写字楼答客问.docx

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写字楼答客问

写字楼部分（上部）（框架稿）

一、项目规划

情况介绍：

本项目位于银川市兴庆区，南临解放西街，北临文化西街，西临公园街，东临朱市巷，处于银川市的中心地带。

1.项目建筑规划概况？

答：

占地面积：

34632㎡，计15亩

具体经济技术指标：

业态

建筑面积（平方米）

A段酒店

50126

50126

写字楼

写字楼B

31671

55188

写字楼C

23517

商业

C段商业

-1层

875

3500

1层

875

2层

875

3层

875

F段地下美食城

-1层

4000

21044

B段购物广场

-1层

4594

1层

3950

2层

4250

3层

4250

E段公寓

12000

12000

合计

141894

2.各类物业建筑有多高，有多少层？

建筑物有多高？

答：

A段酒店地上层，地上层，地下层，建筑物最高为米

B段写字楼地上层，地下层，建筑物最高为米；

B段写字楼地上层，地上层，地下层，建筑物最高为米，

c段写字楼地上层，地上层，地下层，建筑物最高为米，

E段写字楼地上层，地下层，建筑物最高为米

B、C段3层以下部分为商业

F段的功能定位还需确定

3.项目绿化率？

答：

%。

4.项目容积率？

答：

1.7。

5.本项目规划设计的停车位数量及分布详细地点？

答：

本项目规划设计停车位共计个，

具体

具体分布，及动线规划如何，需进一步确定

6.各楼座之间的建筑距离？

答：

需由开发商提供数据

二、项目周边环境

1.区域规划？

项目

2.项目周边还有哪些综合配套？

答：

人民会堂、光明广场、区体育馆

答：

小区周边有哪些道路规划？

公交交通线路？

答：

南侧解放西路有公交线路：

西侧公园街有公交线路：

北侧文化西街有公交线路：

3.周边机场大巴站、火车站？

答：

银川机场、银川火车站；

4.离项目最近的银行有哪几家？

答：

工商银行、中国银行、农业银行、建设银行；

5.离项目最近的购物中心在哪？

答：

6.离项目最近的幼儿园？

小学？

中学？

大学？

答：

7.项目附近的医院有哪些？

答：

8.项目周边的商业配套有哪些？

答：

9.周边哪儿有邮局？

答：

10.周边有哪些餐饮？

答：

11.周边有哪些酒店宾馆？

答：

12.周边有哪些休闲场所？

答：

13.项目周边有哪些知名的写字楼？

答：

三、写字楼硬件设备设施（5A标准）

5A含义：

楼宇设备自动化系统（BA）；安全防范系统（SA）；通信自动化系统（CA）；办公自动化系统（OA）；火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

1.空调系统：

中央空调品牌，室内机配热水盘管，冬季供暖方式。

2.给水系统：

3.中水系统：

4.供电系统：

5.电梯系统：

直梯采用品牌，扶梯采用（或同档产品）品牌电梯，速度为，客梯载重为吨，货梯载重为吨。

6.闭路监视系统：

7.停车场管理系统：

综合布线系统：

8.语音电话系统：

9.网络数据系统：

10.手机信号覆盖系统：

11.卫星及有线电视系统：

12.公共广播：

13.火灾自动报警和消防联动控制系统：

四、装修标准

1.公共区域装修标准：

Ø外墙

Ø大堂：

Ø电梯厅：

Ø电梯轿厢：

Ø走廊：

Ø卫生间：

2.写字楼单元内装修标准：

Ø室内地面、墙面、顶面：

Ø窗体材料：

Ø写字楼各单元户门交房标准及尺寸？

答：

3．公共走廊及楼道装修标准？

有无特殊设计？

五、合同约定交房日期？

答：

六、写字楼建筑参数

1.写字楼建筑主体采用什么结构？

抗震烈度为多少？

答：

2.写字楼采用的保温手段？

答：

3.写字楼屋面防水的做法？

答：

4.写字楼各区大堂面积分别为多少？

答：

5.写字楼层高为多少？

哪层？

答：

）

6.不同层高写字楼搭建夹层后，各层结构板下净高多少？

答：

7.写字楼公共走道层高，净高分别是多少？

答：

8.办公空间内窗户距地高度？

开窗大小？

答：

9.写字楼楼体内、外墙的厚度？

答：

10.写字楼楼内柱间距是少？

答：

11.写字楼办公空间隔墙是否能打通？

办公空间内是否有梁？

梁厚？

答：

12.写字楼楼板的载重量是多少？

答：

13.写字楼各主要设备设置于何处？

答：

14.写字楼所采用何种空调系统，室外机部分设置在何处？

答：

15.公共空间空调如何配备？

室内机位置？

答：

16.写字楼各层电梯数量？

答：

17.写字楼内配备何种商务配套？

公共会议室，商务中心等是否配设，位置在哪里？

答：

18.写字楼特色？

答：

19.写字楼总建筑面积？

B座各层建筑面积？

C座建筑面积？

答：

20.分割单元面积？

主力户型面积？

实用率？

答：

21.写字楼地下车库出入口如何设置？

通道高度与宽度分别是多少？

答：

22.地下车位的尺寸？

是否有加长车位？

机械停车位尺寸？

七、合作团队

⏹开发商及投资商企业名称、资质、成功案例？

答：

开发商：

投资商：

⏹项目设计单位名称、资质、成功案例？

答：

设计单位：

⏹建筑施工企业名称、简介及成功案例？

（即做过知名的项目名称）

答：

⏹建筑监理企业名称、简介及成功案例？

（即做过知名的项目名称）

答：

八、物业管理

1、物业公司的名称、资质、成功案例？

（即做过知名的项目名称）

答：

2、物业费用及服务范围？

答：

3、物业是否提供特色服务？

九、鲜花代订服务

一十、餐厅代订服务

一十一、酒店代订服务

一十二、免费刊物派发服务

一十三、报刊杂志代订服务

4、供暖、水、电、收费标准？

按国家相关主管部门规定收取，但水、电均按商业标准计价。

5、空调计量方式及收费标准？

答：

6、地上是否设临时车位及所有车位的收费标准？

答：

7、地下车位出租收费标准？

地下车位是否销售？

答：

8、项目邮政地址、邮编？

答：

九、入额、住后相关物业问题

1.是否可办理公司注册手续？

如何收费

答：

可以注册，符合工商管理注册的规定。

2.可否挂入住企业水牌？

答：

可以，找物业公司办理入住即会安排

3.以公司名称购买是否可办理公司产权？

答：

一十、贷款问题

1、写字楼的贷款银行有那几家？

答：

2、写字楼的贷款年限？

利率？

最低首付？

单套房屋贷款最高限额是多少？

答：

3、写字楼的贷款手续、流程？

答：

4、写字楼的贷款手续费用？

答

5、是否可办理公司贷款？

手续？

答：

写字楼部分（下部）

一、沙盘话述

（一）沙盘与户型介绍原则

1．明示客户实际方向与沙盘方向

2．指明目前所处方位，售楼处的位置

3．周边环境与交通

4．建筑形式与产品类型

5．产品特性与特点

（二）沙盘话述：

二、样板间话术

1、户型：

2、走廊：

3、户门：

4、交房标准：

5、楼梯：

6、空调：

7、吊顶：

8、赠送面积：

9、外立面：

10、窗户：

11、上下水

三、项目价值与优劣分析

（一）“地标”价值分析

一个项目能否成为“地标”，建筑本身高度和规模不是唯一的指标，还要看它是否具备以下几方面的功能：

1、优越的地理位置

2、聚会中心

3、城市名片

一个地标性项目可以成为一个区域的标签，是城市里的一道风景线。

宁夏宾馆与众不同的立面设计，设计大师的特有风格，有别与项目区域内的独特设计，必将独树一帜，成为城市的名片。

4、内涵价值

（二）优势分析

A）地段优势：

B）交通优势：

C）周边配套优势：

D）产品与配套优势：

（四）劣势分析

四、什么是5A级的智能化写字楼标准

（一）楼宇设备自动化系统（BA）

楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。

以状态监视为主，控制启停为辅。

1、空调自控系统

2、供排水自控系统

3、变配电监视系统

4、电梯监视系统

（二）安全防范系统（SA）

1、闭路监视系统：

地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。

楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。

写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。

2、防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。

3、停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

（三）通信自动化系统（CA）

1、综合布线系统：

综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内

铺设架空地板、地面线槽、网络地板。

设计院完成干路敷设。

提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2、无线通信转发系统：

移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

（四）办公自动化系统（OA）

以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

（五）火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

2、广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

五、项目整体设计风格介绍

六、项目推广语的理解

七、周边区域价值分析

（一）区域价值

“中央商务区”，英文简称“CBD”，全称“Central Business District”。

CBD的概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。

 随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、写字楼等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行。

比如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带等。

国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团都在这里设立了总部或分支机构， 以便开展各种商务活动。

（二）银川商务中心区总体规划

1、功能布局规划

2、空间形态规划

3、绿化系统、公共开放空间规划　

4、地下空间规划

5、交通规划

（三）现状

（四）、项目区域价值

八、企业用房分析

从公司自用的角度出发，成本与效益两个方面是公司考虑的重点。

1.成本分为投入成本和经营成本：

Ø投入成本

Ø经营成本

2.效益包括直接效益和间接效益：

Ø直接效益

Ø间接效益

九、投资回报分析

投资写字楼作为房地产投资的分类，也具备了两种投资价值：

一种是固定资产增值回报，另一种是租金投资回报。

1、固定资产增值回报

写字楼投资回报计算

2、房价的涨幅和租金投资回报的关系

写字楼投资回报计算