下半陕西省土地估价师《管理法规》：房地产开发用地模拟试题.doc

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2016年下半年陕西省土地估价师《管理法规》：

房地产开发用地模拟试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、衡量因素的同一水平（同一个总体）下样本数据的误差，称为误差。

A：

组内

B：

随机

C：

组间

D：

系统

E：

合法性

2、根据地租理论，最劣等土地的级差地租。

A：

等于零

B：

大于零

C：

土地价格

D：

房地产价格

E：

时间因素

3、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。

A：

估算开发后的售价

B：

估算开发的总费用

C：

确定最佳开发利用方式

D：

估算开发周期

E：

时间因素

4、对具有市场流动性的建筑物估价，应以__为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

A．重建成本

B．重置成本

C．建筑成本

D．成新度

5、某企业欠缴消费税20万元。

税务机关责令其补交拖欠的消费税，同时加罚了滞纳金1200元。

针对上述情况，下列说法符合城市维护建设税有关规定的是。

A：

以1200元为税基补缴城市维护建设税

B：

以20．12万元为税基补缴城市维护建设税

C：

以20万元为税基补缴城市维护建设税，不考虑滞纳金

D：

以20万元为税基补缴城市维护建设税，再按消费税拖欠天数对拖欠的城市维护建设税加收滞纳金

E：

土地

6、在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在范围内。

A：

小于300m

B：

300～500m

C：

500～1000m

D：

1000m以上

E：

土地

7、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。

对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。

A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%

C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%

8、在设计统计调查方案时，统计调查时间一般是指__。

A．调查资料所属的时间

B．调查资料所属的时期

C．调查工作的起止时间

D．调查资料的所属时间和调查工作的起止时间

9、下列关于地籍，不正确的是__。

A．地是土地，籍是登记基本状况及隶属关系的簿册

B．地籍是指国家为一定目的，记载土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途（地类）等基本状况的图册

C．地籍是土地的“户籍”，它具有不同于其他“户籍”的特点

D．地籍是静态的，不必经常更新，就能保持资料的记载和数据统计的连续性，反映它的现势性

10、如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/m2和300元/m2，标准样点地价的平均值分别为760元/m2和1520元/m2。

则表明两商业路段平均样点地价的代表性（）。

A．甲乙相同

B．甲大于乙

C．甲小于乙

D．难以判断

11、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为。

A：

重置成本

B：

重建成本

C：

建造成本

D：

建筑造价

E：

时间因素

12、其他货币资金主要包括__存款。

A．外埠

B．银行汇票

C．银行本票

D．银行

E．银行保函

13、行政诉讼程序中，对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的，人民法院不予受理。

A．20，5

B．25，10

C．30，10

D．30，15

14、某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年．据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩．假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为万元／亩。

A：

27．6

B：

41．4

C：

69．0

D：

71．4

E：

时间因素

15、企业所得税的纳税人不包括__企业。

A．外资

B．国有

C．集体

D．联营

16、依《国土资源听证规定》的有关规定，下列行为中，__不需听证。

A．更新基准地价

B．制定区域性征地补偿标准

C．制定标定地价

D．修改矿产资源规划

17、某房屋建筑面积40㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为。

A：

1520元

B：

7600元

C：

8000元

D：

8444元

E：

时间因素

18、某比较实例成交地价为1000元／平方米，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原利率为7％，则年期修正后的地价为元／平方米。

A：

966

B：

986

C：

1014

D：

1035

E：

时间因素

19、剩余法估价中计算利息的基础是。

A：

地价款、开发建筑费

B：

地价款、开发建筑费、不可预见费

C：

开发建筑费、专业费

D：

地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

E：

时间因素

20、《土地估价师继续教育暂行规定》明确，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于__学时。

A．50

B．60

C．80

D．100

21、根据2005年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段．在编制总体规划前应编制城市总体规划纲要，但以下内容中的不属于纲要阶段的主要内容．【2007年考试真题】

A：

市域城镇体系规划纲要

B：

提出城市规划区范围

C：

分析城市职能、提出城市性质和发展目标

D：

研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局

E：

土地

22、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的以上。

A：

5％

B：

15％

C：

25％

D：

30％

E：

土地

23、城镇土地定级中的综合定级是指。

A：

对商住等综合用地的定级

B：

对商、住、工混合用地的定级

C：

综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别

D：

不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别

E：

合法性

24、道路功能与宽度属于城镇土地定级的__因素。

A．繁华度

B．城镇基础设施

C．交通通达度

D．城镇规划

25、某一房地产，已知建筑物的重置价格为：

1500元／m2，成新率为80％。

据调查，同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（）元／m2。

A.2200 

B.2500 

C.2600 

D.2900

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据《城镇地籍调查规程》的规定，地籍图的比例尺可根据不同情况分别采用（）三种基本比例尺。

A．1:

500、1:

1000或1:

5000

B．1:

1000、1:

2000或1:

5000

C．1:

1000、1:

2000或1:

10000

D．1:

500、I:

1000或1:

2000

2、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是。

A：

上层滞水

B：

潜水

C：

承压水

D：

所有地下水

E：

取得开工许可证

3、公共设施规划布置满足的基本要求有__。

A．公共设施要分级成套地布置

B．公共设施要依托现有城区，分布在城区中心

C．各类公共设施要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径

D．公共设施的分布要结合城市交通组织来考虑

E．公共设施的分布应尽量分散，不易集中

4、地籍按功能分有。

【2002年考试真题】

A：

税收地籍

B：

产权地籍

C：

多用途地籍

D：

数字地籍

E：

建立地籍信息系统

5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所称城镇国有土地是指范围内属于全民所有的土地。

A：

市

B：

县城

C：

建制镇

D：

农村

E：

工矿区

6、一般单纯的土地租赁时，发生的总费用包括。

A：

土地税

B：

管理费

C：

维护费

D：

保险费

E：

重建费

7、以下属于编制土地利用总体规划的主要依据的是。

A：

土地使用年限

B：

土地供需状况

C：

上一级土地利用总体规划

D：

国民经济和社会发展规划

E：

土地质量与价格

8、分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把__作为基础的研究工作，每隔一年或半年进行一次。

A．地区经济分析

B．多种用途比较

C．供求分析

D．营销建议

E．社会因素分析

9、1988年，修改《土地管理法》，确定了__。

A．土地所有权与土地使用权相分离的原则

B．区分了“征收”和“征用”

C．土地使用权可依法转让的原则

D．实行国有土地有偿使用制度

E．实行国有土地有期限使用制度

10、行政诉讼中，如果原告同时向两个或者两个以上有管辖权的人民法院起诉，由最先的人民法院管辖。

A：

立案

B：

收到起诉状

C：

受理

D：

开庭

E：

35％～50％

11、在下列指标中，为房地产开发项目财务评价的主要效益考核指标．【2002年考试真题】

A：

资金时间价值

B：

财务内部收益率

C：

财务净现值

D：

房价

E：

资本金利润率

12、土地登记时，有等情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定。

【2007年考试真题】

A：

土地权属争议尚未解决的

B：

申请登记的土地不在本登记区的

C：

土地违法行为尚未处理或者正在处理的

D：

提供的材料不齐全的

E：

土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的

13、在下列房地产开发项目经济评价中，是考核项目盈利能力的动态指标．【2009年考试真题】

A：

投资利润率

B：

财务净现值

C：

财务内部收益率

D：

成本利润率

E：

资本金利润率

14、某企业将其所属的一处厂房作为抵押物贷款进行经营活动，并与某银行签订抵押合同。

此后，该企业又在其厂房内建房两间。

后因经营不善，不能按期归还银行贷款，经司法裁定，抵押物被整体拍卖后，新建两间房屋拍卖所得__。

A．属于抵押财产，应归银行所有

B．是抵押财产的附属物，部分归银行所有

C．不属于抵押财产，归企业所有

D．是抵押财产的增值，部分归银行所有

15、按照性质划分，城市中心的结构层次可分为__中心。

A．行政

B．商业服务

C．公共

D．文化

E．金融贸易

16、关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是（）。

A．由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴

B．基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算

C．基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具

D．基准地价可以根据市场状况即时变更

E．基准地价要体现政府出让土地的优惠政策

17、按照现行法律法规的有关规定，在以下土地权利中，可以抵押的有。

A：

集体土地所有权

B：

耕地承包经营权

C：

通过拍卖方式获得并经发包方同意抵押的荒山使用权

D：

无地上建筑物的乡镇企业用地

E：

35％～50％

18、城市规划管理部门通过等措施对各项工程建设进行有序有效的管理。

A：

建设用地规划许可证

B：

建设项目选址意见书

C：

临时建设用地规划许可证和临时规划许可证

D：

建设工程规划许可证

E：

环境评价许可证

19、__是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

A．级别基准地价

B．区片基准地价

C．路线价

D．标定地价

20、市、县国土资源行政主管部门受理在集体所有未利用地上单独选址的建设项目用地申请时，要编制。

【2009年考试真题】

A：

农用地转用方案

B：

补充耕地方案

C：

征收土地方案

D：

供地方案

E：

建设项目用地呈报说明书

21、有三个价格结果分别为500万元、520万元、550万元，则用算术平均值综合出的一个价格是__。

A．500

B．523

C．520

D．550

22、根据《中华人民共和国民法通则》，下列情形中，适用1年诉讼时效期间的有。

A：

身体受到伤害要求赔偿的

B：

出售质量不合格的商品未声明的

C：

延付租金的

D：

延付货款的

E：

寄存货物丢失的

23、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为．【2006、2004、2002年考试真题】

A：

间接费用

B：

销售费用

C：

管理费用

D：

期间费用

E：

前期费用

24、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。

A：

技术进步速度不快

B：

技术进步速度快

C：

技术进步因素对设备价格影响不大

D：

技术进步因素对设备价格影响大

E：

单位价值较小的自制设备

25、根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由__经营、管理。

A．村集体经济组织

B．村民委员会

C．村民

D．村民小组

E．村民代表