邳州市城市规划区内集体土地房屋拆迁补偿细则s.docx
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邳州市城市规划区内集体土地房屋拆迁补偿细则s
邳州市城市规划区内征收集体土地
房屋拆迁补偿细则
第一条宗旨、目的：
为了贯彻《邳州市城市规划区内集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》，规范集体土地房屋拆迁补偿估价的相关事项，合理体现被拆迁房屋的价值量，维护被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》,参照国家标准《房地产估价规范》等法律法规规章之规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 适用范围：
在本市城市规划区范围内，涉及集体土地房屋拆迁的房产估价活动，适用本细则。
第三条 估价机构：
对被拆迁房屋进行评估的评估机构应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，且经市建设和国土资源行政主管部门依法选择备案的。
第四条 估价人员：
承担房屋拆迁估价的房地产估价专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册估价师。
第六条 估价目的：
统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房屋补偿价格”。
第五条 估价对象：
本市城市规划区内征用集体土地的征地范围内的房屋。
第七条 估价时点：
拆迁公告颁发之日。
第八条 房屋评估价格构成：
为被拆迁房屋的房产补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
第九条 估价程序：
1、接受评估委托，明确基本事项；
2、核对委托方提供的拆迁范围内产权产籍相关资料，开展前期调查；
3、拟订作业方案，进行现场勘察；
4、参照技术细则，进行评估测算；
5、确认测算结果，撰写估价报告；
6、汇总相关资料，提交估价报告；
7、现场咨询答疑，估价材料存档。
月。
第十一条关于住宅房屋评估：
被拆迁住宅房屋的房产补偿价格依据重置价结合综合因素及宅基地使用权渡让补助费确定，其公式为：
被拆迁住宅房屋补偿单价=重置价格×K+宅基地使用权渡让补助费
第十条 估价结果应用的有效期：
自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止，一般不超过12个其中：
1、重置价格具体按《邳州市房屋重置价格表》（见附表一）确定。
2、K为综合修正系数，具体按以下方式确定。
综合修正系数说明：
①住宅房屋层高（檐高）修正系数P1
以2.8米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减10厘米，调整价格+1前后檐高不等的按平均高度计算。
②住宅房屋成套因素修正系数P2
成套住宅房屋：
90-102（建筑主体内有独立的厨卫设施）；
非成套住宅房屋：
75-89（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定）。
③住宅房屋成新因素修正系数P3
见附表二
④住宅房屋朝向因素修正系数P4
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
⑤住宅房屋层次因素修正系数P5
总楼层
楼层系数
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
100
103
103
102
103
103
三
97
104
105
110
110
四
93
101
105
108
五
92
92
96
六
90
94
七
89
说明：
a.底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；
b.顶层坡屋面带阁楼的，阁楼檐口高度在1.2米以下的，顶层系数增加4，阁楼檐口高度在1.2米以上2.2米以下的，顶层系数增加8，阁楼檐口高度在2.2米以上的，顶层系数增加12。
⑥综合修正系数测算说明：
综合修正系数Ｋ=（Ｐ1+Ｐ2+Ｐ3+Ｐ4）*Ｐ5/40000
3、宅基地使用权渡让补助标准
（1）根据《邳州市城镇基准地价》、《邳州市征地区片价》，结合被拆迁区域土地利用实际情况，将邳州市被拆迁宅基地补助标准分为四等（具体范围见邳州市被拆迁宅基地补助标准等级范围图）。
一等区被拆迁宅基地补助标准：
每平方米补助265元；二等区被拆迁宅基地补助标准：
每平方米补助257元；三等区被拆迁宅基地补助标准：
每平方米补助249元；四等区被拆迁宅基地补助标准：
每平方米补助241元；
（2）对被拆迁人实行宅基地使用权渡让补助的，被拆迁人必需具有合法宅基地使用权属证书，并不得超过本集体经济组织的每户宅基地面积的平均标准。
第十二条 合法住宅用于经营增加补偿的标准：
1、合法住宅用于经营增加补偿的总额=被拆迁住宅房屋重置价结合成新×5%×实际经营年限×房屋实际用于经营的面积。
2、实际经营年限最高不超过20年。
3、用于经营的房屋必须具有营业执照、纳税证明及用于营业的其它相关材料，且正在营业已持续1年以上的房屋。
4、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的按照住宅房屋予以评估补偿安置。
第十三条 关于非住宅房屋评估：
非住宅根据重置价结合成新确定评估价格，如用于营业的，参照第十二条的规定执行。
第十四条 拆迁非住宅合法房屋造成停产、停业的，由拆迁人按照被拆迁房屋重置价结合成新的8%给予被拆迁人一次性损失补偿。
第十五条树木和花木补偿标准见附表三。
第十六条地上附着物补偿标准见附表四。
第十七条房屋装潢及室内附着物补偿标准见附表五。
第十八条搬迁费、临时安置补助费、误工费、按期搬迁补助费及提前搬迁奖金见附表六。
第十九条其它情况：
本市以前的相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。
第二十条 实施时间：
本技术细则自年月日起实施。
附表一：
邳州市拆迁房屋重置价格表
（元/㎡）
类别
等级
结构、装修及设施
重置
价格
砖混
结构
一级
平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全。
600
二级
平均层高2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料）或贴面砖，水泥地面，较好的木门窗，有水电。
550
三级
平均层高2.8米，砖基础，240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷或外墙贴面砖，水泥地面，木门窗，有水电。
520
四级
平均层高2.8米，砖基础，180mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝或贴面砖，水泥地面，木门窗，有电。
380
五级
大砖，平板屋面或坡屋面房，现浇屋面，木门窗，有电。
300
砖木
结构
一级
层高（檐高）2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内墙抹灰,表面刷涂料，外墙贴面砖，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全。
490
二级
层高（檐高）2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，外墙贴面砖，水电设施齐全。
440
三级
层高（檐高）2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，外墙贴面砖，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。
木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。
380
四级
层高（檐高）2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝或贴面砖，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。
木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。
340
简易
结构
一级
檐高2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙贴面砖，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。
250
二级
檐高2.8米，乱砖或土坯墙，外墙贴面砖，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。
160
备注
1、两家合山的，每合一山折减2%;
2、在实际评估过程中，被拆迁房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。
附件二
房屋成新评定说明
完损
等级
成新评定说明
新旧程度
成新率
完好房
结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用的，通过小修即能修复的房屋。
十成新
100
九成新
90-99
八成新
80-89
基本
完好房
结构状况安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能的房屋。
七成新
70-79
六成新
60-69
一般
损坏房
个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患。
屋面或板缝局部漏雨，外将修和设备局部破损的房屋。
五成新
50-59
四成新
40-49
严重
损坏房
部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。
三成新
30-39
危险房（严重
破损）
主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或抢修的整栋房屋。
不足三成新
3-29
附件三：
树木和花木补偿标准
类别
说明
规格
单位
标准（元）
一般树木
移植补偿
凡树木未成材可移植的，不分品种，以胸径计算（1.2M处）
幼苗
3cm以下
3—5cm
5—10cm
棵
2
5
10
12
砍伐补偿
凡树木可作为成材使用，不分品种以胸径计算。
（1.2M处）由产权人自行砍伐，并归其有
10—15㎝15—25㎝25㎝以上
棵
20
30
50
成片林木
新造林每亩补偿株数不超过300棵；
成材林每亩补偿株数不超过100棵
棵
10
30
经济树木
苹果、桃、李、杏、柿梨、核桃、山楂、枣、石榴、板栗、银杏等
未挂果的果树应尽量移植，按年限每株补偿标准：
一年内10元；二年内15元；三年内25元；三年以上挂果补偿标准见右（合理株数低于50棵/亩）
小
中
大
棵
50
100
150
葡萄、花椒
未挂果5元，挂果见右
棵
20—45
紫穗槐、腊条、杞柳
墩
10—15
桑园
生长期3年以上
1年以上3年以下
1年以下
亩
2000
1200
600
香椿树
树高1M以下的单棵
树高1M以上的单棵
（每墩4棵以下的按单棵计算；每墩5棵以上生长在一起的按墩计算；单棵直径3cm以上按一般树木补偿。
）
棵
棵
墩
1
5
20
花木苗圃
1、生产性花木，不分品种，凡可迁移的按每平方米8元计算补偿；不能迁移的按每平方米15元计算补偿。
2、庭院观赏地栽花木，不分品种，按每平方米10元计算补偿。
3、盆栽花木不予补偿。
注：
凡在旱地、水田、菜地、粮菜轮作地、棉花地中栽植的所有树木不予补偿。
附件四：
地上附着物补偿标准
名称
规格
单位
标准（元）
备注
深水井
Ф0.44×150
Ф0.8×25（一般）
Ф0.6×25（一般）
口.米
50000（含泵房及设备）
4000
3500
无泵房的补40000元,其它规格可参照执行
吃水井
口
2500
砖、石、沙结构
手压井
个
300
温室
玻璃、薄膜
㎡
80
50
钢架结构可增加20%。
温室应有火墙、烟道等设施，没有按围墙计算。
厕所
有屋面的
㎡
50
无屋面的按围墙计算
塑料棚
大棚
中小棚
㎡
40（钢架）
7—5
竹架为10元，地薄膜覆盖的每亩100—150元
围墙
土墙
乱砖
石墙
整砖
㎡
15
30
40
50
畜禽棚舍
独立砖砌挂瓦
㎡
30
简易棚舍15元
名称
规格
单位
标准（元）
备注
灌溉渠
砖石渠
水泥管渠
㎡
100
80
附房
土墙草房、简易房半砖半瓦
M3
100
120—160
过道门楼
㎡
80—120
外楼梯
整砖砌筑有楼梯间
㎡
100
按水平投影面积计算，不带楼梯间的减半计算。
院门
铁门
木门
㎡
50
30
名称
规格
单位
标准（元）
备注
迁坟
单棺
双棺
座
座
300
500
水泥坟加倍
过路农桥
M3
200—500
涵桥
M3
500—1000
涵闸和桥梁联体的水工建筑物
水泥电杆
8米以下
8米以上
根
300
400
木电杆
根
150
水泥地坪
㎡
10—15
砖铺及炉渣灰垫层水泥沙浆造面
水泥路面
10CM以上
㎡
50
毛石垫层、混凝土浇筑
沥青路面
㎡
40
碎石路
㎡
40
水池
M3
60
砖砌瓷瓦贴面
M3
40
砖砌水泥摸面
注：
本表是指合法住宅房屋外、地上附着物的补偿标准。
附件五：
房屋装璜及室内附属物补偿标准
名称
规格
单位
单价（元）
附注
地板、地砖
实木地板
架空
㎡
100－180
拼木条板
㎡
50
复合地板
㎡
60－80
地面砖
㎡
30－40
墙面砖
㎡
30－40
木质墙裙
曲柳板
凸凹式
㎡
30
平面式
㎡
25
普通三合板
㎡
20
宝丽板
㎡
20
榉木三合板
㎡
30
铝合金门窗
地弹门
90系列全玻
㎡
240
前列标准均为收购价补偿
平开门
㎡
180
平开窗
70、73系列
㎡
160
推拉窗
90系列
㎡
140
70、73系列
㎡
120
固定窗
38系列
㎡
60
纱窗
㎡
25
卷闸门
㎡
100
塑刚门窗
全玻门
全玻综合
㎡
160
平开窗
综合
㎡
120
推拉窗
综合
㎡
100
固定窗
综合
㎡
60
镜面玻璃
㎡
20
防盗门窗
品牌防盗门
空腹内填充
㎡
按市场价格合成新
钢筋防盗门
㎡
80
不锈钢防盗门
㎡
150
钢筋防盗窗
㎡
50
不锈钢防盗窗
㎡
80
名称
规格
单位
单价（元）
附注
吊
顶
三合板
㎡
20
扣板
㎡
15
石膏板
㎡
15
宝丽板
㎡
20
特
殊
地
面
釉面砖地
㎡
25
水磨石地
㎡
15
马赛克地
㎡
15
大理石地
㎡
50
花岗岩地
㎡
80
空调
窗式
台
50
拆装费
壁挂式
台
100
立柜式
台
200
电话
部
208
迁移费按价格部门规定的标准执行
有线电视
户
100
管道煤气
户
热水器
台
120
拆装费
浴缸
座
150
按市场价结合成新补偿
座便器
座
100
电表
独立
块
280
按价格部门规定的标准执行
水表
独立
块
脱排油烟机
部
30
拆装费
阁楼
住人
㎡
40
堆物
㎡
20
集中采暖
按原安装交费的标准结合成新结算
注：
表中价格均为参照市场价确定，为最高限价，计算时应结合成新、未列入的项目可参照市场价结合成新评定。
附件六：
搬迁补助费、临时安置补助费、误工费、按期搬迁补助、提前搬迁奖金
标 准
搬迁补助费
临时安置补助费
误工费
按期搬迁补助费
提前搬迁奖金
住宅：
5元/m2.次（最低不少于100元/户）。
非住宅：
8元/m2
6元/m2.月
100元/户
10元/㎡
每提前一天奖励3元/m2
注：
1、货币补偿的，给予一次性三个月临时安置补助费。
2、安置房为现房的，给予一次性三个月临时安置补助费；安置房为期房的，按协议的上房期限约定临时安置补助费。
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