上海某住宅房地产项目开发前期策划案例.docx
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上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
住宅小区开发前期策划
住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身
的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲
对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21
000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等
交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规
定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发
商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直
接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单
位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委
托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的39
80元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：
（有关表格请参考本文末的表格,下同）
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过
综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能
力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在
6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中
心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002
年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，
户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在10
0M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。
实际上，目前
上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，
它不是指传统意义上的
50M2
左右户型，而是指
二房一厅面积在
85M2
左右，二房二厅面积在
100M2
左右的户型，这种户型实用性强，总
价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小
区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下
:
3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销
售均价为：
52.5万元-61.8
万元。
一般情况下购房者首付
30%，即
15.75万元-18.5
万元左
右，余款向银行按揭分
20年偿还，以
61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付
18.5万
元，余款
43.3万元分
20年偿还，目前商业贷款月利率为
0.42%
，每万元每月还本付息额
为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使
住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大
城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有
节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购
房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住
宅建筑面积为：
12层*5单元/层*2已知基地地块面积为
户/单元*103.75M2=12450
21000M2，规划容积率为
平方米
2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施
建筑面积合计为：
21000*2.5=52500M2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设
住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：
52500M2*95%=49875M2
可建12层小高层住宅幢数为：
49875/12450=4
幢
住宅实际可建建筑面积：
4*12450=49800M2
每户平均建筑面积为103.75M2，则
住户数为：
49800/103.75=480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：
幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托
儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积：
总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米
幼儿园、托儿所建筑面积：
2700*40%=1080M2
便民商店建筑面积：
2700*35%=945M2
其他配套设施建筑面积：
2700*25%=675M2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位：
小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：
480/3=160
个，地面车位数：
160*15%=24
个；地下车位数：
160*85%=136
个。
独立式地下停车库：
每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。
地下车位包括分摊车道面积一般为3
0-35M2，本次估算取上限值，
则独立式地下停车库面积为：
136*35=4760M2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：
住宅为
40W/M2
，幼儿园、托儿所为：
30W/M2
，
便民商店为：
60-120W/M2
，其他配套设施为
80W/M2
，车库为
20-30W/M2
。
在估算时均采
用上限值。
住宅商品房用电量：
49800*50=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量：
1080*30=32.4千瓦
便民商店用电量：
945*120=113.4千瓦
其他配套设施用电量：
675*80=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室：
103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
独立式地下停车库：
4760*30=142.8千瓦
用电量小计：
2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：
2957.1*（1+5%）=3105千瓦
选用变压器容量为
3200KVA（1KW
视同
1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。
拟设
10
KV容量为
800KVA
变电所
4座。
取每座变电所房屋建筑面积为
50平方米，共计
200平方米。
网球场：
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场
1座。
标准网球场规格：
36.58M*18.29M
。
网球场占地面积：
669M2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层小高层占地面积：
103.75*5*2*4*（1+10%）=4565M2
公建配套设施（以2层计）占地面积：
2700/2*（1+10%）=1485M2
配电所占地面积：
200*（1+10%
）=220M2
建筑物占地面积：
6270M2
（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加
10%）
建筑覆盖率：
6270/21000*100%=29.9%
绿化率：
新建小区绿化率一般不低于
30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化
率取中档偏上水平为
35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿
所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积：
21000*35%=7350M2
网球场占地面积：
36.58*18.29=669M2
地面车位占地面积：
24*2.5*5=300M2
幼儿园、托儿所室外活动场所：
面积同建筑面积1080M2
居民室外活动场所：
取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050M2
小区道路占地面积：
21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车
位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2
小区道路占有率：
4281/21000*100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：
供水指标：
住宅：
7-10升/M2·日；公建配套设施：
6-10升/M2·日；绿化：
1.5升-2升/M2·日。
排污指标：
住宅：
6.7-9.5升/M2·日；公建配套设施：
5.4-9升/M2·日。
人工煤气用量指标：
住宅：
4.4M2/户·日；公建配套设施：
0.08M3/M2日·。
电话容量指标：
住宅：
100-154门/万M2；公建配套设施：
25门/万M2
小区日最大用水量为：
10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2
升/M2*9450M2（绿化）=544M3
小区日最高污水排放量为：
9.5升/0M2*498000M2（住宅）+9升/0M2*27000M22（公建配
套）=497M3
人工煤气日最大用量：
4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3
电话线数量：
154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门
7、前期策划成果汇总如下：
建设规模：
拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层
元，平均每户建筑面积：
103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：
21000平方米
建筑物占地面积：
6270平方米
绿化占地面积：
7350平方米
网球场占地面积：
669平方米
地面停车位占地面积：
300平方米
小区道占地面积：
4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：
1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积：
1050平方米
总建筑面积：
57260平方米
住宅商品房建筑面积：
49800平方米
公建配套设施建筑面积：
2700平方米
幼儿园、托儿所面积：
1080平方米
便民商店面积：
945平方米
其他配套设施面积：
675平方米
独立式地下停车库建筑面积：
4760平方米
规划容积率：
2.5（不包括地下停车库面积）
建筑覆盖率：
29.9%
5个单
绿化率：
35%
小区道路占有率：
20.4%
其他娱乐，休闲设施占有率：
14.7%
住宅小区总用电量：
3105千瓦
住宅小区最高日用水量：
544立方米
住宅小区最高日污水排放量：
497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量：
2328立方米
住宅小区电话容量：
774门
总户数：
480户
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
开发项目开发成本分析及估算
二、开发项目开发成本分析及估算
（一）、开发成本分析
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。
1、住宅商品房建设标准见下表：
2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下页表：
3、建设项目开发成本估算：
根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分
析见下页表：
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：
4、项目开发所需建设成本具体估算过程：
A、土地费用
A1、土地出让金：
3675万元
A2、地块动拆迁费用
3000*1200=6300万元
小计：
9975万元
B、主体工程建设费
B1、住宅商品房
地下工程：
49800M2*220元/M2=1095.6万元
结构：
49800M2*600元/M2=2988万元
建筑：
49800M2*145元/M2=722.1万元
机电安装：
49800M2*440元/M2=2191.2万元
开办费：
49800M2*35元/M2=174.3万元
小计：
7171万元
B2、独立式地下停车库
地下工程：
4760M2*2800元/M2=1332.8万元
结构工程：
4760M2*0=0
建筑：
4760M2*70元/M2=33.3万元
机电安装：
4760M2*195元/M2=92.8万元
开办费：
4760M2*40元/M2=19.0万元
小计1478万元
B3、公建配套设施
幼儿园、托儿所：
1080M2*700元/M2=75.6万元
便民商店：
945M2*1000元/M2=94.5万元
其他配套设施：
675M2*1000元/M2=67.5万元
小计
238万元
B4
、变电所
设备：
变压器：
1500
元/KVA*3200KVA=480
万元
配电设备：
高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等
1000
元/KW*3200KW=320
万元
进口柴油发电机：
1700
元/KW*3200KW*20%=108.8
万元（容量按变压器容量的
20%
计算）
设备小计：
909万元
土建：
200M2*800
元/M2=16
万元
小计：
925万元
B5
、室外网球场（
36.58M*18.29M,
共1座）
细石钢筋混凝土基层：
5万元
聚胺脂类面层：
22万元
场地设备:
5万元
进口灯光系统：
13万元
进口围网系统：
9万元
小计：
54万元
主体工程建设费合计：
9866万元
C、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品
等，按主体工程建设费的
12%估算：
9866*12%=1184万元
D、工程间接费用
1
、专业费用：
按主体工程建设费的
6%估算，9866*6%=592万元
2
、开发商筹建管理费：
按主体工程建设费的
2%估算，9866*2%=197
万元
3
、住宅配套费：
按住宅建筑面积的
320元/M2估算，49800*320=1594
元
4
、人防建设配套费
本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。
5、市政建设配套费
按120元/M2标准估算，即：
120元/M2*52500M2=630万元
6、有关部门收取的各种手续费：
按15元/M2标准估算：
15元/M2*52500M2=79万元
小计：
3092万元
E、不可预见费
按（A）--（D）各项费用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元A--E小计：
25323万元
F、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建
设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.
5年，则建设贷款利息为：
25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951万元
建设开发成本汇总表：
（见文末表格）
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
项目开发盈利性分析
三、项目开发盈利性分析
住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：
住宅商品房：
49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元
独立式地下车位：
10
万元/个*136
个*（1-8%）=1251
万元
小计29565万元
住宅建设项目开发成本
26274
万元
开发利润：
29565-26274=3291
万元
利润率：
开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%
假设整个住宅小区从开发到完成共用
2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的
30%，
即
25323*30%=7597万元
开发商自有资金年利润率：
开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%
=21.7%
盈亏平衡分析：
项目盈亏平衡点为：
销售收入=建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利
如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损
相比房地产价格评估而言，房地产前期策划，投资及盈利性分析所涉及的项目内容多，范围广，信息数据量大。
本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：
（1）国家有关民用建筑设计参考指标
（2）国家有关居住区规划参考指标
（3）上海市建设工程造价信息资料
（4）上海市房地产开发各类管理费用标准
（5）中国人民银行发布的存贷款利率
（6）上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据
（7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据
（8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。
上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用
时应根据具体情况加以必要的修正。
目前阶段，国内大部分房地产评估机构，业务过于单一，知识的含金量不高。
而从事含金量较高的房地产策划、投资咨询、市场分析、物业代理应该
作为房地产评估机构今后发展的方向，这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台。
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
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