从房价构成要素寻找开征房地产税的金钥匙.docx
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从房价构成要素寻找开征房地产税的金钥匙
从房价构成要素寻找开征房地产税的金钥匙
——此文献给正在探究中国房地产税的专家学者
房子作为人民生活的必须品，其价格的飙升已远远超出了低收入人群的接受能力，更有炒房者大量屯房，推高房价，加重了无房群众的担忧。
为了扼制虚高的房价，打击炒房，高层提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，给跑偏了的住房制度重新进行了定位。
2016年底至今，各地相继推出若干楼市调控政策，为回归房子的居住属性做足了功课。
这些调控手段实为行政干预，虽属必要，但不可长久持续，市场的东西终究要回到市场。
如何在市场经济中使住房这一消费品理性回归它的居住属性，让房价回归到合理区间，让低收入和无房群众住有所居，已然成为决策层面临的重要课题。
房地产税被作为稳定房价、促进房地产平稳运行的重要手段，得到社会各界的普遍关注，有望在立法和授权后逐步推开实施。
2017年10月，财政部部长肖捷明确表示：
将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。
由于房地产税涉及面极广，不是官员拍脑袋就能决定的，房地产税的出台不仅需要立法和授权，更需要强有力的理论支撑，不能采取拿来主义，要结合中国国情，结合居民收入，要通过专家论证和广泛的争鸣，形成共识，要走中国特色的房地产税之路。
1.房地产税的美国模式不适合中国
房地产税在不同的国家有不同的版本，鉴于中国出台房地产税有抑制炒房和替代土地财政的双重目的，低税率难以收到成效。
有专家预测中国房地产税将参照美国模式按房地产评估总价值全面征收。
按照美国模式，有专家根据统计局调查数据，推算出居民房产总市值不低于150万亿元，外加企事业用房和在建房屋，假设各种房产总市值达到200万亿元，如果要用房地产税取代土地财政收入，以2017年国有土地使用权出让收入52059亿元计算，房地产税率要超过2.5%，我们按2%的优惠税率计算，政府收入问题免强解决了，但在理论上也有许多问题待解。
1.1是否存在风险
我们知道，在中国除了极少数富人，大多数家庭都通过银行贷款买房，银行在对借款人还款能力评估时并没有扣除相应的房地产税值，他们的收入除了还贷所剩无几，如果增加较重的房地产税，他们要么对房贷断供，要么抗税，这需要在出台房地产税收政策时充分考虑。
1.2房产是否为家庭净资产，是否可以对不属于你的资产收税
富人全款买房，房产是他们的净资产，而大多数通过银行贷款买房的家庭，房产不是他们的净资产。
假如你通过银行贷款210万元买的房子，其房屋的净资产只有首付的90万元，300万元的房产价值是你和银行的共同资产（你的房屋产权抵押在银行那里），你通过还贷每月从银行那里赎回一小部分，因而你房屋的净资产在90万元基础上每月增加一小点点，你需要通过30年不间断的还贷，最终在30年后才能完全拥有房屋的产权，在这30年中，房屋的产权是不完整的。
假如你刚买房后就把房屋及相关负债打包出售，可能连首付都回不来，也就是说，如果对产权不完整的房屋进行交易，其价值要大打折扣。
那么，在对房产进行价值评估时，是否需要把诸如抵押、冻结、负债等一些附加的房产属性一起考虑在内？
忽视这些因素，就等于被动地为房地产税加了杠杆，比如你300万元的房产，每年按2%征收房地产税，应税6万元，而你只有90万元的净资产，对90万元资产征收6万元的税，其税率为6.67%，这等于给2%的税率加了2.3倍以上的杠杆。
1.3以上问题都不是问题，房产权年限也是迈不过的坎
先编个故事：
A国一个农民和C国一个农民，都要买一块地，靠土地收益维持生活。
在A国和C国，地价都规定为20年土地收益总和的50%（相当于10年的土地收益）。
他们各自买了一块地，经过一年一年的苦心经营，每年的土地收益抛去生活开支都有20%的剩余。
在A国，买地后每年要交纳土地税，税率为土地交易总价的2%，这相当于每年土地收益的20%，因而，这个A国农民，每年的土地收益除去生活开支全部交纳了土地税。
C国农民买地后，政府也效仿A国出台土地税，税率与A国相同，也是土地交易总价的2%，因此，这位C国农民也同那位A国农民一样，交完土地税后，除去生活开支一点剩余也没有。
他们靠土地收益一年一年地生活着，没有积蓄，但也温饱。
直到第21年，那位A国农民还继续耕种着属于自己的土地，生活无忧无虑，而那位C国农民却无积蓄再买一次土地，他不得不离开土地另谋生路。
原来，虽然两国土地定价形式相同，但产权性质不同，A国实行土地私有制，产权年数是+∞，而C国实行20年产权制，农民买的地只有20年耕种权。
两种不同的土地性质决定了他们两种不同的命运。
C国土地20年产权制是一种土地租赁制度，用交易总价（10年土地收益）除以产权期20年就得到年租金为年土地收益的50%（一次性交纳20年租金，无须每年再交一次），用地到期土地被收回一分钱都找不回。
如果把A国的土地交易也当成土地租赁，用交易总价除以产权期（+∞）就得到年租金为零，土地交易款相当于租地的押金（每年都没有扣除，没有减少），无论种多少年，都可以卖出土地（赎回押金）。
A国租地零租金？
没那么便宜：
每年需交纳土地交易价2%（相当于土地年收益的20%）的土地税！
土地税代替了租金。
A国用土地税代替租金。
A国的租金（即土地税）水平（土地年收益的20%）远低于C国的租金水平（土地年收益的50%），若C国再收与A国同样的土地税，则土地年租金（把土地税合并到租金中）将达到土地年收益的（50%＋20%），租金水平是A国的3倍之多，因而A国农民可以靠土地生活一辈子，C国农民靠土地只能勉强生活20年。
中国与美国房地产的最大不同就是土地制度的不同，美国实行土地私有制，中国实行70年土地出让制。
在房价构成要素中，地产占比极大，所以在中国和美国买房就如同故事中那两位农民买地，中国人买房的钱用来预付70年的租金，而美国人买房的钱只用来交房地产的押金。
法有法理，税自然要有税理，把美国人买房看作租房，只交押金不行，还必须交租金，于是出台房地产税用以代替租金合情合理，而中国人买房是已经预付了租金的，到期后你可以提高租金再租，但在租期内再重收一次租金有悖常理。
如果你对买房一个是押金一个是租金的说法转不过弯来，我再给你举个例子：
一个中国人花100元钱买了装有10方水的一罐水，每天用1方，能用10天。
一个美国人也花100元钱买了装有10方水的一罐水，每天用1方，却能长久用水。
你也许看出了问题：
美国人也只能用10天。
但你错了！
美国人能长久用水，就要有能长久用水的机制，比如有水管从水厂接到这个罐里，美国人每用一天水，水厂就通过水管送到这个罐里1方水。
现在你明白了吧？
中国人用10天，罐里就没水了，美国人无论用多少天，罐里都满着水，就像没用一样。
美国人买那罐水的钱不就成了押金吗？
那罐水还在那儿，价值还在那儿，如果哪天把那罐水卖出，还能换回100元现金。
当然美国人也不是白用水，每天要交2元钱的“水税”。
美国人罐里的水没有减少，用的水自然来自水厂，水厂每天向美国人的罐里输送1方水，2元钱“水税”不就是这1方水的水费吗？
如果只看到美国人用水交“水税”，不去探究美国人一罐水能长久使用的机制，一味地仿效美国的“水税”，买一罐水在自家里用每天还要交“水税”岂不扯淡！
水是生命之源，人们的生活也不能没有水。
让中国人能够长久地用“水”而不是只用“10天”就没水了是众望所归，给中国人的水罐接上水管按照美国模式进行改造也势在必行。
有人的罐里还有9方水，有人的罐里只有2方水，还有的人罐里正好没水了，……给他们的水罐接上水管都注满水，有的注了1方水，有的注了8方水，有的注了10方水，这些水从水厂注入你的水罐并成为你的财产，当然你必须付费，于是有的付费10元，有的付费80元，有的付费100元，……也许你有各种疑问：
我的水还能用9天，9天以后给我注水就可以，为什么要现在给我注水逼我现在付费？
我现在没水了，今后只要每天给我注1方水就够了，为什么现在要注满水罐逼我一次付那么多水费？
……这是因为我们要采用美国模式按水罐评估价征收水税，同样是每天用1方水，当你水罐满着的时候每天交2元水税，如果只有半罐水，每天交1元水税，如果水罐空了，就不用交水税了，这样公平吗？
注满水罐是公平征收水税的基础。
把每一个水罐都注满了水，补足了水费之后，就可以向美国水税的模式切换，你每用一天水（从水罐里用1方水），就要交纳水罐价值（100元）的2%作为水税。
在我们中国采用美国模式征收水税，还有一个问题没有答案，就是每天都要从水厂注入你的水罐1方水，这注入水罐的1方水用不用交水费？
在美国，从水厂往用户的水罐注水是从不收水费的，一种解释是美国用水税代替了水费；还有一种解释就是“买水罐送水厂”，水罐是买的，水厂是送的，所以从自己水厂注入自己水罐里的水就没有水费之说，这时水税就有了另外的理由：
水罐、水管、水厂这些设施要维护、维修和看管，其所需费用就是水税。
而在我们中国，水罐是你买的毫无疑问，水厂送给你了吗？
没有，水罐按美国模式改造后，你交费给你的水罐注满了水，当你用了一天水罐里的水少了1方，同时又从水厂往你水罐里注了1方水，这方水你用不用交水费？
如果要交水费，那么再同时交水税的理由是什么？
水罐的维修费你已经交了，看护费你每天都要交就不说了，是否你还要交水管以及水厂的维护、维修、看管等各种费？
水厂不是你的你有什么权力来承担这些责任？
也就是说，水税你根本就没有理由交！
不过，中国人有一项伟大发明叫“费改税”，现在水厂老板让你交的水费改名叫水税，你交不交？
当然要交，不过，这水税（即水费）应当按照在你水罐进水口安装的计量器（水表）的计量来交，为什么要对水罐进行评估？
水罐里的水满不满与水表的计量相干吗？
“费改税”难圆其说。
我们这里不是真的谈美国与中国的供水，也许美国与中国自来水收费都是一样的。
我们这里是以水喻房，你只要把水罐换作房子，把水罐里的水换作地产权，把1方水换作1年产权，剩下的你慢慢体味吧。
你会发现，采用美国模式收取房地产税并不是想象的那么简单，永久的私有地产与出让制下的国有地产是无法跨越的一道鸿沟。
一位财政官员在《一个泡沫的尾声！
》中针对房地产税提出了如下观点：
大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？
你不能前道收，后道也收。
国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。
出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？
有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。
对这位官员的话，我做一个点评。
商品房70年产权不是一张名片，而是有其真正内涵的，新房产权是70年，不等于再过几十年它的产权还有70年，不同建筑年代的房屋，其剩余产权期是各不相同的。
如果把租来的土地使用权也当作个人财产，那么还剩1年产权的房屋与还剩70年产权的房屋其价值相差甚大，以一套房每年3万元的土地出让价计算，这个差额超过200万，如果在一线城市的中心城区，一套房每年超过10万元的土地出让价，这个差额将近700万，因为房地产税是针对个人财产的，这个差额一定要在房产价值评估中体现出来！
如果房产价值评估考虑其剩余产权期，每过一年，所有房屋的产权期都减少一年，这样，房地产税收就会越来越少，最终将无税可收，这是使房地产税收不可持续的一种思路，而且还会带来负产权期房屋如何评估的新问题。
如果房产价值评估忽略其剩余产权期，那么如何划定个人财产的边界？
1.4会强迫改变征税方式
凡是经营性资产，任何税费都可以转嫁到下游的消费用户，出租房是经营性资产，房主可以通过提高租金来消化房地产税负。
但是，对于占绝大多数的自住房，无论房价涨跌，房主都不能从中获得收益，房地产税只能从其它收入中扣除，对于背负30年房贷的房主，城市生活本已苦不堪言，对于高税率房地产税，他们将成为抗税的老赖，生活会受到严重影响。
在他们无力承担房地产税负的情况下怎样才能避免使他们成为老赖呢？
这就需要一种新的征税方式“物权抵税”法。
什么是“物权抵税”法呢？
其实就是，你没有现金交税，就把你物权的一部分划转到税务部门充当税款，类似于古代的实物税。
比如你有一套价值300万的房产，70年产权，面积100平米，其物权既可按面积拆分，亦可按产权期拆分。
如果房地产税率为2%，把产权分摊到房产面积上，根本不用评估，应税一定是2平米，这2平米税务局当然无法拿走，你若是有钱人，就把这应税的2平米产权按现时房价赎回，第二年，又应税2平米，你再赎回，……每年都应税2平米，你每年也都赎回，直到第五十年，你算了一笔账：
每年都赎回2平米，五十年一共赎回了100平米，也就是说，到第五十年，你把你自己的房产又重新买了一遍！
你若买了房又不是有钱人，那就只能把每年应税的2平米记到税务局的账上，到第五十年，你的房子100平米产权全部划转到税务局，并且你还欠税务局（2×50+2×49+2×48+……+2×1）÷100=25.5年的房租，也就是说，你在居住24.5年后，虽然你还有部分房产权，但剩下的时间你只能选择交钱租自己的房子或者不交钱搬离自己的房子。
70年的房产你只能住20多年，也许你认为吃了大亏，可税务局愿意吗？
本来房地产税是要用于供养失去土地财政的政府，几十年分文现金都没收到，政府的日子怎么过？
70年产权的房子，怎么住了20几年就没有了？
也许你不太相信，这里还有另一种算法：
用房子的产权期计税。
不是房产权是70年吗？
第1年，应税70×2%=1.4年，第2年，应税69×2%=1.38年，……第70年，应税1×2%=0.02年，70年共应税（70+69+68+……+1）×2%=49.7年，70-49.7=20.3年，这个数就是你买房选择产权期抵税后可用的房产年限，其它时间均要由税务局租给别人收取房租为你代偿税款。
怎么可居住期又少了4.2年？
这是因为第一种算法，可居住24.5年，最后房子没了，第二种算法，可居住20.3年，最后还剩房子（地产已到期），如果剩余房子的价值等于4.3年的租房款，两种结果就完美地一致。
我们完全不用担心物权抵税会受到《物权法》的排斥，因为《物权法》并没有规定物权不可偿债，税本质上就是加到你身上的债，用物权抵债没有什么不合理。
1.5房地产税推高房价收入比
房价通常是指购房合同规定的价格，但在这个价格之外，购房人还有许多隐性的购房负担，比如购房的各种税费、房贷利息和即将开征的房地产税等等，把这些与房产有关的隐性负担与购房房价合并到一起，就形成了一个广义的房价。
人们在计算房价收入比时其实都没有考虑广义房价，得出的结论往往是错误的，用广义房价计算房价收入比更具有意义。
比如中国某城市房价收入比是11，美国某城市房价收入比是5.5，因为美国有房地产税，纳税款也是要计算到房子成本中的，假设房地产税率为2.5%，70年纳税总额（假设房价没有变化）为房价的1.75倍，把纳税额合并到房价中，房价收入比也会提高1.75倍即5.5×（1+1.75）=15.125，这个结果不比中国某城市无房地产税的房价收入比低，但如果中国也按照美国模式征收房地产税，假设税率为2%，70年纳税总额（假设房价没有变化）为房价的1.4倍，房价收入比也会提高1.4倍即11×（1+1.4）=26.4（这还没有考虑房贷对房价收入比的影响，如果房价的70%是30年房贷，还款额大约是贷款额的两倍，将使房价收入比又提高0.7倍，这时房价收入比为11×（1+1.4+0.7）=34.1）。
通过以上比较，在没有房地产税的中国，如果不考虑房贷因素，中国的房价收入比并不比美国高，中国如果加征2%的房地产税，将显著推高房价收入比。
如果用房价收入比的大小来推断房地产泡沫的大小，那么房地产税将显著推高房地产泡沫，并使之随时破裂。
2.构建中国特色的房地产税理论体系
由于土地制度的不同以及中美居民收入的悬殊都会带来美国房地产税模式在中国水土不服，美国模式无疑能够摧毁中国的房地产市场，不符合我国用房地产税稳定房价、促进房地产业平稳运行健康发展的初心。
对于房地产税，本来就有很多不同的声音，有许多专家质疑房地产税与土地制度矛盾，在土地国有制下，商品房价格已经包含了70年的土地出让金，再加征房地产税是重复收费。
无论怎样置疑，都不能阻挡房地产税实施的步伐，我们也需要容忍这项重复收费，但是合理处置房屋评估价值中所包含的土地出让金，将成为房地产税征收的焦点。
在建筑成本、基础设施配套及承建企业利润一定的情况下，位置相同的房子，由于土地出让年限不同，房价差别巨大。
已知有土地出让50年，土地出让70年，也曾有土地出让20年，还有小产权房等。
有统计，土地出让金占房价的6～8成（不排除高价地占比还要高），我们按7成计算，一套70年产权价值300万的房子（也许有人说他那里一套70年产权的房子也就几十万，那你就把300万想像成足够大的房子；也许有人说300万在他那里连个单间也买不到，那你就把300万当作一个单间），包含的土地出让金是210万，平均到每年的土地出让金为3万元，照此计算，同样是这套房子，如果土地出让20年房价应为150万，出让50年房价应为240万，如果是小产权房，可能连100万都不到，但如果象英国土地出让999年，房价应为3087万！
房地产税若按包含土地出让金的价值征收，假设税率为2%，那么对于同样一套房子：
20年产权，3万/年；50年产权，4.8万/年；70年产权，6万/年；小产权房目前合法性还不被承认，免税；999年产权，61.74万/年。
房地产税被土地出让年限所左右，被土地出让年限无限放大，其错误显而易见。
为了消除土地出让年限对房地产税的影响，我们把房地产税分解为房产税和地产税两部分来研究。
在合理构建房产和地产评估规则的基础上确定各自的税额，然后合并生成房地产税。
对于地产税部分，因为土地是租来的，买房者没有所有权也就不能成为纳税主体，就像我租房住，这个房子收房地产税会找我吗？
当然不会。
这并不排除房东交了房地产税后，要把它转嫁到我身上，但这不叫税，房东没有收税的权利，房东只能涨租金。
如果我交了两年的房租，没出两年你房东就交了房地产税，你立刻涨租金我会接受吗，我租房还没到期呢，你现在涨租金我不交你怎么办，你把我赶出去？
合同法哪去了？
买房时已经交了土地出让金，也就是交了土地的租金，再征地产税，实质就是涨租金，因为“地东”是国家，叫税也无不可，名称而已。
我们暂不考虑买房是合同行为，也不考虑买房后成为地产的拥有者是否合适，地产税既然要收，按肖捷部长的说法，当然也要对地产进行评估。
怎样的评估规则才是合理的？
我们拿前面的例子来分析：
某房所占土地的出让金平均到每年是3万元，20年土地出让金总和是60万元，50年土地出让金总和是150万元，70年土地出让金总和是210万元，……土地出让金随土地出让年限增大而无限增大，哪一个价值能够代表该地产的真正价值？
如果每年按2%征收地产税，该地产每年应税1.2万还是3万还是4.2万？
能不能有一个确切的答案？
假设该土地能用1万年，每年按3万元计，该地产价值就是3个亿！
是否每年应税600万？
这里就面临一个地产评估规则的问题，只有把若干年地产总价值量化到每一个纳税周期中才是有意义的。
纵使地产评估价值是3个亿，但那是一万年的总值，是不能作为地产税纳税因子的，即使70年、50年亦或20年的评估总值也不能作为地产税纳税因子，因为地产税要按年征收。
在以年为征税周期的情形下，对地产的评估也要以每年的使用价值为限，即把这3个亿的总价值分摊到这一万年中的分分秒秒，得到这个地产在每一分每一秒的价值，然后用求和或积分的办法得到一年的地产价值。
我们把这种总价值在时间上的分布称作价值密度，用ρ表示，该地产在某一时段的价值P可通过积分P=∫Tρdt求得（其中T表示时间段开始到结束的时间）。
由于买房交纳了几十年的土地出让金，对该地产几十年的总价值进行了固化，使得其总价值分布在产权存续时间上成为可能。
我们无法确定该地产在这几十年的使用中何时更有价值，因而认为其价值密度ρ是均匀分布的。
如果纳税周期是一年，可求得该地产一年的价值P=3万元，若地产税税率为2%，则一年的地产税是0.06万元，在土地出让年限内该地产税总税额：
20年共1.2万元，50年共3万元，70年共4.2万元。
上述价值密度的理论同样适应于房产税部分：
在出清了土地出让金或者剥离了房屋的位置属性的情形下，把房屋的建筑成本、设施配套和建筑企业利润作为评估项，对房屋进行价值评估，并把评估总价值分摊到房屋的最大使用年限中的分分秒秒，就得到房产的价值密度。
由于房屋最大使用年限是无法评估得到的，它并不是产权证上的几十年（那是地产使用年限），而是到它倒塌毁掉的时间为止，因而按年的房产税复杂得无法计算。
在操作上可以把纯房产的总价值平均分摊到土地使用年限中来求得房产税。
如前面300万的房子，除去地产价值210万，则得到纯房产价值为90万，平均分摊到70年中，每年的价值约是1.285714万，按税率2%计算，每年交纳的房产税为0.025714万，70年共计1.8万。
把房产税部分和地产税部分合并就得到每年交纳的房地产税。
70年产权价值300万的房子，每年交纳的房地产税为
0.025714+0.06=0.085714（万元）
70年共交纳房地产税
0.085714×70=6（万元）
当房屋超出产权期时，按上述房产税计算办法，纯房产的价值全部分摊到产权期中，使得房产剩余价值为零，因此超出产权期的房产不存在房产税，除非对房产再交易。
温州就有20年产权到期的房子，2016年12月23日，国土部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会上，对此提出了“两不一正常”的过渡性处理办法，解决了产权到期后房产续期和交易问题：
房产自动续期，不收取费用，正常办理交易和登记。
当然这是一个过渡办法，在国家法律没有规定之前作出如何收、收多少都是不合适的。
按照这个办法，对于这些出清了土地出让金的房产，在评估和交易中的价值只能是建筑物本身的价值，无论价值再高都不包含地产成分，若发生交易，对于重新获得价值的房产，须重新交纳房产税，其总额为房产价值的2%（一次征收还是分年度征收在此不作讨论），若不进行交易，则无房产税。
随着其它一些房产产权陆续到期，出台相应法律法规迫在眉睫。
无论怎么说，地产肯定不会白用。
地产使用权到期后，只有对地产重新定价并“充值”，才能重新获得地产价值，才可以谈地产税。
对于如何定价和“充值”，下面作一探讨：
（1）关于地价，不可能延续原地价。
合同到期，周边地价都涨了很多，自然要重定价，但无法实行竞拍定价，只能通过有关部门参考周边地价合理确定。
（2）如何“充值”，即一次收取多少年的土地出让金，这是一个关键问题。
如果一次收取几十年上百年的土地出让金，给房主重新确定一个几十年上百年的产权，对房主将是一笔巨额支出，房主能否交得起？
房主能像买房一样到银行申请房产续期贷款吗？
房主收入低贷款会获批吗？
银行额度少不批贷从中作梗怎么办？
新产权期内房子倒塌毁掉了怎么办，土地出让金能退吗？
巨额负债是否会导致部分家庭返贫？
这都是难以解决的问题，最可行的办法就是一年一收（一年一“充值”，或者叫分年度土地出让），而无须一年一签产权证（也就是自动续期）。
政府提供各地块的实时地价，让房主用地就像用电、用水、用气一样“充值”在技术上已不成问题，地产“充值”是解决地产到期问题的必然选择，是土地出让制度的扩展和升级，地产“充值”后，取得一年的地产价值，其地产税与前面提出的征收理论完全吻合（由于地产税占充值款比例很低，可以忽略或与充值款合并作为房地产税的一种新形式）。
地产“充值”续期有利于调控房价。
由于地产一年一充值，价格由政府主导，可高可低，可以实现对房价的实时调控。
地产“充值”续期还会引起人们对房产剩余产权期的高度关注，剩余产权期作为房价的重要指标，一定会改变房价只升不降的预期，剩余产权期少的房子，意味着要比其它房子早“充值”，价格自然要低。
相同位置相同品质的房子，房价会由剩余产权期大小决定的从高到低的呈梯度分布。
地产“充值”续期为土地出让制度改革作好了
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