浅谈各类商业主力店业种业态选址要求.docx
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浅谈各类商业主力店业种业态选址要求
商业业态、业种的选址要求
1、百货
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、商业中心内或商业新区
2
经营楼层选择（层）
1-4层（亦可酌情考虑）
3
需要面积m2
15000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于5.5m，二层以上等于或大于4.5m
6
楼板承重（kg/m2）
等于或大于350kg/m2
7
给排水
供水等于或大于100dn
8
供配电
1-4层（亦可酌情考虑）
9
中央空调
200-220kca1/m2
10
店内垂直交通
提供自动人行扶梯2-3部/层，货梯2部
11
卸货区m2
等于或大于200m2
12
柱间距M
8*8m
13
燃气管道
提供配口
14
排污
等于或大于20dn
15
店前走道
开阔，临街或临广场
16
停车场位置、数量
500个车位左右
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
20-50元/m2/月左右
19
交付租金形式
扣点或纯租金
20
租赁年限
10-20年
21
免租期
不同区域不同标准，一般一年左右。
22
发展商品牌影响力
非常重要
2、超市
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、商业中心内或商业新区
2
经营楼层选择（层）
大于或等于3层
3
需要面积m2
10000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于5.5m，二层以上等于或大于4.5m
6
楼板承重（kg/m2）
等于或大于500kg/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
200-220kca1/m2
10
店内垂直交通
提供自动人行扶梯，货梯2部
11
卸货区m2
等于或大于300m2
12
柱间距M
8*8m
13
燃气管道
需要
14
排污
提供独立的排污管道，排烟管道，化粪池及隔油池
15
店前走道
开阔
16
停车场位置、数量
具体情况而定
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
30元/m2/月左右（从实际情况酌情考虑）
19
交付租金形式
一般的纯租金
20
租赁年限
15-20年
21
免租期
半年以上
22
发展商品牌影响力
非常重要
3、电器广场
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
商业核心区、大卖场附近、大型社区
2
经营楼层选择（层）
一般是一到三层，最好是首层
3
需要面积m2
等于或大于4000m2
4
单层面积m2
等于或大于2000m2，
5
层高要求m2
首层高等于或大于5.5m，二层以上等于或大于4.5m
6
楼板承重（kg/m2）
等于或大于500kg/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
符合国家标准
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
等于或大于300m2
12
柱间距M
8*10m
13
燃气管道
需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
开阔，足够的广告位置
16
停车场位置、数量
具体情况而定
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
以实际情况而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
8-10年
21
免租期
半年或一年以上
22
发展商品牌影响力
相当重要
4、建材装饰市场
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
建材装饰集中的区域，大型楼盘较为集中的区域
2
经营楼层选择（层）
以首层为主，2-5层均可
3
需要面积m2
10000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
等于或大于6m
6
楼板承重（kg/m2）
3-4吨
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
需要
12
柱间距M
10*10m
13
燃气管道
不需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
宽广
16
停车场位置、数量
150个车位，10000m2
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
视位置而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
8-10年
21
免租期
一般一年
22
发展商品牌影响力
无过多的要求
5、家私家具广场
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、次级商圈、专业市场或家居装潢售中区且交通干道，方便快捷
2
经营楼层选择（层）
1-4层
3
需要面积m2
25000-40000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于6m，二层以上等于或大于5m
6
楼板承重（kg/m2）
500kg/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
需要
12
柱间距M
10*10m
13
燃气管道
不需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
宽广
16
停车场位置、数量
150个车位，10000m2
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
视位置而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
15年
21
免租期
半年以上
22
发展商品牌影响力
比较要求
6、书城
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、临街商铺、交通方便、人流要旺、社区店位置一般也可以，最好是临靠学校、文体用品、专卖店、体育用品专卖店、音响用品专卖店等
2
经营楼层选择（层）
以首层为主，2-5层均可
3
需要面积m2
10000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于6m，二层以上等于或大于5m
6
楼板承重（kg/m2）
3-4吨/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
需要
12
柱间距M
10*10m
13
燃气管道
不需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
宽广
16
停车场位置、数量
视位置而定
17
物业交付装修标准
毛坯
18
租金承受范围
视位置而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
8-10年
21
免租期
一年
22
发展商品牌影响力
没有太多的要求
7、KFC、麦当劳选址要求：
1、商圈要求：
城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持
2、建筑要求：
1）楼板到梁底高度，不得低于3米。
；
2）楼板承重：
乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；
3）供 电：
甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；
4）供 水：
甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应的用水指标；
5）排水：
甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；
6）隔油池：
在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；
7）化粪池：
甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；
8）排烟：
提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。
排烟管道的截面积为500mm×700mm；
9）招 牌：
在门脸上方提供招牌安装位置；
10）空调：
甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：
00至晚11：
00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。
餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。
（如KFC自设甲方提供室外机位置）；
11）设备总重：
冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；
12）卸货车位：
甲方提供临时卸货车位；
13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
14）消防系统：
乙方自设消防系统并与甲方连通；
15）电话：
甲方提供两条电话线路。
3、面积租期：
首层，350平方米（使用面积），门面12米。
租期要求10年以上至少。
8、北京华联大型综合超市展店标准
一、城市规模
1、省会城市或中心城市
2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。
二、商圈条件
1、一级商圈：
位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。
2、二级商圈：
位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。
3、三级商圈：
位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上。
三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
四、物业条件
1、使用寿命：
结构使用年限＞租赁期限。
2、结构改造：
在国家规范许可范围内，满足经营需求。
3、建筑物结构：
框架或排架结构。
4、层高：
5米。
5、柱距：
8米×8米。
6、楼面载荷：
卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。
7、总建筑面积：
12000平方米。
8、单层建筑面积：
12000平方米。
9、多层建筑面积：
6000平方米/层。
10、地面停车场面积：
2000平方米。
11、地下停车场面积：
8000平方米。
12、库房面积：
2000平方米。
13、办公区面积：
600平方米。
14、卸货区面积：
300平方米。
15、卸货平台：
高度0.8米，面宽：
8米，进深：
5米。
16、卸货通道（消防通道）宽幅：
3米。
17、地下室防水：
混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应：
经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。
五、合作方式租赁，期限20年。
9、北京华联流行百货展店标准
一、城市规模
1、省会城市或中心城市
2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出9000元以上。
二、商圈条件
1、商圈：
城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。
三、竞争对手5公里内竞争对手不超过4家。
四、物业条件
1、使用寿命：
结构使用年限＞租赁期限。
2、结构改造：
在国家规范许可范围内，满足经营需求。
3、建筑物结构：
框架结构。
4、层高：
5.1米。
5、柱距：
8米×8米。
6、楼面载荷：
超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。
7、总建筑面积：
30000平方米。
8、百货建筑面积：
5000平方米/层，以4层为宜。
9、超市建筑面积：
10000平方米。
10、地面停车场面积：
3000平方米。
11、地下停车场面积：
10000平方米。
12、库房面积：
5000平方米。
13、办公区面积：
800平方米。
14、卸货区面积：
300平方米。
15、卸货平台：
高度0.8米，面宽：
15米，进深：
20米。
16、卸货通道（消防通道）宽幅：
5米。
17、地下室防水：
混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应：
经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。
五、合作方式租赁，期限20年。
10、天虹选址要求
1）商圈要求：
市级商圈、副市级商圈、规划中的区域商业中心、住宅密集区；
2）交通环境：
位于城市主干道，小车、公交车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，便于顾客通达店址；
3）人口数量：
2公里范围内常住人口数量不低于15万人。
4）物业要求
1）产权清晰的商业物业或土地；
2）建筑面积在20,000平方米—60,000平方米（单层面积5,000平方米以上）；
3）楼层数不低于3层不超过6层，首层层高不低于5.5米，二层以上层高不低于5米。
4）百货部分楼面荷载400公斤以上，超市部分楼面荷载550公斤以上；
5）柱间距8.4米以上；门前广场面积不小于1,000平方米；
6）停车位与商场面积比不小于1个/100平方米（含地面、地下停车位）；
7）配套设施：
扶梯、货梯、观光梯、中央空调、消防分区、卸货区、给排水系统、高低压配电设备、消防应急照明、喷淋系统、探测报警系统等（具体以交楼标准为准）。
5）经营模式：
定位中高档，目标顾客以中产阶级为主，经营模式为百货＋超市＋X（X为家居、电器、餐饮、儿童娱乐、美容健身等）
6）合作方式：
租赁、收购门店、购置物业、合资兴建、加盟、管理输出等。
11、电器连锁（苏宁、五星）选址要求：
1、商圈选择：
位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。
2、建筑要求：
：
独立、清晰的产权。
楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）
3、面积和租期：
副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。
租期10年以上。
12、国美电器选址要求：
1、商圈要求：
1）商业街店----临街商铺（一层）。
处于市级商圈、区级商圈。
2）店中店 ----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。
处于市级商圈、区级商圈。
3）社区店 ----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。
4）特定市场店----手机、IT一条街（一层）。
市级手机、IT一条街。
5）交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。
2、建筑要求：
独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼，非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）
3、面积租期要求：
1）小型店：
30～50平米。
2）中型店：
80～120平米、160～240平米。
3）大型店：
260～320平米。
四、旗舰店：
400平米左右。
4、开店原则：
小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。
商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。
13、茶坊、酒吧选址要求：
1、商圈选择：
消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。
该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
2、建筑要求:
茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。
层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。
如与居民相邻，最好设置隔音层。
3、面积、租期要求：
50~400平方米。
2年以上。
14、火锅店选址要求：
1、商圈选择：
选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求：
框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。
楼上商铺亦可。
3、面积和租期：
150~500平方米，租期至少2年。
15、经济型酒店选址要求：
1、区位要求：
邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。
2、建筑要求：
独栋，周边有停车场。
3、面积租期：
建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三种：
特许经营、租赁、共同投资。
16、咖啡店选址要求：
1、商圈要求：
商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：
层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有
充足的停车位，至少10个以上。
3、面积和租期要求：
一般在300——500平米之间。
房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5
年以上，一般至少7到9年。
17、普通餐厅、快餐连锁选址要求：
1、商圈选择：
商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。
而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
2、建筑要求：
一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。
配套设施：
电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。
而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。
3、面积和租期：
一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米
18、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：
1、商圈选择：
商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街（客流需满足目标顾客群特征）；知名度高的店铺附近（如：
麦当劳、肯德基附近）；大规模住宅区附近；
2、建筑要求：
商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。
3、面积和租期：
租期至少一年。
面积15平方米到80平方米。
一般40平米到80平方米为最佳。
（集团商业管理中心郑强）
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