最新关于投资建设南京经济技术开发区木材物流基地的议案.docx
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最新关于投资建设南京经济技术开发区木材物流基地的议案
关于投资建设南京经济技术开发区木材物流基地的议案
为落实闽商现代综合物流航母企业集团的发展战略目标，充分利用南京作为全国发展现代物流重点城市的区位优势和南京市发展物流产业的支持政策，积极拓展以长江水域及陆上中转物流经营；闽商集团公司拟以木材、钢材为重点物流对象，以南京经济技术开发区物流园为主要基地、充分利用上海国际海港优势拓展南京经济区域及长江中、上游城市等其他物流节点为支撑，以江苏闽商驻宁总部经济为实体，招商引资、合资合作投资建设南京经济技术开发区物流基地，打造以南京经济中心最具规模的“南京木材、钢材物流园”建成国内一流、国际知名的木材资源交易指数中心。
一、项目启动背景
（一）企业集团发展战略
根据国家、地方制定的区域发展政策、产业发展规划及闽商总部经济提出的建设“五大基地”战略要求，制定了打造“南京总部经济现代综合物流航母企业集团”发展战略目标，拟以现代物流园为支点，以木材、钢材贸易为核心，做大、做强、增进闽商总部经济发展、尽快实现进入同行前列。
（二）木材资源交易指数中心建设概况
木材森林资源随着国家政策指导，为保护国内有限森林资源，逐年加大限制采伐力度，鼓励引导林业企业练好内功，实施“走出去”战略，充分利用国内、国外两个资源和市场，寻求新的发展。
并出台系列政策措施，减轻林业企业负担，（如出口退税，继续实施增值税即征即退等），以加大投入推动内需，促进就业等，促进我国林材资源市场贸易的快速发展，据统计，全国年均净消耗森林资源3.65亿㎡。
其中华东地区的原耗材消耗量占全国消耗量的60%以上，仅木材进口量，2007年我国进口原材3709万㎡，而华东地区占了50%。
上海港口又是全国最大、亚洲排名最前的国际海港，对于运输依赖性强的国际贸易是最重要条件，华东地区最大木材消耗需求，将大批量地利用上海港的集散功能，向华东地区直至内地辐射。
拟将建设的南京国际木材资源交易指数中心既符合国家支持发展的产业，又适合南京市国际化大城市现代物流服务业重点推进领先项目，又是为南京市地方建设引进不可缺少的短缺木材资源基地，其建设的意义、所提供的社会服务、以及对南京市的经济发展、争先创效的价值是不可估量的。
二、木材资源交易指数中心行业发展机会
中央十七届三中全会关于农业改革的决定，将使我国“三农”发生彻底变化、加大城市化进程，同时为积极应对金融危机，出台一系列扩大内需，保增长，调结构，重民生的政策，力保GDP增幅不低于8%。
2.1国家将在十一“五”加大保障性住房建设力度，加大资金投入，通过3年时间，将200多万套廉租住房、400多万套经济适用房、220多万套林、农、矿区的棚户区德改造，总投资9000亿元，平均每年投入3000亿元，加上上下游产业，每年可带动6000亿元投资建设。
2.2南京木材市场需求强劲，2009年上半年，南京建筑企业房屋竣工面积不完整统计近千万/㎡，其中住宅竣工面积500万㎡，消耗木材约60万㎡住宅装饰装修耗资近70亿元。
2.3南京地区发展木材交易市场地潜力巨大，但是南京乃至华东地区基本不产木材，而华东地区每年用材量达3000万㎡，占全国用材量的40%以上。
上海港又是全国最大、亚洲排名靠前的国际海港，对于运输依赖性强的国际贸易是重要条件，有利于发挥上海港的集散功能，加大上海木材资源向华东地区辐射能力。
2.4政策倡导的低碳经济——木结构房屋就是典型的代表和产品。
有统计资料表明欧美及日本市场对木结构房屋的传统和现代需求随着全球经济回暖得到了稳步的发展，我国加工制造出口的产品份额逐年递增，国内木结构房屋使用正处于市场地导入期，国内外市场前景广阔。
2.5南京市政府规划建设的现代物流区正紧锣密鼓的推进，失去零散的有碍城市形象的低档次木材市场将清理整顿搬迁，为拟建的木材资源交易指数，即由“就木材卖木材”，改变为“传统交易+金融创新+互联网”，引进中国木材的采购经理人指数-PMI。
PMI是以下不断变化的五项指标的一个综合性加权指数：
新订单指标，生产指标，供应商搅和指标，库存指标以及就业指标。
加权指数在某种程度上具有代表意义，显示出变化的趋势和程度大小。
从而得出每一家企业在每一方面的处于上升、下降和不变的结果，通过计算每一个方面不同结果企业所占比例后，得出这五个方面的扩散指数。
扩散指数计算公式如下：
扩散指数=上升百分比-下降百分比+（不变百分比）
然后将这五个扩散指数按照一定的权重比例扣除季节等影响因素后得出采购经理人指数，目前，已有美国、英国、新加坡等22个国家定制了PMI指数。
我们可以在此基础上搭建平台，反映木材行业全国全面的商业活动，创建中国的唯一。
闽商两个经济技术开发区物流基地
根据南京市城市发展规划，建设现代物流园作为南京市重要物流节点，南京经济技术开发区范围，具有得天独厚的区位和政策优势。
完善的公路交通网络和建成的龙潭港、拟建的新港以及铁路专用线使将建设物流园拥有完善的铁公水联运条件。
已建和将建的市场、物流园、以为域打下良好的机遇与发展基础，成为闽商总部经济、建设南京物流园基地提供了项目选址意向。
三、运营方案
3.1运营目标：
凭借国外上游资源商在森林资源龙头地位，充分参考国际木材市场指数指标：
依托南京经济技术开发区及港口区位优势，发展以临港为中心的木材产业物流链网络体系，形成以南京为中心面向华东直至全国木材市场地价格指数发布、形成供应链商贸物流和物流金融积聚区，打造具有闽商特色的高集成度物流产业。
集资源、物流、贸易、加工、配送、租赁、会展，制造为一体，配置金融、税收、检疫、海关、保税、港口、车站、公路运输等便捷服务；采用现代物流方法，以网络信息连接，木材价格指数发布，推进网上交易、现货交易、期货交易、远程交易、国际交易、建成国内一流、世界知名、木材资源集散中心。
3.2运营思路：
低端（传统）业务切入，向高端（传统+金融服务+互联网）业务方向发展，局部（建材、板材）产品切入，向现代物流供应链（以木材为原材料的产品）方向发展，由区域（上海及长江三角地区）市场切入，向国内周边市场纵深发展。
3.3运营业务规则：
A．商贸业务：
测算销售商年交易销量为300万㎡（以2009年，对准客户全体调查估算）。
交易额100亿元。
B．物流业务：
实行集中仓储。
现货交易与期货买卖为平台以商流驱动物流，物流带动资金流、信息流，四流合一。
C．信息业务：
打造中国唯一的木材价格指数，市场动态，供求状况等。
D．金融业务：
以仓单质押金融业务为主，担保、票据贴现等业务为辅。
引入银行、保险、担保等金融机构进入市场，使市场管理者、资源商、中间商、终端客户、银行等形成相互支撑的业务合作关系。
E．担保业务：
提供仓单质押贷款担保，便利于入驻企业活跃市场，促进物流和资金的流动，提高市场内企业的资金周转率，提升企业的经营能力，吸引更多的企业进入市场。
F．集中采购业务：
与上游木材资源商户合作，创益共享。
3.4物流园最终目标：
经过2—5年发展，在逐步建立木材交易市场内部运营体系的同时，引入银行、保险、互联网、海关、之间、交通、工商、税务、通讯、餐饮、住宿、娱乐等服务业入住市场，形成功能完善的木材商品交易市场综合服务体系。
采取市场集群化战略，集中采购、分开销售、专业运输、配送、加工、金融等业务相结合，形成集群化效应。
将交易中心建成物流与配送加工服务中心、信息发布中心、价格指数中心、木材资源中心。
3.5指数中心盈利利点：
A．物流服务包括:
运输、装卸、仓储、中转、理货、包装、对外流通加工等服务；
B．物业租赁包括：
展位出租、商务楼面租赁、广告媒体会议中心、网络电子传输等；
C．其他服务包括：
宾馆、餐饮、娱乐等
D．协作经营（含贸易、深加工）
E．信息增值服务
H．物流金融服务等。
3.6发展的三个阶段：
第一阶段传统贸易、仓库租赁（仓库、货场、办公场所、商住、餐饮等服务方式）；
第二阶段报税、仓单质押、期货、金融服务、配套配送、会展；
第三阶段以网络信息链接，木材价格指数发布，推进网上交易，期货交易，远程交易，国际交易，加工配送，发展木制品系列产品线及配套服务，达到国内一流，世界知名木材集散中心目的。
中心基本建设用地拟用总面积300-500亩，分阶级建设采取滚动建设发展方法、分期建设逐步达到中心建设定位目标。
第一阶段一期内先行建设以购买的300亩仓储工业土地，约18万㎡，建设周期约为1.5年，建设投资预计3亿元。
建成后创利税年5000万元。
建综合楼建设面积20000/㎡
功能：
A．展示大厅、中心办公、交易服务大厅等；
B．地面建含变电房、集中供冷、暖风机房、安全监控、消防室、安保值班室、信息系统控制及维护中心、小车停车场等；
C．驻中心商户办公场所15000㎡（500间，每间30㎡），供木材销售公司和中介服务公司营业办公场所，（每单元30㎡）
D．设置多功能大厅3000㎡为提供会展、交易、会议等综合服务。
建生活保障区，建设面积10000㎡
功能：
餐厅职工食堂宿舍休闲娱乐场所等。
寓式住房7500㎡提供给入场大户、外地商户居用。
道路绿化建设（按设计规划建设）
堆场，建设面积45000㎡，（含集装箱堆放，设计服从高利用率）
标准仓库55000/㎡
二期及后期逐步采用现代物流理念、物流方式建成国内一流、世界知名、木材资源集散中心发展。
交易规模仓储吞吐量400万m3，交易额120亿元。
实现木材资源指数交易中心的保障措施：
创建的木材指数交易中心能否达到预期的成效，除做好预先的规划设计建设外，重要的还是要做好以下保障措施：
一是招商与中心建设同步，措施是制定周密的招商工作方案招商简介、及于市场营运有关的办法、优惠政策等，出招商宣传册并召开不同的商户专场招商洽谈会、信息发布会。
充分利用各种媒体，不同时间段，广为传媒。
另外组织专门人员，在市内外各木材专业或零散市场散发招商宣传册。
对重点户逐户征商招商，甚至到必须的国外资源基地召开专场招商洽谈会，以保障入住客商的质量。
二是招聘广纳木材资源指数交易中心的营运管理人才，尤其是重点营运管理骨干。
形成一支善于传统及现代物流园地的企业团队，引领中心潮流。
三是建立完善一整套的符合现时物流和不断发展的现代物流为一体运作的营运流程。
工作规范框架制度，管理职责，以企业效益为抓手，以经营管理为保障。
四是建立和打造与政府及各有关部门，建立良好社会关系，推动帮助企业健康发展。
六、木材资源指数交易中心建设风险评估。
6.1行业优势
6.1.1引进以福建莆田经销商、国外机构为主入住（近期引进80户、中期引进40户），年木材交易300万m3；150亿元（人民币）。
6.1.2引进专业配套服务部门。
6.1.3与上游木材资源商户共同打造中国唯一的指数交易中心。
6.1.4南京市政府规划，南京区域为指定现代物流服务园区。
6.1.5南京木材市场林产品批发市场等已列入政府搬迁计划；或因市区铁路货运改客运后，原市场群急需新选址搬迁。
6.1.6建成后有便利的交通条件（陆路、水路、海港、铁路）。
6.1.7收费优惠，经营灵活。
6.1.8有闽商优质上下游营销渠道和长期合作伙伴。
6.1.9有分散在国外、国内重点城市的良好的社会关系网络，及人脉关系。
6.1.10有闽商经营木材物流的长期经验积累和专业人才团队。
13、VLAN（虚拟局域网）是一种将局域网从__逻辑上划分网段，而不是从__物理上划分网段，从而实现虚拟工作组的新兴数据交换技术。
6.1.11借依托、闽商自身优势等特色现代物流产业。
【答案】A国际木材资源交易指数中心的投资创效，除可以自身营运增强社会知名度、吸引广大客商，同时有待南京市当地政府尽快实现关于整治搬迁市区零散市场木材工作计划、意见的辅助实施。
另现闽商木材自身贸易和钢材贸易，可部分进入南京基地，支撑和促进南京基地做大、做强，创出品牌。
（具体交易、规模、方式另行议定）。
991301网页设计
七、项目建设投入总预算
本项目建设投资预算总金额约为2.44亿元，建设周期1.5年。
建设投资预算单位：
万元
项目及费用名称
数量
工资>1000AND（职称="教授"OR职称="副教授"）总金额
EXIT单位指标
四、简答（总计30分）一．建筑
endfor单位：
㎡
14572.00
max1=max（a,b,c）单位：
元/㎡
A土建工程
11500.00
15、双绞线由两根相互绝缘的、绞合成均匀的螺纹状的导线组成，下列关于双绞线的叙述，不正确的是__A___。
1、标准仓库
55000
7.如果一个部门有若干职员，每个职员只能属于某一个部门，则部门和职员两个实体之间的联系属于________。
4400
0.08
2、堆场
45000
900
0.02
3、综合商务楼
30000
3900
0.12
4、机修厂房
待定
5、加油站
待定
6、生活保障设施
10000
1300
0.13
7、道路
20000
1000
0.05
8、停车场
待定
B给排水及消防工程
1280
1、管道及室内外一般消防
640
2、自动喷洒系统
640
C强电工程
640
1、照明、动力、防雷
240
2、变配电设备
240
3、备用电源
160
D弱电工程
512
1、防灾报警系统
320
2、广播系统
64
3、程控电话
128
E空调、通风系统
640
1、空调工程
320
2、通风工程
320
二．设备及安装
单位：
台
640
A吊装设备
待定
B信息系统
640
1、共用天线、有线电视系统
160
2、堆场自动化管理系统
160
3、安防和通讯系统
160
4、物流管理信息系统
待定
5、客房服务系统
160
三．附属工程
240
绿化
240
四．其他费用
8690
1、土地使用费（226亩）
7910
2、办公设备
含办公生活保障用车辆
200
3、水电增容费
400
4、土地勘察费
2元/㎡
30
15
5、工程设计费
10元/㎡
150
15
6、建设单位管理费
待定
五．不可预见费用总投资1%
241
总投资
24383
八、项目收入估算
项目运营第一期采用表列项目收费为经营收入
序
号
名称
单位
标准
数量
金额
万元/年
一
仓库及堆场
3832.5
1
库内储藏
元/㎡×365
1.5元
55000
3011.25
2
保税监管仓库
待定
3
室外堆场
元/㎡×365
0.5元
45000
821.25
4
货物搬运及装卸
商户自备
二
大型停车场
停车场收费
待定
三
物业租赁
1
展厅展位长期出租
元/㎡×365
5元/天
1500㎡
273.75
2
综合楼办公去租赁
元/间.月
1500元
700间
1260
3
商户住房
元/套.月
1000元
150间
180
4
进场费
待定
四
金融物流
待定
总收入合计
5546.25
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