从宏观经济学角度探讨新出台的国五条对房价的抑制作用.docx
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从宏观经济学角度探讨新出台的国五条对房价的抑制作用
从宏观经济学角度探讨新出台的“国五条”对房价的抑制作用
一、引言
2013年“两会”开幕之前，国务院常务会议确定了“新国五条”房地产市场调控措施，细则中最引人瞩目的当属出售自有住房将按转让所得的20%征收个税。
细则明确要求，应充分发挥税收政策的调节作用。
受此影响，各地众多二手房交易者为避免多交税款急忙赶在政策正式执行前办理签约过户，成交量陡然增加。
此外，“阴阳合同”、虚报装修和家具价款，甚至假离婚等避税方法一时间也成为社会热议话题。
国家先后出台房地产调控措施，投资、投机性需求被有效遏制，但房价对于多数普通收入阶层来说仍然偏高。
不仅如此，自2012年下半年以来，全国多数城市房价有所回升，特别是二手住房价格也接连上涨。
显然，按照新政，卖房人是负有纳税义务的法定归宿，但卖房人会试图通过涨价将全部或部分税负转嫁给购房人，使自己获得满意的净收益。
对住房转让行为征税，其中最为核心的问题就是税负的归宿问题，这也将直接决定住房的最终转让价格，进而影响政策的实施效果。
税负转嫁是税负在相关主体之间的利益再分配过程，税负转嫁过程一般以商品价格的变化来实现。
本文从财政学的角度对税负转移效果进行分析，以便更好地了解其政策机制。
二、政策效果因不同市场而异
税负能否转嫁主要取决于该地区商品的供求关系，或者说由供求相对弹性决定。
所谓价格弹性就是在一定时期内某种商品的价格变化幅度所引起的该商品供求量变化的反应程度。
用公式表示为：
代表需求弹性，
代表供给弹性。
先考虑两种特殊的极端情况：
税负完全转嫁给购房人，以及税负完全由售房者承担。
1.税负完全转嫁给购房人
假设，一个地区在t期的房屋初始价值为pt，在t+1期时，售房者想要以pt+1的价格出售，并且自己期望能获得净收益y，同样根据规定按净收益20%征收个人所得税。
如果市场需求强烈，住房需求曲线D对价格不敏感，缺乏弹性，价格上涨促使市场供给曲线由St上升至St+1，均衡价格也由pt上升至pt+1。
税负完全由购房人负担
售房人将获得期望的净收益y，那么这时的售房价格将由公式：
决定。
由于房屋初始价值为pt不变，税负可以完全向前转移给购房人，房价完全由售房人期望获得的净收益决定，净收益越高房价也就越高。
2.税负完全由售房人负担
经济学中所谓的均衡价格是商品需求量与供给量相等时的价格，是供求双方都能接受的、都满意的，同时也是需求方可以负担的价格。
如果市场需求疲软，住房需求曲线D对价格具有完全弹性。
当售房人想提高售价至pt+1将税负转移，价格上涨促使市场供给曲线由St上升至St+1，但由于市场收入水平的约束，购房者只能接受均衡价格pt，税负后转给售房者，甚至价格过高导致供给曲线脱离需求曲线造成无法成交。
税负完全由售房人负担
3.住宅市场税负转嫁分析
投资投机性住房需求是不以自住使用为目的，而是以买卖获利为目的的住房需求。
如果将税负完全转嫁给购房人，那么理性的购房者又会转向总价款相同的新房市场，也就是替代效应，进而刺激了房地产企业的拿地热情，进一步加剧土地稀缺，这反过来又会推动房价上涨。
而部分支付能力有限、用于满足基本住宅需求的家庭将被迫接受加了税款的高价住房，甚至选择观望直接退出二手房交易市场，这也就是财富效应。
市场上出现超额供给，同时存在部分住房无法出售而空置的尴尬局面。
那么这时整个经济系统中一方面存在浪费又存在稀缺，土地使用效率发生了扭曲。
住宅是生活必需品，一个家庭愿意在自己偏好的区域内居住生活，购房目标集中在某一个特定区域，土地位置的固定使处在该区域的住宅项目并不与其他地区形成直接竞争关系。
土地的不可移动性使坐落在不同位置的房屋都是唯一的，而且任意两套住宅的面积、户型、楼层、朝向、配套不可能完全相同。
由于住宅具有异质性的特征，在一定程度上，商品的差异性使住宅市场具有垄断竞争的特点。
因此，不同的住房在一定程度上既有替代，又由于存在一定差别而形成竞争。
在垄断竞争的住房市场条件下，每个售房主体可以利用产品的差异性对价格做出适当调整将部分税负转给购房者。
某地区住房需求弹性大于供给弹性（
）时，供给曲线St+1的斜率大于需求曲线D斜率。
在期初，住房市场的均衡价格为pt，均衡成交量为qt。
由于征税的作用，在t+1期，售房者欲提高二手房售价至pt+1，供给曲线变为St+1，均衡成交量减少至qt+1。
那么住房的单位税负为（pt+1-T），购房人将承担大部分税负（pt+1-pt），售房者则承担小部分税负（pt-T）。
供给弹性大于需求弹性的税负转嫁归宿
同理，某地区住房需求弹性小于供给弹性（
）时，供给曲线St+1的斜率小于需求曲线D斜率。
在期初，住房市场的均衡价格为pt，均衡成交量为qt。
征税作用使售房人在t+1期提高二手房售价至pt+1，供给曲线变为St+1。
由于市场需求反映强烈，成交量锐减至qt+1。
售房者只能转嫁出去给购房人小部分税负（pt+1-pt），自己则承担大部分税负（pt-T）。
供给弹性小于需求弹性的税负转嫁归宿
这里应该注意的是，不同于从量征税，从价征税导致供求曲线斜率发生变化，而不是简单的平移。
三、未来仍需出台更为详细的操作细则
在微观层面，居民收入水平、家庭构成等是影响住房价格弹性的主要因素。
而在宏观层面，经济规模、产业结构、可利用土地资源同样对房价有显著影响。
这些因素显然因地区不同差异巨大，“一刀切”式的调控必然影响到政策执行效果，不同地区、不同群体应当区别对待，应该有更为详细的操作办法与调控政策配套。
完全无弹性或者具有完全弹性的商品只存在于理论上的假设，但上述分析对于了解住房市场具有重要意义。
比如，当二手住房具有较大弹性时，售房人欲提高出售价格转移税款，购房人会选择替代品，即选择购买同等价格品质更好的新房来满足居住需求，导致二手房出售主体无法转让，这对于首次置业者以及只有一套住房的自主改善型需求者来说显然有失公平。
税负能否转嫁不仅和市场供求有关系，同时征税范围也会影响政策效果。
一般说来，征税范围广，税负比较容易转嫁，因为需求方在市场上难以找到未征税而加价的替代品。
相反，征税商品范围有限，税负转嫁较为困难，购房人可以在市场上可以找到较为低廉的替代品。
在前面的税负转嫁效应分析中暗含着一个很强的假设条件，那就是对于所有的二手房转让差额征税。
而按照规定：
“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。
”所以征税机关确定售房人真实的房屋原值将决定税收能否成为调控房价有效工具的前提条件。
国家出台房地产调控政策的目的是保持房价的稳定，遏制房价过快上涨。
也就是上述分析中售房人期望净收益y的大小，避免出现随意“坐地涨价”的不规范行为。
国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）对商品房、自建住房、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）、已购公有住房、城镇拆迁安置住房的房屋原值都做了具体规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
在实际征管中，由于各种原因售房人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的也做了详细规定：
“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
”
这样一来，售房人便有了可操作空间，通过比较核定税款与扣除房屋原值和合理费用后获得的净收益来决定是否提供完整、准确的房屋原值凭证。
虽然不确定相关部委和地方在近期陆续出台细则的内容，但仍然会延续财政部、国家税务总局《关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号）中：
“个人转让自用达5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得可免征个人所得税”这一政策，对于刚性需求国家应该出台相关措施给与充分支持。
《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》住房信息系统的稳步推进或许能成为保护基本住房需求者的利器，同时也为在全国开征房产税奠定基础。
实际上，早在1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，对“财产转让所得”按照20%税率应征收个人所得税。
1999年，财政部、国家税务总局、建设部颁布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）、2006年，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）等文件对个人住房转让所得征收个人所得税问题都作了明确规定，只是并未像如今新出台的“国五条”作为房价调控政策而引起市场关注。
在“新国五条”中，除了向转让住房差价征收个人所得税，还配合以往的限购、限贷措施，以及扩大个人住房房产税改革试点范围，内容并没有新的变化。
因此，所谓“新”的国五条并无调控实质性措施，既是以往房地产调控政策的延续，同时也是对既有政策的重申。
更多地体现了国家对房价调控保持高压态势的力度，巩固前期调控成果，对市场的影响也更多体现在心理层面，稳定市场预期。
目前，形成高房价的局面是土地制度、财政制度以及相关利益驱动等多方面共同作用的结果。
未来若想通过征收房产税起到房价稳定器的作用，同时为地方政府提供稳定的财政收入，中央和地方还要积极改革目前的制度条件。
四、当前房地产市场状况及发展趋势
2012年我国房地产市场趋势是，上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。
从价格来看，2012年1-12月份，70大中城市中新建商品住房价格环比下降城市数量由49个减至8个，二手住宅环比下降城市数量由53个下降至10个。
其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格分别累计上涨1.7%、0.1%、2.3%、0.8%；二手住宅价格分别累计上涨1.6%、0.59%、2.6%、1.2%。
回顾近几年我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：
（一）居民收入对房地产业市场的影响
联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家的经济起飞时期都存在一个房地产快速发展的时期，时间为20—30年。
中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正是我国房地产处在市场化运作阶段，也就是真正的房地产的起步阶段。
目前，我国房地产正处于1300—8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产的高速发展阶段，近10年来，中国人均国民生产总值年增长进度一直保持在10%以上，预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15—20年的快速发展。
在经历１９９８年和１９９９年的低谷后，国内经济在２０００年开始复苏，２００３年时已经走出萎靡，当年人均国民生产总值同比增长１０％，２００８年进一步上升至１８％，２００９年稍有回落，然而仍然保持８％的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。
房地产开发投资自１９９７年后同样逐年递增，房地产开发投资额中占ＧＤＰ的比重由１９８６年的１％增加到２００７年的１４．５％，根据国际经验，房地产投资占ＧＤＰ比重的合理范围在１０％—１４％，中国目前的房地产投资水平正处在较为合理的区间。
在未来中国ＧＤＰ保持快速稳步增长的同时，与ＧＤＰ高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。
房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力，在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入呈现平稳的变动，通过图片可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：
第一阶段是１９９１—１９９３年房价收入较快增长并处于较高水平，第二阶段是１９９４—１９９６年，１９９４年大幅度下降后，进入平稳上升阶段，第三阶段是１９９７—２００３年，１９９７年大幅度提高后竟如较为平稳阶段；第四阶段是２００４—２００６年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致房价收入水平的快速上升。
２００８—２００９年平均房价收入必有所下降，２００９年降至７．４１，但仍高于２００６年之前的水平，可见将度较为平缓。
从国际比较来看，目前中国居民购房能力明显低于国际水平，中国目前的平均房价收入是较低的，低于６．４—８．４的国际平均水平。
随着中国总体经济的持续并快速发展，诚征居民的家庭收入的增长也比较快。
2007年城镇居民人均收入同比增长8.8%，十年来年平均增长率达10.58%，随着中国城镇居民人均收入的增加，居民的住房水平也得到不断的改善，人均住房面积也得到了很大的提升，从相关的资料中可以看出，中国城市的住房面积略高于中等收入国家，但与发达国家相比，仍存在很大的差距
（二）、房产税、资源税和物业税都将对市场产生巨大冲击
2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和框架。
它的核心内容只要是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的体系”。
今后一段时间，保障性住房将会发展成为中国住房共给中的发展重点，供房供给结构将改变原来单一商品房共给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足各种不同情况的居民的需求。
对于中国，从短期来看，目前保障性住房的投入还是很小，短期增加的供应是有一定限度的，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，再短期内，我国政府减少财政收入同时增加支出，在执行上存在着很大的困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政收入；中长期来看，国家政策上规定“保障性住房的建设用地占总土地供应的70%”、信贷、税收等政策明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房的建设力度将持续加大，对我国房地产业市场的影响将会逐渐显现，结构性的调整将会引起整个行业主体的变化，商品房的市场份额将会减少，商品房的利润率建会随着保障性住房的建设而慢慢回落
近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。
虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。
预计今年将在6-8个城市试点和推进。
资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。
作为国有的一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。
资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。
资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。
国税总局相关人员表明，中国将积极稳步推行物业税，目前已经开始在上海和重庆两地积极推行，从国际范围来看，房地产的保有环节费是发达国家地方财政收入的主要来源之一，开征物业税符合国际潮流。
如果开征“物业税”则将彻底改变商品房价格内所包含的税务构成，将原有由开发商缴纳的税费分期由政府通过物业税的收取，平均摊到房屋的保有阶段。
这样一来，房地产开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳，开发成本一定将会大幅度下降，那么，我国商品房的价格也会随之下降。
收取物业费直接增加了中国居民持有房地产的成本，对投资和投机性的抑制作用很大，“物业费“是以房屋价格为税务基础的，房屋价格提升，物业费也随之增加，它是随着房屋的市场价值的变化而变化的。
房屋价值如果提升了，则购房者将在持有环节中背负重税，如果是用于投资用途的，出租的费用要低于缴纳的税费，那么，购房者在购买房屋时的投资将会在很长的一段时间内才会得到回报。
如果是这样，那么，房屋的投资对于房屋持有者来说就会变得没有任何意义，几乎失去价值。
市场上购买房产用于投资的人群将会越来越少
（三）、土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业
土地是制约房地产业发展的基本要素。
从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。
这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。
土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。
未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。
深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。
当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标也是可以思考的话题。
中国在加速城市发展的战略决策和重工业化发展的背景下，我国的城市化进入高速发展的阶段，城市化率和城市人口数都有大幅度增长，按照发达国家的发展经验，我国的城市化将面临着起飞阶段，城市化进程的加速，必然要发展成为城市的基本要素及市民居住必须的房地产业。
（四）、2013年房地产各项指标将会好于2012年
预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。
以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。
但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。
2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，2013年只能是谨慎悲观的一年。
五、房地产的政策调控及经营取向
高压政策持续，寄望于两会“求松绑”的开发商们开始认清现实。
自国务院总理温家宝公布《政府工作报告》以来，两会中试图试探中央政府调控决心的声音开始沉寂下去；而在实体经济领域，求松绑无望的开发商们掀起一阵又一阵的促销降价潮，积极融资，备战过冬。
而在调控中的重点城市，全国楼市的风向标北京，3月份800多个项目开始降价期待刚需青睐，折扣范围从郊区弥漫城区。
据北京中原市场研究部统计数据显示：
相比2011年的市场最高价，房价回落20%以上的项目，更是有50个左右，最高回落已经超过50%.
1.“求松绑”声音沉寂
两会伊始，各地代表委员关于放松楼市调控政策的建言就被炒得沸沸扬扬《两会房地产角力预热开发商鱼贯进京求松绑》）。
但自3月5日温总理作两会工作报告肯定调控成果，并将进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，两会期间关于调控大方向的争议开始沉寂。
去年还提出要《加大老城区城中村改造力度，降低房价稳定市场》的全国政协委员、恒大地产集团主席许家印今年则在“两会”期间痛批中超伪职业，大谈足球。
事实上，在全国政协委员本次提交两会的6000多份提案中，关于房地产调控的提案亦明显少于往年，来自房地产开发企业的全国政协委员和人大代表则普遍显得低调，面对媒体的追问顾左右而言他。
不仅是坚持限购政策不动摇，两会期间沪穗两地甚至出现了调控加码。
3月6日，市场传出上海调控再度收紧的消息，上海中原顾问有限公司给媒体的一份最新资料显示，宝山区房地产交易中心规定，只有未婚子女跟父母无共有住房的，才能再买一套；3月9日，市场传出广州叫停境外人员购买商铺，广州市国土房管局旋即公开强调该政策仅是重申和强调此前的各项调控政策，而未有任何政策上的调整。
“现阶段房地产调控的任务远没有实现，如果现在松手，以后会造成更大灾难。
”全国政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明建议，应尽快在全国范围推进房产税，拥有房产越多税收越高；对贷款购买第二套及以上住房的家庭，应进一步提高首付款比例，同时执行溢价贷款利率。
2.地产大佬纷纷预测房价将降
“2011年全国平均房价实际上在大城市，特别是上海北京这些城市已经平均下降10%左右，我觉得今年一个合理回归幅度大概就是10%到20%左右。
”全国政协委员、万达集团董事长王健林此前率先提出《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案，在他看来，真正影响房价就是几个方面：
供求关系、土地价格、税费和预期。
“其中最重要的是心理预期，如果心理预期房价今后是往下走的，购买者不出手，房价自然就下去了。
”
无独有偶，全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森亦认为“今年的房价还会继续下行，整体上，省会城市和地级市整体会有15%的下行，甚至更多的可能性。
”认同这一观点还有“两会”的全国政协委员、星河湾地产董事长黄文仔，他同样预测今年楼市再降15%，并声称今年上半年是入市良机；全国人大代表、国家统计局原副局长贺铿（微博）则表示，全国房价平均下跌20%至30%才合理。
综合下来，代表委员们预计2012年房价将下跌两成左右。
“现在下定决心，至少七八个大城市的价格一定得降下来。
”住房和城乡建设部部长姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海团的讨论时更是强调，房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。
与此同时，各地开发商降价促销的消息不断传来。
在深圳，招商地产开发的雍景湾项目售价从均价每平方米3 .6万元降至最低每平方米2 .6万元，降幅近30%，引发尾盘抢购。
深圳房地产人士表示，与此前深圳开发商的促销相比，招商地产的降价行为显得十分“实在”，也预示着深圳楼市下一波降价潮将出现。
3.抢跑市场唯有降价
两会坚持了调控不动摇，开发商不光喊降价，实际在市场上也开始了新一轮的降价跑量的较量。
龙头企业们纷纷大打促销牌：
龙年春节前后，保利于全国40多个主要城市举行了“囍春行动”大型促销，涉及100余个在售项目2万套房源，打响了2012年楼市促销的第一枪；3月3日至3月18日，深圳万科清林径与天誉共同推出了主题为“3月30套300万优惠，3月买3房，万科惠龙岗”的促销活动。
与此同时，近期密集出炉的万科、保利、金地、恒大等大型上市房企的2月销售业绩数据显示，多数大型上市房企在2月仍保持较高的同比（较上年同期）销售增速。
其中，万科2月销售金额为73 .4亿元，同比增长20 .7%；保利2月销售金额为36 .2亿元，同比增长46 .3%.
“此轮市场反弹是市场以价换量的表现。
”世联地产首席技术官黎振伟向南都记者表示，春节后四周与春节前四周相比，北京商品住宅成交均价下降7%；上海商品住宅成交量均价下降11%；广州商品房成交均价下降9%；深圳商品住宅均价上升1%.2月份，招商、绿地、万科、龙湖、中海等品牌开发商再掀降价促销潮，刺激了一部分刚需入市，带动成交量的上升。
各大房企争夺北京市场表现最为明显。
“当前楼盘折扣普遍超过9 .5折，局部项目全款折扣甚至达到9折，相比2011年‘限购’初期的9 .5折而言，折扣幅度已经明显增大。
”中原地产三级市场总监张大伟向南都记
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