房地产开发贷款及其条件.docx

房地产开发贷款及其条件.docx

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房地产开发贷款及其条件

房地产开发贷款及其条件一、企业条件：

1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4）资信良好，具有按期还本付息能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。

二、贷款项目条件：

1）取得有权部门批准项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门批复；3）项目开发取得合法、有效批件。

项目建设用地为出让，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

对已开始销预售项目，还需提供合法、有效《销预售许可证》；【即四证齐全。

】4）项目符合当地市场需求，有良好经济和社会效益；5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大项目，应相应提高项目资本金比例；6）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保有关规定。

以在建工程作为抵押，只能用已建成工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。

对土地及在建工程设定抵押权，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。

房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部

1.公司形式：

需选择以单个项目为主体项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2.开发商资质：

开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3.产品类型：

倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1低密度住宅、酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。

4.项目区位：

位于一线城市、省会级城市、计划单列市沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市项目，不得选择房地产供给过量、交易量萎缩、前期房价涨幅过大或经济欠发达地区。

项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善区位。

5.地块现状：

已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动迁项目。

6.开发周期：

倾向于2-3年开发周期10万-30万平米项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足项目。

7.土地成本：

土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高项目，禁止介入地王项目。

8.风控措施：

对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例不超过1：

1，信托100%或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；对于贷款项目，开发商必须满足二级房地产开发资质（其股东具备二级资质亦可）、35%自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过50%硬性条件。

房地产集合资金信托流程

房地产集合信托项目流程：

收费标准、专业委员会、交易结构模式、公司风控审查重点、合规审查要点、发行渠道、过程风险控制（风险因素识别、风控系统认识）、营销要点（推介模板）、尽职调查要点、审查流程（部门初步审查模板、尽调模板）、培训架构、问题解决方式、研究创新

一、融资计划：

融资报告—根据模板要求，书写一份完整融资报告；填写“融资申请表”；

二、融资主体六证一卡扫描件（需经过年检）：

营业执照正、副本税务登记证正、副本（国税、地税）组织机构代码证正、副本开户许可证法人身份证正、反面贷款卡正、反面（如果有密码，请一并提供）

三、房地产开发资质扫描件（项目公司及母公司）；

四、项目四证扫描件（五证或者六证，如果有）：

土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售证（如果有）房产证（大产证、小产证；如果有）

五、项目立项书、政府批文、环评报告、与政府部门其他议定法律文件等相关文件扫描件；

六、抵押物资料：

a）抵押物清单：

填写“抵押物清单”;b）抵押物权属证明（土地证、房产证等）扫描件；c）抵押物评估报告（或预评估）扫描件；d）抵押物照片（必须是提交资料前拍摄最新现状）；e）抵押物周边土地价格/房价分析（最新价格信息）：

填写“周边土地价格分析表”;填写“周边房价分析表”;

项目周边地价、房价分析做一份类似项目周边土地价格与房屋销售价格分析，图和表格都要有f）抵押相关文件（如果抵押物已经被设定他项权利）

七、还款来源分析：

填写“收入预测表”；填写“周边房价分析表”；填写“还款能力分析”；填写“未来2年现金流量表.”；

八、债务情况说明：

填写“债务清单”（公司如果某类债务没有，请在相应表格中注明“无”）；借款合同、抵押合同、债务担保合同扫描件；

九、资金使用情况及来源说明：

填写“项目土地成本情况统计表”填写“已经投入项目中资金来源明细表”；填写“已投入资金使用情况”；填写“资金总需求分析.”；

十、项目规划和设计方案；

十一、项目可行性研究报告；

十二、项目现场照片（必须是提交资料前拍摄最新现状）；

十三、融资主体公司及股东资料：

公司简介；企业工商信息电脑查询单扫描件；公司章程（含修正案）扫描件；公司股权架构图（显示母公司、最终控股方以及控股比例）、法人及股东介绍；验资报告扫描件；人民银行征信报告扫描件：

企业征信报告股东个人征信报告公司自成立以来股本及股东变动相关文件扫描件；主要管理人员简历；公司规章制度（主要是财务制度）；公司现有不动产清单及其设定抵押、担保情况；董事会决议（董事会同意用项目公司股权过户代持融资，还款后回购股权；或用房地产证和土地证抵押融资，并提供法人或者全体股东无限连带责任担保决议）扫描件；公司税收政策—填写表格“公司税收政策.xls”；十四、财务资料：

最近三年审计报告（没有做审计，请提供最近三年资产负债表、损益表和现金流量表及主要科目详细说明）扫描件；最近三个月财务报表及最近一期财报主要科目详细说明（对于债权及债务，请注明债权债务方名称、账务期限、利率水平等信息）；大额支出项支付凭证扫描件；

十五、土地出让合同及相关付款凭证（地价款核实函和缴纳凭证、契税凭证、补偿金和滞纳金凭证等）扫描件；

十六、项目工程总包合同扫描件；

十七、提供连带担保母公司（如果有）资料：

六证一卡开发资质公司简介、公司章程（含修正案）、验资报告、股权结构说明、法人及股东介绍最近三年审计报告（没有做审计，请提供最近三年资产负债表、损益表和现金流量表）以及最近三个月财报及最近一期财报主要科目详细说明债务情况说明（包括借款合同、抵押合同、债务担保合同及或有债务情况等）股权质押情况说明

十八、关联企业（如果有）资料：

关联企业名单；关联企业简介；关联企业与本项目关系

房地产行业信托项目融资准入指引（试行）

房地产行业发展总则：

在风险可控基础上重点发展房地产项目。

项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地项目，坚决规避其他高风险项目。

重点支持政府保障性住房项目包括：

经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。

重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。

一、区域选择

1.核心城市及直辖市

重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例优势。

●选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势项目，以降低项目因售价下降带来还款压力。

●地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格合理比例之内，最高不得超过50%。

●对价格出现明显背离区域应审慎进入。

2.经济较发达省份

经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区相关省份。

对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。

在中型城市选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间城市。

●中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市场后续发展空间等因素。

●考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市合理管理能力承受范围之内。

（2-3小时车程）（如超出其管理半径，应在项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题）

3.其他省份

包括中西部、西北部等其他省份。

对此区域应优先考虑房产项目流通性和价格需求弹性等因素。

●主要选择位于核心商务区或核心居住区项目。

●主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例住宅、商业混合项目。

（住宅比例不低于70%）

●项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。

4.重点关注地区

受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定系统风险。

对于此地区项目选择应掌握以下标准:

●项目应具有明显成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格40%）

●项目取得当地政府或银行较强支持力度（资金、税收、拍卖土地等）

●项目或合作方对公司有重大战略合作意义

●公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区

二、开发类型

（一）土地一级开发市场

●原则上只参与政府或其储备机构为主体实施施工融资项目。

●对于执行“政府主导、市场化运作”施工融资项目，只接受土地市场发育成熟地区。

（二）土地二级开发市场

●别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格50%。

.

●工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比率执行。

●审慎进入纯商业房产项目。

（对商业房产项目应从购进成本、担保条件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进成本不应高于市场现有重置价格60%）

三、合作伙伴

债权类（贷款类？

）信托项目，应与取得二级开发资质以上（含二级资质）开发商进行合作（含股东单位）。

股权类信托项目，应与取得三级开发资质以上（含三级资质）开发商进行合作（含股东单位）

对于开发商资质为暂定，根据开发商实力与房地产经营能力等因素进行判定，其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。

（政府主管机构认定三级资质标准：

1.注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；5.有职称建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称管理人员不少于5人，持有资格证书专职会计人员不少于2人；6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.具有完善质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。

）

对于项目公司房产资质控制，实质重于形式，核心关注项目公司是否有一定数量具有较长房地产从业经验人员和熟悉、了解房产市场核心管理团队，并能对项目公司提供相应支撑。

四、商业模式

（一）交易结构

1、股权投资

侧重于对项目控制能力，具体标准如下：

●交易对手为上市公司，我公司股权持有比例应能支撑对项目公司重大事项控制能力。

（持股比例不低于49%，含49%）。

●交易对手为非上市公司，我公司股权持有比例应实现对项目公司绝对控制。

（原则上要求持股比例不低于90%，实际控制比例应达到100%.或虽低于90%持股比例，但其他实际控制方式到位）

●审慎对待股东分散持股公司。

（信托入股后，应适当控制持股超过10%股东数量）

2.债权模式（含债权买入返售、其他银行贷款转贷等实质债权模式）

按照实质重于形式原则，应符合监管机构对借款人相关要求。

●重申第一还款来源原则，不得简单依据第二还款源选择客户。

●严格执行抵押物登记制度并确认担保方有偿还能力。

3.其他

对股权受益权、物业受益权返售等其他交易结构，应关注项目实际还款能力。

（二）杠杆比例

原则上交易对手货币化出资比例不得低于50%。

对于新建项目或无土地成本优势项目，交易对手出资比例应提高至60-70%，且应保证资金于信托资金投入前到位。

同时，对于具有较高成本优势项目，可适当考虑项目增值金额，货币化出资比例可适当降低至30%-40%，但综合出资比例不得低于60%.

（三）信托期限

信托期限一般为二年，原则上不得低于一年，在保证补偿机制前提下可接受提前还款条款。

信托期限设计上应充分考虑信托退出预留时间安排。

（四）收费标准

原则上信托报酬为4%/年，对于上市公司、品牌公司、银行推荐并代为销售客户可适当放宽。

鼓励业务团队在设计收益模式时，合理争取项目后端业绩报酬，实现项目收益“综合化、层次化”。

五、高风险业务控制

高风险业务是指某几类受诸多因素影响，信托资金存在较高风险房地产项目。

业务团队对高风险业务应采用审慎原则，做好项目前期调查工作，项目设计时应充分考虑风险控制手段。

高风险业务分为普通高风险业务和严重高风险业务，对于前者，业务团队在前期项目谈判与接触时，应在中后台管理部门密切配合下，审慎开展项目后续推进工作。

对于后者，公司不推荐进入。

同时，公司将根据市场变化情况和业务团队风险掌控能力，定期调整高风险业务标准。

（一）普通高风险业务：

●已明确取得银行或政府支持烂尾楼续建项目

●受诸多因素影响，客观存在原股东因抽逃资金、大额套现等情况，造成公司一定程度溢价进入项目。

●信托资金存在一定比例未实际用于项目建设本身，对项目后期退出存在一定风险。

●信托总规模超过10亿元，或优先类信托规模超过8亿元集合类项目。

（二）严重高风险业务：

●非政府平台操作土地一级开发业务且未明确招拍挂时间项目

●存在历史拆迁问题，且长期（三年或以上）未解决项目.

本操作指引自发文起开始执行，同时遵循“实质重于形式，具体项目具体分析”标准安排实施。

创新类房地产业务准入指引另行制订。