住宅项目可行性研究报告.docx

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住宅项目可行性研究报告

第一部分项目用地周边环境分析

1项目用地周边环境分析

1.1项目土地性质调查

1.1.1地理位置

该地块位于XX市XX大道与西北环线交汇处的东北角，东临望岳路，西临西北环线，南临XX大道，北临府后路。

1.1.2地质地貌状况

该地块呈规则长方形状，与XX大道路面有约10余米的落差，项目地现为农垦菜地，西侧有一小山坡由西南向北逐渐抬升，是具有一定起伏的丘陵地形，适于营造错落有致的景观。

地质状况尚可，能作为建设用地。

1.1.3面积

此地块面积为238亩。

1.1.4五通一平现状

地块为尚未开发的毛地，以菜地和农田为主，间有几间农舍，地面覆盖大量树木和绿色植被。

1.2项目用地周边环境调查

1.2.1地块周边的建筑物

地块周边湘麓宾馆、XX区办事处、湘邮科技、五强科技园、XX山大酒店等单位。

1.2.2绿化景观秀丽

地块处于一片地势较低的洼地之中，天然植被覆盖，四周环线道路全为新建大道，绿化景观好。

1.2.3自然景观优美

地块的西面、北面、东面皆有大片农业用地和原生态的草本、灌木随地势起伏分布于丘陵之中，本身环境条件优越。

1.2.4环境状况良好

由于地块位于河西市府板块，从整体规划到产业布局都非常重视利于可持发展的环保型新技术运用、新材料生产，严格控制有害废气、废水及生产废料的排放。

再加上整个片区优良的先天环境，能保证片区的环境污染一直处于有效控制之中。

1.3地块交通条件调查

1.3.1地块周边的市政路网及公共交通现状、远景规划

地块南侧的高新区已建成多条纵横交错的三车道以上区内主干道。

现在可乘坐152、603两条线路公交车，从“雷锋大道口”站通过高新区南入口往北行约800米到达本地西南角长常高速公路涵洞。

从长规函（2003）117号文件可知，地块西侧有规划控制宽46米的雷锋西大道，北临规划46米宽的规划路，若能尽快实现将极大改善地块现有交通条件。

1.3.2项目对外陆、空交通状况

陆路交通：

地块现有陆路交通往西则经过长常高速，可达到益阳、常德等地；往东经过北大桥到达河东；南北向则是贯穿全城的二环线西北段，交通四通八达。

空中交通：

地块自西向东经XX大道（319国道），经长永高速公路约1小时车程抵达黄花机场。

1.4周边市政配套设施比较缺乏

地块所在区域目前处于大开发的启动阶段，水、电、气、通讯等市政配套建设滞后，学校、医院、购物市场、邮政、储蓄、公交等区域性生活配套并未形成。

现有市政配套设施主要集中在望岳街道办事处，多为小规模、零散分布，且距离地块均较远，难以对地块产生强有力的服务作用。

1.4.1购物广场是空白

地块周边2公里范围内没有大型购物广场，只在雷锋大道口处零星分布有小型的私人铺面，以经营日用、建材、五金为主。

1.4.2文化教育

以涧塘小学、湖南商学院、玲海艺术幼儿园、商务职业技术学院、湖南政法学院等为代表的文教设施相对较为齐备。

第二部分区域市场现状及趋势判断

2区域市场现状及趋势判断

2.1宏观经济运作状况

2.1.1国家宏观政策的影响

国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的见》，规定自20XX年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将被禁止。

意见包括：

“强化规划调控，改善住房供应结构”；“加大土地供应调控力度，严格土地管理”：

“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”：

“加强房地产信贷管理，防范金融风险”；“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”：

“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”等八个部分。

20XX年5月11日正式公布的七部委稳定房价的新政策，如晴天惊雷，震撼了每个发展商的心神。

自此，上海、北京、武汉、南昌等城市“投资者大量抛售”、“楼市价格狂跌”的新闻不绝于耳，一时间市场风声鹤唳，发展商惴惴不安。

如此背景之下，XX房地产市场却平静如水，并未呈现大起大落态势，市场相对稳定。

后市如何发展，尚需观察。

2.1.2XX区国内生产总值

20XX年第一季度XX市XX区的国内生产总值绝对值为21亿元，市内五区排第四名，增长速度为13.2﹪，为五区第五名；

20XX年第一季度的地方财政收入的绝对值为1.21亿元，市内五区排第四名，增速为13.1﹪，也排在第四名。

上述数据说明了随着XX“强西拓东”的城市总体发展策略实施，XX区的区域经济正强劲增长，但就全市而言，尚具有较大潜力。

2.1.3社会消费品零售总额

20XX年第一季度XX市XX区的社会消费品零售总额绝对值为101738万元；

在五区中，第一季度XX区社会消费品零售总额的绝对值排名为第五名，只芙蓉区社会消费品零售总额的25.4%；

这说明了该区的商业繁荣程度还远远低于市内其他的地区。

2.2项目所在地房地产市场区域分析

2.2.1项目所在地的住宅形态

本项目地块区域特别是项目的附近，居民住宅相对较为稀少，且多为农舍；

新建的住宅绝大部分为多层住宅（6层），少见高层。

2.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

《经济适用住房管理办法》及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》已相继出台，将对房地产商品房市场超到积极的促进作用；

购买经济适用房要求5年后才能上市交易，其流通性将受到较大的限制；

取消大户型，针对中低收入家庭的购买承受能力理到了提高；

实行经济适用房申请审批公示制度，提高经济适用房的准入门从而缩小了经济适用房的购买群体，在一定程度则扩大了商品房的购买群体。

2.2．3政府关于商品住宅在金融、土地等方面的政策法规

按照国家新的金融政策，从20XX年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在20XX年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面；

20XX年土地政策第一次参与了宏观调控。

去年8月31日对经营性土地问题的最后处理，同时暂停新增建设用地审批半年，这些措施对整个房地产业的发展，对整个资源的配置都有重大影响。

2.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

日前地块所在的二环线西北段正式启动拆迁。

按计划，该工程将于5月30日完成拆迁任务，12月30日竣工通车。

二环线西北段南起长宁路立交桥，经XX大道、谷山、北津城接三汊矶湘江大桥，全长8．1公里，路幅宽46米至80米，双向6车道，预算总投资11．7亿元。

主要工程包括道路工程、高架桥工程、立交桥工程（长益高速立交桥、金星路立交桥、银杉路立交桥）、排水工程、绿化工程及亮化工程。

该段沿线除连接长宁公路、长益高速公路等城市对外通道，还将连接XX路、潇湘路等市区干道，是河西新城道路网络不可或缺的主骨架。

2.3项目所在地房地产市场总体现状

2.3.1区域房地产市场综述

XX随着“XX市”的城市格局规划发展，特别是省、市政府的搬迁，近郊居住时代的来临，以及20XX年XX经济战略的西进，将推动XX河西楼市的高峰到来。

XX河西已经成为一个文化、居住的核心板块。

近郊楼盘的天然优势正在影响人们的购房观念，房价较市内低、不可复制的自然环境等因素，给予消费者极大的吸引力。

特别是在SARS过后，人们对居住环境的要求不断提高，近郊楼盘将成为人们置业的重要选择。

未来5年内，坐拥山水灵气、交通便捷的XX区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人。

城市布局将形成“六轴五组团”———即东西向以XX大道、XX大道、桐梓坡路为轴线的城市发展轴，南北向以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴；涵盖大学城、麓谷基地、XX广场中央商务区、银望东片行政综合服务区、西部都市农业圈等五大组团。

自20XX年以来，XX区已建、在建、待建项目的投资规模达100亿元，拆迁面积突破100万平方米，新建商品房、学生公寓等面积突破100万平方米。

20XX年实施28个重点工程项目，涵盖了基础设施、工业园区、商贸旅游、文化教育等多个领域。

目前，河西区域已从东部沿江狭长地带迅速西进、北移、南拓，新城骨架全面拉开。

未来5年内，XX区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人。

根据XX市建设区域性中心城市总的目标和繁荣开放、文明秀美的总的要求，占据XX河西半壁江山的XX区作为XX市一个独特的城区，在城市建设方面主要有以下几个目标定位：

一是XX的政治中心，二是三湘的文化名区，三是全国生态示范区，四是高新技术产业区，五是风景旅游区。

2.3.2地域特征——河西初步中心化

承载千年的深厚的湖湘文化底蕴、独有的人文居住坏境，清新秀美湘江西岸，业已成为星城新一轮投资置业的风水宝地。

市委市政府的西迁，市政配套设施的大力倾斜与完善，规模宏伟的“大学城”不断拓展，高新科技开发区内众多企业的踊跃入住。

市政重点工程潇湘大道北段的拓展，橘子洲生态公园规划、实施，一个融名山、名水、名州、名园、名院于一体的XX市新的政治、经济、文化战略中心区域正在形成。

2.3.3区域楼盘产品特征

平价房是目前楼市消费的主流。

由麓谷E家人、麓谷雅园、金峰·沐春园、咸嘉新村、静园山庄、时代天骄、赞佳新

城、天峰名苑以及银晟花园等楼盘以相对较低的售价冲击整个河西的楼盘市场，抢占了

相当部分的高端客户，引领着楼市平价消费的主流。

区域内楼盘以多层住宅为主

区域内的楼盘项以多层住宅为主，占了区域内楼盘总量的七成以上。

但今年新开发的项目多以电梯小高层为主。

绿化、配套设施较差

区域内多层住宅以及高层住宅（如“时代天骄”项目）的绿化及配套设施相对较差，但“嘉华苑”、“西子园”、“悦峰园”等项目由于临靠咸嘉新村，在地理位置上可借助其绿化、配套设施等的优势。

交房标准均是毛坯房

各楼盘推出来的均是毛坯房，无精装修房。

经济适用房成为主导

经济实用房一统河西成为一个显著特点，以XX绿洲和八方小区为代表的经济实用房占据市场主要分额，也消化了部分公务员的消费需求。

2.3.4区域楼盘营销特征

房地产营销手法尚处于模仿阶段。

个盘营销水平参差不齐。

提倡环境营销的项目均有不俗的销售效果。

普遍存在项目推广不全面的状况。

销售人员缺乏主动性和团队协作精神，专业化程度不足。

2.3.5区域楼盘竞争特征

竞争日趋激烈。

在销楼盘超过10万平方米，且同质化较严重；

期房居多。

“赞佳新城”、“麓谷E家人”、“麓谷雅园”、“天峰名苑”等项目都是今年年底或明年上半年交房；

价格中等偏下。

多层住宅的均价集中在1700～2000元/㎡左右，高层住宅的均价集中在2100～2500元/㎡。

2.4商品住宅客户构成以及购买的实态分析

2.4.1商品住宅的客户来源

湖大、师大教师

肿瘤医院职工

湖南商学院的教师员工

湘雅附三医院的职工

XX区政府公务员

麓谷高科技工作人员

2.4.2购买的实态分析

一次置业者

他们都有较高并且稳定，有一定积蓄，财富累积值高；年龄在35岁以下，在事业上稍有成就，追求实惠、实用、方便，并且有强烈的愿望跟家人住在一起，享受温馨的家庭生活；这一群人对价格反应敏感，偏好灵活的付款方式；并且掌握了大量的银行、金融信息，有自己的一套投资理财方式；需求面积相对较小，物业类型以普通住宅为主要考虑对象；出行对公交车较为依赖；决策较为慎重，需反复比较，有意向的楼盘会看三次或三次以上。

■二次及多次置业者

事业较为成功，有丰厚的收入及积累；支付能力较强，对价格不敏感，不在意付款方式；注重身份，对物业的档次要求比较高；购房主要是为了改善居住环境或保持资金增值能力；需求面积较大，高尚住宅、别墅物业受欢迎；对车位数量及方便性要求较高；注重教育配套以及休闲设施，注重产品的质量以及发展商的信誉；有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息；注重物业的知名度以及市场口碑；除非受现场环境的感染，一般不为所动；受口碑宣传的影响较大。

第三部分项目SWOT分析

3．土地SWOT分析

3．1项目地块的优势

3．1．1周边环境优越，道路状况优良，有天然的绿化环境，空气中氧气指数较高，适合人居。

3．1．2随着市、区政府的搬迁，势必带动周边市政、商业配套的完善，将形成河西的又一个政治、文化中心。

3．1．3周边有较为集中的大中型企事业单位、医院和学校，可以挖掘其中的客户群。

3．1．4项目规模较大，抗风险能力较强，有规模效益。

对于周边配套的完善也将起到一个很好的带动作用。

3．1．5项目四面临路，路网发达，交通便利。

3．2项目地块的劣势

3．2．1交通不便利，距离市中心较远，仅有118、309路；

3．2．2配套不完善，距学校、银行、超市、医院、农贸集市较远。

3．2．3成本增加起伏的地形虽有利于造景，但在基础施工、地下管网铺设等分项上将投入更多资金，提高每平方成本。

3．3项目地块的机会点

3．3．1地块所处区域正在蓬勃发展之中，大量高学历、高素质、高收入从业人员的进驻增加了区域购房的总体需求。

3．3．2西北环线等规划道路将有力改善地块交通条件，提升地块价值。

3．3．3河西初步中心化，各项市政配套日益成熟和完善。

3．3．4众多发展商随着规划走，相继在市政府周边圈地进行房地产开发，这种同业配合，加速区域成熟进程。

3．3．5项目周边缺乏为周边高科技企业安居乐业的居所，高知识高成长高收入成为这类型企业员工主要特点，追求环境优美，居住闲适、彰显品位成为他们内在需求。

而市场大多数以低档经济适用房和低档高品房为主。

3．4项目地块的威胁点及困难点

3．4．1规划道路实施的速度与项目建设工期的配合情况将对土地价值的实现和项目开发的最终获利能力产生关键性的影响。

3．4．2XX区供应量激增，河西几个千亩级大项目将于近期推出，无疑会急剧加大XX区的房地产供应量，对本地块的开发造成强大的市场冲击。

3．4．3从地块周边市场调查掌握的情况看，现阶段区域市场接受程度较高的仍是如银晟花园、金峰·沐春园一类的中低档多层项目。

整个区域较低的市场定位也将直接影响项目获利空间。

第四部分项目定位

4．项目市场定位

4．1形象定位

4．1．1形象定位策略

把握区域特征：

定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；

强调扬长避短：

根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案；

提倡可盈利性：

以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；

带动品牌衍生：

通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；

体现可操作性：

定位内容必须通过可操作的手法最终展现于目标客户；

坚持以客为本：

在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；

引导产品出彩：

定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。

4．1．2基本形象

高尚别墅小区

4．2产品定位

4．2．1产品分类

TOWNHOUSE

坡HOUSE

花园洋房

车库

4．2．2结构层数

TOWNHOUSE、坡HOUSE为二层半住宅

花园洋房采用6层的多层住宅

4．2．3户型面积

TOWNHOUSE、坡HOUSE160-210㎡

花园洋房110～130㎡三房二厅二卫

4．2．4配套设施

生活配套齐全，包括：

综合超市、医务所、邮政所、幼儿园等；

设置运动活动的公共场地，配备相关的运动设施，如网球场等；

设置公共休闲场地，如园林、休闲走廊、游泳池等；

4．3价格定位

4．3．1定位思路

总体价格走势采用平开高走、定量提价的思路。

4．3．2定价考虑因素

开发建设成本。

市场价格水平。

项目周边楼盘多层住宅的均价为：

1800～2100元/㎡

项目周边楼盘别墅均价为：

2300～3500元/㎡

4．3．3价格确定

花园洋房销售均价：

2100元/㎡

TOWNHOUSE、坡HOUSE的销售均价：

3200元/㎡

4．4目标客户群定位

4．4．1目标客户群分析

大学城专家、学者，高级知识分子。

外贸企业中方代表、外企中的科技人员或高层管理人员、私企营业主；

收入较高的公司白领或收入较高的自由职业者；

企业领导人员；

金融机构中的高收入人员；

总收入在XX位于上层的家庭。

大型企业集团

4．4．2主力客户群分析

有着丰富的人生阅历，对于房地产市场较为熟悉，对自己的居所和居住环境

有很高的要求；

有独特的个性特点，对于他们的家庭建设有自己的心得体会、对于生活的享

受性要求极高；

这部分人整体收入位于XX上层，有较强的购买能力。

收入较高，不满足现状，对生活品质有所追求，能接受新事物；并有特定的

品位要求，他们要求自然、要求休闲，要求住房跟自身的地位相适应。

经常要求活动或健身，对住家附近的休闲娱乐健康设施会有一定要求，并注

重以轻松温馨为主题的休闲生活氛围。

消费场所选择方面,酒店、餐厅、精品商家等高档场所选择比例较高,推广媒

体选择上应予相应考虑.

购房关注因素上,区内环境、区位认知排行居前，交通可及性、规划设计水平、

物业管理、现房实景以及景观的均好性，和对社区的整体感觉同样受到重视。

汽车拥有量超过80%，多数人出行不依赖公共交通。

期望别墅住宅单位总价集中在50-300万之间，社区范围内可解决基本的商业

服务设施。

房产消费“硬性价值”与“情感价值”并重。

行为相对理性，投资相对慎重，

偏向对现房实景的较高信任。

第五部分开发投资项目成本利润估算

5、开发投资项目成本利润估算

5.1主要技术经济指标

总用地面积241.86亩，合161323平方米

规划净用地面积约206.93亩，合138024平方米

容积率：

2.0

总建筑面积：

273703平方米

其中：

住宅234481平方米

门面：

37422平方米

公建（幼儿园）面积：

1800平方米

地下停车位：

1126个（35000平方米）

地上停车位：

340个

建筑密度：

28%

绿地率：

40%

开发类型：

多层、小高层住宅区

住宅销售价格：

2100元/平方米

门面销售价格：

4000元/平方米

车库销售价格：

50000元/个

项目开发期为4年，建造期为3年

5.2项目总开发价值

5.2.1项目总建筑面积：

273703（平方米）

5.2.2项目总销售收入71540万元

234481×2100=49241（万元）

37422×4000=14969（万元）

（1126+340）×50000=7330（万元）

销售税费：

71540×5.6%=4006（万元）

项目总开发价值：

71540-4006=67534（万元）

5.2.3项目总开发成本

土地成本：

12340.63万元

购地款：

241.86×45=10883.7（万元）

转让契税：

10883.7×4%=435.35（万元）

办理红线：

14.5（万元）

办理权证：

7.08（万元）

土地平整：

1000（万元）

建造成本：

33870.27万元

前期工程费596.18万元

规划图设计费：

16.13×2=32.26（万元）

施工图设计费：

（273703+35000）×16=493.92（万元）

可行性研究费：

10（万元）

地质勘探费60（万元）

房屋开发费29563.07万元

建安工程费20203.63万元

住宅：

234481×750=17586.08（万元）

智能化系统：

234481×20=468.96（万元）

煤气工程：

1690×2430=410.67（万元）

电话及有线电视：

1690×200=33.80（万元）

弱电系统：

1690×480=81.12（万元）

消防系统：

15×30=450（万元）

电梯：

51×23=1173（万元）

商业、配套公建、车库建设费6308.87万元

（37422+1800+35000）×850=6308.87（万元）

基础设施建设费3050.57万元

道路工程621.11万元

138024×15%×300=621.11（万元）

配套给排水系统:

273703×25=684.26万元

强电系统：

273703×30=821.11万元

电缆改造：

150万元

小区绿化及园林：

138024×40%×100=552.09（万元）

垃圾站：

60万元

室外照明亮化：

82万元

围墙、大门：

80万元

报建费：

234481×131+（37422+1800）×163=3711.02（万元）

行政性收费等其他费用413.87万元

工程监理费：

29563.07×1.1%=325.18万元

预算编制费：

29563.07×0.3%=88.69万元

管理费：

1398.74（万元）

（12340.63+33870.27+413.87）×3%=1398.74（万元）

财务费用5737.01万元

土地费用利息12340.63×5.76%×3=2132.46（万元）

建造费用、其他费用、管理费用利息（33870.27+413.87+1398.74）×5.76%×3/2=3083（万元）

融资费用：

（2132.46+3083）×10%=521.55（万元）

财务费用总计：

2132.46+3083+521.55=5737.01（万元）

市场推广及销售费用：

1788.5（万元）

71540×（0.5%+2%）=1788.5（万元）

项目开发成本总计

12340.63+33870.27+413.87+1398.74+5737.01+1788.5=55549（万元）

5.4开发商利润

67534-55549=11985（万元）

5.5开发商成本利润率

11985/55549×100%=21.58%

税后利润：

11985×（1-33%）=8029.95（万元）

税后利润率：

8029.95/55549=14.46%

第六部分投资风险分析及其规避方式

6．房地产投资风险分析及其规避方式

6．1系统风险

6．1．1通货膨胀风险

指投资完成后新收回的奖金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，由于房地产投资周期较长，只要通货膨胀因素存在，当开发商收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者即面临着严重的购买力风险。

在本项目的开发过程中应通过投资者调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益率影响的程度。