上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试题.doc

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上海2015年房地产估价师《案例与分析》：

房地产估价报告写作的文字要求考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。

A：

专业工程

B：

建筑工程全过程

C：

分部工程

D：

分阶段

E：

借款合同

2、独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体是指。

A：

环境

B：

生态

C：

生态系统

D：

景观

E：

执行层的组织协调

3、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。

A：

后续开发经营期究竟多长要预测准确

B：

各项收入、支出在何时发生要预测准确

C：

各项收入、支出发生的金额要预测准确

D：

各项后续开发完成后的利润要预测准确

E：

工业用地的监测点评估价格

4、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。

A：

基础设施建设费

B：

城市建设配套费

C：

公共配套设施建设费

D：

不可预见费

E：

借款合同

5、不动产拍卖成交一般以为标志。

A：

拍卖标的物实际占有的转移

B：

拍卖标的物实际使用的转移

C：

拍卖标的物财产所有权的转移

D：

拍卖标的物财产所有权的出租

E：

执行层的组织协调

6、投标截止后，开发商应按规定的时间__。

A．认标

B．评标

C．开标

D．验标

7、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A：

居住

B：

自住

C：

生活

D：

营利

E：

执行层的组织协调

8、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数

9、某商场先向甲银行贷款30万元。

后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。

抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。

A．两家银行按债权比例受偿

B．两家银行均等受偿

C．甲银行优先全额受偿

D．乙银行优先全额受偿

10、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。

该宗房地产的正常成交价格为__。

A．2000元/m2

B．2200元/m2

C．2400元/m2

D．2500元/m2

11、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：

净收益A每年不变

B：

收益年限n为有限年

C：

报酬率Y不等于零

D：

价格y符合评估时点市场情况

E：

工业用地的监测点评估价格

12、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

13、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。

A：

不予受理

B：

予以受理

C：

先予执行

D：

强制执行

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。

若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：

3800

B：

4500

C：

5200

D：

5600

E：

工业用地的监测点评估价格

15、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

A：

估价师声明

B：

估价的假设和限制条件

C：

估价方法

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

平均发展速度法

D：

移动平均法

E：

工业用地的监测点评估价格

17、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48

18、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2006年5月30日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

19、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大

20、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险

21、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A．商品，交易

B．互助合作

C．平均分配

D．共同承担

22、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04

23、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。

A．土地出让金

B．占用面积

C．经营收入

D．销售收入

24、房地产价格实质上是房地产__的价格。

A．开发成本

B．权益

C．物质实体

D．B和C

25、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地

B．商品住宅用地

C．非营利的社会团体用地

D．娱乐用地

2、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是

A：

1843.86

B：

1847.55

C：

2279.87

D：

2291.27

E：

借款合同

3、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。

A：

4000

B：

5000

C：

7000

D：

7500

E：

执行层的组织协调

4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__。

A．变动成本的设置

B．销售收入的不同

C．固定成本的设置

D．平衡点的设置

5、房地产档案资料由__组成

A．房地产平面图

B．房地产有关证明和文件

C．房地产卡片

D．房地产权属账册

E．房地产施工图

6、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。

A：

甲级

B：

乙级

C：

丙级

D：

丁级

E：

借款合同

7、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定陸因素发生的概率的取值范围是。

A：

B：

C：

D：

E：

借款合同

8、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。

A：

定额计价以直接费单价为基础

B：

定额计价以综合单价为基础

C：

定额计价是分部分项工程的不完全价格

D：

定额计价是分部分项工程的完全价格

E：

目前采用单位估价法和实物估价法确定

9、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：

未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：

拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：

强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：

行政强制拆迁应当严格依法进行

E：

申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件

10、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。

A．3%

B．5%

C．10%

D．12%

11、房地产价格的形成条件有__。

A．房地产的需要

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求

D．房地产的相对稀缺性

E．房地产的有效供给

12、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。

A．经济学原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．对立原理

13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。

（采用四三二一法则）

A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.8

14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

15、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等．【2005年考题】

A：

环境景观

B：

离市中心距离

C：

朝向

D：

城市规划限制条件

E：

地势

16、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。

A：

同质偏好市场

B：

分散偏好市场

C：

个别偏好市场

D：

集群偏好市场

E：

弥隙市场

17、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵和大小

E．统一付款方式

18、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。

A：

宪法具有最高的法律效力

B：

一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：

法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D：

行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：

地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

19、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入。

全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。

则该项目建造成本的利息是__万元。

A．755.54

B．772.84

C．1400.88

D．1433.90

20、下列属于报酬率求取方法的是。

A：

累加法

B：

功能法

C：

市场提取法

D：

投资报酬率插入法

E：

均衡法

21、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

22、房地产金融的特点包括。

（2007年试题）

A：

集中性

B：

风险性

C：

流通性强

D：

资金增值性

E：

资金周转期长

23、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。

A：

2000

B：

2500

C：

3500

D：

6000

E：

执行层的组织协调

24、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。

A：

后退道路红线距离

B：

土地使用期限

C：

基础设施完备程度

D：

容积率

E：

合并的可能性

25、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则