娱乐广场项目预可行性研究报告.docx
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娱乐广场项目预可行性研究报告
娱乐广场项目
预可行性研究报告
第一章 总论……………………………………………1
一、项目提要………………………………………1
二、编制依据………………………………………2
三、综合评价和论证结论……………………………3
四、存在问题与建议………………………………6
第二章 项目背景与必要性……………………………6
一、项目建设背景…………………………………6
二、项目区农业产业化经营发展现状……………7
三、项目建设的必要性及目的意义………………8
第三章 建设条件………………………………………9
一、项目区概况……………………………………9
二、项目实施的有利条件…………………………10
三、主要障碍因素及解决方案……………………13
第四章 建设单位基本情况……………………………13
一、建设单位概况…………………………………13
二、研发能力………………………………………14
三、企业财务状况…………………………………14
第五章 市场分析与销售方案……………………………15
一、市场分析……………………………………15
二、产品生产及销售方案……………………………17
三、销售策略和营销模式……………………………17
四、销售队伍与销售网络建设………………………17
第六章 项目建设方案………………………………18
一、建设任务和规模………………………………18
二、项目规划和布局………………………………18
三、生产技术方案及工艺流程…………………18
四、项目建设标准和具体建设内容……………21
五、项目实施进度安排……………………………22
第七章 投资估算与资金筹措…………………………23
一、投资估算依据…………………………………23
二、项目建设投资估算……………………………23
三、资金来源与筹措…………………………………24
四、资金使用与管理………………………………25
第八章 财务评价………………………………………25
一、财务评价依据……………………………………25
二、销售收入和销售税金及附加估算………………26
三、总成本及经营成本估算…………………………26
四、财务效益分析……………………………………27
五、投资计划与资金筹措……………………………28
六、财务现金流量……………………………………28
七、按平均年利润计算的主要经济指标…………29
八、不确定性分析……………………………………29
九、财政有偿资金还本付息表……………………30
十、财务分析结论…………………………………30
第九章 环境影响评价…………………………………31
一、环境影响…………………………………………31
二、环境保护与治理措施…………………………31
三、环保部门意见…………………………32
第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价32
一、农业产业化经营………………………………32
二、农民增收………………………………………33
三、其他社会影响 ………………………………33
第十一章 项目组织与管理 ………………………34
一、组织机构与职能划分…………………………34
二、项目经营管理模式……………………………35
三、经营管理措施………………………………35
四、技术培训……………………………………35
五、劳动保护与安全卫生………………………36
第十二章可行性研究结论与建议…………………36
一、可行性研究结论……………………………36
二、问题与建议…………………………………36
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
娱乐广场项目
1.1.2项目选址
拟建项目选址于老城区莲池路乾明小区至十字路口路段。
该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。
1.1.3建设内容及规模
1、土建工程
项目拟用地面积1500平方米，建筑占地面积750平方米，总建筑面积3000平方米，一栋四层。
2、设备工程
本项目需购置音响系统、电脑、电视等KTV包厢必备设备。
3、配套工程
本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。
1.1.6项目建设实施进度
为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期15个月。
1.1.7总投资及资金筹措
1、总投资估算
建设项目总投资为5000.00万元，其中工程费用2475.90万元，设备费用1800.00万元，其他费用486.00万元，预备费238.10万元。
2、资金筹措
项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资方式解决。
1.2可研报告编制依据和研究范围
1.2.1编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市用地分类与建设用地标准》；
3、《常德市城市总体规划》（2009-2030年）；
4、《常德市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》；
5、《常德经济技术开发区“十二五”规划》（讨论稿）；
6、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
7、建设单位提供的其他相关资料。
1.2.2研究范围
本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、市场分析与预测、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案、财务评价及社会效益等方面进行分析研究。
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-2。
表1-2主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
1500
2
建筑占地面积
m2
750
3
总建筑面积
m2
3000
4
项目建设期
月
15
5
总投资
万元
5000
6
利润总额
万元
2010.83
正常年
7
财务内部收益率
%
25.88
税后
8
财务净现值
万元
3539.33
税后
9
投资回收期
年
3.93
含建设期
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而KTV行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。
国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。
巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV行业成为吸引众多投资者的行业之一。
每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的KTV店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。
经过多年的发展，KTV的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。
因此，在常德市，KTV行业成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。
初步统计，现在常德市内的档次较高的量贩式KTV已有10余间，根据常德市现有的KTV走势，都是走高服务质量，高档装修，平价超市，这一切都已成为常德市消费者的消费习惯。
常德市的KTV市场还没有饱和，根据常德市人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%，可见，市场潜力相当大。
尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家KTV目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。
2010年，常德经济技术开发区全区共实现第三产业增加值94033.65万元，占三次产业增加值总量的20%，同比增长18.3%。
其中营利性服务业完成12988.04万元，同比增长23.5%；非营利性服务业完成22835.98，同比增长14.6%。
常德经开区目前仅有声工厂、夜猫等几家规模小、档次低的KTV娱乐场所，完全满足不了当地的娱乐消费，绝大多数居民都是前往江北城区消费，因为与江北城区相距较远，居民的娱乐消费有诸多不便。
多数居民都希望在本地建设一个大规模、上档次的娱乐消费场所。
以往，常德经济技术开发区工作的重心偏向发展工业，导致第三产业发展滞后，城市的整体功能缺失。
近年来，常德经济技术开发区为了完善城市配套功能，加快了第三产业的发展，加大了三产项目的引进力度。
面对常德经济技术开发区内的消费需求，结合开发区发展现状，现正着力开发一个娱乐广场项目，以提高园区内的服务业发展水平。
2010年，德山开发区已正式升格成为全国79个国家级经济技术开发区之一，其发展势头强劲，发展潜力不可估量。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活
文化是城市的灵魂，创新的源泉。
社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。
KTV娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。
为打造常德特色文化产业，营造良好的配套环境。
KTV是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。
在全国各大城市中，常德人的生活指数较高，其中常德居民支出增长最快的是娱乐消费。
本项目建设为常德的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。
2.2.2项目建设有利于带动常德经济技术开发区的发展
KTV娱乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。
作为消费性服务业的KTV，有利于优化常德经济技术开发区产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨国企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。
精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。
娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。
据老牌娱乐集团华特－迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约70亿美元的巨额利润。
由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。
“十二五”期间，常德经济技术开发区将与常德市现代化国际名城建设全面接轨，充分发挥城市拓展、物流集散、娱乐休闲。
大力实施外向牵动、科教兴区、环境优化、城市化四大战略，建成常德市工业基地。
建成具有国际化、市场化、法制化水准和常德现代化国际名城特色的绿色城区。
总而言之，本项目建设必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动常德经济技术开发区经济的发展。
第三章市场分析与预测
常德经济技术开发区作为新兴的工业城市，近年来经济快速发展，居民消费需求持续增加。
常德经济技术开发区现有规模工业企业92家，常驻人口近10万，流动人口比例大。
园区内娱乐消费场所完全满足不了本地的娱乐行业发展的需要，致使娱乐消费向江北城区转移，引进KTV娱乐广场项目符合当地居民的消费需求，能大力促进本地娱乐业的发展。
KTV娱乐的消费人群主要是20-30岁的中、青年人群。
常德经济技术开发区是一个以企业为主的工业城市，领导和职工几乎全是精力旺盛的中、青年人，这部分人消费层次可以分为高档、中档和低档，消费心理大多为娱乐、放松心情和减压。
可针对不同的消费档次设计不同档次的包间，以满足各种消费需求。
为加速“工业新城、城市新区、美好德山”建设步伐，推进经济发展方式转变和经济结构调整，不断满足常德经开区居民日益提高的物质文化需求，常德经开区正大力发展服务业，力求着力打造一个具有优良人居环境的新兴城市。
常德经济技术开发区服务业发展的整体思路是：
争取用5～10年的时间，逐步建立起适合全区经济社会发展需要和城市功能需要的市场体系、社会化综合服务体系和社会保障体系，满足人民群众在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活方面及在文化娱乐、广播影视、图书出版、体育康复等精神生活方面提出的更多、更高的要求。
常德经济技术开发区的城市定位越来越明晰：
要打造成为一个以工业为主，城市化功能齐全的城市新区。
服务业是国民经济的重要组成部分，是支撑经济又好又快发展的诸多条件之一，其发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，是加快“城市新区”建设的重要抓手之一。
加快发展服务业，努力提高服务业的发展水平，是推进经济结构调整、加快转变经济发展方式的必由之路。
常德经济技术开发区服务业的发展目标：
服务业增加值年均递增20%左右，到2020年，服务业从业人员占全社会从业人员的比重达到35%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，总体发展水平适应德山开发区经济社会发展的要求。
目前常德经济技术开发区与这个目标还有很大差距，在今后相当长的一段时间内，园区将大量引进三产企业以促进服务业的发展。
常德经济技术开发区在招商过程中，会更加注重引进大型服务业项目，重点打造园区服务业发展水平和质量。
第四章项目选址及建设条件
4.1项目选址
拟建项目选址于老城区莲池路乾明小区至十字路口路段。
该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。
4.2建设条件
4.2.1区位交通条件良好
常德交通方便快捷是全国60个交通枢纽城市之一，是湖南省唯一拥有铁路、航空、水运和高速公路立体交通体系的地级城市。
公路：
常德经济技术开发区是常德城区的南大门，境内有207和319两条国道交汇，距省会长沙150公里，国家森林公园张家界170公里，风景名胜桃花源10公里。
规划有六条高速公路汇聚：
长沙-常德高速公路，常德-张家界（重庆）高速公路，常德至吉首（贵州）高速已通车。
至邵阳（澳门）、岳阳（武汉）、荆州（太原）等地的高速公路已经动工。
常德是全国60个高速公路交通枢纽城市之一。
铁路：
石长铁路横穿德山，该线上最大的火车站也座落于此，年运输量达120万吨，常德商检、海关在此建有监管仓库。
规划中的洛湛铁路也途经德山。
水运：
开发区北邻沅江，经沅江过洞庭湖可直达长江。
沅江常年可行驶千吨级轮船，船只抵达上海只需4天左右，常德港有500吨级码头2座，千吨级集装箱码头1座。
省交通部门正规划在常德蒋家嘴建设万吨级码头。
常德商检、海关在此建有监管码头.空运开发区距常德桃花源机场5公里。
空运：
机场可起降波音737、757客机，现已开通常德至广州、深圳、北京、海口、上海等地航班。
此外，常德至重庆、温州等地航班正筹划中。
4.2.2基础设施配套完善
多年来，市、区两级先后投入园区基础设施建设资金30多亿元，区域内固定资产投入超过150亿元，基本实现了水、电、路、气、通讯等设施的配套。
全区物流通畅，公路有207、319两条国道在这里交汇，长常、常张和常吉等6条高速公路在这里贯通；铁路有连接京广和枝柳两大动脉的石长铁路在这里横穿，拥有年运输量120万吨的火车货站；水路，能停泊千吨级轮船的德山码头将为您提供舟载之便，可从这里走沅江、经洞庭湖，西达重庆，东抵上海；空运，距开发区5公里的常德桃花源机场，开通了广州、海口、北京、上海等多条航线，大大缩短了德山与外界的距离。
水电齐备，开发区内拥有日供水10万吨、60万吨的自来水厂各一座，能充分保证企业的生产用水和居民的生活用水；开发区作为西电东送的主通道，有10伏万变电站二座，20伏万变电站一座。
污水处理厂、垃圾发电厂、客运汽车站、公交通车站正在建设。
4.2.3自然条件优越
1、自然地理
常德地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。
山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的31.2%。
全市现有耕地面积702.27万亩，占土地总面积38.15%，占全省耕地面积的15%。
常德市西北部属武陵山系，中低山区；中部多见红岩丘陵区；其间也出现断块隆起山（如太阳山）和蚀余岛状弧形山（如太浮山）；东部为沅、澧水下游及洞庭湖平原区；西南部为雪峰山余脉，组成中山区。
由此构成区内南、北高，中间低，两山夹一凹的基本地貌轮廓。
德山处于常德市沅水以南，位于北纬28度24分31秒，东径110度28分48秒，属洞庭湖的西部平原丘陵过渡地带，黄海平均高程为52米，无水患之忧。
2、气候资源
常德市属于中亚热带湿润季风气候向北亚热带湿润季风气候过渡的地带。
气候温暖，四季分明，热量丰富，雨量丰沛，春温多变，夏季酷热，秋雨寒秋，冬季严寒。
常德市年平均气温16.7℃，年降水量1200-1900毫米，无霜期272天，适宜水稻、棉花、油料作物生长。
由于受地形影响，全市气候呈现非地带规律。
西部山区，石门东山峰农场年平均气温9.2℃，而石门等澧水河谷地带年平均气温16.8℃。
中部丘陵区、太浮山与太阳山对峙形成向北敞开的簸箕形盆地，致使临澧、桃源一带冬季易受冷空气袭击。
平原区安乡县年降水量在1500毫米以上。
德山属亚热带季风气候，四季分明、阳光充足、严寒期短、无霜期长，春季气候温暖，秋季天高气爽。
常规地面气象参数如下：
历年平均气温：
16.7摄氏度年日照时数：
1719.5h
年均降雨量：
1346.5mm年主导风向：
NNE
年平均风速：
2.1m/s年平均气压：
1011.8hpa
常德经济技术开发区环境空气清新、质量较好，一般气象条件下，硫化物、氮化物日均浓度都控制在国家《环境空气质量标准》的二级标准限值以内。
3、工程地质
德山属第四系全新统和新生界第四系更新统，主要为人工填土、亚粘土、轻亚粘土、淤泥质土、粉细砂和砂砾石。
建筑场地大部分在第四季松散土层上，松散土层区系第四系全新统、更新统土层区。
该区域地基土层属第四系全新统（Q4），由素填土、粉土、（黄色和黑色）、圆砾石组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。
场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。
4、场地地震效应
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）对我国地震区、带的划分，德山位于华南地震区，长江中下游地震亚区-常德地震带、钟祥-常德地震亚带的南端，是湖南省地震最活跃的地区，但规划区内具备了孕育中强地震的地质构造条件。
按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）的有关规定，本工程按常德地区标准，设防烈度要求为7度。
4.2.4其他有利条件
1、良好的项目建设技术条件
该项目经深入调查、反复论证，符合当地条件和实际需要，可操作性强，便于施工。
2、建筑材料供应充足
项目建设所需的各种建筑材料均能在当地购买。
第五章建设内容及规模
5.1建设内容
常德经济技术开发区娱乐广场项目主要经营KTV歌厅娱乐活动。
拟建项目总建筑面积3000平方米，同时还包括购置KTV包厢必备设备，此外还包括道路及场地硬化工程、绿化工程、供配电工程、给排水及消防工程等配套设施建设。
1、土建工程
项目拟用地面积1500平方米，建筑占地面积750平方米，总建筑面积3000平方米，一栋四层。
2、设备工程
本项目需购置音响系统、电脑、电视等KTV包厢必备设备。
3、配套工程
本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。
5.2建设规模
项目拟用地面积1500，总建筑面积3000平方米。
建设项目总投资为5000.00万元，其中工程费用2475.90万元，设备费用1800.00万元，其他费用486.00万元，预备费238.10万元。
第六章工程建设方案
6.1建筑设计
6.1.1设计依据
1、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2009年版）；
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
4、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95及1999、2001年局部修订；
5、《建筑地面设计规范》GB50037-96；
6、《屋面工程技术规范》GB50345-2004；
7、《湖南省民用建筑节能条例》（湖南省人大常委会2010年第32号公告）；
8、国家现行的其他设计规范和设计标准。
6.1.2设计要求
本工程建筑类别为二类，耐火等级为二级，抗震设防烈度为7度，屋面防水等级为Ⅱ级。
6.1.3功能布局
常德经济技术开发区娱乐广场项目主要经营KTV歌厅娱乐活动。
地上建筑为四层，其中一层为接待大厅，二至四层主要为KTV娱乐包厢，共65个，配套设有收银台、音控室、网管室等。
6.1.4屋面设计
屋面设计按《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）设计并满足节能要求。
屋面防水等级为Ⅱ级。
6.2结构设计
6.2.1设计依据
1、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2009年版）；
2、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
3、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
4、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；
5、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；
6、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
7、国家现行的其他设计规范和设计标准。
6.2.2结构布置方案
本工程为框架剪力墙结构，房内均采用普通梁板结构。
6.2.3基础选型
根据邻近地质勘察报告，本工程建筑采用长螺旋桩基础。
6.2.4主要结构材料
1、钢材
箍筋用HPB235；
纵筋用HPB235、HRB400。
2、焊条
HPB235钢筋焊接：
E43系列；
HRB400钢筋焊接：
E55系列。
3、混凝土
为使结构刚度尽可能均匀变化，将砼强度等级改变的楼层与竖向构件改变截面的楼层位置错开；
梁柱节点区内砼强度等级同竖向构件，周边用隔离网隔开。
4、围护墙体材料
外墙、内墙采用厚度t=200的加气混凝土砌块。
6.3给排水设计
6.3.1给水
1、用水量计算
本项目工程用水主要为生活用水和绿化用水。
日用水量约为21.0m3/d，最大时用水量1.3m3/h。
2、给水系统
本项目采用生活及消防联合给水管网。
管网干管管径为DN100，给水管部分采用球墨铸铁管，部分采用镀锌钢管，并设阀门井、水表井等。
在管网上适当位置设置分段检修阀，保证当管网任一段发生故障进行检修时，其它供水点不会因此停水。
室外给水系统采用埋地暗敷设，室内沿墙明敷至各用水点。
6.3.2排水
1、排水量计算
项目废水排放源主要生活污水。
日排水量约为18.9m3/d，最大时排水量1.2m3/h。
2、排水系统
本项目采用雨污合流制。
雨水经地面径流汇集排入规划区排水管网；生产及生活污水经沉淀池、化粪池处理后排入规划区排水管网。
6.3.3消防用水量
室内外消防用水量均为25L/s，按火灾持续时间2小时计，则一次消防用水量为360m3。
6.4电气设计
6.4.1用电负荷
根据本项目建筑物类型和使用性质，该项目排污泵、生活水泵、客梯、楼梯间及电梯前室照明为二级负荷，二级负荷容量为20KW，其它用电负荷等级为三级。
建筑负荷指标按70W/m2计算，用电总装机容量为210KW，需要系数取值0.45，计算容量为94.5KW，计算视在功率为105KVA。
本项目拟在变配电站设置1台变压器，容量为125KVA。
设柴油发电机房一座，机组容量为25kW。
6.4.2输配电线路
选用电缆经电缆沟采用放射式供电方式送至各包厢控制箱，由各包厢控制箱对本包厢进行配电和控制。
配电站设高配与低配，高压电
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