宜福地产融资问题的对策建议论文本科毕业论文.docx
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宜福地产融资问题的对策建议论文本科毕业论文
摘要
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。
但目前我国房地产市场存在诸多限制因素，使潜在的融资风险增大。
近几年来，国家加强对房地产贷款的限制，使房地产开发企业的融资压力加重，资金问题已经成为企业发展的瓶颈。
因此，解决房地产资金问题不仅对改善我国房地产开发企业的资本配置方式和提高整个社会的资源配置效率方面有重要的理论意义，同时对于在新时期如何提高企业的竞争力方面也具有一定的实际意义。
本文在分析宜福地产的财务现状和融资现状上发现了宜福地产融资所存在的诸多问题，包括自身实力较弱，区域经济发展落后，房地产行业自身发展环境不佳，整个社会资金面有限，黑龙江金融市场发展迟缓等影响因素，结合这些影响因素提出了解决宜福地产融资问题的对策。
【关键词】房地产融资影响因素资金
Abstract
TherealestateindustryisoneofthesupportingindustriesofChina’snationaleconomy,anditplaysanimportantroleonthedevelopmentofournationaleconomy．However,intherealestatemarketofChina，therearemanyconstraints，whichincreasethepotentialfinancingrisks．Therefore,solvingtheproblemofrealestatefundsnotonlytoimprovecapitalallocationwayoftherealestateenterpriseandimprovethewholesocialresourceallocationefficiency,whichhaveanimportanttheoreticalsignificance,butalsoithaspracticalmeaningtohowtoimprovethecompetitivenessofenterprises.
BasedontheanalysisofYiFufinancialstatusandfinancingstatus.Inmyopinion,YiFuexistmanyfinancingproblems,includingtheirownstrengthweakness,theregionaleconomicdevelopmentdelay,thedevelopmentenvironmentofrealestateindustryisnotgood,thefinancingwaysofthewholesocietyislimited,Heilongjiangfinancialmarketissluggishandsoon.Combiningtheseinfluencefactors,IproposesomemethodstosolveYiFufinancingproblems.
Keywordsrealestatefinancinginfluencefactorsfunds
目录
摘要Ⅰ
AbstractⅡ
第1章绪论1
1.1研究背景1
1.2国内外研究现状2
1.2.1国外研究现状2
1.2.2国内研究现状3
1.3研究目的、意义及方法4
1.3.1研究目的4
1.3.2研究意义5
1.3.3研究方法5
第2章房地产开发公司融资概述6
2.1房地产融资概述6
2.1.1房地产融资概念6
2.1.2房地产融资对房地产发展的重要作用6
2.2房地产公司融资现状及存在的问题7
2.2.1房地产公司融资现状分析7
2.2.2房地产融资现状存在的不足9
2.3房地产融资主要渠道10
第3章宜福地产融资现状12
3.1宜福地产的财务现状12
3.1.1短期偿债能力分析14
3.1.2长期偿债能力分析15
3.2宜福地产的融资现状17
3.2.1融资渠道狭窄17
3.2.2短期偿债能力较弱18
3.2.3缺乏长期稳定的资金来源18
3.2.4缺少直接的融资渠道19
第4章宜福地产融资问题成因分析21
4.1宜福地产融资内部问题成因分析21
4.1.1公司有形资源实力不强21
4.1.2公司无形资源实力不强21
4.1.3自有资金不足22
4.1.4公司经营管理措施不完善22
4.2宜福地产融资外部问题成因分析23
4.2.1受区域经济环境影响23
4.2.2受行业自身发展环境影响23
4.2.3整个社会的资金面有限23
4.2.4获得银行信贷支持少24
4.2.5黑龙江省金融市场发展迟缓24
第5章宜福地产融资问题的对策建议25
5.1提高公司自身融资能力25
5.1.1加强公司内部管理25
5.1.2提升公司对融资手段的运用26
5.1.3找准市场定位以适应融资环境26
5.2促进行业内成员的合作交流27
5.3政府对融资环境的改革27
结束语29
致谢30
参考文献31
第1章绪论
1.1研究背景
房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，其发展能带动钢材、水泥、木材等40多个产业的发展，房地产已成为国民经济的支柱产业之一，其健康的发展对我国经济发展起着重要的作用。
在全球经济一体化的背景下，我国各个行业所面临的竞争异常激烈，尤其是随着我国加入世贸组织、美国次贷危机后，融资环境变得更为复杂，新的融资渠道和融资方式也相应而生，融资问题已经成为影响行业发展的关键因素。
并且房地产行业是典型的资金密集型行业，所以有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。
但房地产业与大企业相比仍是一个比较弱的群体，尤其是中小房地产企业，其生存和发展还存在不少的问题，如房地产融资相关的政策、法律法规不健全，缺少一套完整的、科学的、有效的房地产金融方面的法律法规体系；房地产业对银行的依存度过高；未建立规范成熟的房地产金融市场，证券初级市场的不完善，缺乏活跃的二级证券市场，金融产品单一，缺乏产品创新等。
作为典型的高投资、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业自然对金融市场具有的高度的依赖，而发展滞后的房地产融资市场则会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价。
为了抑制房地产过热这一问题，规范房地产金融市场，防范房地产泡沫引发金融危机，我国采取了一系列的宏观调控政策，各金融部门连续采取措施提高国内房地产开发的资金“门槛”。
作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临着重新洗牌的危险。
从银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，更新房地产企业的运作理念，多渠道融资模式成为房地产企业生存、发展的必经之路。
所以如何解决房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
与之相对的是，我国市场上有充足的资金，近年我国城乡居民储蓄存款逐年攀升，根据国家统计局公布的数字，2008年已达到217885亿元人民币，同比增长26．3％。
市场上有钱而房地产企业却缺钱，这种“临水而渴"的窘境，彰显了房地产企业融资方式的缺陷。
本文试图从房地产企业的角度，深入分析我国房地产融资的问题及原因所在，考察目前国内外房地产企业的各种融资渠道，对房地产企业摆脱融资困境提出一些建议。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
目前，美国房地产资本市场发展得最为成熟，规模也最大，对房地产融资理论研究也最领先。
美国对房地产融资的研究主要是搜集了大量相关数据，建立数学模型，从多角度进行定量分析。
美国陈淑贤、约翰﹒埃里克森、王诃在他们在《房地产投资信托—结构、绩效与投资机会》（RealEstateInvestmentTrusts：
Structure，Performance，andInvestmentOpportunities）一书中系统地整合了已有的房地产投资信托研究成果，从理论和实践相结合的角度，十分出色地对REITs市场进行了综合分析。
Sirmans（1989）所著的《RealEstateFinance》从金融角度来研究房地产。
包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分。
Brown,Matysiak（2000）所著的《RealEstateInvestment,aCapitalMarketApproach》从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。
Brueggeman,Fisher（2001）对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。
研究了房地产融资中的法律因素。
区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。
着重阐述了房地产资本市场与证券，并根据投资组合来分析房地产投资业绩。
除了美国，欧洲国家也在积极从事房地产证券化市场方面的研究。
在亚洲，许多国家也在探索利用REITs来实现其房地产市场的复兴。
加坡证券交易所审核委员会提出舍利上市财产信托，即新加坡房地产投资信托基金，旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。
日本2000年修订了《投资信托法》，于2001年上市首只REITs；韩国则是在颁布《房地产投资公司法》后并上市首只REITs。
1.2.2国内研究现状
而对于房地产企业的融资研究，我国还处于起步阶段。
1992年以后，商品房概念渐入人心，银行房地产融资业务逐步成熟与完善。
这期间，我国政府和经济学家很少在此领域进行研究。
1998年全面取消福利分房制度，使得数年积压的购买力到2000年以后迅速释放，激活了房地产市场。
房地产融资有了较大的发展，房地产企业普遍面临资金短缺的问题。
国内学者根据国外的成熟理论纷纷提出相应的融资模式。
廖俊平（1998）提出了保险金在房地产企业融资中的重要作用。
刘绚（2001）认为有实力的房地产企业采取项目债券的形式进行融资，以缓解房地产企业的融资压力。
进入新世纪后资产证券化成为众多学者关注的焦点，邓子华和李化民（2004）、刘洪玉（2004）、易宪容、陈柳钦（2004）、郭光（2005）等在房地产信托基金领域进行了较好的研究。
邓伟利（2003）、王军武（2005）、姚先霞（2005）等都比较系统地研究介绍了国外资产证券化的经验，并针对我国实行房地产抵押贷款证券化的机制完善和制度创新提出相关建议。
夏嘉华（2004）对国内房地产融资新方式进行了研究，并考察了国外一些融资方式，包括房地产投资信托、国际银团贷款、物业证券化、房地产基金、过桥贷款五种融资方式。
马毅婕、王海燕、何平、刘丽学等人通过对国内外诸多房地产融资渠道进行分析，并结合我国国情，探讨了我国房地产业融资中存在的融资渠道单一、金融工具缺乏等问题。
国务院发展研究中心金融研究所巴曙松、张旭、王森则提出了房地产企业采取个性化融资模式，认为不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。
虽然众多的学者专家都在房地产融资领域进行了大量的研究，观点众多，但由于我国房地产企业融资理论起步较晚，企业依然存在融资方式单一,融资渠道狭窄的问题,融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款。
我国房地产企业的直接融资发展滞后,仅占融资总量的1/10,而随着我国金融业门槛的提高,房地产融资将日益困难。
金融市场的变化也要求开拓房地产融资渠道,近年来,我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格,将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。
加之配套的法律法规不完善，还有许多理论问题需要进一步的探讨和研究，还没有一个成熟的房地产企业融资理论在实践中应用和普及。
因此,如何发展房地产融资,是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。
1.3研究目的、意义及方法
1.3.1研究目的
房地产是一个与国民经济和人民生活密切相关的行业，对经济的发展有着很强的带动作用。
它具有开发周期长、所需资金量大以及高风险、高收益等特点。
近几年来，随着国家出台了一系列的相关政策，对房地产业进行强有力的宏观调控并执行银根紧缩的货币政策，一方面凸显了国家抑制房地产过热投资的决心，同时也加重了房地产开发企业的融资压力。
所以，如何拓宽房地产融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求的压力，从而分散和规避风险，推动我国房地产融资体制改革和融资结构的调整，发展资本市场，成为迫切需要研究的课题。
本文结合了具体的房地产公司，其研究目的在于借鉴国内外学术界对房地产开发企业融资问题的研究成果，结合宜福房地产开发有限公司的具体情况，寻求适合本企业的新的融资方式，从而为减小房地产开发企业财务风险，促进其良性发展提出一些意见。
1.3.2研究意义
房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，自80年代起步以来，在90年代迅速进入了成长期，成为我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。
但是我国房地产市场仍然不成熟，具体表现在企业规模偏小、开发企业持续开发和规模化运作的能力较弱，与房地产资金密集型的行业特点不相适应；过于依赖商业银行贷款、融资创新工具少；国内房地产投机热潮和国外游资进入冲击着房地产业正常发展等方面。
因此，资金问题已经成为现阶段我国房地产开发企业发展的瓶颈。
而宜福地产则是这种小型的房地产开发公司，其融资方式更为单一，所以如何在有利的时机，以较低的融资成本、较小的融资风险筹措到企业发展及项目开发所需要的资金，已成为本企业发展壮大的战略性问题。
所以本文将针对宜福地产具体的融资问题提出一套合理的多元化融资模式，以求解决企业的融资难题。
1.3.3研究方法
本文研究运用了一下两个研究方法：
一是定性分析法，第一章和第二章采用了定性分析法，根据实际的调查和所搜集的文献内容进行研究总结。
二是定量分析法，第三章和第四章采用定量分析法，将搜集的数据进行计算、整理和分析，从而达到研究的目的。
第2章房地产开发公司融资概述
2.1房地产融资概述
2.1.1房地产融资概念
房地产融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。
从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。
从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
本文所指的房地产融资是狭义层面的融资。
2.1.2房地产融资对房地产发展的重要作用
房地产融资对房地产发展主要有几个方面：
1．确保正常运营
通过各种手段获得充足的资金，以保证在建项目的日常资金运转，在销售后获得现金流入，物业交付后结转收入，获取利润，回报股东并用于持续经营。
这是房地产企业生存的基础。
2．快速规模扩张
开发商还须有大量的资金用于土地储备支出，保持企业持续发展及规模扩张。
随着资源竞争加剧，土地出让价格不断攀升，再加上政府规定土地出让金缴纳期限缩短、首付比例提高，若没有充足的资金来源，难以获得土地储备，企业无法实现规模扩张战略。
3．持续经营要求
中国房地产市场起步晚，目前大多数开发商偏重住宅物业开发销售，但土地资源稀缺性以及持续稳定经营，要求开发商提高物业持有经营比重。
持有物业占用巨额资金，投资回收期长，需要低成本长期资金支持。
这对开发商造成了巨大资金压力，持有物业融资问题亟待解决。
企业获得充足的资金，不仅有利于其自身的发展，对国家的建设和人们住房条件的改善，也是十分重要的的。
所以有效的解决房地产企业融资问题有着十分重要的意义。
2.2房地产公司融资现状及存在的问题
2.2.1房地产公司融资现状分析
房地产行业特征决定了资金是房地产企业发展及壮大的关键因素，房地产企业资金结构对房地产企业的经营运作以及整个房地产业的持续发展也起着重要的作用。
所以房地产资本运作中资金筹集环节非常重要。
由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且还要依靠社会集资。
据不完全统计，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。
1．资金来源渠道
表2.1中国1997年～2008年房地产业资金来源（单位：
亿元）
年份
国内银行
贷款
利用
外资
外商直接
投资
自筹
资金
其他资金
来源
1997
911
461
328
973
1455
1998
1,053
362
259
1,167
1812
1999
1,112
257
180
1,345
2,063
2000
1,385
169
135
1,614
2,819
2001
1,692
136
106
2,184
3,671
2002
2,220
157
124
2,738
4,620
2003
3,138
170
116
3,771
6,106
2004
3,158
228
143
5,208
8,563
2005
3,918
258
168
7,000
10,222
2006
5,357
400
298
8,597
12,781
2007
7,016
641
503
11,773
18,049
2008
7,606
728
635
15,312
15,973
合计
38,566
3,967
2,995
61,682
88,134
比例
20%
2%
2%
32%
45%
从上表，房地产企业资金来源主要有以下几个渠道：
（1）国内贷款。
主要是商业银行直接贷款。
直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。
房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平。
（2）自筹资金。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。
多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金。
2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重呈上升趋势。
（3）利用外资，指境外基金以及大量个人资金，通过直接购买土地、房产，项目合作，直接参股房地产公司等方式集中投资于房地产行业。
（4）外商直接投资。
（5）其他资金来源，主要指定金与预付款、个人按揭贷款。
这部分资金占房地产投资的45％。
2．资金来源特点
通过对上表1997～2008年房地产资金来源情况分析，可以看出：
（1）在总体规模上，房地产行业资金投入呈逐年快速增长势头，2008年的投资规模为2002年的4倍以上。
（2）资金来源构成主要为其他资金、自筹资金和国内贷款。
从1997～2008年，其他资金、自筹资金和国内贷款分别占资金来源总额的45％、32％、20％，但其他资金中有70％左右来源于银行个人按揭贷款。
外商直接投资和利用外资合计只占4％，这主要因为外资不允许直接投资国内房地产项目。
（3）从1997年至2008年，自筹资金的增长幅度最快，银行贷款虽为主流，但有下滑趋势。
2.2.2房地产融资现状存在的不足
从房地产资金的来源和特点可以看到房地产融资现状存在很多的不足。
1．过度依赖银行贷款，金融风险难以化解
由于房地产行业融资渠道单一，开发投资资金有80％左右的资金依赖银行的支持，其他融资形式的融资比重较小，这就使资金来源单一和资金融通效率低下产生的风险在银行系统集中体现，一旦市场萎缩或遇到金融危机，必将对银行系统造成危害。
2．银行贷款条件高，限制多，灵活性不够
房地产项目开发贷款必须在项目四证齐全、自有资金比例达到项目总投资的30％以上，并提供足够的担保或抵押后才能向商业银行申请贷款审批，商业信贷融资方式灵活性缺乏。
3．房地产金融创新品种和手段缺乏
我国无论是房地产企业贷款还是个人住房贷款，都离不开抵押和按揭等原始方式，房地产金融工具创新的意识薄弱。
完善房地产金融组织体系，建立健全的房地产金融的法律法规，改善房地产业的金融环境；构建多元化的融资渠道，运用新型灵活的融资手段，为地产商开发经营各个环节提供资金支持。
4．尚未建立完整的房地产金融组织体系
我国房地产金融组织体系不够完善，仅有非专业性房地产金融机构（主要是商业银行），缺乏专业性房地产金融机构及向住房融资提供担保或保险的机构。
这造成组织架构单一，融资渠道狭窄，由于缺乏大量可供选择的金融工具，大大影响了房地产金融市场的拓展和对房地产业的支持力度。
2.3房地产融资主要模式
1．银行贷款
对于房地产企业而言，银行贷款是指商业银行作为贷款人向借款人发放的用于房地产开发及建设的贷款，主要分为信用贷款和抵押担保贷款。
在中国房地产企业资金来源中，银行贷款一直是一种传统而占主流的融资渠道，占目前资金来源比重很大。
特点：
目前国内申请房地产开发贷款必须项目自有资金达到项目总投资的30％以上，同时要求四证齐全。
银行贷款具有审批效率较高、成本相对较低、一旦项目条件满足，随时都能发起申请等特点。
银行对开发商提供贷款，最看重的是开发商的现金流状况、企业信誉和项目本身情况，一般对大型优质开发商的住宅项目非常支持，同时为了保证贷款还款资金来源，银行还要求独家获得该住宅项目的按揭贷款发放资格，成为开发商的按揭合作银行。
2．企业债券
企业债券为中华人民共和国国内具有法人资格的企业为筹集生产与建设资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债务凭证。
房地产企业债券是指由地产企业发行，表明债权债务关系的凭证。
房地产企业债券的特点：
发行总额大、票面利率较高、期限较长、较安全。
发行债券的要求较高，债券发行采用审批制，具有较强的政府主导的特点，要求符合产业发展方向。
一般对于政府支持和提倡的政策性住房（廉租房、双限房等）的建设资金融资支持力度比较大，基本只有优质公司才有发债的可能。
3．上市融资
上市融资是指企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业发展所需要的长期资金，依靠资本市场输血促使企业迅速扩大资本积累。
股票上市融资属于直接融资方式。
优点：
可减轻公司还本付息压力、融资周期长，这样可以以较低的成本获得长期的资金；
缺点：
（1）融资难度大，证监会对上市融资企业有严格的条件限制；
（2）上市融资会稀释房地产公司的股权；（3）成功与否容易受政策及市场行情的影响。
虽然上市融资可以是企业降低融资成本，但是受融资条件的限制以及上市的风险，一些实力不够强大的中小房地产企业就不能够通过上市进行融资，所以目前上市融资并非房地产主要融资渠道。
4．房地产投资信托
房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。
房地产投资信托REITs能够有效地融合房地产、投资、资产证券化这三种市场
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