房地产项目规划设计文本.docx

资源描述

房地产项目规划设计文本.docx

《房地产项目规划设计文本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目规划设计文本.docx（93页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产项目规划设计文本.docx

房地产项目规划设计文本

成果目录

第一部分规划文本

第一章总则

第二章规划指导思想、基本原则、规划目标与

性质4

第三章规划范围期限

第四章发展规模

第五章规划布局

第六章绿化系统

第七章景观系统

第八章道路交通系统

第九章指标控制

第十章城市设计框架

第十一章经济指标

第十二章给水工程规划

第十三章排水工程规划

第十四章消防工程规划

第十五章供电工程规划

第十六章电信工程规划

第十七章燃气工程规划

第十八章环卫设施规划

第十九章环境工程规划

第二部分规划说明

第一章规划编制背景、范围、期限

一、规划编制背景

二、规划范围、期限

第二章规划编制依据和参考资料

第三章基地现状概况

第四章规划指导思想、基本原则、规划目标与性质

一、指导思想

二、基本原则1

一、地理位置

二、交通条件

三、自然条件

三、规划目标

四、性质

第五章人口规模

第六章用地布局结构

二、规划目标

一、布局分析

三、绿化系统布局

二、规划结构

第八章景观系统

三、用地布局

一、规划原则

第七章绿化系统

二、景观系统规划

一、规划原则第九章道路交通系统

一、交通区位

四、绿化率

二、道路交通规划

五、建筑高度

第十章指标控制

六、项目建设

一、土地使用兼容性

第十一章城市设计框架

二、投资强度

一、原则

三、容积率二、城市设计框架

三、城市设计指导性控制

五、电信工程规划

第十二章市政工程设施规划

六、燃气规划

一、给水工程

第三部分

附表

二、排水工程规划

第四部分

图册（则）

三、消防规划

四、电力工程

第一部分文本

第一章总则

第1条根据某市工业发展委员会的要求特编制本规划。

第2条本次规划的主要依据和参考资料如下：

1、《某市城市总体规划（修编）》中规

院1999年12月；

2、《某市近期建设规划》海南雅克

设

计

机

构

年

；

3、《某市某镇总体规划》

海南省农垦设计院

、

院1990

年；

某市城市规划设

8、《城市规划编制办法》

建设

计研究院2003

部1995

年；

年10月；

9、《海南经济特区城市规划条列》

海南

4、《某火车站及其周边地段城市设计》

海南雅

省人民政府1995年；

克设计机构2007

10、《某市城市规划管理办法》

某市人

年；

民政府1992年；

5、《中华人民共和国城乡规划法》

国务

11、《工业项目建设用地控制指标（试行）》国土

院2007年；

资源部2004年；

6、《中华人民共和国土地管理法》

国务

院1987年；

第3条本规划编制遵循《中华人民共和国城

7、《中华人民共和国环境保护法>》

国务

乡规划法》的规定，按照建设部颁发的《城市

规划编制办法》和《城市规划编制办法细则》的要求制定。

第4条本规划由规划文本、图则和说明书组成，文

本与图则同时使用，二者不可分割。

第5条在本规划范围内的土地利用和各项建设均应服从本规划的规定和要求。

第6条本规划解释权属某市城市规划设计研究院。

第二章规划指导思想、基本原则、规划目

标与性质

第1条规划指导思想

1．1围绕我市全面建设小康社会的奋斗目标，

以发展为主题，以改革创新为动力，以市场为导向，立足本地资源和生态环境优势，加快资源开发和投资力度，做大做强工业产业，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、生态环境得到保护、人力资源得到充分利用的新兴工业化路子。

1．2从可持续发展的高度，将发展生态工业与

发挥区域比较优势，提高市场竞争力相结合，与引进

高新技术和提高经济增长质量相结合，与区域改造和

产业结构调整相结合，与生态保护和区域环境综合整

治相结合。

第2条规划原则

2.1规划园区与区域自然生态系统相结合，充分

利用原有的自然景观和新发展的交通区位条件，保留

已批准进入规划区内的工业项目，加大开发旅游居住、商贸物流。

2.2贯彻“减量第一”的最基本的要求，使园区各单元尽可能降低资源消耗和废物生产，与当地生态

环境相协调。

2.3开发的同时注重对土地资源的保护，合理利

用土地资源，集约利用土地，成规模紧凑开发，提高

土地利用强度。

2.4充分考虑近远期相结合，提高规划的可行性

与操作性。

明确区域地位。

通过合理规划布局使开发区成为经济繁荣、环境优美、富有活力的综合性片区。

第4条性质

4.1将规划区性质由原来的“从事生物制药、旅

游商品、电子信息与软件开发为主的综合性高新技术产业基地”。

调整为：

主要发展成为一个集商贸旅游服务、仓储物流以

及现代创意工业为一体的综合性片区。

第3条规划目标

第三章规划范围、期限

优化整体结构，完善功能布局，强化城市形象，

第１条规划范围

规划控制区范围：

东至大矛河，南至黎苗大山寨用地边界，西至等高线35米山坡，北至椰纤维厂用地为界，呈狭长的叶状。

规划用地面积：

332.54公顷。

第２条规划期限

本次地区控制年限,与《某市总体城市规划（修

编）》保持一致。

近期:

2004年—2005年

中期:

2006年—2010年

远期：

2010年-2015年

第3条本规划经批准后，应作为城市规划行政管理部门实施规划管理，指导城市建设的依据，规

划区范围内所有工程建设项目均应符合本规划的

要求。

对本规划进行的重大修改，应经城市规划

行政管理部门批准认可。

文本中下划线部分为强

制性内容。

第4条本规划成果包括文本、说明书、图纸、图则四部分。

第四章发展规模

第1条发展规模

1.1用地规模：

园区总用地332.54公顷，其中

城市建设用地约305.84公顷；工业用地89.45公顷，约占29.25%；公共设施用地29.30公顷，约占9.58%；

居住用地58.77公顷，约占19.22%。

1.2人口规模：

本区规划容纳人口约3.0万.现

有村民约600人,村民采用集中安置形式，统一安置于

现某村建设用地（规划用地8.50公顷）。

第五章规划布局

第1条规划结构

规划区域内利用现状水库及冲沟设计绿化纵轴，

结合东环高速铁路在本园区设置某站、环岛高速公路

至亚龙湾的快速引路亦经过园区的交通优势，在某站

周边规划出整个规划区的核心功能服务区，结合布置

商业服务、仓储物流、行政办公及文体教育用地。

以

此核心区域为中心，南北两边集中布局一类工业用地，

最北侧布置旅游居住用地。

第2条规划布局

2.1居住用地：

2.1.1规划居住用地58.77公顷，结合交通区位

优势主要发展旅游地产，同时承担部分亚龙湾和海棠

湾旅游区的后勤服务和保障功能。

2.1.2具体地块居住用地的建设控制指标应符

合相应图则的要求。

2.2工业用地：

2.2.1本区工业用地全部为一类工业，重点发展

现代创意工业。

严禁布置污染和费水工业。

规划工业

用地89.45公顷。

2.2.2原则上对为工业配套的附属用房（包括办

公楼和食堂）建筑面积比例按下列标准控制：

总建筑

面积在1万平方米以下的，生产附属用房比例不超过

20%；总建筑面积在1-2万平方米之间的，生产附属用

房比例不超过15%；总建筑面积在2万平方米以上，

生产附属用房比例再酌情降低。

2.2.3具体地块工业用地的建设指标应符合相

应图则的要求。

2.3公共服务设施用地

2.3.1规划公共设施以结合某火车站的商业服务

设施为主，不仅满足片区内部配套的商业服务，同时充分考虑外来人口的商贸旅游服务，兼容信息服务、文化娱乐、医疗卫生及公共停车场等设施。

2.3.2公共设施布局采用集中布局形式。

2.3.3规划公共设施用地29.30公顷。

主要集中

分布于园区核心区域、某火车站周边，吉阳大道以北。

其中行政办公用地2.21公顷，商业用地9.18公顷。

科研设计用地4.95公顷。

2.3.4中小学校用地：

保留现状核心区中南部的

逸夫中学用地，发展为远期的中小学建设用地。

学校

建筑退让铁路300米，中学文化体育等公共服务设施

对社会开放。

2.3.5具体地块公共设施用地的建设控制指标应

符合相应图则的要求。

第六章绿化系统

第1条规划原则

1.1、体现人与自然协调发展的战略思想，人工环

境与自然环境紧密结合形成开发区独有的特色。

1.2园林绿地的建设与城市建设发展同步进行，

使园林绿地在开发区发展的各个时期都能充分发挥其

最大效益。

1.3绿化建设体现系统思想，以点带线，以轴带

面，与开发区整体绿化景观及周围大的绿化生态背景

共筑清晰完整的绿化网络。

1.4充分尊重自然环境，体现可持续发展生态原

则。

1.5绿地建设符合多元化要求，以生态型，娱乐

参与型，观赏型及防护隔离型等多种型制相结合。

第2条规划目标

2.1完善新区的绿化系统，提高总体绿化水平。

2.2建立完善城市建设用地的绿化指标体系，加

强管理，严格控制。

2.3注重开发区环境及周围生态环境的改善，创

造一个地绿、天蓝、水清的现代工业生态城区，为城

市居民提供优美舒适的生活及工作环境。

第3条绿化系统布局

采用点、线、面结合的方式

3.1点：

结合各个不同性质的用地布置不同规模

大小的绿色节点空间。

3.2线：

以南北方向的绿轴及环线为主展开道路

线型绿化布局，加强高速公路引线及规划道路专用线

的防护绿化建设。

3.3面：

结合高架的东环快速铁路线，在吉阳大

道北侧，紧邻核心功能服务区集中布置了整个地块的

主要绿化公园,同时与溪流水景相结合。

第七章景观系统

第1条规划原则

1.1保护山、海、河的自然景观资源。

1.2充分利用原有地势,北高南低,控制合理的建筑层高,形成建筑景观.

第2条景观系统规划

整体景观系统构架可概括为∶“轴、带、界、节

点”

2.1“轴”——高速路（吉阳大道）两侧的绿化小

品,这些绿化小品起着对行人的引导性作用,即引导性景观轴

2.2“带”——沿着规划区西北临山与东南临河

的自然生态轴,两边分别规划了景观道路.西北可以观

山景,东南可以观水景

2.3“界”——沿东南大矛河河界面形象,通过沿

河绿化小品让人感受幽绿的水界面形象

2.4“节点”——在集中居住片区有居住区景观

节点,在中心绿地有绿化和水面景观节点

第八章道路交通系统

第1条规划目标

科学确定道路结构，明确道路功能，合理确定道路断面，保证各类道路用地率，加强停车场及其它交通设施的建设和交通管理，提高道路通行能力，强化公共交通。

第2条道路系统

规划区域的路网结构依据区内现状地形地貌条件按自由网格状布置，连接总体规划的道路交通规划，以吉阳大道及南北环路作为道路主骨架。

吉阳大道两侧设置辅道，支路只与辅道相接。

道路系统分为城市

主干道、区域干道、支路三级。

城市主干道红线55m，

两侧各20米道路绿化；区域干道红线36m，支路红线

14--20米。

第3条广场

在某火车站前设置一个交通集散广场，占地约1.2公顷。

第4条停车场

加强停车场建设和管理,在商业繁华及人流较多地段修建生态停车场，其规模和数量适中，既要满足停车需求，解决城市中车辆乱靠乱停问题，又要注意

土地利用，对建成的停车场加强管理，以免作为它用。

第5条加油站

加油站结合城市交通性道路和现状加油站设置，

商业服务设施

布局合理，服务半径适中，同时要注意避开人流大的医疗卫生设施

文化设施

商业、居住及大体量的建筑物。

对环境基本无干扰、污染的工

厂

普通储运仓库

第九章

指标控制

社会停车场

加油站

其他市政公用设施

规划对每一块用地进行地块编号、用地性质、用

○

△

○

△

○

注：

○兼容，×不兼容，△允许或不允许设置，由规划行政主管

地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率等的部门根据具体条件和规划要求确定。

高新产业用地指以研发、高科技企业为主，对环境要求较高

的工业用地。

控制。

第2条投资强度

第1条土地使用兼容性

为了增强规划可操作性与动态适应性，允许部分

用地的性质具有一定的兼容度。

土地使用兼容表

行政

商业

一类工

公园防护

市政

用地类型

业

办公

服务

绿地绿地

建设项目

用地

○

××

办公建筑、商办综合楼

△×

按照《工业项目建设用地控制指标（试行）》规定，

工业的投资强度控制指标应符合某市的标准。

第3条容积率

交通对容积率的有关特别规定依据《国务院关于深化

改革土地管理的决定》（国发[2004]28号）,加强工业

项目建设用地管理,促进建设用地的集约利用,部研究制定的《工业项目建设用地控制指标（试行）》详见《容积率控制指标表》

3.1容积率控制指标根据《容积率控制指标表》

中的规定容积率,工业的容积率≥0.6。

3.2容积率可以转让，转让只能在相邻地块（相

邻地块是指同一街坊的地块）、同种性质或性质相容的

地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。

3.3对于总面积大于3公顷的大地块，在开发过

程中如进一步划分小地块（小于1公顷）时，其开发

强度可按规定进行调整细分，小地块的建筑面积总和

不得超过原大地块规定的限度。

第4条绿化率

4.1工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工

业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花

园式工厂”

第5条建筑高度

5.1建筑高度：

是指从建筑室外地坪起，至建筑

物最高层面部分的高度。

有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度。

屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。

第6条项目建设

6.1工业项目所需行政办公及生活服务设施用地

面积不得超过工业项目总用地面积的７％。

严禁在工

业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招

待所和培训中心等非生产性配套设施。

第十章城市设计框架

第1条原则

1.1立足于城市空间整体形象的把握和塑造，创

造清晰连贯，可意象而又有条理的城市景观。

1.2设计中尊重自然、本着“源于自然、融入自

然、利用自然、强化自然”的理念，充分利用自然条

件。

自然特征将成为景观构成的导向，求得人——城

市——自然的和谐统一。

1.3设计中时刻体现“人性化”原则，设计中从

城市的空间环境组织到建筑的型体，尺度、方方面面

时刻关怀人的心理感受。

1.4强调生态意识，突出开发试验区的地域环境

特色。

1.5突出高新产业开发区的形象，体现全新现代

化的城市景观。

第2条城市设计框架

2.1“区域”——在规划用地范围内主要分为四

个区域。

·工业园区景观：

创造良好的投资环境，完善工

业区的功能构成。

·科技区景观：

创造良好的科、教环境，为工业区的教育提供保障。

·居住区景观：

形成优美的居住环境。

·商贸区景观：

营造繁荣的商贸氛围。

2.2“轴线”——东西方向的吉阳大道作为联系

整个工业区交通主轴，连通南部大矛河、中心商业区、

居住区和南部山体的生态景观主轴，以及各级道路景

观次轴构成了整个片区的轴线框架结构。

2.3“通廊”——结合规划地块的绿带建立的绿

色通廊。

2.4“节点”——分为主次景观节点，结合中心

布置主要景观节点，在工业区的中心布置主要景观节

点。

第3条城市设计指导性控制

3.1建筑尺度

根据建筑的使用性质及在开发区中所处的位置，

分为大、中、小三种尺度。

北部居住片区，建筑以多

层为主，临吉阳大道两侧可以适当建设小高层建筑，

建筑高度建议控制30米以下，同时要求从园区往高速

公路入口方向建筑高度有一个逐步跌落的过程。

3.2建筑型体

建筑型体力求表现使用功能，不宜过于繁杂，利

用简约的现代建筑风格创造城市新区的整体形象，体

现开发区作为全新现代化城市形象的代表。

第十一章用地平衡表

序

用地代

用地面

用地名称

积

占建设用地比例

号

码

（

公

（％）

顷

）

居住用地

58.77

19.22

其

一类居住用地

5.35

1.75

中

二类居住用地

53.42

17.47

公共服务设施用地

29.30

9.58

其

C1行政

2.21

0.72

中

办公

商业金融用地

9.18

3.00

文化娱乐用地

2.21

0.72

科研设计用地

4.95

1.62

中小学校用地

5.48

1.79

旅游用地

5.27

1.72

工业用地

89.45

29.25

道路广场用地

59.18

19.35

道路用

57.98

18.96

其

地

中

广场用

1.20

0.39

地

绿化用地

54.11

17.69

其

公共绿地

19.18

6.45

防护绿地

5.62

1.84

中

道路绿地

29.31

9.58

市政公用设施用地

6.78

2.22

U13

供燃气

0.54

0.18

用地

其

U21

公共交

0.84

0.27

中

通用地

U42

粪便垃

0.42

0.14

圾处理用地

消防设

0.06

0.02

施用地

U41

污水处

3.40

1.11

理用地

U29

加油站

1.52

0.50

用地

对外交通用地

8.25

2.70

用地合计

305.84

100

山体绿地

10.90

河道绿地

15.80

总用地

332.54

第十二章给水工程规划

第1条供水现状情况

规划区由某市给水管网供水。

第2条给水量指标：

规划目标年，规划区最高日的生产生活用水量约为2.14万吨。

用水量日变化系数kd取1.4。

第十三章排水工程规划

第1条规划原则

1.1根据某市总体规划确定规划

展开阅读全文