写字楼siudio设计要点.docx

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写字楼siudio设计要点

Studio创新概念写字楼

一、产品定义：

在英文中的意思是工作室，个性化办公空间而非标准化，亦不是居住办公空间（SOHO、酒店式公寓），代表未来型写字楼发展方向之一，是指小空间个性化办公，属于写字楼物业，第一个字母及其特点，形象地定义其为S级写字楼，以区别于甲乙级写字楼。

二、产品特点：

Studio写字楼最大的特点就是相对于写字楼面积更小，产品面积可在41.12m2－281.65m2之间自由组合；能提供小空间的个性化办公需求，提供使用者的二次装修余地很大，可以充分满足其；

Studio强调开放性、个性化和共享性强，特别强调生态的空间布置。

共用会议室、共用商务平台、共用吸烟室等。

为客户提供丰富的共享资源，极大限度满足了客户的人性化需求，共享大厅、共享咖啡厅、形成良好的办公生态环境，使身心可以充分放松，人们可以自由进行信息交流和休闲活动。

在此环境下人的人性和想象力得以最大限度的放飞，在充满乐趣的氛围中，充满激情地高效率工作。

三、消费群体：

S级写字楼具备写字楼全部的商务属性，又细分了客户群，专门留给创业公司、服务型中小公司和小型投资者，定位于Studio概念的写字楼客户（公司）是所谓的“发展中公司”，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象，雇员在10－40人之间，以从事高智力的开发、研究和创作为主，对空间要求不大，但要求有个性、有灵气。

此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。

比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计（包括网页设计）等新兴行业。

三、功能键配置：

（根据规范要求：

《办公建筑设计规范JGJ67-2006》：

）

（一）办公建筑的门厅设计建议：

（公共部分必要空间）

1.入口大堂的面积：

一般情况是在1/100-1/50的大楼建筑面积之间。

一般的丙乙级建筑取下限，如20000平米，可取200平米的大堂。

顶甲级的写字楼可以取上限或取其中间值，如30000平米的大楼可取300-600平米之间，再大了就没有人气。

2.入口大堂的高度：

决定于挑空的高度与建筑的层数，需要和大堂长宽比例相适应，以形成宜人的室内空间尺度。

从人流的集散以及建筑形象上考虑项目写字楼需要较大尺度的大堂，是否宜采用挑空的大堂，（高度宜在12—15m之间；）而对于次入口，根据大堂面积设计。

入口大堂室内外高差（应控制在150mm之内），与室外地坪应尽量采取放坡连接，坡度满足自然排水要求即可。

3.入口大堂的组织形式：

根据各种不同的平面布置拥有不同的组织形式，但可归纳总结为三种典型的入口大堂组织形式：

一、将主入口大堂布置在塔楼内部，二、将主入口大堂布置在裙房内部，三、在塔楼和裙房的结合部布置公共大堂。

将主入口大堂布置在塔楼内部，优点在于，大堂在塔楼内部，紧邻核心筒，流线清晰，交通便捷。

但是受制于塔楼本身的进深和面宽，大堂尺度较小，不利于人流的集散和建筑形象的展示。

在塔楼和裙房的结合部布置公共大堂，使得大堂可以利用裙房较为自由的柱网形成比较有气势的大堂空间，方便的人流的集散。

但其缺点也较为明显，交通流线较长，不同人流集中于大堂，不便于管理。

本案大堂的位置及组织形式应考虑与周边环境（如经适房的干扰）的关系，建议主大堂可布置于二层通过扶梯连接，优点是保留更多的首层商业面积且二楼的大堂可获得更好的视觉空间感受。

（二）办公建筑的办公室设计建议：

（公共部分必要空间）

，单间办公室净面积不应小于10㎡。

现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：

人均办公面积约6-12平方米

（三）办公建筑的会议室设计建议：

（公共部分必要空间）

m2，中会议室使用面积宜为60m2。

中小会议室每人使用面积：

有会议桌的不应小于1.80m2，无会议桌的不应小于0.80m2。

3大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2S，宜有扩声、放映、多媒体、投影、灯光控制等设施，并应有隔声、吸声和外窗遮光措施.大会议室所在饊、面积和安全出口的设置等应符合国家现行有关防火规范的要求。

4会议室应根据需要设置相应的贮藏及服务空间。

备注：

2设有大会议室（厅）的楼层应相应增加厕位。

多数多功能厅和会议绝对大小在200-1000平米之间。

根据资料，建议会议或多功能厅的面积＝写字楼预计总办公人员×（0.4-0.8）平米／人；写字楼预计总办公人员：

按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租的办公人员。

（四）办公建筑的接待室设计建议：

与主体建筑分开单独设置。

2宜设置专用茶具室、洗消室、卫生间和贮藏空间等。

（五）办公建筑的卫生间设计建议：

；条件不允许时，应有机械通风措施。

卫生洁具数量应符合现行行业标准《城市公共厕所设计标准》CJJ14的规定。

注1每间厕所大便器三具以上者，其中一具宜设坐式大便器。

2设有大会议室（厅）的楼层应相应增加厕位。

卫生间在产品设计上容易被忽视，但却是在使用过程中非常重要的公共空间；数量指标：

根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器，每40人设置一个洗手盆；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆，高级别写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，可以一厕一盆。

写字楼预估总办公人员：

按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租的办公人员。

（六）办公建筑的开水间设计建议：

;2宜直接采光通风，条件不允许时应有机械通风措施.3应设置洗涤池和地漏，并宜设洗涤、消毒茶具和倒茶渣的设施。

开水间面积不应小于6平方米；配置：

开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等

（七）办公建筑的餐厅设计建议：

，并应符合观行行业标准《饮食建筑设计规范））JGJ64的有关规定。

餐厅总面积＝就餐区面积+厨房面积＝写字楼预计总办公人员×80%（办公人员实际上班率）×50%（最高峰就餐率）×人均所需就餐区面积中餐厅的厨房等操作空间面积；一般为餐厅总面积的50%；

人均所需就餐区面积指标一般在1-1.5平米／人，常规可取中间值1.2平米／人；

写字楼预计总办公人员：

按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租的办公人员

二、写字楼产品规范要求：

《办公建筑设计规范JGJ67-2006》4建筑设计

4.1一般规定：

4.2办公室用房：

，并不宜布置在地下室。

办公室宜有避免西晒和眩光的措施。

1宜设计成单间式办公室、开放式办公室或半开放式办公室.特殊需要可设计成单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室。

2开放式和半开放式办公室在布置吊顶上的通风口、照明、防火设施等时，宜为自行分隔或装修创造条件，有条件的工程宜设计成模块式吊顶。

3使用燃气的公寓式办公楼的厨房应有直接采光和自然通风；电炊式厨房如无条件直接对外采光通风，应有机械通风措施，并设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置。

4酒店式办公楼应符合现行行业标准《旅馆建筑设计规范》JGJ62的相应规定。

5带有独立卫生间的单元式办公室和公寓式办公室的卫生间宜直接对外通风采光，条件不允许时，应有机械通风措施。

6机要部门办公室应相对集中，与其他部门宜适当分隔。

7值班办公室可根据使用需要设置；设有夜间值班室时，宜设专用卫生间。

8普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于10m2。

4.3公共用房

1根据需要可分设中、小会议室和大会议室,

2中、小会议室可分散布置j小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2。

中小会议室每人使用面积：

有会议桌的不应小于1.80m2，无会议桌的不应小于0.80m2。

3大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2S，宜有扩声、放映、多媒体、投影、灯光控制等设施，并应有隔声、吸声和外窗遮光措施.大会议室所在饊、面积和安全出口的设置等应符合国家现行有关防火规范的要求。

4会议室应根据需要设置相应的贮藏及服务空间。

2设有大会议室（厅）的楼层应相应增加厕位。

1应根据需要和使用要求设置接待室专用接待室应靠近使用部门。

行政办公建筑的群众来访接待室宜靠近基地出入口,与主体建筑分开单独设置。

2宜设置专用茶具室、洗消室、卫生间和贮藏空间等。

3.SOHO写字楼SOHO（SmallOffice/HomeOffice）直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上就是自由职业或自由职业者的意思。

当然，SOHO也代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。

网络时代的到来，使得SOHO成为人们争相追逐的时髦词汇之一，专门为SOHO族设计的房屋、家具、用品也成为商家的新卖点，现代城之所以叫“SOHO现代城”，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓，一时间风光无限。

几年前，人们所说的SOHO一族还大多指那些专门的自由职业者：

自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。

而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生着变化。

在网上就活跃着这么一群人，他们不隶属于任何公司，却在为各个公司打工；他们游离于各大媒体之外，但又和媒体有着千丝万缕的关系；他们没有固定的老板，自己就是自己的老板；他们没有固定的工作时间，想何时工作就何时工作；他们就像是倒挂在网上的蝙蝠，独来独往、昼伏夜出——他们就是网上的SOHO一族。

也许是制作网页的高手，也许是网络写手出身的自由作者，也许是时尚新鲜的网络主持人，也许是广告公司的创意天才……总之，是网络为他们提供了一个赖以工作和生活的大平台。

随着网络的逐渐普及，网上购物已成为人们购物的重要选择，因此又造就了一大批网上SOHO商人。

他们或在网上开店，或嫁接于电子商务网站或厂商，利用网络和人际关系的双重优势将物美价廉的产品销售给客户。

与早期SOHO相比，此种方式无更多专业知识要求，必将成为等众多创业者的首选。

4.loft写字楼LOFT源起于20世纪中叶的美国，一些创作型艺术家把工厂、仓库空间进行自由间隔改造成工作室。

这样的写字楼就是loft写字楼美国纽约的苏荷区（SOHO，即Southofhoustonstree）一直被认为是LOFT生活方式的发源地。

苏荷原本是随着纽约步入工业化时代而兴起的一个工业区，二战后，金融业取代制造业而成为纽约市经济的支柱产业，19世纪四、五十年代，纽约的艺术家们在苏荷找到了不同寻常的居住地点--行将废弃的工业厂房。

厂房高大宽阔的空间具备了居住、艺术创作、办画展等多种可能的使用方式，同时厂房廉价的房租也减轻了他们的生活压力，艺术家把它们变成自己的生活空间和艺术工作室，俗称“统楼房”（LOFT）。

20世纪60年代起，纽约市政府与规划、立法部门对这个区域进行了一系列的旧城改造，通过制定一系列的法规，诸如允许艺术家们自筹一部分资金与开发商一起建合作公寓、在统楼房的底层只能用于商业用途等。

由于规定不能破坏楼房的外在面貌，改造的只是其内部的设施。

由艺术家对废弃场所进行再创造，先吸引文化交流中心、画廊等艺术机构，再聚集商业产业如餐饮、服务业，渐渐兴起娱乐业，并最终带动当地房地产业热，LOFT的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩，苏荷成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。

20世纪90年代末以来，LOFT开始出现在中国的一些城市中。

上海苏洲河沿岸旧上海时期遗留下的旧仓库里目前大约聚集着1000多位艺术工作者、北京大山子一带以798工厂为代表的建国初期由前苏联援建、原民主德国工程师负责设计施工，具有浓厚包豪斯风格的轻工业厂房中目前也汇聚了大批从事艺术设计、音乐、美术、出版等工作的各类工作室。

受这一风气影响，一些地产商开始以LOFT的形式建造商品楼并且销售良好。

一时间，LOFT成为一个热词。

LOFT风格及适合的人群：

LOFT在英语单词里的意思是工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。

它的定义要素，主要包括：

高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse.

NurfürdenpersönlichenfürStudien,Forschung,zukommerziellenZweckenverwendetwerden.

Pourl'étudeetlarechercheuniquementàdesfinspersonnelles;pasàdesfinscommerciales.

 толькодлялюдей,которыеиспользуютсядляобучения,исследованийинедолжныиспользоватьсявкоммерческихцелях. 

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