安徽某住宅项目可行性研究报告.docx
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安徽某住宅项目可行性研究报告
导语
XX市位于淮北平原西部，是皖西北的中心城市，是中华民族史上开发较早的地区之一，有着悠久灿烂的历史文化。
其文化历史遗迹、名胜古迹、革命史迹遍布全市。
随着城市化、现代化建设的加速发展，XX市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时具进的再创业精神，吸引国内外的投资商参加XX市的经济发展和社会建设。
XX房地产项目，根据城市总体规划，以建设XX第一人居为目标，规划坚持以人为中心的设计思想、“由内向外”的设计理念，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一基准点，综合运用各种手法，创造富有特色的高品质的居住环境，引领XX居住新潮流，提升XX城市形象品味。
二00五年八月三日，我公司在XX市国土资源局挂牌竞得该宗土地出让使用权，公司本着高效务实、依托市场、量力而行的原则，编写本项目可行性研究报告，开始履行实施对该项目建设的具体工作。
第一章项目建设开发实施企业简介
一、项目投资商
二、项目开发商
第二章可研报告编制依据
一、项目实施相关批准文件
二、项目可研报告编制的相关法律法规
三、其他依据
第三章项目概况
一、项目概况
（一）、项目名称及性质
（二）、项目地理位置
（三）、城市区位
（四）、规划道路
（五）、地块功能
（六）、项目建设规模
（七）、项目建设时序和年限
二、项目建设的背景
（一）、项目的提出与确定
（二）、项目设计目标与原则
三、项目建设的重要意义
（一）、本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。
（二）、本项目的实施具备了明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。
（三）、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。
第四章项目所在地商品房市场调研
一、XX市房地产宏观市场概况
（一）、房产投资数据
（二）、均价数据
（三）、市调楼盘数据
二、区域市场概况
（一）、XX在售/待售楼盘
（二）、城西二环附近
（三）、老城区
（四）、南二环附近
（五）、经济开发区
三、项目比较
（一）、竞争住宅
（二）、竞争商铺
四、XX楼市未来发展趋势分析
（一）、房地产市场特征
（二）、我司对于市场预测结论
五、消费者分析
（一）、区域消费者特征描述
六、调研总结
第五章规划设计
一、规划设计依据
二、规划原则
（一）、确定宏观城市的设计观
（二）、贯彻以人为本的居住空间设计观
（三）、生态环境保护原则
（四）、公共服务设施超前原则
三、设计理念
（一）、“都市后现代主义”的设计理念的概念
（二）、引入中国古典园林的设计思想
（三）、以人为本
（四）、如何营造城市后现代生活空间？
四、规划设计
五、工程技术规划部分
（一）、主要设计依据和规范
（二）、结构体系
（三）、抗震缝、沉降缝、温度伸缩缝
（四）、其它
（五）、工程管线规划设计
（六）、主要技术经济指标
1、规划总用地主要技术经济指标
2、东西两区技术经济指标表
3、用地平衡表
第六章环境保护与节能
一、环境保护
（一）、规划设计中的环保意识与设计
（二）、项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护
二、节约能源
第七章项目建设时序计划
一、分段实施时序
二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度
第八章项目投资计划与资金回收计划
一、项目总投资与分期投资
二、项目资金来源及筹措
三、项目投资计划表
四、项目资金回收计划表
第九章项目投资可行性分析
一、从投入产出进行投资可行性分析
（一）分析参数（附表一）说明
（二）投资成本估算（附表二）说明
（三）产出与利润收入计算（附表三）说明
（四）结论
二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析
（一）、住宅市场需求分析
（二）、商品房市场需求分析
（三）、分析结论
第十章项目SWOT分析
一、优势分析（STRENGTHS）
二、劣势分析（WEAKNESSES）
三、机会分析（OPPORTUNITIES）
四、危机分析（THREAT）
第十一章可行性研究结论
一、本项目的实施有利于XX市的城市化、现代化建设……
二、本项目具备明显的社会效益、环境效益、经济效益
三、本项目基于上述十章的可行性研究分析，项目优势明显、可操作性强
第一章项目建设开发实施企业简介
一、项目投资商
（一）、浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目
XX市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是一家拥有良好声誉和行业口碑的房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活的经营体制与严格的科学管理体制相结合，独立自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先敢创一流”的企业精神，全力打造高品质、高品位的房地产精品。
浙江嵊州宏鑫房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者的好评。
主要开发楼盘情况如下：
湖滨新村——位于嵊州市三江街道的，总建筑面积8万平方米，该楼盘已于2000年全部售完，总投资1.2亿人民币；
江滨西路18号商住楼——位于嵊州市市中心地块，总建筑面积6000多平方米，总投资1800万元人民币，已全部售完；
三江花苑——位于嵊州市三江街道的商住楼，总建筑面积4万平方米，总投资8000多万元人民币，已全部售完；
万都豪庭——嵊州市最高档的小区，总建筑面积达9万多平方米，总投资2.5亿人民币，于今年5月1日开盘，销售势态良好。
为促进企业的可持续发展，公司除了在嵊州本地保持相当额度的开发规模外，同时积极开拓其他省市的建设项目，于2005年8月3日参加XX市〔2005〕－12号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权，并将此地块项目定名为“XX”，并于当年成立XX市颍翔置业有限公司，致力于XX市阜临路“XX”开发项目的建设，由此极大地提高企业抗风险能力，使企业在原有的基础上得到跨越式发展。
二、项目开发商
（一）、项目开发企业名称：
XX市颍翔置业有限公司
（二）、企业注册地址：
XX市颍州区颍州南路建设大厦17楼
（三）、企业主要负责人：
法定代表人：
杨宇东
董事长：
杨宇东
总经理：
陈耀
（四）、开发企业简介
XX市颍翔置业有限公司成立于2005年12月。
公司注册资金3000万元人民币
依托浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，从而具备国家二级房地产开发资质条件，专业从事于房地产开发的大型企业。
企业经营范围：
房地产开发、销售。
公司拥有一批综合素质高、管理体系健全、技术力量雄厚的专业技术人才，其中80%为中高级技术职称。
公司自创立以来始终坚持“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先争创一流”的企业精神，全力打造高品质、高品位的房地产精品。
开发企业极力将浙江先进的居住开发理念和成功经验与XX社会共享，为XX广大市民提供环境最优、配套最好、品质最高的社区。
第二章可研报告编制依据
一、项目实施相关批准文件
（一）、2005年8月3日签订的XX市〔2005〕－12号地块国有土地使用权《挂牌出让成交确认书》
（二）、2006年4月１2日，签订的XX市〔2005〕－12号地块《国有土地使用权出让合同》
（三）、2006年4月３0日，市规划局提供的项目《控制性规划总平面图及规划设计条件》
（四）、2006年3月２4日，市政府颁发的《市长办公会议纪要》
（五）、2006年4月１4日，市发展和改革委员会下达的《关于XX市颍翔置业有限公司“XX”建设项目予以备案的函》
（六）、2006年4月１8日，市人民政府地名委员会下达的《关于“XX”标准命名的批复》
（七）、2006年5月３1日，市规划局颁发的《建设用地规划许可证》
（八）、2006年6月１2日，市国土资源局颁发的《建设用地批准书》
二、项目可研报告编制的相关法律法规
（一）、1997年第91号主席令公布的《中华人民共和国建筑法》；
（二）、1998年九届人大制定的《中华人民共和国土地管理法》；
（三）、1989年第23号主席令所公布的《中华人民共和国城市规划法》；
（四）、1994年第29号主席令公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（五）、1989年第22号主席令所公布的《中华人民共和国环境保护法》；
（六）、1998年第248号国务院令发布的《城市房地产开发经营管理条例》；
（七）、1998年第253号国务院令发布的《建设项目环境保护管理条例》；
（八）、2000年第279号国务院令发布的《建设工程质量管理条例》；
（九）、建设部【2000】31号文件发布的《工程建设质量管理条例》；
（十）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；
（十一）、阜政发【1997】118号《XX市城市规划管理办法》；
（十二）、（1995—2010）《XX市城市总体规划方案》；
三、其他依据
（一）、由于本项目投资巨大、规划范围涉及面广，且全部为市场化运作，本项目投资商、开发商曾委托宁波卓略房地产投资咨询有限公司作了两次市场调研。
（二）、本报告第五章规划设计内容主要依据宁波大学建筑设计研究院与XX市城乡规划设计院的规划设计文本编写。
（三）、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经董事会研究决定，由浙江宏鑫房地产开发有限公司和XX市颍翔置业有限公司共同负责编写本项目的可研报告。
（四）、由于中介机构、项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究报告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失，所以本项目投资、开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。
第三章项目概况
一、项目概况
（一）、项目名称及性质
本项目名称：
XX
性质：
居住、商业以及其他配套建设
（二）、项目地理位置
1、本规划区域位于XX市中心区域，区位优势较为明显。
地块南侧为文峰公园，内有古迹文峰塔，地块南临阜临路，沿阜临路西约300米为XX市又一著名古迹——魁星阁；而沿阜临路往东约100米侧为XX市的主要城市道路颍州中路。
地块东、北紧靠居民住宅，西至慧湖路。
2、地块东、北、西三面与居民住宅相临，总体而言，地块东侧居民住宅环境相对较好，而北侧居民住宅品质相对较差。
随着本地块的开发，能够迅速带动周边地块的发展。
3、地块南侧是XX著名的文峰公园。
公园环境优美，历史文化积淀丰厚，是市民休闲娱乐的重要场所。
同时良好的生活环境为本地块的开发提供了良好的契机。
由于地块南北环境的差异，使本地块的开发成了区域城市改造的排头兵。
（三）、城市区位
本地块在城市中的区位极佳，在以地块为圆心的生活圈内包含了较多的城市功能，既有位于东北处的城市商业中心，又有市政府、文峰公园等城市功能地块。
（四）、规划道路
根据城市规划的要求，南北向香港路以及东西向的金马大道把整个地块分割成三个地块。
同时对地块西侧的慧湖路进行拓宽。
（五）、地块功能
在本次规划中要求在地块南侧设置一个同文峰公园相呼应的大型城市广场。
（六）、项目建设规模
1、建筑规模范围：
54802﹒3㎡（不含广场用地）；
2、总建筑面积：
11642﹒9㎡，规划户数为611户
3、总投资估算
（七）、项目建设时序和年限
1、项目分为二期建设，每一期建设周期为2年
2、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式，总建设年限约为3年。
二、项目建设的背景
（一）、项目的提出与确定
XX市委、市政府在进入新世纪之后，提出了一系列“紧紧围绕加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验，把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来XX投资兴业。
2005年中，投资商——浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到XX，受到了XX市委市政府的热情招待，在实地考察之后，初选了一批项目作投资分析。
随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年8月3日参加XX市〔2005〕－12号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权。
（二）、项目设计目标与原则
1、确定宏观城市的设计观：
将XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。
通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。
进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。
2、贯彻以人为本的居住空间设计观：
重视创造舒适、方便、安全、优美的居住环境，塑造富有个性的小区景观。
注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。
尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合；充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益；从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物、就学等活动的便捷性。
3、生态环境保护原则：
注重土地开发兼顾园区的生态化、环境保护的设计观念。
合理用地，集约用地；规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑、城、水、绿生态系统。
结合花园式、园林式居住小区的发展目标，规划以“人——自然——环境”的对话为主题，强调水体和绿化的功能，结合自然的地形、地貌、规划设计的河流、水塘、公共绿地以及组团内部的绿地以形成出“点、线、面”相结合的居住与公共服务园区。
在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。
4、公共服务设施超前原则：
超前的、高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程管线系统，确保“XX”与城市基础设施构成一个有机的整体，把“XX”建成交通便捷、功能完善的现代化的信息社区。
同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活、文化、就学、购物、娱乐空间和设施。
三、项目建设的重要意义
以XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。
通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。
进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。
（一）、本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。
本项目沿阜临路建造小高层、高层住宅，面对文峰公园27000㎡大湖而建，就居住环境而言，可谓是开创了XX第一的居所模式；
同时，本项目将建设商业风情街——香港路，将XX分为东西两苑，收揽各项服务配套的同时，提升XX商业档次，从而达到提高本地块乃至XX的城市承载力和综合服务功能。
（二）、本项目的实施具备了明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。
1、临阜临路的8000㎡广场用地，采用先进的下沉式设计，与文峰公园俩俩相望，她的建成，将为阜城市民和外地游客的休闲、娱乐创造一个全新的舒适环境。
（三）、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。
1、政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内的城市基础设施建设（城市道路、城市广场、城市绿地、排水、排污设施、电力、电讯设施等）和公共事业的配套建设。
2、本项目提供了经营环境优雅、地理位置优越的沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展的场所。
由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域的商业繁华度，在增加本区域经商群体的经济收入的同时，也增加了本区域的政府财政、税收收入。
3、本区域的多层、小高层、高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。
大量较为富裕的居民入住，其区域消费也将具备相应得经济效益。
4、本项目的投资商、开发商从长远的、动态的市场经济分析，其投资具有一定的经济回报，其经济效益是存在的。
第四章项目所在地商品房市场调研
房地产市场调研是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之一。
有调查才有发言权。
我司认为，从XX市的房地产市场现状出发，结合XX市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下一步的项目市场推广、总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。
目的在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观的价值。
一、XX市房地产宏观市场概况
（一）、房产投资数据
年份
投资额（亿元）
增长幅度
2003
7.9
148.85%
2004
13.26
67%
2005
16.6
25%
小结：
从2003年至2005年房产投资额数据来看，房产发展迅速，每年都以较高的增长幅度增长。
但从历年的增长幅度来看，房产投资呈现较快降温趋势，房产发展趋于平缓。
（二）、均价数据
年份
均价
增长幅度
2003
1154
40%
2004
1431
24%
2005年5月份
1603
12%
小结：
从2002年开始，XX房产开始发力，房价也马不停蹄的一路飙升。
从2003年至2005年上半年房价数据来看，房价增长迅速，增长幅度明显。
但从增长幅度来看有急速下降态势，房产市场趋向平稳。
（三）、市调楼盘数据
开盘时间
开盘数目（个）
开盘总建（万㎡）
产品形态
主力户型（㎡）
销售情况
2004
5
32
6F/3F/4F（以6F为主）
108-140，190-260
30％-100%
2005
3
20
6F/3F（6F为主）
108-140
60％-80%
2006
15（已开7个）
94（已开36）
6F/3F/4F/9F（6F/3F为主）
89-140，211-390
20％-50％
2007
6（2006大盘剩余量）
73
3F/6F/9F（三国鼎立）
85-140，211-380
小结：
从开盘数目与开盘总建来看，2005年量体略有下降，但2006年房市突然发力，开盘数目与开盘量均创新高，并且增长幅度惊人，这与2005年出台的宏观调控有较大关系，因此在2006年开盘的楼盘准现房、结顶的楼盘量体占有一定比例。
2007数据为2006年大型楼盘未开余量，单体与总量体较大；
从产品形态来看，随着房产发展，楼市产品也呈现多样化，且各自量体有所变化，从2004-2005以6F的独霸天下到2006年以6F/3F的平分秋色，再到2007年的3F/6F/9F的三国鼎立，说明了竞争市场日趋激烈，产品更加细分化；
从主力户型来看，户型面积也趋向多元化，单身公寓、平层住宅、复式、别墅都相不同程度出现。
但依然改变不料以100-140平方米左右的大户型为主的大形势，从2005年市统计局的统计来看，100-140平米左右面积占上市量的60％以上，但市场需求量则刚过30％，产品依旧需要调整；
从楼盘销售情况来看，各个楼盘销售情况不一，有好有坏。
因此可以看出客户对楼盘偏好已形成分化，好的房产市场下也不一定能保证产品的快速去化，反之竞争激烈的市场也有机会突围。
二、区域市场概况
（一）、XX在售/待售楼盘
区域
楼盘数目（个）
总建（万㎡）
产品形态
主力户型（㎡）
均价（元/㎡）
开盘时间
销售率
颖州区
城西二环附近
6
75.6
3F/6F/9F/11F（以6F为主，9F/11F其次）
85-140
1900-2300
2004-2006（集中在2006）
60％-100％
老城区
5
26.2
6F/9F（基本上为6F）
90-150
2000-2500
2004-2006（集中在2006）
50％-80％
南二环附近
3
31
3F/6F/11F（6F为主）
85-140
1900-2200
2004-2006
30％-60％
经济开发区
6
98
3F/4F/6F/9F（以3F为主，6F其次）
88-122/211-380
1200-2880
2004-2006（集中在2006）
20％-80％
小结：
从区域分布来看，以颍州区城西二环附近以及经济开发区楼盘放量最为集中，且单体量较大。
大盘的出现必然导致品质的提升，突出的表现就是在价格上同一区域相差一定数值，从客户接受程度来看，品质认可度较强。
从产品形态分析看，经济开发区以别墅为主，而颍州区则以多层为主，小高层在区域中零星分布，以城西二环附近放量最多。
多层户型一般跨度较大，从85-150之间不等，客户选择余地大，而小高层则集中于100-140之间的大户型，客户选择余地小。
（二）、城西二环附近
区域
楼盘名称
位置
总建面积
产品形态
主力户型
均价
开盘时间
销售率
城西二环附近
明珠锦园
中南大道与人民西路交汇处
1.7
6F
126-135
2100
2004年10月
100%
西苑世纪名门
清河西路与振兴南路交汇处
12
6F/3F
108-139
1900
2004年底
85%
怡和庄园二期
XX市西二环路与清河路交汇处
11
6F/9F
101-118
2300
2006年4月
60%
天瑞山庄
颍南路与阜九路交叉口
19
6F
97-115
2100
2006年5月
60%（现推出1/3）
明园
XX市人民西路（三优中学斜对
26
3F/6F/9F/11F
85-140
2300
2006-06-15
推出12*6F
香格里拉二期
清河路与西二环路交叉口
5.9
6F
89-120
2006/08
全部推出
小结：
城西二环附近楼盘规模大小不等，规模型小区注重品质的打造；产品以多层为主，间有部分小高层以及别墅；主力户型集中于100-135为主的三房，小户型面积比重较小，160以上的复式以及别墅在小区中少量出现；城西二环线比较绵长，地段以及小区品质的差别形成了相差比较悬殊的价格。
楼盘放量集中于2004以及2006年，去化情况良好，此地段客户认知度较佳。
（三）、老城区
区域
楼盘名称
位置
总建面积
产品形态
主力户型
均价
开盘时间
销售率
老城区
苏州家园
颍上中路
3
6F
90-130
2000
2004年12月
80%
外滩国际新城一期
胜利北路东侧
3.2
6F
90-140
2500
2006年7月
推出7*6F
金湾名庭
滨河中路与河滨东路交汇处
3
6F/9F
97-132.2
2500
2006年7月
全部推出
新大陆阳光花园
清河东路与颍上南路交汇处
4
6F
102-107
2200
2
升级会员 