《物业管理实务》各章练习题.docx
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《物业管理实务》各章练习题
第一章物业管理企业
一、单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
1．物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有（）。
A中外合资经营的物业管理企业B全民所有制物业管理企业
C物业管理集团公司下的子公司D集体与个人共同投资的物业管理企业
2．物业管理企业资质等级分类方法有（）。
AA、B、C、D四个等级B高、中、低三个等级
C一、二、三级D特级、一、二级
3．一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是：
A200万元B300万元C400万元D800万元
4．二级资质物业管理公司，专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。
A10B20C30D40
5．关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的（）。
A国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理
B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理
C直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督
D直辖市人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理
6．新设立的物业管理企业，在领取营业执照之日起30天内，持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质（）。
A一级资质B二级资质C三级资质D三级资质，并设一年的暂定期
7．物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的（）。
A法人B经济实体C企业单位D以上说法都不对
8．下列选项中，不属于物业管理企业特征的是（）。
A是独立的企业法人B属于服务性企业
C具有一定的公共管理性质的职能D具有行政管理职能
9．物业管理企业的产品是（）。
A服务B管理C服务与管理并存D以上说法都不对
10．物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为（）万元。
A10B200C300D500
11．（）组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。
A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制
12．（）组织形式，其员工受双重领导。
A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制
13．规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用（）组织形式。
A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制
14．目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是（）。
A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制
15．新设立的物业管理企业，其资质等级按（）等级核定。
A最低B最高C适合的资质等级D矩阵制
二、多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
1．物业管理企业在申请资质时，应持以下资料（）。
A营业执照和企业章程B验资证明
C物业管理企业组织架构D企业法定代表人的身份证明
E物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同
2．关于物业管理企业的设立，以下说法正确的是（）。
A物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段
B物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记，是根据《公司法》的规定
C新设立的物业管理企业，在领取营业执照后，要向当地工商主管部门申请资质，是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定
D《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。
同时可以办理三级资质的物业管理企业
E物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件
3．以下哪几种是物业管理企业的常见模式（）。
A房地产建设单位的附属公司B民营物业管理企业
C独立的物业管理企业D集体所有制物业管理企业E物业管理集团公司
4．物业管理企业的组织形式主要有（）。
A直线制B直线职能制C矩阵制D直线矩阵制E事业部制
5．以下对物业管理企业描述正确的有（）。
A依法设立，以盈利为目的，承担独立责任的企业法人
B物业管理企业的产品就是服务，属于服务性企业
C其职能带有公共管理的性质
D具备专门资质，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体
E物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任
6．关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的（）。
A事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式
B采取事业部制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能
C其主要特点：
实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏
D其主要优点：
强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的行政事务；能调动各事业部门的积极性；促进了内部竞争；有利于复合型人才的考核培养
E主要缺点：
机构人员较多，容易形成多头领导
7．以下诸多因素，哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置（）。
A企业资质B企业战略C技术D组织规模E外部环境
8．物业管理企业组织机构设置的要求是（）。
A按企业资质设置组织机构B按照企业规模、任务设置
C按照统一领导、分层管理的原则设置D按企业注册资本设置组织机构
E要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活
9．物业管理企业的分类，以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有（）。
A中外合资经营的物业管理企业B全民所有制物业管理企业
C物业管理集团公司下的子公司D集体与个人共同投资的物业管理企业
E股份合作型物业管理企业
10．物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。
品质管理部的主要职责包括以下那几个方面（）
A客户服务监督管理B制订和分解企业经营计划和经营目标
C维护企业质量管理体系的正常运行D建立相关规章制度、管理目标和工作标准
E客户管理关系，客户投诉处理，客户满意度评价
三、案例题
1．你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。
按上级领导的要求：
成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。
请问
（1）按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门的职责。
（2）说明直线职能制的主要优缺点。
【答案】
（1）应设立的职能部门及职责如下：
①总经理室：
由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层，对企业的重大问题作出决策。
②人力资源部：
制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。
③行政管理部：
编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。
④财务部：
坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。
⑤品质管理部：
企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。
⑥市场拓展部：
制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。
⑦经营管理部：
物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。
⑧工程管理部：
工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。
⑨安全管理部：
各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。
⑩环境管理部：
负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。
（2）优点：
加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。
缺点：
机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。
2．公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业公司设立的程序。
分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
【答案】
（1）工商注册登记阶段：
企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。
（2）资质审批阶段：
申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
四、参考答案
（一）单项选择题1C2C3D4B5B6D7B8D9A10A11B12D13C14A15A
（二）多项选择题1ABDE2ABE3ACE4ABCE5ABCD6ACD
7BCDE8BCE9ABD10ACE
第二章物业管理招标投标
一、单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
1．物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
A相关法规的要求B物业管理费的多少
C物业管理公司的实际能力D物业管理服务内容
2．在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，（）负责物业管理的招标组织工作。
A建设单位B施工单位C物业产权人D监理单位
3．根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同，可以将物业管理投标分为（）招标等类型。
A整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目
B单一招标、综合招标、分块招标C专项招标、整体招标、分区招标
D专业招标、综合招标、分区招标
4．物业项目招标，按物业项目的服务方式可划分为（）。
A整体项目招标、专项服务招标B全权管理项目招标、顾问项目招标
C专业招标、综合招标D单项招标、整体招标
5．物业管理招标方式分为（）。
A公开招标、议标B邀请招标、议标C公开招标、邀请招标D议标、评标
6．前期物业管理阶段是指（）。
A物业开发设计、施工建设、竣工验收
B从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前
C从物业开发设计到业主人住
D从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前
7．物业管理企业在确定参与招标活动后，应在（）的基础上制订切实可行的物业管理方案。
A分析投标物业项目基本情况、周边其它项目基本情况
B分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本
C分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容
D分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式
8．居住型物业的物业管理服务的重点是（）。
A基础性的物业管理服务B特约服务C经营管理D紧急事件的预防和处理。
9．招标人在发布招标公告或投标邀请函书的（）日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A7日B10日C15日D30日
10．按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人少于（）或者住宅规模在（）以下，经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A2个，2万平方米B3个，2万平方米C3个，3万平方米D2个，3万平方米
11．招标人招标代理负责组建评标委员会，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（）。
A1／2B2／3C3／4D4／5
12．物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是（）。
A编制招标文件B投标申请人的资格预审C发放招标文件D接受投标文件
13．物业管理招标的程序有：
①编制招标文件；②接受投标文件；③投标申请人的资格预审；④发放招标文件；⑤成立招标领导小组；⑥成立评标委员会；⑦开标、评标、中标；⑧公布招标公告，正确的顺序是（）。
A⑤①④⑧③②⑥⑦B⑤①⑧④③②⑥⑦C⑤①⑧④⑥②③⑦D①⑤⑧④③②⑥⑦
14．物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是（）。
A项目评估与风险防范B登记并取得招标文件C准备投标文件D送交投标文件
15．必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是（）。
A新建的商场B新建的写字楼C新建的住宅D新建的医院
16．招标人应当在投标有效期截止时限（）日前确定中标人。
A15B20C30D7
17．招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A15B7C20D30
18．公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。
A20B15C30D7
19．采用邀请招标方式的，至少应该邀请（）家物业管理企业。
A5B7C4D3
二、多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
1．物业管理招标的方式有（）。
A公开招标B邀请招标C有限竞争性招标D选择性招标E议标
2．物业管理招标投标的基本原则是（）。
A物业管理招标由招标人依法组织实施
B在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位
C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开
D在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，信守诺言
E对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求
3．物业管理招标投标的基本要求是（）。
A参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规，即合法性
B在物业管理招标投标过程中，双方都应充分考虑市场要素，即适应性
C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开，即公开性
D招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业，投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式，即响应性
E按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，即程序性
4．物业管理招标投标法律依据是（）。
A物业管理条例B前期物业管理招标投标暂行办法C中华人民共和国招标投标法D招标方的有关规定E物业管理收费管理办法
5．物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有（）。
A项目的整体设想与构思B组织架构与人员配置C费用测算与成本控制
D工作目标和计划E服务承诺
6．物业管理方案的实质性内容包括（）。
A服务承诺B人员培训及管理C早期介入及前期物业管理服务内容
D工作计划E管理制度的制定
7．物业管理服务模式包括（）。
A组织架构的设置B客户定位C服务需求定位D经营服务模式确定
E物业的功能定位
8．商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有（）。
A经营B设施管理C安全D公用设施无故障的正常运行
E特殊服务需求服务
9．政府物业管理的特殊性主要体现在（）。
A维护政府的形象B设备设施管理C会议接待D安全和保密管理
E内部特约服务
10．物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容有（）。
A物业管理企业B物业管理服务内容C物业管理费用D物业管理要点
E物业管理企业规章制度
11．物业管理招标的主体主要有（）。
A建设单位B业主大会C物业产权人D物业使用人E业主委员会
12．物业管理招标投标的特点主要有（）。
A综合性B公正、合理性C公开、公平性D特殊性E差异性
13．下列属于常规物业管理招标内容的有（）。
A客户管理、客户服务和便民措施B精神文明建设C物业的租赁经营
D参与物业的竣工验收E财务管理
14．物业管理投标的主要风险来自于哪些方面（）。
A政府相关单位B招标人C招标物业D投标人E竞争对手
15．物业风险的防范与控制的具体措施有（）。
A严格按照相关法律法规的要求参与投标活动B对项目进行科学合理的分析、评估
C完善企业自身的管理D选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业
E不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求
三、案例题
1．你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。
请问：
（1）你将按怎样的程序开展投标工作?
你的标书中的主要内容有哪些?
（2）物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?
（3）在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?
【答案】
（1）投标程序：
①获取招标信息；②项目评估与风险防范；③登记并取得招标文件；④准备投标文件；⑤送交投标文件；⑥接受招标方的资格审查；⑦参加开标、现场答辩和评标；⑧签约并执行合同。
标书的主要内容：
分为商务文件和技术文件两大类。
商务文件主要包括：
①公司简介；②公司法人地位及法定代表人证明；③招标报价单及招标文件要求提供的其它资料。
技术文件主要是：
物业管理方案和招标方要求提供的其它技术性资料。
（2）基本要求：
①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理；②在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素；③招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动；④按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。
基本原则：
①物业管理招标由招标人依法组织实施；②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益；③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施；④在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。
（3）在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素①投标物业的基本情况；②招标物业项目的定位；③业主的需求；④建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；⑤招标条件和招标过程；⑥竞争对手；⑦企业自身条件的分析。
2．你是某物业公司的管理人员，由你负责制定某项目的物业管理方案。
请问物业管理方案应包括哪些内容?
【答案】物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。
四、参考答案
（一）单项选择题1D2A3A4B5C6B7D8A9B10B11B12C13B14A15C16C17A18A19D
（二）多项选择题1AB2ABCD3ABDE4ABC5ABC6BCDE7BCE8AB9ACDE10BCD11ABC12ADE13ABCE14BCDE15ABCD
第三章物业管理合同
一、单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
1．在（）阶段，由（）制定业主临时公约。
A物业销售之前建设单位B物业销售之前物业管理企业
C物业入住阶段建设单位D物业入住阶段物业管理企业
2．下列属于合同要约的是（）。
A拍卖B广告C标价D投标
3．物业管理招标是（）。
A要约B承诺C邀请要约D反要约
4．前期物业服务应达到（）的质量标准。
A国家规定B省、市规定C合同约定D业主要求
5．下列不属于合同签订应遵循的基本原则是（）。
A诚实信用B权利义务公平对等C业主占主导地位D合同自由
6．承诺必须由（）作出，才能产生法律效力。
A要约人B受要约人C第三方D要约人的代理人
7．物业管理服务合同一般采用（）。
A书面合同B口头合同C事实合同D以上都可以
8．前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将（）。
A继续生效B中止C终止D以上都不可以
9．物业服务合同签订的过程中，某业主对物业管理企业提出异议，该业主的反对（）。
A成立B不成立C根据具体情况具体分析D该业主可拒绝履行合同义务
10．业主自有物业专有部分的承接验收属于（）之间的问题。
A业主与开发商B业主与物业公司C物业公司与开发商D业主与施工方
二、多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
1．合同要约构成要件有（）。
A要约必须是特定人的意思表示
B要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
C要约发出就生效
D所有的订
升级会员 