不计入本次投资。

施工条件已具备。

第四章建设规模和内容

一、建设规模

为提升##市城市形象和品位，改善城市环境，按照市政府、区委区政府的安排部署，对商业街周边及东城根街沿线进行立面综合整治。

改造建筑约76栋，建筑外立面面积约30万平方米。

改造建筑包括包括商业街、商业后街、黄瓦街、长发街、长顺街和东城根街的沿线建筑（其中东城根街起于八宝街口，止于金盾路口）以及道路两侧的部分围墙、大门等。

二、建设内容

工程建设内容包括：

建筑外立面整治、围墙、大门改造、店招整治、夜景照明及广告清理等，具体内容主要包括对沿线建筑拆除原有外墙面层及抹灰基层，重新进行外立面装修（包括,贴砖、干挂铝板，干挂石材）。

拆除原窗，改为铝合金或塑钢中空玻璃窗，局部墙体增加铝板线条等，对室外空调机位遮蔽处理；对围墙、大门进行改造或拆后重修；对底商店招进行统一改造，规范字体。

各项建设规模如下：

墙面面砖/涂料、门窗等拆除工程317940.00平方米、外墙劈开砖装饰工程158970.00平方米、外墙铝单板装饰工程15897.00平方米、干挂花岗石墙面工程31794.00平方米、断桥铝合金中空镀膜玻璃窗工程95382.00平方米、保温工程190764.00平方米、空调移机6080台、空调百叶15200平方米、屋面系统工程76000.00平方米、雨棚安装38000.00米、防护栏30400.00平方米、围墙1000米、店招15897.00平方米、景观绿化2500平方米。

第五章工程实施方案

一、设计构想

城市更新是在保留原有城市机理和文化脉络的基础上唤醒城市的活力，提供可持续发展的动力为主要目标的，强调综合利用和高密度开发，以谋求更多的社会多边合作，实现资源利用最优化。

该特色街改造宜以重要城市节点为优先改造对象，打造重点地段的城市新界面、新形象和新景观，提升整个片区的城市活力，再以整体路段的重要建筑为对象，梳理城市机理，实现整体改造。

基于以上分析，与以前的城市干道综合整治项目的精细化点位分类不同，本次整治针对小街区的特点，对整治内容进行区域分类，分为重点整治区域和一般整治区域，重点整治区域包括商业街、商业后街、商业街与长顺街节点、商业街与东城根街节点等。

区域内除了包含多栋建筑之外，还包括大量与建筑相结合的景观与店招整治内容。

根据对该片区现状建筑风格的调研，该片区片区整体风格的定位应该是贴合少城区域的整体风格定位——以近代中式为主并由传统向现代城市过度的街区。

原现状建筑以现代风格和风格较弱建筑为主，为了协调统一整条街建筑立面风格，主要采取现代简约建筑立面风格，同时在主要节点位置局部以简约川西现代建筑风格。

这样既兼顾与周边既有建筑的关系，又能保留建筑色彩在人们心目中的历史记忆，有助于延续城市发展的历史脉络。

二、设计依据

（一）设计规范

1、《##市城市总体规划》（2003-2020）

2、《建筑设计防火规范》GB50016-2014

3、《民用建筑设计通则》GB50352-2005

4、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001

5、《建筑幕墙》 GB/T21086-2007；

6、《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102；

7、《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133；

三、改造设计原则

立面整治原则为：

通过城市整体风貌打造的基本原则，白天通过立面改造使城市建筑穿上新装，夜晚通过夜景照明实现繁华的城市夜景。

同时通过地面的铺装，城市景观小品的设计，使该路段从白天到夜晚，从地面到天空都有崭新的变化

该片区街道两侧建筑风格形式相差较大，缺乏整体性，且建筑饰面材料脱落严重，使整条街显得脏乱。

特色街打造需按照美化、绿化、量化的原则，调整道路沿线经营业态，拆除影响城市形象的门、窗、防护栏以及户外广告、店招等，实行店面橱窗式改造，对现有立面进行清洗、装饰，对商铺进行统一规范，做到整体整洁、美观，切实提升城市形象和品味。

改造设计原则为：

1、结构安全与经济性兼顾；2、可实施与免维护；3、局部与整体兼顾；4、人性化原则；5、历史性原则；6、绿再生性原则；7生态性原则；8多样性原则。

四、改造设计要求

1、立面改造需增加线条、构架、墙砖、铝板、干挂石材、空调机位等与原建筑相连处施工单位可根据本公司施工特长进行固定和连接,但应满足安全使用的要求。

2、由于建筑业主没有提供项目建筑相关图纸，对于具体尺寸在施工时应进行复核和确认,具体问题现场处理。

3、所有构造设计由设计单位提出一般性做法，在确保施工、使用安全的前提下，施工单位可根据具体情况操作,并经设计单位认可。

4由于部分建筑建造年代可能久远，以前的建筑施工和使用情况不详，加之设计标准也在不断的提高，因此，当有可能在原有建筑上增加荷载或者在主体结构上增加构件时，应请专业公司对老旧建筑进行安全性评价，评估建筑是否适合外立面改造，结构是否安全，否则应进行相应的加固处理后，方可进行改造。

5、所有立面改造设计需立面改造设计单位确认后方可施工。

6、设计方案有关色彩采用国家标准色卡图集GB\T18922－2008。

7、外立面综合整治改造方案需经由##市建委相关部门组织专家评审。

五、改造工程范围平面图

六、改造建筑及整治方案及内容表

序号

建筑名称

现状照片

建筑性质

整治部位

整治立面面积（m2）

整治方案及内容

商业街25号、商业街37号

（共2栋）

住宅

建筑立面、底商

4800

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

一楼干挂花岗石；加设保温系统，更换窗户，窗户采用断桥铝合金中空玻璃，统一加设防盗栏和雨棚，规整空调机位，加设空调栏等，调整商铺开门开窗洞口,弱化商业氛围，按照一店一招的原则，对底商进行统一规范和整理。

商业街37号2栋

住宅

建筑立面、

3600

建筑外立面更换外墙材料，改为劈开砖，增设立面装饰线条，一；加设保温系统，更换窗户，窗户采用断桥铝合金中空玻璃，统一加设防盗栏和雨棚，规整空调机位，加设空调栏等，住宅楼前增设围墙。

商业街船棺遗址节点

景观节点

绿化景观

2500

1、撤除围墙，2、对绿地进行梳理，打造更具文化性的景观感受。

3、靠人行道区域补种整形灌木带，防止人群进入聚集；4、后部区域以草坡接合花带进行自然造景；5、船棺遗址外部区域载种蓝花楹（18CM），进行组合栽植，丰富场地景观；

商业街船棺遗址后面多子项28号1栋

住宅

建筑立面、

3600

建筑外立面更换外墙材料，改为劈开砖，局部增设立面装饰线条，加设保温系统，更换窗户，窗户采用断桥铝合金中空玻璃，统一加设防盗栏和雨棚，规整空调机位，加设空调栏等

商业街63号食堂

住宅

建筑立面、

1800

商业街41号26-31单元

住宅

建筑立面、

8640

建筑外立面更换外墙材料，改为劈开砖，局部增设立面装饰线条，加设保温系统，更换窗户，窗户采用断桥铝合金中空玻璃，统一加设防盗栏和雨棚，规整空调机位，加设空调栏等，住宅楼前增设围墙。

四川省第五人民医院（4栋）

公建

建筑立面、底商

12000

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

商业街48号（2栋）

住宅

建筑立面、底商

4800

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

商业街和长顺中街路口（2栋）

住宅

建筑立面、底商

9800

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

商业后街和长顺中街路口（2栋）

住宅

建筑立面、底商

8600

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

商业后街90号—黄瓦街56号（2栋）

住宅

建筑立面、底商

7800

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

黄瓦街绿地及蒙汉学习委员会停车场

绿地、停车场

绿化、地面

1300

1、对绿地进行重新设计，增加体现近代中式风格的文化元素。

对绿地内植物进行梳理；2、取消标识牌，对街道标示另行处理3、停车场围墙进行改造，停车场内部新建机械停车库

黄瓦街30号、51号（2栋）

住宅

建筑立面

4800

商业后街55号、81号（3栋）、89号、黄瓦街30号（共5栋）

住宅

建筑立面、底商

12000

建筑外立面一楼以上更换外墙材料，改为劈开砖，墙顶采用铝单板线条。

长发街口

围墙、人行道

80米

1、人行道铺装、对树池进行修补替换；2、围墙改为绿篱围墙，停

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