连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则.docx
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连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则
连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）（总58页）
连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）
∙第一章 总则
为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合连云港市实际情况，制定本实施细则（以下简称细则）。
本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。
在连云港市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。
详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。
连云港市城市规划区范围按《连云港市城市总体规划（2008～2030）》内容确定，旧区包括：
新浦旧城区范围为海连中路、南极北路、解放中路、盐河北路、人民路以及龙尾河相围合的区域，面积约平方公里；海州旧城区范围为玉带河以南、南大街以东、东风路以北、花园路以西的区域，以及玉带河以北、海连西路以南、幸福路以西至铁路东侧的区域，面积约平方公里；墟沟旧城区范围为大港西路以南、西园路以东、中山路以北、海棠路以西的区域，面积约平方公里。
新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。
城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。
城市规划区内乡镇可参照执行。
第二章 城市土地使用管理
城市用地分类
城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。
与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。
建设用地的适建性规定
各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。
尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
城市建设用地的适建性在控制性详细规划中明确，并在城乡规划主管部门出具的规划条件中确定。
适建性的具体要求按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。
第条中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。
需改变经批准的规划用地性质或超出规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。
城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。
居住公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GB50180-93）的规定。
在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标。
幼儿园应与居住项目配套建设，原则上服务范围不宜跨越城市主干道，小学建设应适当考虑规模办学需要，但原则上服务范围不宜超出城市街区。
为居住区配套的商业设施规模不应大于总建筑面积的5%。
距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。
住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜集中独立布局。
居住公共商业服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜布置于居住小区主次出入口处，以方便居民生活，并与一期住宅工程同步建设和同步投入使用。
居住用地（5公顷以上）中必须布置不少于三个用于居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间（含公共绿地、硬质铺装），并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。
其用地总面积组团级按不得少于人均平方米核算，小区级按不得少于人均平方米小区核算，最小用地规模不得小于400平方米。
建筑基地控制指标
新出让居住小区建筑基地面积原则上不宜小于5公顷。
城市旧区范围内建筑基地面积公顷以下的用地不宜单独出让，应按城市规划要求优先安排公共绿地或者配套公共设施用地。
建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定并经房产主管部门确认为危险房屋的，应进行土地收储，暂不具备土地收储条件的方可进行除险加固。
城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。
城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表的规定。
城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。
如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。
严格容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。
建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。
建筑底层功能为非机动车库或储藏室的层高小于米的建筑面积不计入容积率。
表建设基地建筑密度、容积率上限指标（工业建筑为双向指标）
建设类型
建筑密度（%）
容积率
新区
旧区
新区
旧区
住宅建筑
低层
33
35
1
多层
26
28
小高层
24
25
高层
20
20
公共建筑
办公建筑类
多层
45
50
3
高层
35
40
5
6
商业建筑类
多层
55
60
4
高层
50
55
工业建筑类
低层
55
60
多层
45
50
注：
1、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）条居住区用地平衡控制指标折算。
2、幼托、中小学校等建设项目的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
3、工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。
4、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其建筑密度和容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。
5、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。
6、在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，上表中建筑密度和容积率可以按照市政府批准的详细规划确定的指标执行。
7、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。
通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。
通道下的净空高度不小于米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于米。
建筑层数的计算
建筑的地下室、半地下室层数按民用建筑通则要求计算，建筑以外和贴邻的地下室、半地下室顶面高出室外设计地面的高度小于等于者（含符合植被生长要求的覆土厚度），建筑底部设置的高度不超过的自行车库、储藏室、敞开空间，可不计入建筑层数。
建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，不计入建筑层数内。
住宅顶部为2层一套的跃层，按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。
第三章 建筑管理
建筑间距
建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。
住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。
不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。
城市规划区范围内正南北向低、多层住宅建筑日照间距系数低限值为。
旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于。
高层建筑与本地块内北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。
住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L=L1±L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见省《技术规定》附录二）：
L1=i·H
L1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
住宅建筑日照间距可按表不同方位日照间距折减系数换算。
表不同方位日照间距折减换算表
方位
>0º—≤15º
>15º—≤60º
>60º
折减值
注：
1、表中方位为正南向（0º;）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。
方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。
低、多层住宅建筑日照间距：
低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按条计算确定；点式建筑根据具体情况参照和附录一第3条计算确定。
在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>60º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表标准乘以系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。
被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。
沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。
高层住宅建筑日照间距
高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
被遮挡高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。
住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。
沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
住宅建筑之间的最小间距应符合表的规定。
表住宅建筑之间的最小间距（米）
建筑
类别
间距
建筑
类别
遮挡建筑
高层
小高层
多层
低层
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
被遮挡建筑
高层
45
30
15
—
30
20
15
—
20
15
13
—
18
15
13
—
小高层
40
25
15
—
20
18
10
—
15
12
8
—
12
12
6
—
多层
40
25
15
—
20
12
10
—
12
10
8
—
12
—
6
—
低层
40
25
15
—
20
12
10
—
12
10
8
—
6
—
—
—
注：
1、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
2、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
3、“—”表示按消防和施工安全等控制。
如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
4、住宅建筑之间存在相互遮挡的，分别计算最小间距，其建筑间距应当按照其中较大的值确定。
非住宅建筑与住宅建筑的间距：
非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。
非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表规定。
表住宅建筑（南侧）与非住宅建筑
（北侧）之间的最小间距（米）
住宅
间距
非住宅
高层
多层、小高层
低层
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
非住宅
高层
24
20
13
—
15
13
9
—
13
12
9
—
多层
18
13
9
—
12
9
6
—
10
—
6
—
低层
9
9
9
—
9
6
6
—
6
—
—
—
注：
1、建筑裙房高度小于或等于10米时，按低层间距控制；高度超过10米、小于或等于24米时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、物业管理用房等附属建（构）筑物，在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3、变电所、开闭所、煤气调压站、天然气储罐、垃圾中转站、独立设置的配电房、公共厕所等设施与住宅建筑的间距，应当满足相关规范及安全、消防、环境保护等方面的要求。
低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。
在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。
非住宅建筑的间距：
非住宅建筑之间的最小间距应符合表的规定。
表非住宅建筑之间的最小间距（米）
建筑类别
间距
建筑
类别
高层
多层
低层
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
20
15
13
—
13
13
9
—
9
9
9
—
多层
13
13
9
—
12
9
6
—
6
6
6
—
低层
9
9
9
—
6
6
6
—
6
6
6
—
注：
1、建筑裙房高度小于或等于10米时，按低层间距控制；高度超过10米、小于或等于24米时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑之间的最小间距可酌情减少。
工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。
医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距系数增加计算。
老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加计算。
学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建筑控制。
半地下车库（半地下室）与周边建筑的间距须满足消防、施工、日照等要求。
建筑物退让
沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。
统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。
建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见省《技术规定》附录三）：
沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表或者表规定间距的二分之一计算确定。
沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为。
沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表或者表规定间距的二分之一计算确定。
各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表、表或表规定山墙间距的二分之一计算确定。
建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。
且不影响道路、河道另一侧地块的日照权益。
离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。
条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。
临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。
相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：
（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。
（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。
建筑间距范围内有公共道路、公共绿地、河道的，公共道路、公共绿地、河道部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线、退让绿地绿线、退让河道蓝线的要求及遮挡方位等因素具体规定。
新建建筑的地下室，后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，在确保施工安全的前提下，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的倍，且不少于5m。
按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。
界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。
建筑物后退城市道路红线距离：
沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离为：
建筑物退让40米（含40米）以上道路为15米，退让30-40米（含30米）道路为10米；退让30米以下道路为8米；高层建筑主要立面沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。
为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。
建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算。
建筑物的挑檐、雨蓬、台阶、平台、窗井等在不影响道路通行安全和通过能力的前提下，其后退距离可以酌情减少，但凸出宽度不应超过建筑红线至规划道路红线距离的1/3除基地内连接城市管线以外的其他地下管线等不允许凸入城市道路红线。
沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于30米，省道不少于20米，县道不少于15米，其它道路不少于5米。
有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定，但临主要道路设置主出入口的不应小于20米。
道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于条规定数值。
两条30米以上城市道路交叉口原则上应设置广场，建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值。
临路建设围墙的应采用透空式，围墙后退40米及以上城市道路红线不少于2 m，其中城市新区不少于4米。
并在围墙外侧设置不小于2米宽的绿化隔离带（新区为4米以上绿带）。
后退40米以下城市道路红线不少于2米；后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定，界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。
建筑退让道路距离内具体要求：
新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。
城市新区退让主干道不小于25米（不小于15米绿化带），退让次干道不小于15米（不小于10米绿化带），作为临路绿带。
主干道交叉口让出不小于5000平方米（近似正方形）、主次干道交叉口让出不小于3500平方米（近似正方形）、次干道交叉口让出不小于2500平方米（近似正方形）作为交叉口绿化广场。
地下建筑物后退道路规划红线的距离按条确定。
退让城市道路红线不少于2米方可设置停车位，其中城市新区不少于4米（有绿带要求的除外）。
铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表规定的距离控制，住宅建筑后退铁路轨道中心线距离不小于30米。
表铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）
铁路等级
建筑物后退距离（米）
铁路干线
30（其中10米绿化带）
铁路支线
20（其中5米绿化带）
沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于10米；在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。
建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离
建筑类别
后退城市公共绿地边界的最小距离（m）
绿地在建筑的东、西和南侧
绿地在建筑的正北侧
围墙
低层
2
3
多层
3
5
高层
3
建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的倍，且大于6米
建筑物的高度控制
建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。
商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。
城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好的城市高度空间序列。
应编制城市建筑物高度控制规划，通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层控制区、高层严格控制区。
机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。
沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。
建筑顶部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:
。
设计不利用的坡屋面空间不得开设窗洞、门洞、上人孔，其檐口高度不得高于米。
设计利用的坡屋面空间按照相关规范设计并计算建筑面积纳入容积率。
因建筑造型设计不利用的闷层等建筑空间高度不得大于米。
建筑基地的绿地
各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：
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