盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则.docx
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盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则
盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）
第一章 总则
为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则（以下简称细则）。
本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。
在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。
详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。
盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。
主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。
城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。
城市规划区内乡镇可参照执行。
第二章 城市土地使用管理
城市用地分类
城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。
与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。
建设用地的适建性规定
各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。
尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。
建筑基地控制指标
建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。
表各类建筑密度、容积率上限指标
1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
3、国家和省的有关政策发生变化的。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。
涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。
建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。
建设基地类型
建筑密度（％）
容积率
新区
旧区
新区
旧区
住
宅
用
地
低?
?
?
?
?
层
35
40
多?
?
?
?
?
层
24
25
中?
高?
层
20
22
高?
?
?
?
?
层
18
20
公共
设施
用地
办公建筑
多层
35
40
高层
30
35
商业建筑
多层
45
50
高层
40
45
工业建筑
低层
45
50
多层
40
45
注：
1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。
4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；
表开放空间增加建筑面积指标
允许建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
＜2
≥2-＜4
≥4-＜6
≥6
注：
开放空间的条件和计算方法见附录四。
建筑层数的计算
建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于者（含符合植被要求的覆土厚度），建筑底部设置的高度不超过的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。
住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。
第三章 建筑管理
?
建筑间距
L=L1±L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
L1=i·H
L1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
方位
>0o—≤15o
>15o—≤60o
>60o
折减值
注：
1、表中方位为正南向（0o;）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。
沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
建筑
类别
高层（遮挡）
多层、中高层（遮挡）
低层（遮挡）
高层
（被遮挡）
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
30
25
13
—
18
15
13
—
18
15
13
—
多层、中高层（被遮挡）
30
20
13
—
12
10
8
—
12
—
6
—
低层
（被遮挡）
30
20
13
—
12
10
8
—
6
—
—
—
注：
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
4、“—”表示按消防和施工安全等控制。
如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
控制间距建筑类别
高层住宅建筑
多层、中高层住宅建筑
低层住宅建筑
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层非住宅
建筑
24
20
13
—
15
13
9
—
12
13
13
—
多层、中高层
非住宅建筑
18
13
9
—
12
9
6
—
10
—
6
—
低层非住宅
建筑
9
9
9
—
9
6
6
—
9
—
—
—
注：
独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
控制间距建筑类别
高层
多层
低层
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
18
15
13
—
13
13
9
—
9
9
9
—
多层
13
13
9
—
12
9
6
—
6
6
6
—
低层
9
9
9
—
6
6
6
—
6
6
6
—
注：
1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
?
老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加计算。
学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建筑控制。
建筑物退让
；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。
（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。
（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。
按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。
界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。
?
?
?
其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。
新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。
城市新区退让主干道不小于25米（不小于15米绿化带），退让次干道不小于15米（不小于10米绿化带），作为临路绿带。
主干道交叉口让出不小于5000平方米（近似正方形）、主次干道交叉口让出不小于3500平方米（近似正方形）、次干道交叉口让出不小于2500平方米（近似正方形）作为交叉口绿化广场。
铁路等级
建筑物后退距离（米）
铁路干线
20
铁路支线
15
建筑类别
后退城市公共绿地边界的最小距离（m）
绿地在建筑的东、西和南侧
绿地在建筑的正北侧
围墙
低层
2
3
多层
3
5
高层
3
建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的倍，且大于6米
类别
建筑物离现状高架和匝道的距离（m）
居住、学校和医院类建筑
其它建筑
低、多层
高层
低、多层
高层
高架
30
40
15
20
匝道
20
20
10
15
城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。
建筑物的高度控制
建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。
商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。
沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。
建筑基地的绿地
各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：
居住区内的公共绿地面积指标：
?
建筑基地出入口
基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。
各类建筑配建停车位指标
类别
小汽车
自行车
一类居住区
辆/户
1辆/户
二类居住区
普通商品房住区辆/户（户型建筑面积在70平方米以下的按1辆/户）、经济适用房、廉租房等政策性保障住房为1辆/户（户型建筑面积在70平方米以下的经济适用房可不配车位。
）
2辆/户
注：
规划区内高速圈外乡镇停车标准可酌情降低，但不得低于辆/户，高速圈内乡镇及高速圈外市级以上产业园区停车指标按辆/户执行。
类别
计算单位
小汽车
自行车
旧区
新区
A、办公类建设工程配建指标
A
办公
行政办公
车位/100m2建筑面积
其它办公楼
说明：
其它办公楼类包括商务、金融等各类办公；
B、商业类建设工程配建指标
B
商业
大型商业
普通商业综合楼
车位/100m2建筑面积
超市
10
农贸市场
15
专业市场
C、宾馆、餐饮、娱乐设施的建设工程配建指标
C
宾馆、饭店、娱乐设施
宾馆
车位/客房
饭店、宾馆配套餐饮、娱乐
餐饮、娱乐设施
车位/100m2建筑面积
D、医疗设施的建设工程配建指标
D
医院
市、区级综合医院、专科医院
车位/100m2建筑面积
社区医院、诊所
疗养院
E、教育设施的建设工程配建指标
E
教育
设施
高等院校
车位/百师生
60
中学
80
小学
20
幼儿园
5
F、文化、娱乐、体育、展览、公园的建设工程配建指标
F
文化娱乐等设施
影剧院
车位/每100座位
20
博物馆、图书馆
车位/每100m2建筑面积
展览馆、会议中心
体育场馆
车位/每100座位
浏览场所、公园
车位/每公顷
、工业设施的建设工程配建指标
G
工业
厂房
车位/100m2建筑面积
－
*2
仓库
－
办公、职工宿舍、工业邻里中心
－
注:
1、仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。
2、表格中F类设施停车标准为参考值，具体车位应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。
小区出入口按人车分流分别设置，独立式车库楼出入口要结合周边地下车库一并设置，出入口宜设置在地下车库内，设置地下车库不宜超过地下2层。
公寓类建筑按非住宅类划分，建筑形态及外立面装饰材料按公共建筑标准控制。
同一单元同一楼层不同性质的用房不能混合设置。
场地设计标高
在建筑总平设计中，场地设计标高与建筑±标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定。
场地设计标高的确定（内部主要道路及铺装广场标高）要求：
建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。
必须设置非机动车道、无障碍设施的，尺度、坡度等应满足国家规范要求。
第四章?
?
?
市政公用设施与工程管线综合
给水
建设规模
（万m3/d）
地表水水厂
（m2·d/m3）
地下水水厂
（m2·d/m3）
加压泵站
（m2·d/m3）
5-10
注：
1、建设规模大的取下限，建设规模小的取上限。
2、地表水水厂建设用地指标适用常规处理工艺，厂内设置预处理或深度处理构筑物以及污染处理设施时，可相应增加用地。
3、地下水水厂建设用地指标适用消毒工艺，厂内设置特殊水质处理工艺时，可相应调整用地指标。
4、加压泵站设有大容量的调节水池时，可相应增加用地。
5.本表指标未包括厂区周围绿化地带用地。
城市管网最小管径不小于DN150mm。
排水
[原规定为：
新建城镇和城市新建区应采用分流制；旧城区结合旧城改造逐步实现分流制。
]
2·d/m3）
建设规模（万m3/d）
用地指标
一级处理
二级处理
不含污泥消化
含污泥消化
20以上
雨水泵站
污水泵站
建设规模（l/s）
用地指标（m2;·s/l）
建设规模（l/s）
用地指标（m2;·s/l）
20000以上
以上
—
—
100-300
用地指标是按生产必须的土地面积。
2.泵站规模按最大秒流量计。
3.本指标未包括站区周围绿化带用地。
4.合流泵站可参考雨水泵站指标。
城市污水的处理程度和尾水出路充分考虑水质保护和水环境容量的合理利用，污水尾水实行达标排河和资源化利用相结合。
在工业集中的园区可视需要集中建工业污水处理厂，处理厂的功能和尾水的出路分两种情况：
尾水进城市污水系统，实行再处理后达标排河，或达标后直接进入尾水排河系统；在尾水排河区可作为终极处理，尾水达标排河或深度处理后回用。
城市燃气
建筑形式
调压装置入口燃气压力级制
建、构筑物外墙
重要公共建筑外墙
铁路中心线
城镇道路红线
电力变配电柜
地上单独建筑
高压（A）
高压（B）
次高压（A）
（）
（）
（）
次高压（B）
（）
（）
（）
（）
中压（A、B）
（）
（）
（）
（）
地下单独建筑
中压（A、B）
—
注：
1、当调压装置露天设置时，则指距离装置的边缘。
燃气设计压力（表压）分级（Mpa）：
高压（A）
2、当达不到上表净距要求时，采取有效措施，可适当缩小净距。
3、括号中数据为调压柜与其他建（构）筑物水平净距。
公共交通
序号
总容积（m3）
≤50
51-200
201-500
501-1000
1001-2500
2501-5000
>5000
单罐容积（m3）
≤20
≤50
≤100
≤200
≤400
≤1000
—
防火间距（m）
名称
1
居住区、村镇、学校、影剧院、体育馆等人员集中的地区
60
70
90
120
150
180
200
2
工业区（最外侧建筑物外墙）
50
60
70
90
120
150
180
3
铁路（中心线）
国家线
60
70
80
100
企业
专用线
25
30
35
40
4
公路（路肩）
高速
Ⅰ、Ⅱ级
20
25
30
Ⅲ、Ⅳ级
15
20
25
5
架空电力线（中心线）
倍杆高
倍杆高，但35KV以上架空电力线应大于40m
6
Ⅰ、Ⅱ级通信线（中心线）
30
40
注：
1、防火间距应按本表总容积和单罐容积较大者确定。
2、地下贮罐的防火间距可按本表减少50%。
3、设有防液堤的全冷冻式贮罐的防火间距可按本表规定执行。
4、与本表以外的其他建、构筑物的防火间距应按现行的国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16执行。
总存瓶容积（m3）
≤10
>10
民用建筑
10
15
重要公共建筑
20
25
主要道路（路肩）
10
10
次要道路（路肩）
5
5
注：
1、总存瓶容积按实瓶个数与单瓶容积的乘积计算。
2、瓶库与高层民用建筑的防火间距按《高层民用建筑设计防火规范》GB50045执行。
2计算。
枢纽站的规划用地面积一般为5000～10000m2。
快速路、主干路及郊区的双车道公路应采用港湾式中途站，其他道路的路旁绿带较宽地段宜采用港湾式中途站。
在旧城区、城市主要交通枢纽附近，新建居住区或卫星城，应预留包括停车在内的公交用地。
保养场规模（辆）
每辆车用地面积（m2）
单节公共汽车和电车
铰链式公共汽车和电车
出租小汽车
50
220
280
44
100
210
270
42
200
200
260
40
300
190
250
38
400
180
230
36
电力、电信、邮政
城市变电所规划选址，应符合下列要求：
（1）符合城市总体规划用地布局要求；
（2）靠近负荷中心；
（3）便于进出线；
（4）交通运输方便；
（5）应考虑对周围环境和邻近工程设施的影响和协调，如：
军事设施、通讯电台、电信局、飞机场、领（导）航台、国家重点风景旅游区等，必要时，应取得有关协议或书面文件；
（6）宜避开易燃、易爆区和大气严重污秽区及严重盐雾区；
（7）应满足防洪标准要求：
220-500kV变电所的所址标高，宜高于洪水频率为1%的高水位；35-110kV变电所的所址标高，宜高于洪水频率为2%的高水位；
（8）应满足抗震要求：
35-500kV变电所抗震要求，应符合国家现行标准《220-500kV变电所设计规程》和《35-110kV变电所设计规范》中的有关规定；
（9）应有良好的地质条件。
[原规定为：
变电所的所址选择应接近负荷中心，进出线方便，无腐蚀变电设备的环境污染，与有关设施（如军事、通讯、机场等）应根据规定保持一定的距离。
]
35-110KV变电所，在城市规划建设用地范围内应按户内式设计。
城市中心区域110KV变电所在技术经济方案合理的条件下，应尽量做成地下式。
市区35-500kV高压架空电力线路规划走廊宽度（单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列）表
线路电压
等级（kV）
高压线走廊
宽度（m）
线路电压
等级（kV）
高压线走廊
宽度（m）
500
60-75
66、110
15-25
330
35-45
35
12-20
220
30-40
基础通信管道应统一规划，统一共沟建设，统一管理。
环境卫生
广场和主、次干道两侧，商业区、浏览区、公园、市场、大型停车场、体育文化场（馆）、车站、码头、展览馆附近及其他公共场所，生活居住区；商服、文化、娱乐、体育、交通等对社会公众开放的公共性建筑内部。
设置标准由城市规划行政主管部门参照有关标准确定。
人流高度密集的街道和商业区间距不超过300米；一般街道宜为500-800米；未改造的老居住区服务半径100-150米；新建居住区服务半径250-400米。
新建居住区和旧城未改造区为30-60平方米/座；商业金融区、车站、码头、文化体育场馆等公共场所为50-120平方米/座。
侧或道路两路口以及各类交通客运设施、公共设施、广场、社会停车场等的出入口附近应设置废物箱。
废物箱的设置间隔宜符合下列规定：
商业、金融业街道：
50～100m；主干路、次干路、有辅道的快速路：
100～200m；支路、有人行道的快速路：
200～400m。
在新建、扩建的居住区或旧城改建的居住区应设置垃圾收集站，并应与居住区同步规划、同步建设和同时投入使用。
收集站的服务半径不宜超过。
收集站的规模应根据服务区域内规划人口数量产生的垃圾最大月平均日产生量确定，宜达到4t／d以上。
建筑面积不应小于80m2。
转运量（t/d）
用地面积（m²）
与相邻建筑间距（m）
绿化隔离带宽度（m）
>450
>8000
>30
≥15
150-450
2500-10000
≥15
≥8
50-150
800-3000
≥10
≥5
<50
200-1000
≥8
≥3
注：
1、表内用地面积不包括垃圾分类和堆放作业用地。
2、用地面积中包括沿周边设置的绿化隔离带用地。
3、当选用的用地指标为两个档次的重合部分时，可采用下档次的绿化隔离带指标。
工程管线综合
工程管线应与道路中心线平行敷设，不宜横穿道路，必须横穿道路的管线段应尽量与道路中线垂直。
分配管线应敷设在支管线较多的一侧。
道路红线宽度超过30米时，宜两侧布置给水配水管和燃气配气管；道路红线宽度小于30米时，宜在道路一侧布置排水管。
工程管线在庭院内建筑线
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