城市商业楼广场项目进度及工程管理评估报告实例示范.docx
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城市商业楼广场项目进度及工程管理评估报告实例示范
******广场
项目进度及工程管理评估
撰稿人：
***
备受集团公司高度重视的***广场项目已经胜利落幕，为规避过程中出现的失误及管理漏洞，作为一名管理人员、***广场项目施工阶段的重要见证人有责任、有义务对其进行评述，然而由于本人水平有限，加之时间仓促，不到之处，敬请批评指正！
◆整体综述
◆里程碑
◆各区关键时间节点
◆A座结构施工工期对照表
◆进度问题解析
一、整体综述：
******广场项目地处于******，属***市商业繁华地区。
昔日的####生意兴旺，但档次特低，属地摊式经营模式，与周边环境极不相称，故由政府搭抬，我司出资予以拆除后重建。
该项目从2002年立项至2007年桩基单位进场，时间长达五年多之久，此篇不作评估，本篇评估仅考虑施工阶段的项目进度，其时间界定为桩基
单位进场施工至资料备案完毕。
该项目2007年10月31日桩基单位进场施工，2007年11月18日奠基开工，预计至2010年4月30日可完成备案工作，施工工期为2年半，对于一个体量为22万平方米，含（11万平方米商业、3万平方米办公、6万平方米公寓、2万平方米广场）的城市综合体来讲，我们可以毫不夸张地讲：
“******广场项目施工进度快，堪与####省及全国房地产同行业PK。
”
二、里程碑：
1、奠基——2007年11月18日；
2、A座主体结构封顶——2008年5月26日；
3、裙楼主体结构全部封顶——2008年8月8日；
4、一标段商业部分开业——2009年5月1日；
5、二标段大卖场开业——2009年8月28日；
6、高业部分全部开业——2009年9月25日；
7、交房——2009年12月28日；
8、备案——2010年4月30日。
三、各区关键时间节点：
售楼部影响部位
关键分项工程完成时间
四、五区其它各部位关键分项工程完成时间
备注
土方开挖
2008.11.17
2008.4.30
垫层
2008.11.20
2008.5.20
基础混凝土
2008.11.30
2008.6.16
±0.000结构
2008.12.16
2008.8.18
安装施工
2009.3.10
2008.12.28
广场砖铺装
2009.1.5
2008.12.30
广场开放
2009.1.15
广场关键时间节点表
A座商业关键分项完成时间
B座商业关键分项完成时间
C、D座商业关键
分项完成时间
备注
垫层
2008.1.24
2008.4.3
2008.4.6
基础混凝土
2008.3.18
2008.4.28
2008.5.14
±0.000结构
2008.4.2
2008.5.29
2008.6.18
结构封顶
2008.5.26
2009.8.6
2008.8.8
塔楼
有转换层
内装饰
2008.12.20
2008.12.20
2009.5.25
室内安装
2008.12.21
2008.12.21
2009.5.25
外装饰
2008.12.21
开业
2009.5.1
2009.9.25（含####）
商业关键时间节点表
B座塔楼关键分项完成时间
C座塔楼关键分项完成时间
D座塔楼关键
分项完成时间
备注
结构封顶
2009.4.5
2009.4.21
2009.8.6
砌体或GRC
2009.5.21
2009.11.20
2009.9.29
内墙粉刷
2009.8.17
2009.12.5
GRC不粉刷
GRC批缝后交房
楼地面
2009.9.24
2009.12.10
2010.1.2
厨、卫间防水
2009.9.30
2009.12.28
2010.1.2
入户门安装
2009.12.3
2009.12.20
2010.1.2
安装配套
2009.12.20
2009.12.25
2010.1.7
电梯安装影响大
内装饰
2009.12.20
2009.12.25
2010.1.7
外装饰
2009.12.5
2009.12.25
2010.1.15
2010.4.30修补完毕
竣工验收
2009.12.26
交房
2009.12.28
2009.12.29
2010.1.10
备案
2010.4.30
将受职能部门影响
塔楼关键时间节点表
四、A座主体结构施工工期对照表：
计划
开工
计划
结束
计划持续工时（天）
实际
开工
实际
结束
实际持续工时（天）
实际工时—计划工时
垫
层
砼
1~10轴
07.11.20
07.11.28
8
07.12.31
08.1.8
8
0
10~21轴
07.11.20
07.11.28
8
08.1.9
08.1.17
8
0
21~35轴
07.11.28
07.12.6
8
08.1.10
08.1.21
11
-3
35~48轴
07.11.28
07.12.6
8
08.1.17
08.1.24
7
-1
基础砼
1~8轴
07.12.6
07.12.22
16
08.2.20
08.3.8
16
-5
24~35轴
07.12.6
07.12.22
16
08.2.24
08.3.10
14
-2
8~24轴
07.12.22
08.1.7
16
08.3.5
08.3.15
10
-6
35~48轴
07.12.22
08.1.7
16
08.3.5
08,3,18
13
-3
正负零
1~8轴
08.1.7
08.1.27
20
08.3.9
08.3.23
14
-6
8~24轴
08.1.7
08.1.27
20
08.3.11
08.3.28
17
-3
24~35轴
08.1.27
08.2.16
20
18.3.11
08.3.30
19
-7
35~48轴
08.1.27
08.2.16
20
18.3.19
08.4.2
13
-7
一层
8~24轴
08.2.16
08.2.28
12
08.4.1
08.4.8
7
-5
24~35轴
08.2.16
08.2.28
12
08.4.5
08.4.12
7
-5
35~48轴
08.2.16
08.2.28
12
08.4.6
08.4.14
8
-4
二层
8~24轴
08.3.1
08.3.13
12
08.4.13
08.4.20
7
-5
24~35轴
08.3.1
08.3.13
12
08.4.16
08.4.24
8
-4
35~48轴
08.3.1
08.3.13
12
08.4.18
08.4.25
7
-5
三层
8~24轴
08.3.13
08.3.25
12
08.4.23
08.4.29
6
-6
24~35轴
08.3.13
08.3.25
12
08.4.25
08.5.2
7
-5
35~48轴
08.3.13
08.3.25
12
08.4.27
08.5.4
7
-5
四层
8~24轴
08.3.25
08.4.6
12
08.5.2
08.5.8
6
-6
24~35轴
08.3.25
08.4.6
12
08.5.5
08.5.11
6
-6
35~48轴
08.3.25
08.4.6
12
08.5.6
08.5.12
6
-6
五层
8~24轴
08.4.6
08.4.18
12
08.5.11
08.5.17
6
-6
24~35轴
08.4.6
08.4.18
12
08.5.12
08.5.18
6
-6
35~48轴
08.4.6
08.4.18
12
08.5.12
08.5.19
7
-5
六层
8~24轴
08.4.18
08.4.26
8
08.5.16
08.5.24
8
0
24~48轴
08.4.18
08.4.26
8
08.5.16
08.5.24
8
0
A座主体施工工期对照表
说明：
计划开始时间较实际开工时间提前41天，计划结束时间较实际结束时间提前28天，则总工期提前13天。
五、进度问题解析：
从进度方面来讲：
***广场项目整体能够按照公司的要求完成各阶段的工作任务，但存在阶段性，每到一个关键的节点均需要攻坚才能完成，这是我们对风险估计不足，做计划时没有详细考虑各种影响因素所至，甚至于在塔楼交房时出现了外墙局部没完成、室内电梯不能全部投入使用、消防及综合验收没进行这种本么倒置的现象发生，这是我们后续需特别注意的地方。
◆整体综述
◆控制手段与措施
◆关键部位注意事项
一、整体综述：
***广场项目在开工时，考虑到城市综合体必将以进度目标做为首要目标，故此我们在管理时仅确定其质量标准为“合格”，通过各种控制手段与措施，虽然存在一些质量瑕疵，但从总体上来讲，没有存在质量问题及质量事故发生，该项目为合格工程。
二、控制手段与措施：
1.事前质量控制
做好技术准备、物质准备、施工现场准备，保证材料提前进场，技术
交底工作顺利进行，编制相关工程质量管理细则。
在控制材料方面，严格执行原材料的送检制度并不定时对材料供应商进行抽查。
2.重视施工样板的指导和预控作用:
成熟的项目管理,应该将更多的时间用来关注项目的计划及预控措施。
而施工样板对于我们的重要性也就在于此。
首先应确定需认样的范围。
需要根据相关规范、强条及考虑满足小业主的使用功能，关注每一个细节。
对于毛胚房而言，通常有如下项目需定样：
✧入户门：
颜色、材质、门扇开启方向、门跺尺寸、门扇下标高；
✧塑钢窗：
颜色、材质（含玻璃、五金件）、窗型、开启方式、
✧栏杆：
颜色、材质
✧防水：
施工部位及范围
✧开关、插座、配电箱、等电位等：
设置位置应满足业主使用功能，重点又在厨房、卫生间内开关、插座、给水点位置
✧空调机设置：
锘上机的放置位置、冷凝水管走向
✧外墙节点：
滴水节点、窗盘节点、面砖、涂料收口位置
✧细部节点：
后砌墙体与原混凝土墙体间、楼地面施工时墙体周围清理、下水管吊洞、外架架眼堵塞、剪力墙对拉拉杆等细部处理。
3.事中质量控制
在施工过程中采取一些控制措施，如工序交接有检查、施工分项有方案、技术措施有交底、质量返工有复查等，同时使用了工序交接检、循环检、平行检、现场旁站等多种控制方法。
并制定了一系列的工序检查表格，
对检查后的各单位进行评比并将评比结果给予物质与精神两方面的奖励,以此来加强各承建单位对质量的控制。
4.事后质量控制
项目部多次组织内部联合验收、竣工验收内部初验收、逐户质量验收等质量检查。
对于容易或可能引起索赔的问题，项目部主动、有针对性作好各种应对措施，提前将可能造成返工、住户索赔、扣款索赔的方面向监理工程师、施工人员重点交底，并明确处理原则，使施工中互相扯皮、推委现象减少了很多，既降低了住户索赔,又减少了施工结算扯皮的现象。
5.质量控制因素分析
（一）、人的控制：
Ø劳动纪律教育；
Ø专业技术培训；
Ø建全质量岗位责任制；
Ø对技术复杂、难度大、精度高的工序操作由技术熟练、经验丰富工人完成。
（二）、材料、配件质量控制：
Ø严格检查验收；
Ø正确合理使用；
Ø进行收、储、运等各环节的技术管理。
所有材料均由负责施工工作的合格分承包方进行管理，项目部负责监管。
（三）、设备的控制：
所有设备均由负责施工工作的合格分承包方进行管理。
工程项目部负责监管；外租设备由供方负责保养及维护。
Ø人机固定，寮行机械使用；
Ø实行操作证制度；
Ø操作人员必须搞好设备例行保养；
Ø遵守磨合期使用规定；
Ø搞好设备综合利用；
Ø设备的安全作业。
（四）、方法控制：
Ø施工方案制定；
Ø施工工艺编制；
Ø施工技术措施落实。
（五）、环境控制：
Ø工程技术环境（水文、气象等）；
Ø工程管理环境（质量保证体系、质量管理制度等）；
Ø劳动环境（劳动组合、作业场所、工作面）；
Ø
文明施工环境（材料堆场、场所清洁、道路畅通）。
三、关键部位注意事项：
●车库顶保温层与钢筋混凝土结构施工需一同考虑：
可节约时间，利于后续整体防水，减少维修。
●车库顶变形缝的特殊处理：
因施工进度快，故沉降没有完全达到，库顶防水时必须对此部位作特殊处理，一是计算或检测沉降量后对缝进行结构处理、二是增加防水附加层，以确保其防水质量。
●车库周围土方回填：
重点做好原预留洞套管内的防水、各种管线施工后的压实度及在回填至库顶时加强等工作。
●地下室地坪施工：
在用混凝土找坡时，采用原浆压光可减少后续地坪空鼓、开裂又能节约时间，减少费用。
●负一层装饰隔断施工：
需注意隔断材断的选择。
本项目在负一层隔断采用的是纸面石膏板，因返潮影响，故后续在墙面上出现霉变现象，建议后续在此部位采用防潮性能好的隔断材料，以杜绝类似质量瑕疵发生。
●商业一层外立面装饰：
后续开发的项目若与本项目设计类似，则建议考虑采用干挂石材工艺，既保证了美观，同时其耐久性又较铝塑板长。
●楼面结构顶平整度满足要求：
在支设楼面模板时，需满足平整度的要求，后续顶棚可不进行粉刷，以保证顶棚因粉刷出现质量问题，同时也可节约工期及造价。
●外墙氟碳漆施工：
需考虑墙体的干燥程度、施工季节及施工工序工作，否则极易出现不合格现象。
●外挑空调栏板位置：
需随结构施工时一并浇筑混凝土，且外挑栏板的上标高需底于楼面标高至少三十公分以上，以确保户内后续不出现返潮甚至于渗漏现象。
●客厅空调插座及线径：
局部户型客厅空调插座设计为10A，线径为BV2.5，若安装三匹及以上的空调其负荷将不能满足要求。
◆整体综述
◆生产及场容规定
◆注意事项
一、整体综述：
施工过程中存在一些安全隐患，虽然当时进行了整改，但整改不彻底，不仔细，故在拆除A座塔吊时，发生了大臂吊至下沉式广场而砸坏下沉式广场栏杆及石材安全事故发生，庆幸的是没有发生人员伤忘事故，现场文明施工方面也做得不好，不满足####省关于文明施工之规定，这也是我司
后续其它项目施工时需控制的重点。
二、生产及场容规定：
（一）、对“安全生产”的规定
1、健全和完善各类安全管理台帐，强化安全管理软件资料工作。
包括：
安全责任制、安全教育、施工组织设计、分部（项）工程安全技术交底、特殊作业持证上岗、安全检查、班前安全活动、遵章守纪、工伤事故处理、施工现场与安全标志，外包制与外包工管理、有关合同和协议。
2、“三宝”使用和四口临边防护设施必须达标。
包括：
安全帽、安全网和安全带使用；楼梯口、电梯口、预留洞口、坑井、通道口防护和阳台、楼层、屋面的临边防护。
3、脚手架设施达到检查标准并有验收使用手续。
包括外脚手架、爬架、挂脚手、挑脚手、吊脚手等，每周检查一次，及时整改，治理隐患。
4、施工临时用电达标。
推行三相五线制，设专业人员管理，对建筑工程与高压线的距离、支线架设、现场照明、变配电装置、熔丝、低压干线架设等必须达到建设部颁标准
5、大型施工机械达标和安全使用塔吊、各类吊机和人货两用电梯必须达到部颁标准，经验收合格挂牌后方可使用，其驾驶员、指挥员持有效证上岗，每天有运行记录；塔吊的三保险、五限位齐全、灵敏可靠，其它各项符合规定；人货两用电梯的保险限位齐全有效，其它符合规定。
6、中小型机械完好和安全使用。
保持完好状态，传动和刀口防护和接零地达标，操作人员按其使用要求特殊有效证上岗。
7、实施有力的安全监控。
有具体的安全监护实施计划，实施楼层安全监控的具体做法，楼层安全监控人员持证上岗，施工现场所有人员必须佩带胸卡。
（二）、“场容场貌”的规定
1、工地实行围挡封闭施工。
围挡封闭高度必须高出作业层2米以上，以防物体外坠。
2、工地建立企业特色标志。
工地的门头、大门设置实行各企业有各自特色的统一标准，标明集团、企业的规范简称。
3、工地区域分布合理有序、场容场貌整洁文明施工区域与生活区域严格分隔，场容场貌整齐、整洁、有序、文明、材料区域堆放整齐，并采取安全保卫措施。
4、设置醒目安全标志施工区域和危险区域设置醒目的安全警示标志。
5、设置“七牌一图”施工标牌在工地主要出入口设置“七牌一图”：
a.工程项目简介牌：
工程项目，建设、设计、施工和监理单位的名称，工地四周范围、面积，工程结构和层数，开竣工日期和监督电话；b.工程项目责任人员姓名牌：
包括工程项目责任人、工程师、安全员、质量员、卫生员、施工员、计划员、材料员；c.安全六大纪律牌；d.安全生产记数牌（天）；e.十项安全技术措施牌；f.防火须知牌；g.卫生须知牌（图）；h.工地施工总平面布置图。
6、工地必须做到排水畅通防止泥浆、污水、废水外流或堵塞下水道和排水管道。
三、注意事项：
1、商业部分结构施工时所搭设的外脚手架需与其外装饰所需脚手架二者合二为一，以便于节约工期及造价；
2、结合当地安全检查站之规定，若站上无特殊规定且外墙装饰及安全允许，宜采用外爬架或者吊篮进行施工，减少或杜绝外墙架眼产生，既有利于工程质量，又有利于工程进度；
3、商业部分与塔楼在水平及立面防护需确保提前开业所需的安全条件，此工作在前期制订专项施工措施；
4、室内“四口”及“五临边”防护需到位，尤其是电梯井道口的防护，在电梯安装前必须封堵严密，电梯安装过程中首先应签订安全施工协议书，同时还需指派专人每天负责巡视及检查工作；
5、交叉作业需杜绝电线乱拉乱接等用电安全及易发火灾的相关安全事宜；
6、对外来人员及材料设备供应单位进入现场的管理事宜。
◆施工单位层面的协调沟通
◆工程部技术管理模式的创新及协调沟通的分层次递进
◆公司层面的协调沟通
一、施工单位层面的协调沟通：
（一）、总包单位的协调沟通
本项目由###市一建及####公司两个总承包单位进行承建，由
于###市一建是我司多年的战略合作伙伴，他们已经熟知我们的工作方法与流程，加之该单位体制灵活，故在其协调沟通上很顺畅，工作成效非常显著，反映到工程进度与质量目标上均较好，而####公司与我司属第一次合作，对我司缺乏足够的信任，也不了解多司的工作方法与流程，加之其国营体制的僵化，故协调沟通起来很费劲、费时，有时一个问题多次协调与沟通其成效甚微，反映到工程进度上是速度较慢、质量上也留下了一些后遗症，给后续物业公司接管带来一定的麻烦，建议后续工程慎用之。
（二）、各分包单位的协调沟通
本项目总、分包单位及材料、设备供应商加在一起约一百家之多，这给我们的工程管理带来很多困难，为搞好后续管理工作，建议减少其分包单位。
电梯安装单位——日立公司由于前期对风险估计不足，至使电梯主机迟迟不能到货，造成了我司在交B、C、D塔楼时各楼仅有一台电梯投入使用，该事件影响及大，建议将该单位驱除至我司后续投标之列。
二、工程部技术管理模式的创新及协调沟通的分层次递进：
（一）、工程部技术管理模式的创新
传统的现场技术管理工作重心在于技术管理的第一部分工作内容，即技术管理人员将大量的时间和精力放在了处理现场出现的各类图纸设计问题上。
现场技术管理人员在相关施工部位或工序施工前，对施工单位报送的各类施工方案进行审核，这是技术管理的第二部分工作内容。
现场技术管理人员有时也会根据工程的需要进行技术管理的第三部分工作内容，即
某些施工策划。
总体而言，传统的技术管理的工作方式主要是由第一部分依次向第二部分及第三部分推进。
传统的技术管理模式具有较严重的弊端。
现场千变万化，技术问题繁多且层出不穷，现场技术管理人员整天为应对及处理各种现场技术问题而疲于奔命，很难抽出时间来考虑技术管理的第二部分及第三部分工作内容。
即便是抽出时间来进行第二、第三部分工作内容，也仅仅是例行性地审核施工单位的施工方案等等而已，工作内容既不完整又不深入，第二、第三部分工作内容的重要性未能得到充分凸显。
即使是对第一部分工作内容，往往由于其将注意力集中在各项具体问题上，缺乏系统性，且由于现场日常工作繁杂，有时难免丢三落四、忘记考虑某些问题。
创新的技术管理模式正是发掘到现场技术管理工作三部分工作内容之间的这种密切联系，同时针对传统技术管理模式不系统这一严重弊端，提出创新的现场技术管理工作方式，总体思路为由第三部分工作内容依次向第二部分、第一部分工作内容推进，即由“体”到“面”、由“面”到“点”，由粗到细、纵深推进。
针对某一项目，根据项目的具体情况，将其划分为若干个“块”进行策划，再针对每个“块”的各个“面”进行规划，最后针对每个“面”的各个具体“点”进行解决。
创新的技术管理高度重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石。
策划技术是站在项目发展全局的高度来做技术，因而这部分工作是工程技术及图纸技术的纲领。
工程技术是现场技术管理工作的重心。
这主要一是由于工程技术是“面”技术，它比“点”技术更具系统性；二是由于目前建筑行业的现状决定的。
目前建筑行业的现状有两个突出表现：
一、
建筑施工市场的恶性竞争造成超低价中标，中标单位要想盈利势必通过偷工减料、以次充好等方式降低成本；二、工程实施的主体：
监理及总承包方面，越来越多的无从业经验或缺乏从业经验的人员在直接管理工程；施工工人班组方面，不像其他工业行业都有一个产业技术工人阶层，每个工程都是由无技术且未接受技术培训的农民工施工。
现场技术管理第一部分工作内容图纸技术，其实是解决“怎么做”的问题；现场技术管理第二部分工作内容工程技术，其实是解决“怎么管”的问题。
因此，针对目前建筑行业的现状，今后技术工作应该把工作重心从第一部分内容“怎么做”转到第二部分工作内容“怎么管”上来。
图纸技术是现场技术管理工作的日常基础性工作，是策划技术和工程技术的具体落实和延伸。
这种创新的管理方式，优点在于：
1、条理清晰，系统性强，不会丢三落四、经常忘记处理一些问题造成后期紧急补救或留下遗憾；2、前瞻性强，前置式解决及处理问题，避免后天“亡羊”后再“补牢”；3、抓住宏观及主要问题，重点突出，不会出现大的系统性问题。
总之，这种创新的管理方式，真正实现了“技术指导现场，主动式技术管理”的创新理念。
（二）、协调沟通的分层次递进
日立电梯事件给我们一个提醒，后续管理工作中，为第一时间解决问题，在对施工单位协调沟通过程中，当依靠部门的力量效果不显著时，这时需借助于子公司甚至于总公司之力进行协调沟通，方能达到我们预期的目的，必须分层次进行协调沟通。
三、公司层面的协调沟通：
房地产开发是一个系统性很强的工作，他涉及到各行各业，牵涉到公
司各部门，各部门必须协同作战，若不然，因在一个环节上出现了一点问题，对后续影响则很大，如本项目在前期规
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