项目成本管理在房地产项目中的应用.docx
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项目成本管理在房地产项目中的应用
项目成本管理在房地产项目中的应用
TheApplicationofProjectCostManagement
inRealEstateProject
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摘要
随着我国市场经济的逐步完善，施工企业的发展也更趋正轨。
因此，施工企业要想在激烈的市场竟争中生存发展，就必须提高管理水平。
本文研究的施工成本管理理论和控制方法及在施工项目上的应用，旨在提高施工企业的管理水平，增强企业的市场竞争能力。
特别是计算机和网络技术的应用，也为成本管理提供了更有效的手段。
但是，现有的成本管理应用软件，在应用到施工项目成本管理时，很难实现，特别是施工项目分布分散，点多面广，且施工条件不便利，人员素质不高，成本管理工作的特性又是实时、动态及不确定。
对于复杂软件的应用更是纸上谈兵，为了提高成本管理的现代化水平，降低成本，采用一定的网络技术，很好地解决了成本管理软件复杂化的问题，又使成本管理得到有效控制，寻求一条现代化且行之有效的成本管理办法。
关键词：
项目管理;施工成本;成本管理
Abstract
Withcontinuousdevelopmentofthemarketofoureconomicsystem,thedevelopmentofconstructionenterprisestepintotherightpath.Thereforeiftheconstructionenterprisewantstosurviveanddevelopitselfinthemarketcompetition,theyhavetoimprovethelevelofmanagement.Thepurposeofstudyingthesisofconstructionenterprisecostandcontrolandperformanceonconstructionprojectinthisarticle,istopromotethemanagementofcostcontrolofenterpriseandstrengthenthemarket.Especiallytheuseofcomputerandnettechnique,itbecomesthemosteffectivemasterforthecostmanagement.Butthesoftwareoftheavailablecostmanagement,whenitisusedtothecostmanagementofconstructionproject,itisdifficulttocarryout.Especiallytheconstructionenterpriseismoresportandmoreentirearea,theconditionsofconstructionisnotconvenient,thestaffismorelittlequality,thecostmanagementistimelyandnotdefinitely,sotheuseofcomplicatesoftwareistofightonlyonpaper.Inordertoimprovethemodernlevelofcostmanagement,toreducethecost,ifusesomenettechniqueitisthebestwaytosolvetheproblemofthecomplicatesoftware,andcontrolthecosteffectively,exploreamodemandeffectivewayofthecostmanagement.
Keywords:
projectmanagement;constructioncost;costmanagement
目录
第一章项目管理知识背景1
1．1项目管理概要1
1．2项目管理在世界范围的发展演进及趋势2
1．2．1项目管理发展简历2
1．2．2现代项目管理的主要特点2
1．2．3项目管理研究的发展趋势3
1．3我国项目管理现状与展望4
1．3．1中国项目管理的主要发展历程4
1．3．2我国项目管理目前在运用实践方面的概况5
1．3．3我国项目管理目前在理论研究方面的概况5
1．3．4我国项目管理存在的主要问题和对策5
第二章项目成本管理6
2.1项目成本管理概述6
2.2项目成本管理的主要过程7
2.2.1成本预测7
2.2.2成本分析7
2.2.3成本控制8
2.3项目成本控制8
2.3.1项目控制原则8
2.3.2项目成本控制措施9
2.4施工成本分析的依据9
第三章项目成本管理在畅园新村63#楼工程中的应用12
3.1项目简介12
3.2项目特点12
3.3畅园新村63#楼工程项目成本预测12
3.4工程项目成本控制13
3.4.1工程项目成本控制过程13
3.4.2畅园新村63#工程项目成本控制措施15
3.4.3畅园新村63#工程项目成本控制原则17
3.4.4工程项目成本控制存在的问题18
参考文献19
致谢20
第一章项目管理知识背景
1．1项目管理概要
项目，“是为生产某一独特的产品或服务所做的临时性工作。
临时性是指每一个项目都有一个明确的开始时间和结束时间；独特性是指项目所创造的产品或服务与所有其它产品或服务相比，在某些方面具有明显差别。
”项目有如下特征：
1、详细而又明确的目标，2、独特的性质，3、资源成本的约束性，4、项目实施的一次性，5、项目的不确定性，6、通常为了追求一种新事物才组织项目等。
项目管理是指项目管理者在有限资源的条件下，运用系统理论和方法，对项目涉及的全部工作进行管理，使项目从决策到实施过程进行计划、组织、指挥、协调控制和总结评价，以实现项目的特定目标。
项目管理方式是一种科学管理。
在领导方式上，它强调个人责任，实行项目经理负责制；在管理机构上，它采用临时性动态组织形式——项目小组；在管理目标上，它坚持效益最优原则下的目标管理；在管理手段上，它有比较完整的技术方法。
项目管理的特点，有复杂性、创造性、集权性、专业性、组织的临时性、柔性等特征。
项目管理包括五个基本过程：
项目启动、计划过程、实施过程、控制过程及结束过程。
这五个过程是一个闭环控制过程。
这五个过程组成了项目的生命周期。
项目管理的要素，从以前的成本、进度、质量三要素，发展到成本、进度、质量和范围四要素，在此基础上增加项目组织作为项目管理的第五要素，但成功的项目管理一般还要考虑客户的满意度，合起来称为成功项目管理的六要素。
项目管理者联盟，项目管理问题。
根据美国项目管理协会（PMI）颁布的2000版《项目管理知识体系指南》（PMOK），现代项目管理包括九大知识范畴，即：
综合管理、范围管理、进度管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购和分包管理。
项目管理的精髓有两个：
一是系统思考，二是对项目管理的执行情况进行监控，以确保项目大体按计划进行。
项目管理中可以通过多种方法组织人们进行项目工作，但主要常见组织结构是：
职能型、项目型和矩阵型。
而每种项目组织结构都有其优劣势和适用环境。
近年来，“项目”一词的使用频率在加速增长，有关项目管理的书籍如雨后春笋到处可见，各类项目管理的认证备受青睐。
美国著名学者罗伯特?
丁格雷厄指出：
“因为项目是适应环境变化的普遍方式，故而一个组织的成功与否取决于其管理项目的水平。
”美国项目管理专业资质认证委员会主席Danl Grace 指出：
“当今社会，一切都是项目，一切也将成为项目。
”项目管理作为一种科学的管理方法体系，在从多大型，复杂项目管理上取得的巨大成功，充分证明它是一种获得公认的管理模式。
1．2项目管理在世界范围的发展演进及趋势
1．2．1项目管理发展简历
项目管理发展的简历，大体上可分为四个阶段：
（1）潜意识的项目管理萌芽阶段：
从远古到20世纪30年代以前，人们无意识地按照项目的形式进行运作。
如古埃及的金字塔、古罗马的尼姆水道、古代中国的都江堰和万里长城。
这些前人的杰作展示了人们项目管理的智慧。
但应该知道，当项目管理还没有形成为科学和有效的技巧及方法之前，对项目的管理还只是凭经验和直觉，依靠个别人的才能和天赋，根本上没有科学性。
（2）传统项目管理的形成阶段：
20世纪30年代初期到50年代初期。
阶段特征是：
使用“甘特图”以进行项目的规划和控制。
传统的项目和项目管理的概念主要起源于建筑业，这是由于建筑项目相对而言，比其他活动的实施过程表现更为复杂。
随着社会进步和科技的发展，项目管理不断完善，同时，项目管理的应用领域也不断扩充。
（3）项目管理的传播和现代化：
20世纪50年代初到70年代末期。
主要特征是开发和推广网络计划技术。
进入20世纪50年代，美国军界和各大企业的管理人员纷纷为管理各类项目寻求更为有效的计划和控制技术。
在各种方法中，最为有效和方便的莫过于网络计划技术，它克服了甘特图的各种缺陷，能够反映项目进展中各工作之间的逻辑关系，能够描述各工作环节和工作单位之间的接口界面以及项目的进展情况，并可事先进行科学安排，因而给管理人员对项目进行有效管理带来极大方便。
（4）项目管理的发展阶段：
20世纪70年代末到现在。
主要特点是项目管理范围的扩大，其它学科的交叉渗透和相互促进。
现代项目管理与传统项目管理相比出现了4大转变：
从艺术到科学、从经验到理性；从实现“三大约束”到使利益相关者满意；从项目式管理到“按项目进行管理”；从项目实施者到职业经理人。
网络方法的出现，给管理科学的发展注入了活力。
它不仅促进了1957年出现的系统工程，而且使第二次世界大战中发展起来的运筹学也得到了充实。
网络技术由此而成为一门独立的学科，项目管理因之更加充实，并逐渐发展和完善起来。
1．2．2现代项目管理的主要特点
国际上项目管理发展的现状，可总结为三大热点和三大特点。
其中三大特点为：
（1）项目管理的全球化发展。
知识经济时代的一个重要特点是知识与经济的全球化，因为竞争的需要和信息技术的支撑，促使了项目管理的全球化发展。
（2）关于项目管理的多元化发展。
在行业性方面，建筑业的项目实践历史最久，随后20世纪40年代美国的国防工业，继而是各行各业，现在也受到了高科技产业及各种社会大型活动的重视，开始在这些领域发挥它的作用。
（3）项目管理的专业学科发展。
主要反映在以下三个方面：
A、项目管理知识体系（PMBOK）在不断发展和完善之中。
B、学历教育从学士、硕士到博士、非学历教育从基层项目管理人员和高层项目管理形成了层次化的教育体系。
C、对项目和项目管理的学科探索正在积极进行之中，有分析性的，也有综合性的，有原理概念性，也有工具方法性的。
其中三大热点为：
①证书制热。
项目管理人员资质认证制度首先是PMI在PMBOK基础上发展起来的，它代表了一种专业权威机构对从事项目管理人员的资质认可，国际项目管理协会IPMA也推出了类似的ICB体制，目前世界各国也积极开展这项工作②培训热。
由于项目管理从业人员日渐增多，培训的需求急骤增长，世界各国的学校专业学术组织、专业培训机构、咨询公司等，纷纷提出了可满足各种层次需求的培训计划和方案。
③软件热。
数据表明，在美国的项目管理人员中有90%左右已在不同程度上使用项目管理软件。
有面向计划管理的，有信息资源系统管理的，有围绕时间、费用、质量三个坐标控制的等等。
目前西方发达国家在项目管理中还应用了计算机网络技术，开始实现了项络化、虚拟化。
种种迹象表明 ，21世纪项目管理将更多的依靠电脑技术和网络技术，新世纪的项目管理必将成为信息化管理，目前使用较多的主要有MICROSOFT 、 DROFEET2000和P等。
1．2．3项目管理研究的发展趋势
进入21世纪以来，项目管理变化最快的八大领域是：
（1）项目管理成熟度模型，
（2）开发有效的程序文件管理，（3）多项目管理，（4）项目管理方法论，（5）持续改进，（6）容量计划，（7）能力模型，（8）阶段收尾评审会议。
比如，项目管理成熟度模型， 在基于项目管理过程的基础上，把企业项目管理水平从混乱到规范再到优化的进化过程分成有序的五个等级，形成一个逐步升级的平台。
它是一种标准，这种标准是为了让组织了解本组织的组织项目管理状况，基于整套的和完整的组织项目管理的最佳实践来衡量成熟度。
同时，该模型还可以组织改进和提高项目成熟度制定计划。
成熟度意味着成熟的或条件完善的，它指组织在发展过程中不断地充实和改善项目管理的能力，从而提高项目的成功率，项目管理成熟度模型作为一种全新的理念，为企业项目管理水平的提高提供了一个评估与改进的框架。
再比如，随着计算机和网络技术的飞速发展，我们迎来了一个知识和信息的时代，传统的纵向经济运营模式向着越来越横向发展，经济全球化的浪潮席卷全世界的每一个角落。
在这种大背景下，从事项目管理研究和实践的学者和管理者们，把目光投向了如何对项目管理集成化，如何进行多项目的管理即项目组合管理或项目群管理。
根据DLATJE ET AL（1994）的定义，一个项目组合是指为了增加效益而采取统一协调管理的一组项目，根据MARL LYCETT（2003）对项目群管理的定义，项目群管理是指为了实现一定利益，对一组相关的项目进行集成和管理，而当对单个项目采取独立的项目管理时，这一利益将无法实现。
项目群管理和项目组合管理的区别就在于构成项目管理的这些项目之间是相互联系的，根据这些学者对项目组合管理和项目群管理的定义不难看出，尽管项目群管理更强调项目群中的项目具有相互联系，但是，项目组合管理和项目群管理的内涵是相似的。
他们研究的都是对空间上分散于异地的多个项目同步地进行计划、组织、协调、控制、以加强信息交流的及时性、准确性和互动性，最终实现管理目管理网规范化，决策科学化，提升企业的竞争力。
人民大学的郭蕊博士在《国内外项目管理研究的理论、框架及其进展》（2006）一文中指出，从演化经济学的视角看，项目管理研究的演进路径主要有，从关注项目管理技术到关注项目作为临时性组织，从重视合同到注重项目参与人及相关利益者的关系，从矩阵式组织结构到关注项目型公司的创新和学习，从单一项目到多项目组织及项目网络，从多项目到项目和他们所处的商业环境、生态系统之间的关系。
另外，他还认为未来项目管理的研究应该在以下方面有所突破：
第一，从项目管理的硬因素转向软因素的关注。
第二，从项目层面过渡到组织级别的项目管理，重视项目管理中的战略计划。
第三，从静态的管理到动态的创新和学习。
第四，研究对象不断扩展，从孤立的单一项目管理转向项目商业生态系统的重视。
应尚军博士在《项目管理的研究现状与研究前景》（2005）一文中提出，目前国外对项目管理的研究把精力倾注在对传统方法的改进上，尤其在对资源约束下的项目计划问题的研究方面已经出现了大量的研究成果。
另外也有全新的项目管理方法提出，尤其是项目管理知识体系的提出。
他认为项目管理方法在以下3个领域还存在广阔的研究前景:
1、项目的组织方式研究，2、项目的网络计划研究,3、项目的控制技术研究。
而今后的项目管理研究将会集中在两个方面：
一是，具体的项目管理方法的研究。
二是，关于项目管理知识体系的研究，主要涉及项目管理知识体系应该包含的内容和其知识结构的安排。
项目管理者联盟文章，深入探讨。
1．3我国项目管理现状与展望
1．3．1中国项目管理的主要发展历程
（1）20世纪60年代初期，华罗庚教授将网络计划技术引入我国，称为“统筹法”。
1965年，《人民日报》发表了华罗庚的统筹方法，这标志着我国项目管理学科的起源。
（2）20世纪80年代，我国项目管理有了科学的系统方法，但主要应用范围仅在建筑业和国防，主要管理要素是进度、成本和质量三个方面。
1980年我国开始吸收利用外资，伴随着项目的引进现代项目管理模式也随之应用于中国。
1984年利用世行贷款建设的鲁布革水电工程，日本建筑企业运用项目管理方法取得了良好效果，给我国整个建设行业影响巨大。
于是，在1987年，国家计委、建设部等有关部门联合通知，在一批试点企业和建筑单位中要求采用项目管理施工方法，并开始建设中国的项目经理认证制度。
（3）20世纪90年代，主要是进行了一些项目管理的组织、制度、培训、普及等建设工作。
20世纪90年代初，西北工业大学等单位倡导成立了我国第一个跨学科的项目管理专业学术组织。
1992年，建设部制定了《施工企业项目经理资质管理试行办法》。
1994年，我国开始举办项目管理师培训班；并在此基础上，于1995年12月成立了以清华为负责单位、以天津大学、同济大学、上海财经大学、西安交大为成员的项目管理培训网；1996年末，开始编写项目管理系列教材。
（4）21世纪初的几年，现代项目管理在我国得到了进一步的发展和应用。
主要如：
2000年，美国项目管理学会的项目管理专业人员认证引入，三年后到2003年6月已有近千人进行认证。
2001年下半年，国际项目协会的国际项目管理专业资质认证引入中国，当年11月管理认证300多人。
截至今日，我国许多行业纷纷成立了项目管理组织，如中国建筑业协会工程项目管理委员会，这些都是项目管理学科在中国得到应用与发展的体现。
1．3．2我国项目管理目前在运用实践方面的概况
我国对项目管理的行业实践起步较晚，基本上是20世纪改革开放后才开始的。
从项目的特点和性质来看，我国对项目管理的实际运用上是从开发和生产大规模、高费用、跨行业的航天、航空、国防和建筑业等复杂系统中发展起来的。
但随着项目管理技术的发展，人们对它的有效性的认识越来越深，因此在现代工业企业中，项目管理的方法在产品开发、软件系统开发、设备大修工程、单件生产等方面也得到了广泛的应用。
当代的项目管理已深入到各行各业，以不同的类型，不同的规模出现。
信息、石化、文化、钢铁、图书出版业、教育等各种领域企业更多地采用项目管理方式。
此外也受到高科技产业和各种社会大型活动的重视，开始在这些领域发挥作用。
项目的应用类型也呈现出宏观、微观、非重点、工程、非工程、硬项目、软项目等不同角度。
1．3．3我国项目管理目前在理论研究方面的概况
在研究方面一些高校在70年代末才开始这方面的部分工作，如80年代初由美国项目管理专家约翰?
宾在中美大连企业管理培训中讲授项目管理，教材同时在中国出版；80年代末，同济大学致力于工程项目管理领域的丁士昭教授出版《工程项目管理》等。
但直到1991年才成立全国性的项目管理研究会。
同年在上海宝钢召开了“新时期大型工程项目管理理论与实践”学术研讨会，出版了《中国大型工程管理》一书。
1993年，中国国家自然科学基金会专题开展了重点项目“重大科技工程项目管理理论与方法研究”，这是国内首次专题研究项目管理。
2001年5月，我国正式推出了中国项目管理知识体系（C-PMBOK），并建立了符合中国国情的《国际项目管理专业资质认证标准》（C-NCB），这两大成果标志着中国项目管理学科体系的成熟。
总体来说，国内外学者对项目管理理论还存在着很大的差异。
从研究历史来看，国内外学者对项目管理理论研究起点的不同是形成这种差异的主要原因。
国外学者在项目战略、项目群管理、价值改进、合同设计、合作伙伴、文化冲突、人力资源和知识管理8个主题上投入的研究精力远远多于国内学者，上述一些主题的相关研究在我国基本上处于空白状态。
但是，农业和采掘业是项目管理研究很少关注的行业，相比之下国内学者的研究力度要略大于国外同行。
1．3．4我国项目管理存在的主要问题和对策
我国的项目管理经过多年的实践已取得了重要进展，但与国外相比，仍存在着很大差距，具体表现在如下几个方面：
（1）项目管理理论落后，在理念上对项目管理带有偏见。
研究还处在不太成熟的阶段，应用范围较窄。
（2）缺乏专业的项目管理机构和人才。
（3）项目管理体制存在缺陷，甚至有些重大项目缺失管理。
4）尽管我国已经有了与项目相关的法律、法规但仍不够完善和系统化，至今没有制定出项目管理专业和行业指导性实施准则。
当前世界为项目管理的发展提供了一个难得的机遇，如何抓住时机，努力使项目管理与我国社会经济协调发展已是迫在眉睫的问题。
很多学者都提出我国项目发展的对策，具体有：
（1）面向市场，面向国际，加快我国项目管理在实践实用，理论研究、教育培训、学科建设等全面发展的步伐。
（2）尽快在政府支持下巩固与发展我国项目管理可学会组织。
（3）加大培训力度，以推进证书制为突破口，促进专业人员水平的提高和学科发展。
第二章项目成本管理
2.1项目成本管理概述
项目成本管理由一些过程组成，要在预算下完成项目这些过程是必不可少的，以下是这些过程的主要框架：
1、项目成本预测
2、项目成本计划
3、项目成本控制
4、项目成本核算
5、项目成本分析
6、项目成本考核
项目成本管理是建筑企业管理的一个重要组成部分,是降低成本提高经济效益的先进管理方法,是增强企业市场竞争力,保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。
优胜劣汰是竞争的基本法则,企业要生存、求发展,就必须若练内功,采取各种措施降低项目成本,以低于竞争对手的成本进行生产经营,企业才能在竞争中立于不败之地。
因此,现代企业管理必须更加关注项目成本管理,才能使项目成本管理方法更完善、更加科学。
2.2项目成本管理的主要过程
2.2.1成本预测
成本预测是成本计划的基础,为编制科学、合理的成本控制目标提供依据。
因此,成本预测对提高成本计划的科学性、降低成本和提高经济效益,具有重要的作用。
成本预测的内容主要是使用科学的方法,结合中标价根据各项目的施工条件、机械设备人员素质等对项目的成本目标进行预测，包括：
1、人工、材料、费用预测
2、机械使用费预测
3、临时设施费、工地转移费的预测
2.2.2成本分析
成本分析是成本管理的一个重要环节,但从历史上看,我国多数建筑企业的成本分析都是薄弱环节,这主要体现在以下几个方面:
1、成本分析局限事后的定期分析,没有开展日常分析和预测分析。
分析方式主要是根据成本报表进行分析。
2、成本分析局限于产品成本分析,由于缺乏责任成本核算的资料,没有开展责任成本分析。
3、成本分析在一些企业仅限于经济分析,未能深入开展技术经济分析。
4、成本分析仅限于成本计划执行情况的分析,没有开展成本效益分析。
所以,我们认为对传统成本分析要进一步改革,在分析内容上,突破分析只以施工过程为对象,并仅限于经济方面因素分析的方法,要把分析对象扩大到经营全过程,深入到技术领域,开展技术经济分析;在分析作用上,把分析重点由考核成本计划执行情况,转移到开展成本效益分析,实现经济效益最优化;在分析时间上,增强分析时效,把分析由事后分析为主发展为事前分析为主;方法上,在分析范围上,不但要开展企业成本分析,还要推行责任单位成本分析。
2.2.3成本控制
成本控制，就是在完成一个实施项目过程中，对所发生的成本支出，有组织，有系统地进行预测、计划、控制、核算、考核、分析等，进行科学管理的工作，对生产经营所消耗的物质资源和费用开支，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费控制在计划成本范围之内，保证成本目标实现。
包括：
1、监督成本执行情况以及发
升级会员 