西宁市十一五以来房地产业发展状况分析.docx

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西宁市十一五以来房地产业发展状况分析

第五十八期

2010年10月27日

西宁市统计局编签发：

沈宏亮

“十一五”统计分析系列报道（房地产篇）

西宁市“十一五”以来房地产业发展状况分析

“十一五”时期，是西宁加快发展，富民强市，建设青藏高原区域性现代化中心城市的关键时期，也是全面建设小康社会，构建和谐西宁的重要时期。

投资作为拉动经济增长的“三驾马车”（投资、消费、出口）之一，现实需求大，潜在需求更大，在较长时间内固定资产投资仍是拉动我市经济增长的主要力量。

在克服了国际金融危机带来的负面影响后，西宁投资结构进一步优化，投资形势趋稳回暖，经济社会发展转入全面可持续发展的轨道上来，呈现出较快增长态势。

房地产业作为拉动投资增长的生力军，在国家宏观政策影响下，保持健康、平稳、快速发展，为我市经济又好又快发展奠定坚实基础。

一、“十一五”期间西宁房地产业发展概述

“十一五”时期是我市房地产业快速发展的五年，围绕建设青藏高原区域性现代化中心城市的总体战略，我市土地使用制度和住房制度改革不断深化，房地产开发投资、建设、商品房销售大幅增长，有力的促进了经济增长。

住房保障、旧城改造和危旧房改造工作取得重大进展，居民居住条件持续改善。

（一）房地产开发投资规模逐年递增

“十一五”时期，西宁房地产开发以社会需求为动力，投资规模逐年递增，有力助推固定资产投资的较快增长（见图表-1）。

“十一五”西宁固定资产投资年均增速高于“十五”时期12.4个百分点。

西宁房地产业累计完成投资264.5亿元，是“十五”期末的2.7倍，年均以28.54%的速度增长，占全市固定资产投资的比重达23%（见图表-2），比2005年增长8.8倍，超额完成190亿元的目标。

图表-1:

“十一五”期间房地产投资完成增速（%、亿元）

图表-2：

“十一五”房地产投资占固定资产投资的比重（%）

“十一五”期间房屋竣工898.35万平方米（见图表-3），超额完成800万平方米的目标。

是“十五”期间的1.58倍。

2010年全市房屋竣工260万平方米，比2005年增长165.31%。

其中：

住宅竣工面积226万平方米，比“十五”末增长2.3倍。

图表-3：

“十一五”商品房竣工面积（万平方米）

（二）房地产企业数量迅速增加

随着房地产业的发展，作为市场主体和商品房供给和服务者的房地产企业的数量迅速增加，经营项目从房屋拆迁、房地产开发、中介服务到物业管理，涉及生产、流通、消费各个领域，形成了门类较为齐全的产业体系，同时带动了与房地产业相关的建材、家电、装饰等产业的发展，为西宁经济做出了积极贡献。

“十一五”末，西宁房地产开发企业301个，年末从业人员达6527人；物业管理企业202个，年末从业人员达4000人；房屋中介企业250个，年末从业人员达630人。

（见图表-4）

图表-4：

“十一五”房地产企业增长情况（个）

年份

项目

2006

2007

2008

2009

2010

开发

企业

企业个数

250

258

289

295

301

从业人员

5759

6000

6391

6409

6527

物业

企业

企业个数

110

120

160

175

202

从业人员

1120

1800

2790

3200

4000

中介

企业

企业个数

120

170

200

230

250

从业人员

300

420

500

580

630

（三）房地产开发水平不断提高

房地产开发从九十年代初单一的、零散的、见缝插针式的无序开发发展到追求整体效果、上规模、上档次、品质化的有序开发。

房地产开发企业开始注重自身的宣传力度，注重品牌效应，在市场竞争中有意识地塑造自己的品牌，推出精品项目。

近几年，西宁市涌现出了一批批上规模、上档次的精品房地产项目，如青海省中房银川房地产开发有限责任公司的国际村、青海民惠房地产开发公司的锦绣·香榭丽都、西宁伟业房地产开发有限公司的香格里拉、经济适用房发展中心的湟水花园等项目，这些精品项目是西宁市房地产业长期发展的结果，也是市场竞争的结果。

（四）房产市场交易活跃，住房价格涨幅较快

随着居民生活水平的逐步提高，生活方式的不断变化和消费观念的提升，人们对商品房的需求持续旺盛，推动了西宁住房消费的快速增长，住房市场日趋活跃。

尤其进入“十一五”以来，房产市场交易活跃。

2007年美国爆发的次贷危机导致了全球性金融危机。

我国的房地产市场虽然发展时间较短，但由于投资规模巨大，房价上涨迅速，其对国民经济的影响更为全面和深刻。

此时全国房地产市场出现投资回落，销售下滑的局面，为了应对国际金融危机，国家在2008年实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在一系列利好政策作用下，全国房地产业开始回暖，西宁由于地处西部受影响较小，2008年房地产投资仍稳步增长，但当年新建商品房销售面积有所下降，新建房销售面积为105.5万平方米，同比下降24.43%。

（见图表-5）。

其他年份新建商品房销售面积均已30%以上的速度增长。

截至“十一五”末累计销售新建房706.13万平方米，较“十五”末增长5.4倍,2010年销售新建房200万平方米，比2005年增长81.38%。

2009年新建商品住宅价格达2811元/平方米，较2005年上涨62.8%，“十一五”期末新建商品住宅价格将达3300元/平方米，较2005年上涨91.08%，（截至2010年9月西宁人均可支配收入为9882元/人，较2005年上涨17.68%。

）这一涨幅大于西宁市人均可支配收入的增速，住房价格涨幅较快。

图表-5：

“十一五”商品房销售情况（万平方米）

（五）商品房建设提速，人均住房面积明显提高

省会城市西宁随着经济建设步伐的加快，中心辐射带动作用日益突出。

周边地区居民看好西宁，纷纷在西宁购房置业和农村富余劳动力不断向城镇非农产业转移，大量农民进城务工创业有力地推进了西宁城镇化的进程。

2009年西宁城镇化率达到61.35%，比“十五”末年扩大了2.53个百分点，新增城镇人口对住房的需求量不断扩大，“十一五”时期，我市商品房建设速度明显加快。

累计新开工房屋施工面积1575万平方米，较“十五”时期增长83.18%，是“十五”时期的1.83倍。

其中新开工住宅1312万平方米；累计竣工房屋面积898万平方米，较“十五”时期增长57.67%，其中竣工住宅759万平方米。

2009年我市城镇居民人均居住建筑面积达到23.66平方米,较“十五”末增加4.46平方米，“十一五”末，预计我市城镇居民人均居住建筑面积达到24平方米，较“十五”末增加4.8平方米，居民居住条件显著改善。

（六）物业管理制度进一步完善，专业化水平持续提高

“十一五”时期，我市初步形成了以国家行政法规、部门规章为基础，以本市地方性法规和规范性文件为补充的多层次的物业管理政策法规体系。

“十一五”末，全市实行物业管理面积达1700万平方米，物业管理覆盖率达到61.3%，新建商品房维修资金归集率达100%，新建项目招投标率达到60%，物业管理企业达202家，从业人员达4000余人。

（七）旧城改造力度加大，城市空间不断扩展

“十一五”期间，市委、市政府深入实施“扩市提位”战略，进一步完善城市规划、加大旧城拆迁改造力度，转变房屋拆迁补偿标准，补偿方式由以产权兑换为主转变为以货币补偿为主、产权兑换为辅，拆迁程序进一步规范，拆迁当事人的合法权益得到有效保障，有力地支持了城市建设。

“十一五”期间累计完成房屋拆迁面积507万平方米，是“十五”时期的2.8倍，居民的住房条件得到明显改善，完成周家泉片区、饮马街片区、建国路片区等一大批危旧房及背街小巷工程，使“魅力夏都”形象更加绚烂，提升了省会城市的品味，为创建全国卫生城市、文明城市做出积极贡献。

（八）保障体系基本形成，居民住房困难有效缓解

“十一五”中后期，我市开始逐步建立以解决城镇低收入家庭住房困难为目标，以廉租住房建设及补贴发放、破产改制企业棚户区改造、城镇棚户区改造、经济适用住房建设、拆迁过渡公共租赁住房建设为主要形式的住房保障体系。

累计开工建设保障性住房28164套，193.35万平方米，占当期住宅新开工的18%，其中廉租住房5140套，棚户区改造15566套，经济适用住房3458套，拆迁过渡公共租赁用房4000套。

“十一五”末，廉租住房租赁补贴受益家庭扩大至5730户，基本实现8平方米以下低保家庭应保尽保。

住房保障覆盖面达全市城镇户籍人口（包括三县）的7.2%。

二、“十一五”期间房地产业对西宁经济建设的贡献

西宁房地产业经过近二十年的发展，已逐步成为拉动西宁经济增长的支柱产业之一。

特别是“十一五”期间西宁房地产业投资占地区生产总值的比重一直保持在9%—13%之间，占固定资产投资的比重达到了20%，房地产开发及住房建设完成的投资额占地区生产总值和全社会固定资产投资的比重一直保持在一个合理平稳的状态。

（一）从经济效益看：

西宁经济属于投资拉动型，推动西宁经济发展的主要动力是投资和消费，而房地产业作为拉动城市投资和消费的核心，其作用功不可没。

见（图表-6）、（图表-7）

图表-6:

"十一五"期间西宁市地区生产总值、固定资产投资、房地产投资情况表

项目

年份

地区生产

总值

（亿元）

比上年

增长

（%）

全社会

固定资产

投资

（亿元）

比上年

增长

（%）

房地产

完成

投资

（亿元）

比上年

增长

（%）

房地产投资占地区生产总值比重（%）

房地产投资

占全社会固

定资产投资

比重

（%）

2005年

240.17

14.2

115.63

17.34

27.07

18.40

11.27

23.41

2006年

289.02

16.3

141.04

21.98

29.38

8.53

10.17

20.83

2007年

357.85

17.3

178.91

26.85

31.60

7.55

8.83

17.66

2008年

452.2

16.7

221.31

23.69

44.72

41.51

9.89

20.21

2009年

501.07

13.3

312.04

41.00

63.84

42.76

12.74

20.46

2010.6月

279.06

17.2

173.44

26.32

35.07

47.99

12.57

20.22

图表-7:

房地产业投资占固定资产投资完成情况及地区生产总值的比重（亿元）

（二）从社会效益看：

居住环境大幅改善、城市面貌明显改观。

房地产业对西宁城市面貌的改善作用是毋庸质疑的，经过近20年的发展，西宁市的城市面貌发生了翻天覆地的变化，原有70、80年代环境卫生较差的危旧楼、平房等经过彻底改造，被一幢幢高楼大厦所取代，旧有的土木结构的四合院、大杂院建设成为设计合理、外观新颖、绿树成荫的现代化居住区，人们从以前的“居者有其屋”到现在的“居者优其屋”，居住环境得到了大幅度的改善。

西宁，这座高原古城，“十一五”时期，在加快发展，富民强市，建设青藏高原区域性现代化中心城市、全面建设小康社会、构建和谐西宁的征程中，展现出了勃勃生机和现代化的风貌。

房地产业成为西宁经济发展的支柱产业。

首先，房地产业在西宁地区经济中具有举足轻重的重要地位，其在GDP中占有较大比重；其次，由于行业的优势，房地产业吸引了更多的经济资源和劳动力投入其中，同时其又以自身的发展带动其他产业发展和社会生产力的提高，从而促进地区经济的持续快速发展；第三，西宁房地产业具有较大的市场发展空间和需求增长潜力；第四,产业关联度强，带动系数大，对地区经济发展起着带动作用。

虽然房地产业在西宁经济发展中处于相当重要的位置，是经济发展不可或缺的力量。

但与内地及周边其他城市相比，在完成投资、施工规模、建设水平、开发理念、操作水平、企业规模上都还有一定的差距。

三、西宁房地产业发展存在的主要问题

随着市场经济的发展，西宁房地产业逐渐成为国民经济的支柱行业，但在市场化运作过程中，由于经验不足，房地产业在成为国民经济支柱产业的同时也出现了诸多问题。

（一）房价过高，房地产业发展的顽疾

过高的房价是国家多次对房地产市场调控的主要原因，低收入与高房价对实现“住有所居”社会发展目标及改善性住房需求的广大居民影响极大。

目前一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。

联合国的标准是3∶1，世界银行的标准是5∶1，在发达国家，美国的这个比例是3∶1，日本是4∶1。

据西宁调查队统计资料显示，2010年1-9月西宁城市居民户均可支配收入29053元，住宅平均销售价格3160元/平方米，按照购买一套90平方米普通住宅的标准测算，总房价为284400元，西宁市房价收入比为10∶1。

房价收入比指标真实反映了目前房价相对偏高，收入相对偏低的客观现实，它已严重透支了绝大多数居民的购买能力，但是它仍然难以回调，即便在金融危机大背景下，也难以回归经济基本面。

只有住房价格的逐渐回归，居民收入的不断提高，才能有利于房地产业的持续健康发展，才能有效刺激消费，才能构建社会和谐。

（二）供应结构不尽合理，结构性矛盾比较突出

1998年开始实行住房体制改革以来的实践证明,公民的居住权无法单纯通过市场调节来保证,需要政府加强管制,强力参与市场调控。

住房制度改革的目标是停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

但政府把土地供应和投资主要流向了商品房,而经济适用房比例极低,随着商品房价格连年攀升,居民住房难的问题越来越严重。

公房消失后,房地产商大量建设高档商品房、商用房产和豪华住宅,而普通商品房和经济适用房等需求得不到满足,房地产商获取暴利的同时,助推房价上涨,助长了房地产投机行为。

小户型面积房屋少,中、大户型面积房屋多。

虽然政府把经济适用房、廉租房建设提到意识日程上并付诸实施，但无法全面保证中低收入居民特别是贫困居民的住房要求。

据统计数据显示：

截止2010年9月末，西宁房地产开发投资78.21亿元,其中商品住宅投资51.71亿元,占房地产开发投资的66%,而90平方米以下住宅投资4.68亿元,占住宅投资的9%;经济适用房投资1.43亿元,仅占住宅投资的3%,供应结构不合理，解决中低收入居民特别是贫困居民的住房问题任重而道远。

（三）产业不透明、信息不对称，造成许多楼市纠纷

由于土地资源的稀缺性和不可再生性、房地产区域封闭性和空间固定性、房地产市场信息的不对称性、住房的广泛社会性和消费保障性以及附加的投资与投机性等特性决定了房地产市场不同于一般的商品市场,是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场,是典型的不完全市场,它远没有其他市场开放和透明。

房地产开发商利用资源优势释放错误市场信息，进行价格技术干预，而作为购房者往往知之甚少，在房产商面前只能是无法掌握信息的弱势群体，在“信息不对称”普遍存在的情况下，往往会引起“逆向选择”。

例如开发商自己买卖自己的房屋，造成供不应求的假象，一方面骗取银行的资金，另一方面又利用这种优势，吸引消费者跟进，等销售行为发生后，购房者已经是无可奈何了。

再比如开发商利用信息的优势，事前不予告知就更改规划、广告打时间差、隐瞒先天性缺陷、延期交楼；非法预售商品房，以认购、认定、选号等形式变相预售商品房,加大购房者风险；虚假承诺、合同欺诈、一房多售、偷税；“假按揭”、“假首付”、“假房价”等行为时有发生，房地产中介机构违规操作,扰乱正常秩序；开发商、物业公司与业主缺乏沟通渠道和沟通的诚信等都是由于信息不对称所造成的。

凡此种种，都会酿成令人烦恼的楼市纠纷，甚至造成社会问题。

四、促进西宁房地产业快速发展的对策建议

“关注民生、改善民生、保障民生”是2009年“两会”最大的热点话题，住房问题与房地产业的发展尤其成为社会各界近些年乃至未来关注的焦点。

当前房地产价格虚高,从根本上说,是由房地产市场供求关系决定的。

主要原因是需求过旺、供给不足。

而房屋供应结构,开发商囤积土地、地价上升、投机性买房增加,材料涨价等,进一步加剧了房地产市场的供求矛盾。

多年来,地方政府、开发商、炒房者直接参与,银行的过度参与,消费者随着消费恐慌被动参与,房地产中介和媒体的推波助澜,利益相关方的利益驱动推动了房价的虚高。

房地产问题积弊甚深,牵涉甚广,要在短期内真正彻底解决极为困难,如果能按照以人为本、科学发展的要求,制订和实施合理的政策和措施,在短期内缓解矛盾和问题是可能的。

（一）强化抑制房地产泡沫的金融政策

为防范房地产信贷风险,中国人民银行在个人消费贷款环节进行了多次政策调整,如调整利率、提高首期支付的比例等,今年10月20日起又再次调整住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%；上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

金融政策的强化将为平抑房价、规避市场风险，有效抑制房地产泡沫，发挥积极作用。

（二）期盼调控投资和投机行为的税收政策

目前国内房地产税种繁多、收费复杂、租费杂乱，不动产保有税负轻,而流转环节税收负担重。

对开发商增加收税,通过转移税费负担,让百姓更买不起房。

房地产信息系统和物业评估系统不完善,个人征信体系缺乏,税基无法确立。

期盼能有效抑制投机、投资需求的相关税种。

从而控制房地产炒作,抑制房价的不合理上涨,有效解决中低收入住房问题。

（三）严格规范房地产市场的运作方式

房地产市场虚假营销和假按揭行为在影响决策层对房地产市场做出正确判断的同时，也会影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。

严抓虚假营销和假按揭行为是规范房地产市场运行行为最直接有效的手段。

（四）积极开征物业税、调节市场供需矛盾

所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

实行物业税意味着地方政府的土地供给的得益从一次性的土地转让费变为逐年的长期的税收收入，这就可以抑制地方政府短期的土地垄断供给的冲动，而引导地方政府对城市土地及社会资源进行长期的、可持续的和有规划的开发和供给，以保持城市土地和其他资源价格以及房价增长的平稳性。

在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。

购房者买一套房子的钱中，有30%～40%是缴了各种税费。

如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

（五）切实处理好保障性住房与多层次住房需求的关系

“深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标”是我国的大针方政，就西宁来说，既要用好国家保障性资金，切实落实廉租房建设，解决低收入群体中的住房困难；也要根据地方财力和房价收入的特征，加大经济适用房建设力度，解决中等、中等偏上收入群体的住房改善需求；还要考虑盘活存量房，解决中等、中等偏下收入群体的住房改善需求；进一步完善、规范市场机制，依靠市场机制、通过金融、税收等措施，满足高收入群体的改善、投资性住房需求。

（六）广辟财源努力提高居民的收入

房屋作为消费品，消费者的支付能力最终决定房价。

目前西宁市新建房屋价格偏高，房屋售价的增速高于人均可支配收入的增速。

政府应该抓住国家西部大开发的良好机遇，努力增加人民群众的工资性收入和财产性收入，减轻因购房而带来的经济负担，让人民群众得到实惠。

总之，西宁房地产业既有良好的发展机遇，又面临诸多困难。

但房地产业有其特定的发展规律，在西宁经济社会发展转入全面可持续发展的同时，只要能充分利用各项有利政策，进一步加大改革力度，切实落实已经出台的相关政策，下大力气解决影响房地产业发展的各种障碍，“十二五”期间西宁房地产业仍将健康、持续、平稳发展。