南山国际养生城项目申请报告.docx
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南山国际养生城项目申请报告
南山国际养生城项目
建
设
申
请
报
告
申请单位：
品尚投资开发
英山洋泉地热开发
日期：
2016年12月
一、项目概述
1、项目概况及意义
1）项目名称：
南山国际养生城（暂定）
2）项目建设的意义
本项目建成后可提供300个就业岗位，创造房产销售税费3000万元，每年营业税100万元。
引进的专业养老服务团队将使英山县的养老服务走在全省前列，从而使英山县形成一个以养老养生为龙头新型的健康产业，促进中药种植、茶叶种植和旅游业
3）南山国际养生城概况
建设项目总投资额为3.5亿元，规划用地40亩（其中划拨用地15亩，商服用地25亩），规划总建筑面积7.3万平方米，项目建成后可提供1000个居家养老床位，240康复养老和治疗床位、300个休闲养老和候鸟式养老床位、200个养生酒店床位。
本项目还规划设置设养老行业培训中心，养老行业学术报告厅、老年温泉休闲会所等功能，项目将建设成黄冈市规模较大，集康复养老、休闲养老、侯鸟式养老、旅游养老、居家养老、康复医疗、养
生保健、休闲娱乐及行业培训等功能为一体的综合性养老养生基地。
二、南山国际养生生城规划建设容
1、南山国际康复楼（英山县第二福利院）
英山县第二福利院，占地15亩建设面积10000平方。
主要为高档温泉康复养老床位120、康复医院床位120及配套用房、利用地热治疗老年性疾病和慢性病等康复医疗用房、温泉池、停车场、广场等配套设施。
2、南山国际大厦
本大厦为本项目主楼（综合楼），规划建设面积2.7万方，主要有四星级产权式养老公寓250间和产权式养生酒店用房100间（用于接待健康老人、侯鸟式养老的老人，旅游养老的老人及行业培训学员），接待大厅、养生餐厅、温泉养生会所，老年大学教室及老年活动室、养老行业多功能学术报告厅（兼老年剧院）。
3、南山国际怡养楼（居家养生公寓）
规划建筑面积3.5万平方，居家养老公寓三栋，使老年人既能享受天伦
之乐又能享受养老服务，针对50-80岁的年轻老人和暮年老年人两代同住相互照顾的群体。
4、建设容一览表
楼栋名称
规划功能
面积（平方米）
套•间
床位数
结构
第二福利院
（康复大
楼）
康复医院病房房
3000
60
120
小高层
康复特级护理房
3000
60
120
医院大厅、药房
1000
饮食服务用房
1000
康复医院功能房
2000
小计
10000
养生餐厅用房
1000
休闲养老公寓
15000
250
500
（普通护理房）
温泉养生会所
1000
南山国际大厦（综合楼）
老年大学、多功能
报告厅）
1000
高层
酒店大厅
1000
产权式酒店客房
5000
100
200
会议及活动用房
2000
办公用房
1000
小计
27000
怡养楼（养
生公寓）
居家养老公寓三
栋
35000
350
1050
小高层
配套房
动力房
500
平房
污水处理站
500
平房
小计
1000
合计
73000
1990
容积率
2.7%
南山国际大厦期设：
老年大学、小型商场、健身室、娱乐室、阅览室、咖啡
厅、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室、办公室、美容美发、舞蹈室、会议室等功能场所。
5、设备工程
项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。
6、辅助工程
项目配套建设门球场、凉亭、假山、温泉池、给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。
三、项目主管部门
黄冈市英山县民政局
四、建设地点及位置基本情况
1、项目建设地点
项目建设地点为英山县城本新城发展大道旁，原地热公司所在地，本
项目与正在新建的英山县中医院相对。
距英山县人民医院1500米左右。
医
疗条件极为丰富，本项目位于武英高速（G42沪鄂高速）出口附近，西到130公里，东到公里，高速公路连通长三角
Q人RKJK
2项目所在地基本情况
1）英山县地理位置、省黄冈市英山县位于省东北部，地处大别山主峰天堂寨南麓。
东北与省的岳西、太湖、霍山、金寨四县毗邻，西南与的罗田、浠水、蕲春三县接壤。
古为皋部落，汉为英布封疆，宋为毕昇故里，今为丝茶之乡、温泉名城、休闲胜地。
英山万山磅礴、控引江淮，英连城市圈，东接皖江经济带，交通便利。
G42鄂沪高速、318国道、201省道、大别山红色旅游线路贯穿全境，英浠公路与黄（石）黄（梅）、大广高速连接，距京九铁路浠水站60公里、长江阳逻港130公里，天河机场160公里。
2）英山2015年被命名为旅游强县，境奇峰峻秀，沟谷幽深，森林茂密，植被丰富，绿色生态面积占英山版图面积1/3以上，全县森林覆盖率高达
70.3%。
大别山主峰天堂寨巍峨挺拔，其东面的龙潭河谷长12千米，上下落
差800米，谷险潭深，雄奇险峻，被誉为“华中第一谷”。
二峰尖（海拔1698米）东面的桃花冲林区幽深秀美，其间的十里桃花溪清泉流石、如诗如画，犹如世外桃源。
境已建成大别山主峰风景区和桃花冲风景区2个国家4A级旅游景区，还有温泉养生、峡谷漂流、溯溪探险、民俗风情以及众多红色旅游景点，是华中地区著名的旅游胜地。
3）英山物产丰饶，拥有名泉（地热温泉）、名产（茶叶、丝绸、药材、板栗），是中国温泉之乡、茶丝之乡、药材之乡。
县城周边拥有方圆十里的东、南、西、北四处温泉，昼夜出水量1.2万吨，平均水温63°G早在上世纪八十年代，这里就建有全国第一座温泉游泳跳水馆，周继红、伏明霞、肖海亮等十几位世界冠军都曾在此训练，被誉为“跳水冠军的摇篮”。
英山茶叶历史悠久，早在唐代，英山出产的“团黄”就与“圻门“、“黄芽”并称“三茗”，作为贡品送往长安。
如今，全县茶园面积已超过22.3万亩，是全国重点产茶县、全国无公害茶叶生产基地示县，第一茶业大县；“英山云雾”茶被认定为“大别山生态名茶”和“十大名茶”。
英山丝绸产品享誉海外，是国家“东桑西移”重点项目区和大别山最大的蚕桑生产基地，英山物种资源十分丰富，共有维管植物172科697属1421种，动物种类334种。
其中国家二级保护野生动物11种，省级保护野生动物41种，已成为大别山动植物种质资源的主体和核心，特有珍稀濒危植物的集中分布区。
英山中药材资源丰富，茯苓、苍术、桔梗等道地中药材产量大、品种优，是全国重要的中药材主产区和商品基地。
矿产资源14种，矿藏地234处，其中，地热资源已列入《省主要矿区资源储量表》，属中型地热矿床。
至2007年探明储量38000吨/日；已开发利用20000吨/日；
4）英山为长寿之乡，“中国好空气、英山森呼吸”已经家喻户晓
山生态环境优越。
该县着力打造“生态英山”、“宜居英山”品牌，积极创建“中国长寿之乡”。
据该县民政部门提供的数据显示，早在2013年底，全县总人口40.6万人，共有80岁以上老人6193人，按照《中国长寿之乡评估验收标准》，英山80岁以上高龄老人占总人口的比例达1.52%，超过1.4%的标准。
该县目前积极创建“中国长寿之乡”，将进一步推动老龄工作，弘扬长寿文化，营造尊老敬老浓厚氛围。
5）项目所在地的旅游资源、温泉资源、中药种植资源、茶文化资源、长寿文化资源及良好的山水空气为开发休闲养生、康复养老、旅游度假项目奠定了得天独厚的基础。
五、项目承办单位及简介
1.项目承办公司名称：
品尚投资开发、英山洋泉地热开发
2.项目承办公司简介：
品尚投资开发创建于2012年，注册资金人民币壹仟万元，是国家房地产开发三级资质证书的企业，是一家追求卓越、专注品质的投资开发公司。
公司具有雄厚的资金实力和高度专业化的休闲旅游、商业地产开发和管理能力，在英山县大别山主峰风景区开发了南山国际度假村旅游地产项目，取得了良好的社会效益和经济效益。
自成立几年来，公司秉承“高效务实，开拓进取”的企业精神，实施长期的品牌运营战略，用诚信和专业的态度，本着对土地的尊重，坚定不移
地走开发特色房产路线，承担着建设老区美好生活的社会责任。
公司部管理规、透明。
崇尚坦诚正直、不断超越。
良好的公司治理、正直的企业精神、全力以赴的执行力，使公司受到了社会的关注与尊重。
六、建设性质
新建项目。
七、投资估算与资金筹措
1、投资估算
项目建设投资为3.5亿元，其中：
一期康复楼（英山县第二福利院）为公建民营，由英山县民政局提供土地，品尚投资公司负责建设和经营，建设资金约0.7亿（其中民政局向省政府申请800-1000万元左右用于建设资金，品尚公司出资6000万元用于建设和购置设备设施）土地为划拨用地，产权归民政局，品尚公司投资款冲抵经营期房租。
二期南山国际大厦（综合楼）第三期南山国际怡养楼（居家养老公寓）由品尚投资开发和英山洋泉地热开发共同投资建设，投资2.8亿元，建设资金为2.5亿元，设备投资2000万元、其它配套容及流动资金投资为1000万元。
2.资金筹措
本项目总投资为3.5亿元，其中企业自筹1亿元，向银行申请贷款5000万元。
采取产权式销售，出让南山国际大厦的休闲养老公寓、酒店式养老公寓和居家养老公寓等部分的产权吸收社会资金2亿元。
八、建设年限
项目建设期为5年，分三期建设，时间为2017年7月至2022年6月,
一期为第二福利院、停车场、广场等所有配套设施；二期为南山国际大厦、三期为居家养老公寓。
九、主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
亩
40
2
用地性质
划拨用地15亩、商服用地25亩
3
建筑面积
2m
73000
4
容积率
2.7
5
绿地率
35%
6
建筑层数
小高层
7
建筑耐久年限
年
60
8
建筑结构耐火等级
级
二
9
屋面防水等级
级
三
10
建筑抗震设防类别
类
丙
11
抗震设防烈度
度
6
12
结构形式
框架结构
序号
指标名称
单位
数量
备注
13
建设期
年
4-5
14
运营定员
人
300
15
项目总投资
万元
35000
16
休闲养老公寓、酒店
式公寓收入
万元
10000
出售产权式养老客
房2万方
17
居家养老地产收入
万元
10000
出售精装修的居家
养老房3.5万方
18
温泉会所收入
万元
800/年
逐年提高
18
医疗及养老服务收入
万元
900/年
非盈利性经营
19
年总成本费用
万元
1100/年
20
年利润总额
万元
600/年
税刖
21
净利润
万元
500/年
税后
22
投资回收期
年
30
按减去地产收入后的投资为1.5亿元计算动态投资回收期
22
总投资利润率
%
5
十、建设申请报告的原则、依据与围
1、编制原则
（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。
（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。
随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。
在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。
（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。
总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。
（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。
（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。
项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。
（6）项目选址上，遵循“充分利用温泉及旅游资源，城郊交通便捷地
段、便于幅射周边城市”的区域原则。
2、该项目建设申请报告的规划依据
（1）《中华人民国建筑法》
（2）《民用建筑设计通则》（JG3738
（3）《建筑物抗震设计规》（GB50191
（4）《建筑给排水设计规》（JBJ1588）
（5）《采暖通风与空气调节设计规》（GBJ96-86）
（6）《城市房地产管理法》
（7）《建筑设计防火规》（GB16-87）
（8）《建筑物电路设计规》
（9）黄冈市城市总体规划
3、项目申请报告的市场依据
（1）人口结构驱动养老产业快速扩容；中国的人口结构决定中国现已
进入加速老龄化阶段，目前中国老年人口（60岁以上）约为2.3亿，占总
人口17%左右，我们根据人口年龄结构、死亡率测算，预计未来5年，老年
人口将迅速上升至2.8亿，2030年将超过4亿，占总人口28%左右。
随着未来5~10年中国老龄化进程将会进一步加速，推动养老产业迅速扩容。
（2）60岁以上人口和占比变化
4、申请报告的政策依据
政策密集出台，“医养结合”带来重大利好，由于目前中国的养老产
业尚处于初级阶段，缺乏成熟稳定的投资模式，资本进入养老市场短期仍将很大程度上依赖于政策刺激。
国家各个部门已经在近年密集出台重磅政策推动养老产业发展。
近几年的相关政策如下表
时间政策容
［国务院］关于加积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业,快发展养老服务不断满足老年人持续增长的养老服务需求，业的若干意见（国是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利发〔2013〕35号）于保障老年人权益，共享改革发展成果，有2013916利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改
善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
2013.12.27
关于开展养老服根据党的十八届三中全会精神和《国务院关
务业综合改革试于加快发展养老服务业的若干意见》（国发点工作的通知〔2013〕35号，以下简称《意见》）要求，为
进一步优化养老服务业发展的政策环境，完善体制机制，创新发展模式，拓宽民间资本参与渠道。
关于加强养老服
各地住房城乡建设主管部门要按照“居家养
务设施规划建设
老为基础、社区养老为依托、机构养老为支
工作的通知
2014.1.28
2014.2.10
撑”的要求，结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划，并将有关容纳入城市、镇总体规划，加强区域养老服务设施统筹协调，推进城乡养老服务一体化。
要按照一定规划期城镇老年人口构成、规模等因素，合理确定养老服务设施类型、布局和规模，实现养老服务设施的均衡配置
关于加强养老服各级有关部门要将标准化建设作为创新社会务标准化工作的管理，积极应对人口老龄化的重要方面，进指导意见一步提高认识、高度重视，切实增强责任感
和紧迫感，采取有力措施，加紧制定完善养老服务标准，开展服务质量评估和服务行为监管，健全市场规，促进养老服务业标准化、
规化发展
201469
关于推进城镇养
老服务设施建设
工作的通知
近年来，随着城镇化进程的加快和城镇老年人口的增长，我国城镇养老服务设施建设用地紧、总量不足、设施落后等问题不断突出，日益成为制约养老服务业发展的瓶颈因素。
为了贯彻落实《国务院关于加快养老服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》），加快推进城镇养老服务设施建设
2015225
鼓励民间资本参
与养老服务业发
展的实施意见
根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）精神，为了充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，现就鼓励民间资本参与养老服务业发展，提出意见。
关于进一步做好
养老服务业发展
有关工作的通知
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号,以下简称《意见》）实施以来，养老服务业发展态势良好，发展环境得到明显改善，社会资本投入积极性显著提高，政策效果逐步显现。
进一步加快发
展养老服务业，抓好近期重点工作。
2015422
国家开发银行关
运用开发性金融的理论和方法，充分依托民
于开发性金融支
政部门的组织协调优势，推动形成“政府引
2015423
持社会养老服务
导、金融支持、社会参与、市场运作”的社
体系建设的实施
会养老服务发展体制机制，发挥开发性金融
意见
的资金引领作用，吸引民间资本投入，秉承
养老普惠的理念，共同引领以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体
系建设。
强化投融资、用地等支持，扩大政府购买基本健康养老服务，创新长期护理保险等产品。
2015.10英政办发〔2015〕认真贯彻落实《省人民政府关于加快发展养
65号老服务业的实施意见》（鄂政发〔2014〕30
号），加快推进我县养老服务业发展，
英政办发（2015）关于进一步做好安商服务工作的通知
33号
政办发（2015）35英山县安商服务优惠政策及管理办法
号
2016、
中央、国务院
习主席、总理多次讲话强调大力发展养老行
历次会议上
业。
2016、10
民政部、国家发改
联合发布的《关于支持整合改造闲置社会资
委等11个部门
源发展养老服务的通知》
十^一.项目主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。
这类顾客
较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。
同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。
这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。
这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以
为父母购买这类住房作为养老之用。
其二，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。
这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，南山国际养生城所开发的普通温泉养生养老公寓楼正适合这类顾客群。
十二、我国养老地产的现状、运营模式及本项目运营模式
1、从目前养老地产业的项目定位和运作情况来看，主要产品类型包括老年公寓、老年社区。
养老公寓是在住宅小区，专门规划出几栋楼，按照老年人居住的要求来设计并建造，将居家养老和小区针对老人的物业服务相结合，如万科“幸福汇”下的活跃长者住宅，专为老年人设计，并在小区有配套“活跃老人之家”，由专业养老团队亲和源运营管理，为老年人生活、医疗等提供服务；老年社区与老年公寓类似，但老年社区项目出售后并不对居住者有年龄等限制，建筑设计上也兼顾了老年人和家庭成员共同居住的需要，如太阳城，项目设在顺义，户型设计考虑共同居住需要，多为大户型，针对老年人的项目配套包括大型康体中心、社区农庄、老年大学等。
从养老地产业项目运营模式看，有全销售模式、销售+持有模式、会员制管理模式和只租不售模式。
全销售模式下，一次性收回投资资金并实现利润；销售+持有模式下，部分项目完全出售回笼资金，解决资金瓶颈后，部分项目和配套对外出租获取长期经营收益；会员制管理模式通过会员卡的销售，使购买者获得一定期限的居住权；租赁模式下根据租住者承租时间、租住者的生活自理状况和健康状况分级别收取租金。
2、从国养老地产项目类型和运营模式看，目前养老地产业的产品类型较为单一，定位主要针对高收入老年群体；由于缺乏成熟的开发经验和盈利模式，养老地产项目大多采取全销售或者销售+持有模式以期快速收回投资实现利润，采取会员制管理的亲和源项目和只租不售模式的燕达国际健康城项目均受制于土地使用权性质（前者为公共建筑用地，后者为医疗用地）而不能出售，亲和源通过会员卡形式一次性购买20—30年房产使用权来收回投资实现利润，燕达国际健康城从出租经营情况来看收益较差，投资回收期较长。
3、我省主要养老地产项目比较，市是我省养老地产发展较早的地方，目前
有两个项目值得分析，一是侨亚置业集团，从事养老地产开发和养老服务十年，目前有两个养老地产项目均是采取产权销售和养老服务相结合的方法，目前运营情况良好，成为我省民办养老机构的领军单位。
二是合众人寿开发的合众优年养老项目，该项目只租不售，一期开发了10余栋公寓，目前有
200老人入住，只有两栋楼在使用，因为是保险资金介入，目前仍是民办高档养老社区。
4、本项目在充分调研北上广及本省项目基础上，提出了上述部分产权销售
和部分公益配套的规划原则，采取以温泉资源为特色，康复医疗与养老结合，温泉休闲与养老结合、居家养老与机构养老结合，旅游资源与养老结合的“四个结合”经营思想，以老年业主、老年会员及社会优抚人群为服务对象，既满足高收入人群也分担民政的负担，从保证资产的利用率和投资回报率。
十三、建设申请报告结论
南山国际养生城可提供养老养生床位数1500,安置接纳1500余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会近300多人的就业问题。
本项目建成后，可带动和提升黄冈市英山县养老事业社会化，将成为政
府关助、关爱、关心老年的示工程；通过项目的示作用与英山的长寿文化结合，逐步在英山发展成健康谷，使健康养生服务产业化；本项目通过养生服务与中药种植相结合将提升英山中药产业的附加值；本项目满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族“百善孝为先”的传统美德，实现了“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”美好愿景特此报告，请政府批准。
品尚投资开发
英山洋泉地热开发
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