莆田物业管理条例.docx
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莆田物业管理条例
莆田市物业管理实施细则
第一章总第一条为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本细则。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。
第三条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，县（区）人民政府（管委会）应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善老旧住宅小区综合环境。
老旧住宅小区的范围由县（区）人民政府（管委会）确定。
未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。
第四条市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理的相关规范性文件；
（二）指导、监督全市物业管理工作；
（三）负责市区范围内物业专项维修资金的监管工作；
（四）负责物业管理重大矛盾纠纷协调处理工作；
（五）负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理工作，以及对物业服务企业服务行为的监管；
（六）指导、监督市物业管理协会开展工作，促进市物业管理协会加强行业指导和行业自律。
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
第五条县（区）建设行政主管部门接受市建设行政主管部门的业务指导，负责辖区内物业管理活动的日常监督管理工作，履行下列职责：
（一）指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民（村民）委员会物业管理工作；
（二）指导业主大会的成立和业主委员会选举工作；
（三）建立物业管理投诉受理制度，及时处理物业管理矛盾纠纷；
（四）负责对物业服务企业服务行为、服务质量、业主大会和业主委员会行为的日常监管工作；
（五）负责本行政区域内物业专项维修资金的监管工作；
（六）法律、法规、规章规定的其他职责。
第六条街道办事处（乡镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
（一）组织、指导首次业主大会成立，并组织、指导和监督业主委员会的选举及换届工作，负责业主大会解散后的财产清算工作；
（二）负责对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监督，指导业主大会和业主委员会依法开展活动；
（三）负责召集物业管理联席会议，调解处理物业管理的日常事务，协调物业管理和社区建设的相互关系；
（四）积极引导老旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；
（五）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；
（六）法律、法规、规章规定的其他职责。
第七条社区居民（村民）委员会负责指导本辖区业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第八条建设行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业管理备案、物业服务企业的信用和处罚等物业管理信息进行共享。
建设行政主管部门对物业服务企业资质等级和实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。
第九条县（区）人民政府（管委会）应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化、专业化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
第十条住建、物价、公安、城管执法、工商、环保、质监、民政、财政、规划、园林、人防、消防等行政管理部门应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。
供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。
第十一条物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。
第十二条建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显着位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第十三条房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。
物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十四条物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
筹备首次业主大会会议，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业管理用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请之日起三十日内指导业主成立业主大会筹备组。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）建设行政主管部门和社区居民（村民）委员会的代表组成，成员人数应当为单数。
业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。
筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）或者委托的社区居民（村民）委员会代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
第十六条筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：
（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。
业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上确认；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；
（三）业主大会议事规则以及法律、法规、规章规定的其他方式。
业主可以委托代理人出席业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行表决。
物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
第十八条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照《福建省物业管理条例》第十二条规定的方式确定
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。
第十九条业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第二十条首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。
业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。
建设单位销售该物业管理区域内的物业时，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。
第二十一条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
具体标准由物业所在地建设行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位制定。
建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。
筹备经费应当专户储存，专款专用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
第二十二条街道办事处（乡镇人民政府）或者受其委托的社区居民（村民）委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导、帮助社区居民（村民）委员会指导业主召开。
第二十三条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民（村民）委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民（村民）委员会应当终止行使本款规定的职责。
第二十四条业主委员会可以设立候补委员制度。
候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。
候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。
设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。
业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。
候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十五条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）其他侵害业主合法权益的行为。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）被依法追究刑事责任的。
第二十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。
经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十八条业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。
业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，街道办事处（乡镇人民政府）应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。
业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会在任期届满的二个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并按照规定开展换届选举工作。
第三十条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起五日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者公安机关协助移交。
第三十一条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。
物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第三章物业管理服务
第三十二条物业服务企业应当具有企业法人资格，并按照规定取得相应资质等级。
物业服务人员应当按照规定取得相应资格证书。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业应当在其资质等级范围内承担物业管理事务，依照前期物业服务合同或者物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。
合同应当在规定时间内向县（区）建设行政主管部门备案。
第三十三条物业服务企业的基本权利：
（一）按物业服务合同的约定收取费用；
（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与业主或者非业主使用人的纠纷；
（五）法律、法规、规章规定的其他权利。
第三十四条物业服务企业的基本义务：
（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；
（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
（三）在物业管理区域内的显着位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；
（四）每月在物业管理区域内的显着位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；
（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
（六）法律、法规、规章规定的其他义务。
第三十五条物业服务合同应当约定下列基本内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、维保和养护；
（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
（四）安全防范和维护公共生活秩序；
（五）法律、法规、规章规定的其他应当约定的事项。
第三十六条建设单位、物业服务企业以及街道办事处（乡镇人民政府）应当根据《福建省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本细则第三十七条至第四十条的规定向物业所在地县（区）建设行行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。
物业管理区域由物业所在地县（区）建设行政主管部门自收到备案资料之日起五个工作日内会同街道办事处（乡镇人民政府）及社区居民（村民）委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：
（一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域；
（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
建设单位、物业服务企业以及街道办事处（乡镇人民政府）划定或者确定物业管理区域不合理的，县（区）建设行政主管部门应当自收到备案资料之日起五个工作日内提出核定意见并告知申请人。
第三十七条建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）物业管理区域备案申报表；
（二）建设单位营业执照；
（三）《建设用地规划许可证》及附图；
（四）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；
（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；
（六）地名批复文件。
第三十八条已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）物业管理区域备案申报表；
（二）物业服务合同；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）《建设用地规划许可证》及附图；
（五）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；
（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；
（七）地名批复文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第（四）项至第（七）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况
第三十九条没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处（乡镇人民政府）在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）物业管理区域备案申报表；
（二）物业管理区域四至范围说明及附图；
（三）确定物业管理区域的理由和依据。
前款第（三）项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。
第四十条已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：
（一）物业管理区域备案申报表；
（二）分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；
（三）分割方案；
（四）已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。
第四十一条新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。
前两款所规定明示或者公告的内容包括：
（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；
（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；
（三）公共车位数量和位置；
（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；
（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；
（六）共用设施设备名称及权属；
（七）其他需要明示的场所和设施设备。
第四十二条具备下列条件之一的，业主委员会可以向物业所在地县（区）建设行政主管部门提出调整物业管理区域的要求：
（一）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；
（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。
要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。
物业所在地县（区）建设行政主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处（乡镇人民政府）及社区居民（村民）委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
第四十三条建设单位应当按照规定配置物业管理用房。
建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。
物业管理用房的具体位置和面积，城乡规划主管部门应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）许可证之前予以确定。
按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用，其所有权属于该物业管理区域内的全体业主，不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
业主委员会成立之前，物业管理用房由前期物业服务企业接受、使用和经营。
前期物业服务企业出租经营物业管理用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。
业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。
第四十四条物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二）垃圾集散间、厕所；
（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；
（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。
按规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。
约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第四十五条一个物业管理区域应当由一
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